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1、 湖南醴陵恒茂湖南醴陵恒茂凱旋城商鋪售價評估依據凱旋城商鋪售價評估依據 前言：前言： 對于我們“恒茂凱旋城”商鋪售價的評估一般有市場比較法市場比較法 及區域市場租金反推法區域市場租金反推法和房價比值法三種，房價比值法三種，對于在商業業態不成熟 的市場環境情況下，多運用區域市場租金反推法區域市場租金反推法這種方法進行綜合 評估，由于恒茂凱旋城項目地塊所處的片區屬于新開發區，目前商 業氛圍一般，街區業態不成熟，同時整個醴陵市場同類比社區商鋪 存量較多，加上周邊也存在可參照的市場售價，租價，因此，本項 目在銷售均價的評估上宜采用區域租金反推法區域租金反推法為綜合依據進行驗 證。 一：評估售價的基本原2、則一：評估售價的基本原則 結合房地產商業投資市場需求及我們先禾公司多年操作商業運 營銷售的經驗，評定上述定價影響因素之權重，綜合分析評定物業 綜合素質如下表： 抽樣調查參考醴陵整個商業租金之綜合素質及價格水平進行參 考，并結合區域租金反推法區域租金反推法制定合理，科學的銷售價格。 1 1 醴陵商業格局淺析醴陵商業格局淺析: : 近年來，醴陵的商業分為“南旺，北新，中心繁榮”的典型格 局，南旺：南旺：主要以青云路“財富廣場”至新汽車總站這一段，其商 業街區門面繁榮，人流穿梭，是醴陵發展最快的開發區板塊。北北 新：新：北城板塊由于為開發新區，加上北城政府主要規劃為“生活居 30% 20% 16% 3、5% 6%6% 8% 3% 6% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 位置 商業氣氛 人流量 周邊環境 交通情況 內部規劃設施 規模 發展商信譽 經營管理公司 各定價影響因素之權重分析圖各定價影響因素之權重分析圖 住示范區”居家發展勢頭良好，但是大部分的商業物業是由大型樓 盤的社區門面，臨街門面格局，加之醴泉路兩邊商業格局比較凌 亂，業態規劃參差不齊。 中心繁榮中心繁榮：主要以中心汽車站往文化北路步行街為中心板塊為 核心，由于此板塊為醴陵的老城中心區，此地商賈云集，街頭人流 不息，車輛往返如梭，區域內近幾年的崛起商業主要以文化北路步 行街，金榮商業廣場和五洲新城國際大廈。 二：商業市場抽樣調查二：商業市場抽樣調查 調研的相關項目租售價參考調研的相關項目租售價參考 步行街板塊（抽樣調查）步行街板塊（抽樣調查） 商鋪位置商鋪位置 商鋪面積（商鋪面積（） 月租金情況月租金情況 （