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1、樞紐型商業綜合體(TOD)成本管控要點Ver 1.0決策階段設計階段發承包階段實施階段竣工階段 TOD 商業綜合體 超高層 五星級酒店 城市舊建筑升級改造 海綿城市 地下空間 裝配式建筑案例/專題 方案比選 價值工程 合同策劃 目標成本 索賠及結算管理 盡職調查 財稅分析 項目后評價方法01021 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征樞紐型綜合體（TOD），越來越成為核心城市商業主要開發建設形態1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征TOD綜合體的發展前景杭州市城市軌道交通第三期建設規劃（2017-2022年）城市化進程的加快，核心城市的人口不斷涌入合肥軌道交通1號線、2號線，運營線路總長52.32、8千米，全線共設47座站點。在建線路共有4段，包括3號線、1號線三期、4號線、5號線，共118.2余千米。到2021年前合肥市將建成5條地鐵線，運營線路約175.56千米。武漢軌道交通共216座車站，總運營里程達318公里，線路長度居中國第五位。截至2019年2月，在建線路共有9條（段），在建里程343公里。至2024年，將建成12號線等項目，形成14條線路運營、總長606公里的軌道網。杭州軌道交通運營線路有1號線、2號線、4號線、5號線、16號線，共設車站122座，換乘車站13座。截至2020年4月，運營里程共計206千米。2022年杭州亞運會前，杭州將形成10條軌道普線+1條軌道快線+2條3、市域線共計13條線路，總長度達516公里的城市軌道交通骨干網絡，實現十城區全覆蓋。1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征杭州“城市國際化”戰略：100個城市綜合體運河商務區綜合體地鐵濱康站綜合體奧體博覽城市民中心綜合體桐廬縣城濱江商住綜合體1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征空間集約開發約束性TOD導向開發強度梯級分布、“疏密有致”空間布局、功能復合、地上地下綜合利用，與地下管廊集約規劃布局建設相銜接，基本實現資金平衡引導性公共服務設施與交通站點無縫銜接；充分開展地下空間開發建設TOD（Transit Oriented Development）：公共交通4、為導向的發展模式。交通方便 高效集工作、商業、文化、教育、居住等多用途為一體 緩解城市土地緊張、方便交通出行1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征火車 高鐵 機場 地鐵 巴士1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征挖掘軌道交通價值，開發周期長前期投入大整體回報慢、空間設計難度高、業態規劃復雜提升貨值復雜程度高重慶龍湖光年 高鐵站樞紐 商業、辦公、長租公寓、養老等多種業態（48萬平方米）。高鐵、地鐵、快軌、公交、客運五軌合一連通城區與城際，酒店、教育、餐飲、運動、休閑娛樂等多種功能商業形式核心城市用地指標飽和；軌道交通上蓋開發使得土地資源得到有效再利用集約利用5、土地、回饋建設資金，為高鐵、軌道交通涵養客流，完善周邊配套設施。1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征艾格瑞(AGG)城市全生活鏈綜合體1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征產品規劃：多業態的全生活鏈綜合體；提升內部裝標，增強內部舒適度；展廳展現上海風貌，給外來住戶家的感覺。涉及更新改造、管控要求較高1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征（1）建筑形態復雜，建設周期較長、涉及成本相關管控點多（2）成本與營銷、設計、財稅、商管TC等業務部門橫向聯系更加緊密（3）聯合開發管控（4）更新改造（5）綜合體與公共交通銜接方案（1）建筑形態復雜，建設周期較長、涉及成本相關管控點多（2）成本與營銷、設計、財6、稅、商管TC等業務部門橫向聯系更加緊密（3）聯合開發管控（4）更新改造（5）綜合體與公共交通銜接方案1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征項目總用地面積（h）總建筑