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1、九江中航城高量高價解決之道 給九江界的心 九江中航城高量高價解決之道 呈 中航集團 謹呈：中航集團 市場分析：五大不利因素 提案框架： 核心戰略：深挖一個中心 全案分析：強調四個解讀 營銷策略：落實四個基本點 渠道策略：八大渠道整合 九江中航城，恰遇十面埋伏！ 對不起，我們的開場白有點殘酷： 五大不利因素 制約項目營銷 不利因素之一 九江三線半城市，市場容量有限 從本案市場保有量上來看： 九江近三年年均成交量在 80-90 萬，2012 年上半年單盤單月最高去化量約 3500 。而 本案年均最高年份約 10 萬去化要求，約占歷年九江市場總容量的 11-12%，這對去化速 度上必然是個巨大挑戰。2、 不利因素之二 一期主力產品小戶型、高單價 小戶型 高單價 從本案產品上來看： 九江近一年市場成交價均價范圍在 5100 元/左右，而本案成本價即高達 5800 元/，一 期主力套型面積為 90-110 （在九江屬于首置首改戶型）存在“小戶型、高單價之間 的矛盾。 不利因素之三 中航被視為非主營的二線品牌 綠地、聯泰、中體 全國型房品牌發展商 新湖、遠洲 深耕九江多年的外地品牌發展商 信華、源豐 本地知名發展商 不可否認：九江人對中航的實力并不完全了解 不利因素之四 八里湖新區未來所向，有待沉淀 作為城市新區發展方向，該區域在區域大量項目未啟動，政府未搬遷的前提下，相較廬 山區、經開區等，目前3、成熟度偏低，非目前城市中心 八里湖區域的城市價值需要重新評估，區域對九江中航城沒有明顯附加值！ 不利因素之五 九江中航城城市綜合體逆序開發 成功城市綜合體運營模式高端商業先行、寫字樓、酒店運營、住宅開發套利 而本案住宅先行，商業對住宅銷售期能帶來的現實展示價值有限，九江人對綜合體給生活 帶來的變革想象力有限！ 誰是真正的第一，什么是真正的“城市綜合體”，九江人沒有概念！ 主打運動主題的中體奧園是九江人心目中的高端社區 同區域聯泰、綠地等全國型大開發商拿地扎堆 有限的市場容量下，前有強敵，后有追兵 如果按照傳統住宅的營銷邏輯進行戰略布局，在目前市場中高端客戶容量明顯不足、市場 預期價格無法有效提升的情況下，依靠市場自然去化，消化速度顯然不能支撐本項目銷 售。 尚美佳 觀點 九江中航城的核心問題是什么？ 1 2 如何保證快速走量 高量、高價經典成功案例：綠地中央廣場（南昌）、紅谷灘萬達廣場（南