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1、村鎮工業集聚區更新改造指引廣州市規劃和自然資源局（廣州市海洋局）“百縣千鎮萬村高質量發展工程”技術指引之三黨的二十大報告 建設現代化產業體系。堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，推進新型工業化，加快建設制造強國、質量強國、航天強國、交通強國、網絡強國、數字中國。全面推進鄉村振興。堅持農業農村優先發展，堅持城鄉融合發展，暢通城鄉要素流動。加快建設農業強國，扎實推動鄉村產業、人才、文化、生態、組織振興。“中共中央 國務院關于做好2023年全面推進鄉村振興重點工作的意見 培育鄉村新產業新業態。繼續支持創建農業產業強鎮、現代農業產業園、優勢特色產業集群。支持國家農村產業融合發展示范園建設。深入推進農2、業現代化示范區建設。培育壯大縣域富民產業。完善縣鄉村產業空間布局，提升縣城產業承載和配套服務功能，增強重點鎮集聚功能?！爸泄矎V東省委關于實施“百縣千鎮萬村高質量發展工程”促進城鄉區域協調發展的決定 發展壯大縣域經濟。重點發展比較優勢明顯、帶動農業農村能力強、就業容量大的產業，統籌培育本地產業和承接外部產業轉移，促進產業轉型升級。壯大工業經濟，推進工業入園，支持與當地主體功能定位相匹配的產業園區提質增效，重點扶持一批10億元級企業、建設一批億元級項目，促進現代產業集群發展。“02 改造模式2-1 2-1 運營機構主導模式運營機構主導模式2-2 2-2 國國企主導模式企主導模式2-3 2-3 龍頭3、企龍頭企業主導模式業主導模式2-4 2-4 村集村集體自主改造模式體自主改造模式2-5 2-5 政府收儲模式政府收儲模式2-6 2-6 聯動改造模式聯動改造模式2-7 2-7 生態修復模式生態修復模式附錄 村鎮工業集聚區更新改造相關政策03 工作流程3-13-1改造流程改造流程指引指引01 概念定義1-1 1-1 什么是村鎮工業集聚區什么是村鎮工業集聚區1-1-2 2 為為什么什么要實施村要實施村鎮工業集聚區改造鎮工業集聚區改造1-3 1-3 一般有哪幾種類型一般有哪幾種類型”概念定義01海珠區唯品同創匯1-21-2更新改造類型更新改造類型1-11-1概念定義概念定義村鎮工業集聚區，又稱村級工4、業園，按照廣州市村級工業園整合提升三年行動計劃（2019-2021年），是指納入廣州市村級工業園整治提升年度計劃，分布于廣州行政范圍內的村集體經濟組織所有權土地上（包括使用權為村集體的國有土地），現狀或歷史上主要為工業、倉儲物流等用途的工業集中區塊。u用地面積：占地5000平方米以上u權屬類型：村集體經濟組織所有，包括使用權為村集體的國有土地u用地功能：工業、倉儲、物流等用途什么是村鎮工業集聚區？廣州市的“村園”番禺東線工業園白云夏茅十三社工業區目前全市共有2705個村鎮工業集聚區，總面積約131.62平方公里，用地面積約占全市現狀工業用地面積的三分之一，是全市工業發展的重要載體。現狀村級工業5、園集中分布于城市外圍地區，其中，白云、番禺、花都、增城等四區村級工業園用地規模合計占全市村級工業園用地的85%。為什么要實施村鎮工業集聚區更新改造？土地更集約環境更整潔生活更富裕房子更漂亮淘汰關停位于工業產業區塊外，經論證不符合現有產業、環境保護等準入要求的村鎮工業集聚區，應采取嚴格措施限期關停，按規劃推進土地復墾復綠等，提升人居環境。功能轉換位于工業產業區塊外，按照規劃進行功能轉換，轉為非工業（倉儲）用途的村鎮工業集聚區，優先保障城市重點戰略平臺建設，滿足區域公共配套、市政交通配套設施需求。