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1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021/3/22 2021/3/22 寫字樓物業(yè)發(fā)展建議的思考 SALON 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 寫字樓物業(yè)發(fā)展建議寫作的困惑寫字樓物業(yè)發(fā)展建議寫作的困惑 寫字樓的租售模式對(duì) 物業(yè)發(fā)展建議的影響 是什么？低成本高形 象？高成本高形象？ 還是有其他的東西？ 為什么？ 寫字樓的物業(yè)發(fā)展建 議主要由幾方面構(gòu)成？ 電梯？空調(diào)？大堂？ 外立面？還是有其他 的東西？ 發(fā)展戰(zhàn)略 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析 發(fā)展商戰(zhàn)略 租售模式及項(xiàng)目定位租售模式及項(xiàng)目定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 寫字樓主要租售模式寫字樓主要租售模式 全售全售 全租全租2、 租售結(jié)合租售結(jié)合 先持有再銷售先持有再銷售 盈利模式 銷售收入 租金收入 銷售收入+租金 收入 租金收入+銷售 收入 優(yōu)點(diǎn) 快速回籠資 金 調(diào)整公司的資產(chǎn) 結(jié)構(gòu)，提高公司 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 折中方式 先獲取一定租 金，根據(jù)市場(chǎng) 條件進(jìn)行銷售 風(fēng)險(xiǎn) 喪失銷售更 高價(jià)格的機(jī) 會(huì) 大量的沉淀資金， 較高的財(cái)務(wù)成本， 物業(yè)貶值 折中方式 無法盡快回現(xiàn) 承受較大財(cái)務(wù) 成本，物業(yè)的 貶值，未來激 烈的競(jìng)爭(zhēng) 適用條件 需快速回現(xiàn) 未來競(jìng)爭(zhēng)激 烈 區(qū)域發(fā)展前 景有限 企業(yè)實(shí)力雄厚， 資金充足，無回 現(xiàn)壓力 區(qū)域發(fā)展前景好 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向 好 未來前景存在 較大不確定性 現(xiàn)有租賃市場(chǎng) 較好， 未來前景較好， 有較3、大上升空 間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 寫字樓價(jià)值構(gòu)成體系寫字樓價(jià)值構(gòu)成體系對(duì)于市場(chǎng)的價(jià)對(duì)于市場(chǎng)的價(jià) 值，而不是本身的固化的價(jià)值值，而不是本身的固化的價(jià)值 KPI體系體系 強(qiáng)制性視覺沖擊強(qiáng)制性視覺沖擊現(xiàn)代高檔的外立現(xiàn)代高檔的外立 面、豪華的大堂面、豪華的大堂 硬性指標(biāo)硬性指標(biāo) 軟性指標(biāo)軟性指標(biāo) 功能化體系功能化體系 建筑指標(biāo)：層高、景觀建筑指標(biāo)：層高、景觀 便利停車便利停車 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理 大型知名企業(yè)的入駐大型知名企業(yè)的入駐 自身或周邊的文化、歷史內(nèi)涵自身或周邊的文化、歷史內(nèi)涵 交通暢順交通暢順 配套設(shè)施齊全配套設(shè)施齊全 材料、設(shè)備高檔齊全材料、設(shè)備高檔齊全 優(yōu)越的商務(wù)、政務(wù)辦公環(huán)境優(yōu)越的商務(wù)、政務(wù)辦公環(huán)境 成本控制體系成本控制體系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 寫字樓價(jià)值構(gòu)成體系寫字樓價(jià)值曲線 一般情況下，硬性指 標(biāo)價(jià)值是呈下降趨勢(shì)的， 影響其價(jià)值的變化因素 主要是2方面：1