面積（萬）容積率建筑密度（%）建筑高度（m）合肥包河11.0770.4560155福州倉山12.5564.445580常州新北7.4438.8460100成都金牛12.91113753150長沙開福12.18103.76.652192蘭州城關5.543.96.156180容積率和建筑密度大，空間集約化程度高1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征建筑構成購物中心核心建筑酒店寫字樓商業街公寓業態構成7、零售核心業態餐飲人氣、必需業態娛樂文化酒店最高端辦公居住空間構成城市廣場商業街公共綠化（1）建筑形態復雜，建設周期較長、涉及成本相關管控點多（2）成本與營銷、設計、財稅、商管TC等業務部門橫向聯系更加緊密（3）聯合開發管控（4）更新改造（5）綜合體與公共交通銜接方案1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征TC、運營、物業和開發的銜接 商鋪規劃調整與設計；招商界面劃分落地；租戶的入住要求及時溝通；運營、物業用房要求 租戶交付界面的重大改變，因交付時間緊迫，往往以變更處理，未提前招標策劃。回遷房、公共配套、代建房的回購、照管問題 招標遺漏（室外、精神堡壘、標識標8、牌）開業前后，還會發生店鋪改造、提升項1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征1 土地成本2 開發前期準備費用3 主體建筑工程費4 主體安裝工程費5 小區管網道路費6 園林環境工程費7 配套設施費8 開發間接費用9 期間費用成本分攤問題 各自計算成本 按照使用對象/功能/容量分攤 按照建筑面積分攤對于需各自計算成本的，建議在清單及預算中即行明確；按照建筑面積分攤原則的，則參考公式建議為：持有商業分攤比例%=持有商業面積（含地下）總建筑面積（含地下）100%，以測繪面積為準。1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征投資水平 成本：人民幣11000元/m2銷售面積 核算成本：人民幣13000元/m2銷9、售面積調整原則 土建總包、綜合機電、幕墻、電梯工程按照實際中標金額調整；其他按照概算。分攤原則 以酒店-辦公各自使用到的功能或部位對應造價為攤分原則（如電梯、綜合機電、幕墻、圍護、樁基礎、室外等）連廊成本 地塊之間連廊成本按照面積攤分原則，酒店+辦公+附屬用房地下3層+地上塔樓+地上裙房組成。其中塔樓地面以上共38層下部酒店+上部辦公裙房地面以上共4層，為酒店用房。（1）建筑形態復雜，建設周期較長、涉及成本相關管控點多（2）成本與營銷、設計、財稅、商管TC等業務部門橫向聯系更加緊密（3）聯合開發管控（4）更新改造（5）綜合體與公共交通銜接方案1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征1 樞紐型綜合10、體（TOD）成本管控特征觀點住宅部分（萬元）商業部分（萬元）按A開發商觀點各方承擔印花稅按B開發商觀點各方承擔印花稅開發商A300020萬0.5=30萬元550030萬0.5=82.5萬元30萬元67.5萬元開發商B115萬 50萬30萬=67.5萬元115萬 50萬20萬=45萬元82.5萬元45萬元開發商A按照各業態樓板價（其中，商業地價為3000元/平方米計容面積，住宅部分地價為5500元/平方米計容面積）分別計算印花稅開發商B按照綜合樓板價4500元/平方米計容面積計算印花稅，再按照各業態面積分攤.某大型商業項目總承包金額18億元其中，由總承包單位直接施工5個億，暫估價10億元暫估價對11、應印花稅：30萬元1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征序號分項工程分攤原則1 土石方地庫建筑面積2圍護（支撐、棧橋、基坑加固等）地庫建筑面積3 樁基礎總建筑面積4 