改造提升位于工業產業區塊內或經評估適宜保留產業發展功能的村鎮工業集聚區，采取拆除重建或綜合整治的方式進6、行“工改工”、“工改新”。通過實施村鎮工業集聚區改造，實現四個“更”。有哪幾種類型21改造模式02白云區西城智匯park在符合城市規劃和產業布局的基礎上，引入合適的運營機構參與園區的升級改造，由運營機構負責園區的改造建設、招商和運營。模式簡介基本情況適用對象此模式主要應用于“工改新”、“工改創”的微改造項目。由運營機構作為改造主體，向村集體租賃土地，保留集體土地的權屬和性質不變，僅對園區進行空間環境和舊廠房的改造，導入新的產業功能，打造主題鮮明的特色園區。主要亮點u無需改變村集體用地屬性u運營機構具有成熟的產業招商和園區運營經驗唯品同創匯位于海珠區新滘中路88號，土地權屬海珠區南洲街東風第二經7、濟合作社，占地面積約10公頃，項目總建筑面積約12萬平方米，內含50畝的生態果林，致力打造綠色有氧、生態和諧的辦公空間。改造情況村集體引入同創集團作為園區運營商，通過微改造的方式對原南洲街東風第二經濟合作社村鎮工業集聚區進行整治提升，在不增加用地面積及建筑體量的前提下，通過原狀整飾、局部拆建的方式達到消防和安全整改要求，提升園區整體品質，重點引入時尚產業鏈各環節企業，打造時尚特色產業園區。改造成效改造后，園區環境顯著改善，改造為洋房式的獨棟辦公空間、花園式的藝術街區，物業租金顯著提高，引進唯品會、意大利奕色服裝、FDC面料圖書館等多家服裝生態鏈商家進駐，打造成為融匯潮流時尚、創意辦公、商業資訊8、于一體的極具設計感的新型體驗園區。村鎮工業集聚區提升改造43案案 例例海珠區唯品同創匯海珠區唯品同創匯2-12-1運營機構主導模式運營機構主導模式以符合產業轉型需求的國有企業為實施主體，圍繞國有企業打造專業化、科技性強的專業性園區。由引入的優質國有企業投資進行園區的升級改造，并進行后期的運營。模式簡介基本情況適用對象此模式適用于由政府主導推進的村鎮工業集聚區改造，通過引進經濟實力較強、具備投資運營經驗、上下游產業鏈聯系較強的國有企業來實施村鎮工業集聚區的改造提升。主要亮點u國企實力較為雄厚，能有力推進村鎮工業集聚區改造u國企主導，村民收益有保障u產業資源豐富，有利于園區產業鏈構建粵科裝備園位于9、海珠區侖頭路78號，占地1.5公頃，建筑規模3萬平方米，總投資0.45億元，是全國首個生命科學和檢測科技垂直主題園區，主要產業服務第三方檢測、科學儀器、生命科學產業。改造情況園區土地權屬屬于廣州市海珠區官洲街侖頭經濟聯合社，由廣州粵科檢測技術裝備園管理有限公司運營，圍繞實力雄厚的中國廣州分析測試中心，搭建了以第三方檢測服務為核心的園區。自2016年6月至2018年初已完成園區的整體設計、物業裝修改造、園區綠化等基礎建設，完成了對1.5萬平方米園區的改造。改造成效項目獲得廣州首批提質增效孵化器，改造后很好地承接包括大學城、生物島中大國際創新谷在內的外溢資源，以廣東省科學院中國廣州分析測試中心為技10、術龍頭，科學儀器研發和銷售為產品陣線，藥物研發和制備為科研對象，形成了以第三方檢測服務為核心的園區。65案案 例例粵科裝備園粵科裝備園2-22-2國企主導模式國企主導模式通過引入行業龍頭企業，通過集體土地所有權流轉或者企業統租的方式，作為改造實施主體進行園區的投資建設和后期運營。模式簡介基本情況適用對象此模式適用于產業基礎較好，有較為明確的產業發展方向和規劃，改造主體企業對園區建筑沒有分割轉讓需求的改造項目。