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1、 1 項目策劃案 張 江 中 區(qū) C - 9 - 2 項 目 The Report for Zhangjiang 2 0 1 3 . 0 4 2 步驟二 步驟一 發(fā)展方向 發(fā)展模式 主導(dǎo)功能 功能構(gòu)成 工作流程分析 項目整體 定位 項目宏觀背景解析 消費需求分類實證 調(diào)查 項目自身條件解析 功能發(fā)展 建議 運營發(fā)展 建議 財務(wù)分析 步驟三 步驟四 競爭環(huán)境實證分析 商業(yè)定位 辦公樓定 位 3 PART 1 市場環(huán)境分析 PART 2 項目定位策劃 PART 3 運營發(fā)展建議 PART 4 項目財務(wù)測算 4 PART 1 市場環(huán)境分析 2 消費需求分類分析 競爭環(huán)境實證分析 1 宏觀市場分析 32、 項目自身條件研究 宏觀 中觀 微觀 5 宏觀宏觀- -宏觀市場分析宏觀市場分析 城市概況及經(jīng)濟分析城市概況及經(jīng)濟分析 上海房地產(chǎn)市場分析上海房地產(chǎn)市場分析 張江概況張江概況 區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析 6 城市概況及經(jīng)濟分析 7 上海位于中國大陸海岸線正中心長江口，東臨東海，隔 海與日本九州島相望，南瀕杭州灣，西與江蘇、浙江兩 省相接，并與兩鄰省共同構(gòu)成以上海為龍頭的中國第一 大經(jīng)濟圈長江三角洲。上海曾是遠(yuǎn)東第一大都市，有深上海曾是遠(yuǎn)東第一大都市，有深 厚近代城市文化底蘊和眾多歷史古跡，擁有中國最大外厚近代城市文化底蘊和眾多歷史古跡，擁有中國最大外 貿(mào)港口和最大工業(yè)基地，貨物吞吐量和集裝箱吞吐3、量居貿(mào)港口和最大工業(yè)基地，貨物吞吐量和集裝箱吞吐量居 世界第一。世界第一。 上海全市面積為1340.5平方公里；截止2010年，上海城 鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?8.3%，城鎮(zhèn)化水平居中國第五位；人 口密度為每平方公里3702.33人，是中國人口密度第四 的城市，次于澳門、香港、深圳；它的常住人2347.46 萬，外來常住人口935.36萬，是中國人口最多的城市，是中國人口最多的城市， 也是世界上人口最多的城市之一也是世界上人口最多的城市之一。 上海，中國第一大城市，又稱上海灘，中國四大直轄市之一，中國國家中心城市，國際大都市。為 中國的經(jīng)濟、科技、工業(yè)、金融、貿(mào)易、會展和航運中心。 城市區(qū)位城市區(qū)位 8 城市交通城市交通 目前上海已形成由鐵路、水路、公路、航空、管道等5種運輸方式組成的，具有超大規(guī)模的綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)。上海港是中國最大 的樞紐港，共有47個客運站，長途班線1611條，可抵達(dá)全國14