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1、2021/3/22 集中商業(yè)研究集中商業(yè)研究 世聯(lián)研究 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它 任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 2 我們常常聽到的問題我們常常聽到的問題 通常，在沒有任何前提下、 在沒有任何總體目標(biāo)下，我們 被諸如此類的問題所困擾 我們應(yīng)該做多大規(guī)模的商業(yè)？ 我們應(yīng)該做什么業(yè)態(tài)？每種業(yè)態(tài)做多大規(guī)模？ 各種業(yè)態(tài)之間的關(guān)系是怎樣的？ 地標(biāo)性物業(yè)靠什么手段來打造？ 現(xiàn)在集中式商業(yè)有什么創(chuàng)新形式來實現(xiàn)銷售？ 商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大，同時能確保順利銷售？ 從提升2、持有商業(yè)物業(yè)價值的角度，應(yīng)該引進哪類商家？主力商家對 產(chǎn)品的要求 啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格？ 現(xiàn)在針對房地產(chǎn)金融支持以短期信貸為主，而持有長期收益的方式 運作商業(yè)地產(chǎn)的首期投入大，資金回收周期長，這個矛盾如何處理？ 我的自有資金只有1.5個億，如何進行項目開發(fā)？ 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是否一定要做招商、經(jīng)營管理？這些并不是本公司擅 長的，怎么處理？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 世聯(lián)對集中商業(yè)的理解及觀點世聯(lián)對集中商業(yè)的理解及觀點 4 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中最復(fù)雜、難度最商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中最復(fù)雜、難度最 大的部分大的部分 1 1 住宅開發(fā)住宅開發(fā) 寫字樓開發(fā)寫字樓開發(fā) 商業(yè)開發(fā)商3、業(yè)開發(fā) 涉及的利益者涉及的利益者 （價值鏈）（價值鏈） 開發(fā)者開發(fā)者 消費者消費者 開發(fā)者開發(fā)者 消費者消費者 承租者承租者 開發(fā)者開發(fā)者 投資者投資者 經(jīng)營者經(jīng)營者 消費者消費者 涉及的環(huán)節(jié)涉及的環(huán)節(jié) （操作鏈）（操作鏈） 項目規(guī)劃項目規(guī)劃 項目銷售項目銷售 項目規(guī)劃項目規(guī)劃 項目銷售項目銷售 招租管理招租管理 項目規(guī)劃項目規(guī)劃 項目招商項目招商 項目銷售項目銷售 運營管理運營管理 成功標(biāo)準(zhǔn)成功標(biāo)準(zhǔn) 銷售速度銷售速度 銷售價格銷售價格 出租率出租率 租金租金 滿足市場消費滿足市場消費 實現(xiàn)投資收益實現(xiàn)投資收益 有利社會發(fā)展有利社會發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： 高風(fēng)險、高回報、高技 術(shù)含量。 住宅、寫字樓開發(fā)的目標(biāo)客戶 是小眾，滿足不同消費者中一 部分消費者的獨特需求。 商業(yè)開發(fā)的目標(biāo)客戶是大眾， 滿足不同消費者中大部分消費 者的類同需求。 住宅、寫字樓、商業(yè)開發(fā)比較住宅、寫字樓、商業(yè)開