主要亮點u企業自發改造，改造動力較強u無需政府或村集體過多干預u有利于形成產業鏈上下游相關企業的集聚，推動區域整體產業結構優化升級小鵬汽車產業園長興街岑村松崗大街8號，土地權屬為天河區長興11、街岑村股份合作經濟聯社，建筑面積15萬平方米。它由廣州小鵬汽車科技有限公司投資運營，將改造成覆蓋全產業鏈的智能網聯汽車產業創新中心。改造情況因小鵬汽車業務規模高速擴張，集團內業務覆蓋范圍拓寬，同時需要周邊產業的參與，亟需尋求一個合適的園區。該園區改造前為建成2年未啟用的商業樓，屬于典型的村集體低效物業。未來天河區將以小鵬汽車為龍頭，在岑村片區附近建起一個智能網聯新能源汽車產業園。小鵬汽車產業園的改造以對建筑的修繕和周邊區域的改造升級為主，大幅提升園區形象。改造成效園區重點引進智能網聯汽車產業鏈上下游及服務配套機構、企業，如小鵬汽車銷售有限公司、廣州智鵬車聯網科技有限公司等。天河區將以小鵬汽車為12、龍頭，在岑村片區附近建起一個智能網聯新能源汽車產業園。此外，園區還帶動了所在的岑村周邊的經濟，帶動周邊了周邊休閑消費業、餐飲業等商業配套發展，帶動周邊房租、停車費大幅度上漲。87案案 例例天河小鵬汽車產業園天河小鵬汽車產業園2-32-3龍頭企業主導模式龍頭企業主導模式由村集體作為改造實施主體自籌資金對園區進行整體升級改造，改造建設完成后進行自主運營或引入運營機構進行統一運營管理。模式簡介基本情況適用對象此模式適用于具有一定經濟條件且改造意愿較高的村集體。主要亮點u村集體自主改造，土地使用性質不改變，村集體積極性最高u可由企業合作改造，承擔園區建設和后續運營，保障村民收益白云安華匯位于白云區白云13、大道以西，華南快速干線以南，距地鐵3號線白云大道北站和地鐵2號線黃邊站1公里以內，改造前身為永泰茶山莊舊廠房，占地6.8公頃，是廣東“三舊危舊房”改造第一個試點項目”。改造情況項目通過白云區集體資產交易中心選定廣東安華美博集團作為合作企業。主體建筑由廣東安華美博集團（原承租單位）負責建造，建造費用由永泰經濟聯合社支付（在合作方交付給永泰經濟聯合社的租金內部分扣除），同時廣東安華美博集團出資1.04億用于永泰村95公頃微改造（整治），并為政府代建700米長道路防護綠帶。改造成效改造后項目總體出租率達99.0%，進駐國際國內品牌500多家。通過產業升級和環境優化，打造為集建材、家具、影視文化娛樂中14、心、婚慶館等功能于一體的城市綜合體，為村民提供更多就業崗位，收入來源明顯增加，驅動了村集體經濟建設發展。109案案 例例白云安華匯白云安華匯2-42-4村集村集體自主改造模式體自主改造模式園區由政府作為改造實施主體直接參與改造。政府將地塊收儲后，負責土地整理、規劃建設、招商運營等工作。模式簡介基本情況適用對象此模式主要適用于位于市區兩級重點產業平臺、對市區發展具有重大戰略意義、已納入政府土地儲備計劃的村鎮工業集聚區，由政府主導改造，改變用地屬性，打造重點、標桿性項目。主要亮點u政府全面主導，化解土地整理難問題u政府統籌力度大，利于成片連片改造，片區整體提升u土地效益最大化，產業招商效果最為突出15、白云設計之都位于白云新城核心區北部，其中核心區位于鶴龍街，土地權屬黃邊經濟聯合社，占地面積35公頃，建筑面積達119萬平方米，由廣州市白云城市開發投資集團有限公司投資建設。改造情況園區改造前為黃邊村工業園，主要為村工業廠房、倉庫等，通過“土地收儲+舊廠房改造+舊村莊微改造+集體留用地開發”組合拳，打造成為以總部經濟和創意產業等現代服務業為主導的產業片區，實現土地成片連片改造。