降水地庫建筑面積土石方，支護樁、支撐、棧橋、降水分攤原則按地庫建筑面積歸屬分攤/按總建筑面積歸屬分攤（1）建筑形態復雜，建設周期較長、涉及成本相關管控點多（2）成本與營銷、設計、財稅、商管TC等業務部門橫向聯系更加緊密（3）聯合開發管控（4）更新改造（5）綜合體與公共交通銜接方案1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征占地約2萬平方米總建筑面積約14.5萬高99.9m的21層主樓以及10層裙房鋼12、筋混凝土框架結構10個樓面商場，每個樓面近1萬中國第一家中外合資商業零售企業各層商場附設咖啡室或茶室地下兩層停車場，可泊小轎車300輛、自行車1400輛設有行李寄放處、洗衣店、郵局、銀行、美容院、面包房等共有87部電梯1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征序號電氣分項改造前缺陷改造后效果1動力系統動力設備鏈式供電鏈式供電和放射式供電相結合消防設備末端無法雙電源自切消防設備電源末端實現自切防火卷簾和空調設備電源混合在一個配電箱防火卷簾單獨從變電所引出雙電源供電自動扶梯單電源供電根據規范,此類二級負荷提供雙電源供電2照明系統應急照明末端沒有雙電源自切新增一路電纜,實現應急照明末端雙電源自切原應急照13、明配電箱和普通照明配電箱為同一個配電箱普通照明配電箱和應急照明配電箱分開設置3備用及不間斷電源疏散照明供電電源不符合消防雙電源要求增加EPS系統原大廈弱電系統只有單電源供電增加不停電裝置序號通風與空調分項改造前缺陷改造后效果1空調系統裙房和塔樓冷熱源系統共用裙房和塔樓冷熱源分離空調風系統不平衡，氣流組織不均勻，部分區域空調效果不佳根據裝飾調整空調風，調整風管布局和管路2通風系統通風系統管線多次改造已混亂根據各功能區要求，設置相應通風方式3防排煙系統防排煙系統無法滿足現行規范要求根據規范要求,重新設計防排煙系統 逐一查看機房設備、管路,記錄設備參數 與1995年設計藍圖資料對比分析 調查各個機電14、系統運行狀況 對往年因功能變化等引起的機電系統的改造情況進行調研現場踏勘,進行匹配分析 抄錄動力配電箱信息進行錄,應對設備翻新將會導致用電功率變化 復核現場照明各層各區配電總箱(含租戶配電)的設置與藍圖資料是否一致 按照合理、方便施工的原則重新敷設路由1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征原始資料收集機電系統調研機電系統排摸管道系統設備老化，性能降低、各類管道銹蝕嚴重。系統狀態無法滿足現行規范和法規要求，無法滿足未來第一八佰伴更高的經營需求。1 管道系統1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征原始資料收集機電系統調研機電系統排摸管道系統空調水系統消防水系統給排水系統雨污水系統配點系統構造單一、設15、備老化性能不穩定、各類線纜排布雜亂等現場。如果不改造用電的安全性、穩定性等存在的風險，可能會產生安全風險，同時也無法滿足現行規范的要求和未來新業態的電量分配要求。變電所電纜走向配電箱及機房機房內斷路器大小1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征2 電氣系統1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征通風及動力系統包括空調風系統、消防排煙系統、排油煙系統、柴油發電系統。通風系統及排煙設備老化，嚴重影響商場未來的使用功能。未來只有重新改造風管和更新設備，才能適應新業態要求。3 通風及動力系統（1）建筑形態復雜，建設周期較長、涉及成本相關管控點多（2）成本與營銷、設計、財稅、商管TC等業務部門橫向聯系更加緊16、密（3）聯合開發管控（4）更新改造（5）綜合體與公共交通銜接方案1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征 周邊交通 管線情況分析 建筑物地下室情況 連接部位選擇 實施方案比選 設計方案 圍護方案選型 分段施工方案1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征1 樞紐型綜合體（TOD）成本管控特征出發井側設樓扶梯接收井側設樓梯路側電力排管位置2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法品系標準定位標準經營標準產品標準技術標準區位租金建筑精裝景觀結構幕墻暖通電氣給排水弱電電梯集中式A核心商圈高高高高高HHHHHHB副中心商圈中中中中中M1M1M1M1M1M17、1C社區商圈低低低低低M2LM2LM2M2分散式街區/低低低低M1M1M1M1M1M1底商/低低低低LLLLL集中式商業分散式商業2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法商業產品分級標準（建筑）標準分級高中1中2低產品適配大型商業中型商業小型商業社區、街區參考成本1500-2000元/1200-1500元/1200元/900-1200元/得房率55%55%60%75%、85%（持有）柱網9x9/9x118.4x8.4地下室單車指標單車指標（平層車位數）45，備注：單車指標的車庫總建筑面積含停車區域、車道、卸貨區、坡道、核心筒、車庫單獨使用的送風機房(兼消防補風)、排風機房（兼消防排煙）18、等機房地上層高（首層）665.44.5（不得復算容積率）地上層高（層高）5.45.45.24.5地上凈高3.5 