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1、 【威尼斯項目】開發(fā)【威尼斯項目】開發(fā) 可行性研究報告可行性研究報告 西安大金置業(yè)有限公司 二零一二年七月二日 目目 錄錄 前前 言言 第一章第一章 項目總論項目總論 一、項目背景 二、項目概況 第二章第二章 項目投資環(huán)境項目投資環(huán)境 一、宏觀經(jīng)濟分析 二、曲江宏觀環(huán)境分析 三、曲江會展產(chǎn)業(yè)園環(huán)境分析 四、會展經(jīng)濟與區(qū)域房地產(chǎn)的關(guān)系 五、曲江會展中心概況 第三章第三章 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 一、政策環(huán)境 二、土地市場 三、商品房市場 四、分物業(yè)市場 五、項目區(qū)域市場 第四章第四章 項目發(fā)展定位項目發(fā)展定位 一、項目定位 二、項目運作思路 三、項目銷售價格建議 第五章第五章 項目收益與財2、務(wù)分析項目收益與財務(wù)分析 第六章第六章 結(jié)論與建議結(jié)論與建議 前前 言言 摘要摘要 一、可行性分析的目的 可行性研究是通過對市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌 措、盈利能力等方面進行調(diào)查研究，從技術(shù)、經(jīng)濟等方面進行分析比較，并對 項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得 投資，是為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。 本次研究是就西安市曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園 N72 地塊項目的發(fā)展定位及可 行性進行研究，在遵循專業(yè)、科學(xué)和客觀的原則基礎(chǔ)之上，分別從市場因素和 財務(wù)因素角度出發(fā)，對 N72 地塊項目進行評估。 二、分析方法及主要假設(shè)條件和風(fēng)險因素 1、3、分析方法 在前期市場分析中，多采用市場比較法、實地調(diào)研、訪談等進行定性和定 量分析，在后期財務(wù)分析中，采用財務(wù)指標(biāo)進行定性分析，并利用敏感性分析 進行不確定性分析。 財務(wù)測算需要根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行一系列基本報表的制作，根據(jù)報表制作完 成的數(shù)據(jù)結(jié)果進行財務(wù)指標(biāo)計算及分析。測算的基本報表主要包括：基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 表、投資成本估算表、銷售收入估算表、敏感性分析表等。測算中的經(jīng)濟指標(biāo) 主要包括：財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回報率等。 除對上述主要財務(wù)指標(biāo)進行必要的計算和分析外，我們還必須考慮到房地 產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險性和不確定性。 由于在項目測算過程中所采用的數(shù)據(jù)，大部分都來自于預(yù)測和估算，有一 定程度的不確定性。為了分析不確定性因素對經(jīng)濟指標(biāo)的影響，我們需要進行 不確定性分析，來估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，確定項目的經(jīng)濟可靠性。 不確定性分析包括敏感性分析，盈虧平衡分析，房地產(chǎn)項目常用的是敏感 性分析和盈虧平衡分析。