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1、動態動態成本管理工作指引成本管理工作指引編號：版號：A/1/6動態成本管理工作指引動態成本管理工作指引編制日期審核日期審核日期審批日期修訂記錄日修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人審批人期修訂狀態修改內容修改人審核人審批人動態動態成本管理工作指引成本管理工作指引編號：版號：A/2/61 適用范圍：適用范圍：適用于xx置地華東大區各城市公司所有開發項目在實施階段的動態成本管理工作，不屬此范圍的項目，將結合實際情況確定其具體管理辦法。2 目的：目的：本指引旨在構建xx置地華東大區動態成本管理體系，加強項目成本控制，規范全過程成本動態管理，積累經驗、持續改進，不斷提高公司競爭能力。3 工作責任2、：工作責任：3.1動態成本編制時間為目標成本審批完成后 10 個工作日內由城市合約部完成目標成本動態成本成本合約框架的分解，并于當月按照“附件一、附件 2-2：線下動態成本月報基礎表單”報送動態成本；3.2工作責任：3.2.1 區域總部合約管理部：負責參與目標成本審批、配合動態成本表中合約規劃及目標成本分解、每月負責對城市公司上報動態成本表進行審核。3.2.2 城市合約部：負責完成目標成本審批、負責完成動態成本合約規劃分解、負責完成目標成本的責任分解，負責監督各部門責任成本的完成、負責項目動態成本的編制跟蹤、對動態成本準確性負責；面積管理的動態反饋。3.2.3 城市公司各專業部門：負責跟蹤和落3、實責任范圍內的各項指標；負責設計、開發、營銷費用的動態反饋和控制；對自身責任成本管理現狀進行說明。3.2.4 城市公司負責人：對提報各項信息的嚴肅性和準確性負責，負責對動態成本管理月報城市公司填報版進行簽發。3.2.5 城市公司財務部：負責每月根據動態成本月報進行利潤率測算。3.3反饋機制：每月 25 日由城市合約部部織填報動態成本月報，并填報動態成本管理月報城市公司填報版，每月 30 日報送區域總部合約管理部，區域總部合約管理部項目負責人進行復核，復核后將動態成本管理月報城市公司填報版中“CB02 房地產開發成本”反饋給由區域總部合約管理部反饋給區域總部財務部。動態動態成本管理工作指引成本管4、理工作指引編號：版號：A/3/6城市合約部組織城市設計部動態反饋附件 2-2：線下動態成本月報基礎表單中“設計類合同”，維護 ERP 中設計主責合同；城市合約部組織城市開發部動態反饋附件 2-2：線下動態成本月報基礎表單中“開發類合同”，維護 ERP 中開發主責合同；城市合約部組織城市營銷部動態反饋動態成本管理月報城市公司填報版中“項目分期銷售情況，維護 ERP 中營銷主責合同；城市合約部組織完成城市附件 2-2：線下動態成本月報基礎表單中“面積管理”，跟蹤面積動態情況，對于面積差異須在動態成本管理月報城市公司填報版中反饋，分析差異原因并提出后期補救措施。3.4版本統一：堅持目標成本責任成本-5、動態成本統一路徑；目標成本編制、動態成本反饋、責任成本管理等均按照投資口徑進行管理；責任成本的編制依據是審批版目標成本；動態成本在審批版目標成本的基礎上進行反饋和管理。4編制流程：編制流程：此版動態成本月報以 ERP 數據作為基本數據來源，編制流程須按如下步驟及規則進行編制：4.1 ERP 線上維護：線上維護：4.1.1 合約分判：編制原則：以合約分判框架為標準，以 ERP 作為數據維護的基本工具，以往期合同臺賬參考，保持線上線下數據的一致性；編制宗旨：合約分判是項目合同預判的一個過程，2015 年 8 月份后上報的住宅新項目需確保合約分判和大區備案總部的xx置地住宅項目工程分判界面表相一致；6、編制方法：a)一對一：即科目和合約分判一一對應，直接歸屬相應科目金額；b)多對一：即多個科目對應一個合約分判，原則上保持合約分判的唯一性，各科目金額之和合并歸為本分判的目標金額；如總包工程，統一各科目金額合并為一項；c)一對多：即一個科目對應多個合約分判，須對科目金額按照分判拆分，拆分金額分別填入各合約分判目標；動態動態成本管理工作指引成本管理工作指引編號：版號：A/4/6調整原則a)合約分判調整：當新簽訂合同與有效版目標成本及合約分判存在差異（科目與分判的映射關系錯誤、合同與 ERP 科目映射關系錯誤）可申請調整并重新審批目標成本，但目標成本總額及三級科目均不可調整。b)合約分判待發生維護：7、合同變化目標金額比例一般設定為 X%，為了保證動態成本實時管理，原則上不得高于目標成本編制時設定的變動預留比例，一般為 1%-5%；設定合同變化目標金額比例動態調節機制，如總包核銷完成當月，封頂次月、落架次月、完工當月等調節節點，由城市公司上報、大區合約審核，對于合同變化目標金額比例預留進行階段性釋放。