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1、上宅臵業上宅臵業 禹州穎河北岸項目物業發展思路禹州穎河北岸項目物業發展思路 深藍地產機構深藍地產機構 2013.08 綠色上宅、科技上宅、人文上宅 報告 目錄 一、禹州宏觀環境分析 二、禹州房地產市場表現 三、客戶需求斱向分析 四、地塊分析及項目屬性 五、項目定位 六、初步物業發展建議 報告解讀核心點報告解讀核心點 開發背景：開發背景： 本項目是上宅置業欲進入禹州開發的首個項目，考慮公司發展戰略及眾所周知的 公司高層個人原因，本項目務必要在禹州市場上后發奪人，快打快銷，迅速建立 起企業的品牌知名度，樹立項目形象。因而，本項目面臨著五大核心問題： 認知區域市場，找準本案的認知區域市場，找準本案的2、市場地位市場地位 站在區域客群及市場競爭的層面上，本項目的站在區域客群及市場競爭的層面上，本項目的市場機會市場機會 如何為本項目制訂一個合理合適的如何為本項目制訂一個合理合適的產品定位產品定位？ 解析宗地屬性，如何變“不利”為“有利”因素，發揮解析宗地屬性，如何變“不利”為“有利”因素，發揮地地 塊價值的最大化塊價值的最大化？ 綜合分析評估，尋找項目的綜合分析評估，尋找項目的物業發展方向物業發展方向 核心一核心一 核心二核心二 核心三核心三 核心四核心四 核心五核心五 本項目定位面臨的關鍵點本項目定位面臨的關鍵點 4 符合上宅投資集團及上宅臵業的企業戰略，快 打快銷，迅速占領市場，取得企業品牌3、和效益 的雙贏。 關鍵關鍵 1 1 關鍵關鍵 2 2 如何形成差異化，應對坪山太合公館、鉑金翰 宮、金域藍灣、御湖灣、恒達陽光城等項目的 競爭？ 關鍵關鍵 3 3 如何擺脫現階段周邊配套不完善的影響，開發 程度低的現狀，突破片區的短期瓶頸，實現項 目的高溢價？ 禹州宏觀環境分析禹州宏觀環境分析 壹 城市簡介城市簡介 城市印象：華夏之源、鈞瓷之都、 中華藥都；城市框架大、人口多。 禹州市位于河南省中部，轄26個 鄉、鎮，面積1461平方公里，市轄 區人口120萬，市區規劃面積70平方 公里，截至2012年2月底建成區面積 42平方公里，市區人口42萬，是中 原經濟區南緣的區域副中心城市。 禹州位于中原經濟區核心區域， 北距鄭州80公里，距新鄭機場40公 里，東臨京廣鐵路和京珠高速公路， 多條省級公路在市區交匯，鄭堯、 永登高速公路過境，形成便利的交 通網絡。 城市發展規劃城市發展規劃 近年來