32.7地下室層高3800（梁板、非誘導風機）/3600（無梁樓蓋、非誘導風機）/B1需再加降板1200（堆土至1500滿足綠化率要求）4800（梁板、非誘導風機）/B1需再加降板1200（堆土至1500滿足綠化率要求）面層預留100mm客梯標準50m一組自動扶梯間距50m一組小于5000平米可不設2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法 內外對標 確定軟成本定位測算 優選單位 嚴控硬成本方案設計提升圖紙質量 合理招標條件招標階段 管理留痕 成果考核量化實施階段 細化結算節點19、 結算量價準確結算階段 數據分析 項目小結后評估限額設計監控后評價依據方案競優資料支撐數據指導后續項目開發某項目目標成本評審會2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法文件依據策劃定位目標規劃設計文本核心原則成本配置合理投入產出最優表述要求內容覆蓋全面技術條件清晰項目投資的總綱依照設計又指導設計，循序漸進不斷調整優化的過程總體目標成本在各分項成本中的配置應充分合理價值工程原理優化投入產出比目標成本一定需涵蓋項目建設的全部所需成本防止遺漏技術條件是指導后續工作的綱領方式多方案比選價值工程全壽命周期成本控制限額設計競標合同管理2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法水平恰當 目標成本20、要支持定位，既有可行性，又具挑戰性；適當考慮風險；依據充分 目標成本合理確定的前提條件：了解市場、結合產品，有充分的數據支持通過市場調研和數據庫；內容具體明確 成本內容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項量化計算 盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統的總數，便于今后的對比分析；強調考核作用 能作為績效考核指標；便于用成本目標對控制結果進行考核。發布要審批 確定的目標成本要符合公司利潤要求，經過各方的討論和審批，才能正式發布執行。2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法第一輪測算方案：購物中心+商業街+酒店+寫字樓（建造標準A版）測算結果：一般產品配比合理，21、預期收益不理想調整意見：（1）增加銷售物業比例；（2）由于項目地理位置原因，建議降低建造標準等級第二輪測算方案：購物中心+商業街+酒店+寫字樓+公寓（建造標準A版）測算結果：好收益良好，但是高容積率使項目實施品質降低調整意見：（1）減少酒店面積；（2）公寓調整為住宅；（3）寫字樓調整為建造標準B版第三輪測算方案深化調整：購物中心（A版）；商業街（B版）；酒店（B版）-減少面積；寫字樓（B版）；住宅（豪宅B版）測算結果：好審核意見：（1）產品配比合理，符合當地市場需求；（2）項目收益良好；（3）產品品質滿足公司發展需要；（4）各項項目規劃指標滿足政府規劃條件要求2 定位、設計及發承包階段合約成本22、管控實務與方法目標成本編制需要多部門/各專業協作投資計劃銷售計劃運營成本合約規劃目標成本單體建安造價單體綜合成本稅金財務成本投資計劃項目總收入、總支出、利潤及利潤率銷售計劃分業態銷售收入運營成本項目公司與酒店管理公司各自分擔的成本合約規劃合同構架、合同分判、采購方式、招標計劃、標段劃分等目標成本綜合土地、行政事業收費、建安、開辦、銷售及管理、財稅成本內容單體建安造價分單體（業態）建安造價成本單體綜合成本分單體（業態）總成本稅金增值稅、土增稅及企業所得稅。財務成本貸款利息、非金融機構貸款成本。