具體參照預計待發生成本估算作業指引。4.1.2 合同錄入及拆分：合同目標金額作為合同簽訂的金額控制目標，原則上不得超標，若超標須在動態成本管理月報城市公司填報版中明確，并分析原因及提出糾偏措施；按照對應合約規劃，在 ERP 中錄入合同、合同金額等具體信息；合同拆分必須保證金額、業態、合約分判、E8、RP 科目映射關系準確及時。合同金額為有效合同金額，根據合同不同階段進行實時更新：暫估價合同在合同簽訂時填寫合同暫估價，核銷完成后當月以核銷金額替換；設計、開發、營銷合同的拆分有對應部門進行錄入、拆分及維護；4.1.3 變更錄入及拆分：變更根據每月變更 ERP 臺賬實時錄入，變更估值和變更核定金額需手動拆分至至各分期、物業類型中。在變更預審批階段各城市公司合約部需對變更原因種類、是否無效成本、是否為后補變更進行審核動態成本管理月報城市公司填報版需對變更按照最新變更分類標準、所屬合同進行數量和金額梳理，并增加對當月 10 萬元以上變更的統計和分析。4.2.4 合同內調整錄入及拆分：對于分段重計量9、暫定量、暫定價、暫定項、材料調差需及時發起合同內調整，并及時拆分至對應分期、物業類型中。4.2 線下報告、數據表格維護：線下報告、數據表格維護：4.2.1 線下報告編制主體：動態動態成本管理工作指引成本管理工作指引編號：版號：A/5/6報告的編制主體為城市合約部，設計、開發、營銷等成本責任部門需在每月 25 號前完成 ERP 數據維護，并提供附件 2-2：線下動態成本月報基礎表單相應的數據表格，城市營銷部反饋提供動態成本管理月報城市公司填報版中“項目分期銷售情況；附件 2-2：線下動態成本月報基礎表單中，表 1表 10 均有合約部維護填寫；包含項目概況、重計量、暫定量、暫定價、暫定項、價差調10、整、價差調整之工程量、索賠臺賬、待發生臺賬、合同獎罰、圖紙臺賬。4.2.2 面積管理錄入：按照各物業類型分列“施工圖階段面積”、“房產預售面積”、“產權實測面積”，以最新面積及時更新，動態面積即等于上述面積中最新面積；錄入原則：施工圖階段面積填寫時間為動態報送第一期開始，應和目標成本保持一致；“房產預售面積”在達到預售條件取得預售證后及時更新，分批預售的分批更新；“產權實測面積”交房階段取得房產證后按照房產實測面積實時更新，分批實測的分批更新。各階段面積出現偏差時，須報送變化原因及糾偏措施；全期面積指標表按照不同分期及時更新，前期數據以最新動態數據為準，落實跟蹤項目面積落實情況，并復核跨期分攤11、用。由城市公司設計部負責維護 ERP 中項目面積數據。4.2.3 設計、開發合同臺賬：跨期合同錄入：由于 ERP 暫未開放合同分攤功能，需在附件 2-2：線下動態成本月報基礎表單中“跨期分攤”表進行填報；此部分數據由城市合約部組織相關責任部門填寫，對本期設計、開發合同進行梳理，并對跨期合同進行分攤；建筑安裝工程費、基礎設施費中涉及的跨期合同，跨期分攤后當期金額計入各分期。4.2.4 跨期分攤表公建配套當期投入當期核算，其他期建設須跨期分攤的公建配套成本及分攤情況在“跨期分攤”表中體現；4.2.5 城市公司匯總表填寫：包括動態成本匯總表和計劃執行情況；動態成本匯總表需城市合約部將城市公司所有標段12、進行匯總統計；計劃模塊包含“核銷計劃”、“結算計劃”“月審月結實施情況”各城市公司統一匯總統計；動態動態成本管理工作指引成本管理工作指引編號：版號：A/6/6每月對于計劃完成情況須實時反饋實際完成情況；每月隨動態成本管理月報反饋區域總部合約管理部，計劃落實偏差情況須說明原因。5成本預警管理成本預警管理動態成本管理三級預警機制預警層級城市公司預警大區預警總部預警預警權限招標分判過程中，合約 分判 100 萬元以上的合同預計最終成本超分判目標成本 3%時報 城市公司管理層預警工程實施過程中，合約分判 1000 萬以上和重點標（土方/總包/機 電/門窗幕墻/精裝/園林/鋼結 構）合同預計最終成本超分13、判目標成本 3%及開發成本三級科目預計最終成本超目標成本時報大區管理層預警開發成本預計最終成本超目標成本 2%時 報總部工程管理部預警城市合約部預判當期動態成本存在成本超支的風險時，應及時組織各相關部門（如城市開發部、城市設計部）召開成本超支專題分析會，分析討論內容包括不限于：a.有無超責任/目標成本可能；b.如涉及重大成本變化，且符合目標成本調整條件，應進入目標調整流程；c.如預計確實需要超過責任成本或合同目標成本，該責任成本部門應組織向成本決策機構匯報，決策通過后方可實施。成本超支專題分析會結果應編入動態成本報告中，提供相應的會議紀要。6支持性文件支持性文件下述文件如有更新則參照最新文件實施。6.1城市公司動態成本匯總表城市公司動態成本匯總表6.2附件附件 2-1：動態成本管理月報：動態成本管理月報城市公司填報版城市公司填報版6.3附件附件 2-2：線下動態成本月報基礎表單：線下動態成本月報基礎表單