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1、項目商業(yè)定位和品牌定位 提綱提綱 商業(yè)項目定位的基本思路 商業(yè)項目定位的幾種類型 商業(yè)項目定位的參考因素 商業(yè)項目定位案例分析 一一. 商業(yè)項目定位的基本思路商業(yè)項目定位的基本思路 主題定位/文化定位 商業(yè)定位/業(yè)態(tài)定位 市場定位 消費者定位 功能定位 各樓層具體定位 品牌定位 國際化青年城，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 購物中心、百貨商場、賣場、購物街區(qū) 奢侈品市場、中高端市場、社區(qū)型商業(yè) 主力消費人群的區(qū)分；性別、年齡、職業(yè)等 對業(yè)態(tài)最基本的指導； 綜合了功能、市場、消費者定位的最終演繹 闡述各樓層目標人群、業(yè)態(tài) 一一. 商業(yè)項目定位的基本思路商業(yè)項目定位的基本思路 政府對該區(qū)塊的整體規(guī)劃 發(fā)展商的投資回報2、計劃 消費者行為調(diào)研 品牌商在該區(qū)域開店計劃 其他社會因素 項目定位項目定位 綜合商場 VS 百貨公司 二二. 商業(yè)項目定位的幾種類型商業(yè)項目定位的幾種類型 百貨公司百貨公司：營運商直接參與交易行為，財務特征為現(xiàn)金流的體現(xiàn)。 代表：代表：百盛、大洋、金鷹等 購物中心購物中心：很多獨立專門店的聚集，營運商不直接參與交易行為，只力求構(gòu)建有 更多交易價值的交易平臺，財務特征為以物業(yè)的出租租金收益作為衡量物業(yè)溢價 的標準。 代表代表：港匯、太古城、大悅城 中國特色的綜合經(jīng)營中國特色的綜合經(jīng)營：以南京德基廣場為例，在經(jīng)營初期為了整體的形象和 市場份額，營運商直接參與了部分店鋪的經(jīng)營。經(jīng)過若干年的市場調(diào)試3、后， 現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)型為購物中心。 案例參考：萬達廣場和萬千百貨、梅隴鎮(zhèn)廣場和伊勢丹百貨案例參考：萬達廣場和萬千百貨、梅隴鎮(zhèn)廣場和伊勢丹百貨 社區(qū)型商業(yè) VS 賣場式商業(yè) 二二. 商業(yè)項目定位的幾種類型商業(yè)項目定位的幾種類型 社區(qū)型商業(yè)：社區(qū)型商業(yè)：滿足不超過方圓3公里內(nèi)居民的生活配套。最顯著的特點是餐飲 與零售比例平均，面對的基本都是家庭式消費。購物交通的便捷性和一站式 服務特色明顯。 代表：大華虎城商業(yè)，古北黃金城道一期。 賣場型商業(yè)：賣場型商業(yè)：以某一個大賣場為主力店，配套以與賣場零售不沖突的商業(yè)。 代表：宜家無錫 他們間最大的區(qū)別就是：賣場型商業(yè)可以開在社區(qū)商業(yè)的位置，但是社區(qū)商業(yè) 不一定能開在賣場商業(yè)的位置。 賣場型商業(yè)本身可以聚人氣，社區(qū)型商業(yè)是消費人氣的。 旅游地產(chǎn) vs 景區(qū)商業(yè) 二二. 商業(yè)項目定位的幾種類型商業(yè)項目定位的幾種類型 旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)的開發(fā)意義是通過旅游景點的設