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1、徐州中央國際廣場綜合體設計案例徐州中央國際廣場綜合體設計案例 2008 初期深圳新摩爾公司服務徐州中央國際廣場建筑策劃和概念設計工作,楊 寶民先生同時兼任徐州綜合體項目首席顧問，7 月我們在星聯機構江禾總裁帶領下 再次考察日本東京中城等最新的城市綜合體，系統研究了四萬平方米占地規模的核 心商圈綜合體相關商業規劃與設計問題，通過新摩爾公司的現代城市綜合體研究成 果，主動挖掘徐州綜合體項目的巨大商業價值，提出了項目開發戰略和實施策略， 配合徐州中央國際廣場置業有限公司實現項目良好的經濟效益與社會效益。 一、一、 城市綜合體的商業建筑策劃思想與體系城市綜合體的商業建筑策劃思想與體系 1城市綜合體的商2、業建筑策劃新思想 （1）基于全壽命周期的綜合體成本理念 項目建設開發、運營、拆遷成本的最優化，改變傳統的核算理念，對建筑設計 及其優化提出了更高的要求，有利于我們轉變觀念，從長遠的角度控制總體成本。 建筑環保節能和綠色生態是現代城市開發的宗旨，減少臭氧與排放，降 低城市景觀污染，有利于中國城市綜合體的可持續發展，為城市的節能減排做出貢 獻。 （2） 商業規劃與建筑設計方案的最佳匹配 商業規劃與建筑設計概念設計需要同步，爾后根據招商結果和經營管理方案深 化建筑設計方案。讓不同業態在建筑空間合理分布，形成合理的客流動線與貨流動 線。 表 1 商業規劃與建筑設計初步方案的最佳匹配方法 （3）創造更加3、生態化的城市綜合體建筑與綠化空間 為了創造更加人性化的場所，在臨近六本木新城的東京中城建設了一流的綜合 體建筑和公園，包含五星級酒店、寫字樓、美術館、購物中心等各類建筑，具有公 園一樣的休閑環境與綜合體的多功能空間有機結合，其中標志性寫字樓和高檔酒店 位于主塔樓，吸引大量企業總部入住，購物中心吸引了時尚百貨和生活服務設施， 三得利美術館和設計中心吸引了眾多白領，創造了良好的藝術氛圍，各類餐廳緊鄰 綠化空間，聚集人氣，形成了新一代綜合體的范例。 圖 1 東京中城的綜合體內部空間廣場 圖 2 東京中城的公園 圖 3 東京中城的休閑餐廳 2.城市綜合體開發的流程體系 圖 4 楊寶民繪制的綜合體流程圖 深圳新摩爾商業管理公司總結了日本綜合體流程，結合中國實際，提出了綜合 體流程圖，重點強調了最大知識轉化環節，幫助發展商抓住主要矛盾。 3 城市綜合體價值提升方法 在價值最大化方面，我們重視系統論在綜