改造成效項目定位為粵港澳大灣區最大的設計產業聚集的國際品牌搖籃、華南首個“一帶一路”設計服務貿易中心，廣州首個B2B設計服裝共享平臺，重點發展時尚設計、工業設計、建筑設計及其上下游產業，全力打造粵港澳大灣區設計產業國際品牌16、集聚地。政府收儲規劃調整招商運營園區建設2土地整備產業提升14531112案案 例例白云國際設計之都白云國際設計之都2-52-5政府收儲模式政府收儲模式將城鎮開發邊界外、不具備開發條件的村鎮工業集聚區與城鎮開發邊界內村鎮工業集聚區聯合進行改造，城鎮開發邊界外用地逐步清退，開發權益轉移到城鎮開發邊界內村鎮工業集聚區改造項目中予以實現。模式簡介基本情況適用對象此模式主要適用于城鎮開發邊界外、不具備開發條件的村鎮工業集聚區。主要亮點u維護生態本底，實現生態環境優化u充分保障村集體開發權益，解決村集體改造的后顧之憂沙邊工業區始建于上世紀80年代末，面積約342畝，建筑面積約33萬平方米，涉及租戶（企業17、）93家，主要經營整體低端的家具生產、倉儲物流、五金加工等，現狀容積率僅1.4。改造情況河堤內村鎮工業集聚區用地由政府統租統管，引入智能制造、高端裝備、生物醫藥等產業，打造現代高端產業園。河堤外用地依法拆除清退，由政府租地改造為公園，發生態景觀功能，改造權益轉移到河堤內用地中，與河堤內村鎮工業集聚區聯合改造。改造成效堤內工業園引入智能制造、高端裝備、生物醫藥等作為主導產業。預計投資超10億元，預計總產值可達100億元，年稅收收入超30萬元/畝。堤外將進行復墾復綠，作為政府城市公園。1314案案 例例順德樂從沙邊村順德樂從沙邊村2-62-6聯動改造模式聯動改造模式對于不適應繼續開發建設的村鎮工業18、集聚區，由政府統籌開展拆除清退工作，園內企業應向區塊內工業集聚區搬遷集中、整合入園。模式簡介4適用對象此模式適用于位于開發邊界以外、生態敏感地區（涉及在編國土空間規劃一級、二級管控區的地區，包括生態保護紅線、自然保護地、永久基本農田、長期穩定耕地、重點生態公益林、一級水源保護區、二級水源保護區、高標準農田、市級綠線、市級藍線等），不符合市區現有產業、環境保護等準入要求的村鎮工業集聚區。主要亮點u減量規劃，解決規模指標不足問題u政府補償，解決村民收益問題u復墾復綠，改善生態環境u可適當發展鄉村旅游等功能15162-72-7生態修復模式生態修復模式工作流程03海珠區樂天智谷村鎮工業集聚區更新改造項19、目具體按照以下流程實施改造：同步開展第一環節：前期策劃區政府納入年度計劃市規自局、工信局符合條件項目申報試點市村鎮工業集聚區整治提升工作專班試點項目審定區規自局編制規劃，開展評估區規自局征求市區部門意見，開展規劃公示區政府組織相關主管部門進行方案審查市規自局方案審查，評估完整性核查市規劃委員會審議規劃方案市政府審批規劃方案市規自局網上通告，數據上網市人大常委會材料備案市規自局相關材料整理歸檔土地權屬人組織開展方案編制區村鎮工業集聚區整治提升工作專班組織相關部門審查改造方案區村鎮工業集聚區整治提升工作專班審議改造實施方案區政府批復改造實施方案第二環節：單元詳細規劃第三環節：改造實施方案改造主體、區政府指定部門正式引入改造主體簽訂監管協議第四環節：項目建設改造實施主體開展項目建設園區運營主體開展招商引資權屬主體改造意向方案權屬主體基礎數據調查鎮街/招商部門意向企業招商1718區村鎮工業集聚區整治提升工作專班征求相關部門意見街道/村鎮改造實施方案上報區工作專班區村鎮工業集聚區整治提升工作專班方案上報市工作專班村鎮工業集聚區整治提升工作專班指導園區建設及實施監督改造實施主體組織開展用地報批3-13-1改造流程指引改造流程指引