財務銷售成本項目目標成本2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法商業條件對于綜合體投資決策、建筑23、結構、建造成本等都有著重要影響結構荷載 超市賣場活荷載取10kN/，卸貨區活荷載取15kN/，其余業態活荷載一般取4kN/結構降板 餐飲店因設計階段無法確定廚房位置，一般不做降板，后期做抬高處理裝修標準 百貨、超市一般為裝修交付，其余為毛坯交付供電、供水 百貨、超市的供電高供高計，單獨向供電局繳費空調系統 百貨、超市空調系統獨立，自行管理餐飲的隔油、排煙 自設一級隔油裝置、地下二層設置污水處理間2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法概念設計方案設計初步設計施工圖設計招投標合同實施竣工驗收初步投資估算投資估算投資概算投資預算合同價合同價結算價實際投資上圖：工程造價對應項目建設各階段的形24、態項目估算階段對應于概念設計及方案設計設計任務書 項目的使用要求 規模要求 功能要求 設計標準 生產工藝要求客戶提出下達給設計2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法招標策劃 合約分判 工作界面優化合同條款 招標條款 合同條款回標報價分析 不平衡報價 履約風險評估專業種類多，容易遺漏；各專業時間及空間交叉面復雜；較多招標內容屬于有限競爭；需要綜合考慮供貨、進度、工程、合約、造價、招商、財稅等方面綜合因素。總包水電暖通設備幕墻裝飾外場藝術品采購家具綜合體項目合約構架總包完成至什么界面后由裝飾及其他單位完成水電預埋誰來做暖通末端誰來收口哪些材料設備采用甲供幕墻和總包、裝飾如何配合，預埋工作25、怎么處理裝飾分幾個標段、哪些材料甲方重點把控、與總包、機電如何配合、特殊裝飾材料如何計價外場軟景、硬景、管線、市政道路、小品、水景如何確定家具、藝術品采購方案如何2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法內容：發承包模式的選擇；標段劃分；總承包與專業分包之間、各專業分包之間、各標段之間發承包范圍的界定；擬采用的合同形式和合同范本。應考慮因素：項目的類型規模及復雜程度進度要求建設單位的參與程度市場競爭狀況相關風險等因素完成時點：項目發承包階段開始之前招標策劃招標范圍承發包模式合同構架合同分判采購方式招標計劃標段劃分工作界面合同條款計價方式2 26、定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法項目特點 專業需求 各項工作銜接要求開發主體 集團+項目公司管理構架 采購公司+項目公司管理要求 總-分包模式 平行發包模式 EPC模式計價特征 費率 模擬清單 單價包干 總價包干融資及財稅 融資需求 甲供材計稅備內容總價合同單價合同費率合同招標周期（不影響關鍵線路）清單直觀性計量規則約定不平衡報價單價確定性與實際符合性施工及結算期爭議及可操作性總價合同適用條件：工期較短、投資較少、圖紙明確且全面的分包合同單價合同適用條件：設計文件不充分、工期緊的總包、分包合同費率合同適用條件：工程內容及未完全確定、投標報價依據不足、工程緊迫的總包、分包合同2 定位27、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法施工許可證申領完成 可提取銀行貸款 項目最少資本金投入達到極大值項目達到預售條件 意味著投資資金開始回收 投資資金流出達到極大值項目竣工 項目可以投入使用 投入資金資本化結束 在成品轉化為產成品建設項目資金安排關鍵節點要求快速確定總承包單位快速施工達到預售要求符合竣工節點要求從資金本質角度解釋，項目建設資金經歷以下循環：資本金-銀行貸款-銷售款建設節點目標能否如期完成，決定上述轉換能否如期達成，掌握項目生死的命脈。2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法建設周期是傳統項目管理三大目標之一，建設周期長短對建設項目影響較大，縮短建設周期可以使項目及時28、滿足節點要求、快速回籠資金。概念設計方案設計初步設計施工圖設計招投標合同實施竣工驗收利用設計周期完成模擬工程量清單招標階段概念設計方案設計初步設計施工圖設計招投標合同實施竣工驗收施工圖招標階段階段額外凈增加約30天的清單編制期和30天的招投標期（以20萬M2體量綜合體為例）模擬工程量清單編制對象特征：常見于占用關鍵工期節點的招標（如總承包工程招標等），因此下文主要以總承包工程為說明例模擬工程量清單在招標中的應用。較施工圖招標，由于不占用關鍵線路時間，可為項目節省約二個月左右的招標時間（以某20萬M2體量綜合體為例）2 定位、設計及發承包階段合約成本管控實務與方法申請獲取交給背書貼現托收 每張票面金額最高為1000萬元 承兌期限最長不超過6個月【條款示例】款項以6個月承兌匯票形式支付，若承包方認為有需要，可自行辦理貼現手續，因貼現產生的利息由承包方自行承擔，惟貼現銀行須獲得業主批準。若業主以現金方式進行款項支付，則業主將從承包方應得款項中扣除3%的貼現費用。