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1、養老地產發展模式及規劃設計研究養老地產發展模式及規劃設計研究32主要內容養老地產的時代背景與政策環境養老建筑的單體設計規律1養老項目的經營模式分析養老項目的常見類型4養老項目設計實例分析5第一部分養老地產的時代背景與政策環境2.國家和地方的養老政策相關情況1.我國老齡化的發展特征3.當前養老地產發展形勢及問題1-1 我國老齡化的發展特征我國老齡化現狀 什么是老年人？什么是老齡化社會什么是老年人？什么是老齡化社會？世界衛生組織定義：60歲以上的人群為老年人；一個國家60歲以上的人口超過10%時，即步入老齡化社會。我國我國的的老齡化老齡化現狀嚴峻現狀嚴峻 截至2012年底，我國60歲以上人口數量達2、到1.94億，比上年增加891萬，占總人口的14.3%；65歲以上人口數量達到1.27億，占總人口的9.4%；2013年，老年人口數量將突破2億大關，達到2.02億，老齡化水平將達到14.8%。（資料來源：新華社“截至2012年底我國老年人口數量達到1.94億”http:/ 3-4 4億人，約占總人口3030%2051-2100年18.29%33.6%14.3%我國人口老齡化的主要特點1.1.人口基數大人口基數大 21世紀上半葉，我國將是世界上老年人口最多的國家。21世紀下半葉，我國仍然是僅次于印度的第二老年人口大國。2.2.老年人口增長速度快老年人口增長速度快 發達國家用了近百年近百年的老齡3、化過程，我們用了2727年年就已經趕超。3.3.老齡化超前工業化、城市化老齡化超前工業化、城市化發展發展 我國目前尚屬發展中國家，人均生產總值世界排名還很靠后，多數老年人及其家庭“未富先老未富先老”不同國家從老齡化社會跨入老齡社會需要的時間對比老齡化社會：65歲以上的人口超過7%老齡社會：65歲以上的人口超過14%5100萬2.16億空巢老人老年人口我國人口老齡化的主要特點4.4.高齡高齡老人多，長期照料問題大老人多，長期照料問題大 2007-2050年，80歲以上高齡老人占老年人口比例將從9.7%9.7%增加到23%23%。5.5.“空巢家庭”增多“空巢家庭”增多 當前城市家庭中，超過半數的4、老人是空巢家庭；65歲以上空巢老人逾5100萬，約占老年人口近2525%。（資料來源：2006年2月23日，全國老齡辦發布的中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告）我國高齡老人增長趨勢80歲以上高齡老人占老年人口的比例空巢老人數量及比例1-2 國家和地方的養老政策相關情況國家養老政策總結 國家國家養老養老支持性政策的發展時間軸支持性政策的發展時間軸從從2011年起，政府出臺政策密度加大，鼓勵社會養老產業，老年產業逐漸社年起，政府出臺政策密度加大，鼓勵社會養老產業，老年產業逐漸社會化、多元化，養老地產是會化、多元化，養老地產是21世紀的朝陽產業。世紀的朝陽產業。各地方推行多種政策促進養老建設1.1.5、促進民辦養老機構建設措施促進民辦養老機構建設措施提供建設、運營補貼星級評定獎勵土地供應稅費優惠鼓勵融資醫療政策2.2.制定養老設施專項規劃制定養老設施專項規劃提供建設、運營補貼資料來源：全國養老服務業走勢月度 2012年第9期，北京師范大學中國公益研究院老年福利研究中心編截止截止20122012年年9 9月已出臺的社會辦養老機構運營扶持政策月已出臺的社會辦養老機構運營扶持政策 各地各地方出臺方出臺的補貼可分為的補貼可分為以下三類以下三類:I.I.床位建設補貼：床位建設補貼：按照新增床位每張一次性建設補貼II.II.床位運營補貼床位運營補貼：成后投入使用，每張床位按月發給運營補貼III.III.6、一次性建設補助：一次性建設補助：部分地區對新建或租賃項目進行一次性建設補助補貼力度不斷增強，但落實有困難資料來源：全國養老服務業走勢月度 2012年第2期，北京師范大學中國公益研究院老年福利研究中心編各省市給予民辦養老床位的一次性建設補貼比較各省市給予民辦養老床位的一次性建設補貼比較提升至提升至22.522.5萬元萬元 各省市不斷出臺對民辦養老床位力度更高的補貼政策，然而由于各省市不斷出臺對民辦養老床位力度更高的補貼政策，然而由于補貼認證各項手續門檻高、政策落實力度較低，能領到補貼的民補貼認證各項手續門檻高、政策落實力度較低，能領到補貼的民辦養老機構很少，對民辦養老機構促進作用并不大。辦養老機7、構很少，對民辦養老機構促進作用并不大。住宅商業金融醫療設施養老綜養老綜合用地合用地部分省市試水養老專項用地參考資料：北京將采取招標形式推養老設施用地；關于規范我國養老產業用地發展的專項建議中國公益研究院養老研究中心 養老設施用地現狀養老設施用地現狀：沒有沒有專項用地、土地成本專項用地、土地成本高高絕大部分養老項目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業用地、醫療用地等，前期土地成本非常高，直接影響到后期盈利水平。開始開始試點養老用地試點養老用地：目前國土部正在深入研究支持養老產業發展的用地政策，并鼓勵地方國土資源局進行實踐探索，山東、四川、廣東等地正在試點養老用地。北京出臺養老綜合用地北京出臺養老綜8、合用地：北京市2013年度國有建設用地供應計劃出臺，率先提出養老綜合用地。養老設施用地共100公頃，主要集中于近郊，少數為五環周邊。用地獲取主要采取招標形式，不會采取拍賣和掛牌，以防止地價抬高。70%70%的住宅用地的住宅用地不到不到3030%的商業的商業金融用地金融用地少量的養老少量的養老醫療醫療設施用地設施用地水、電、燃氣及稅費優惠稅費優惠水費電費燃氣營業稅土地使用稅房產稅 根據國家出臺的根據國家出臺的關于鼓勵和引導民間關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見資本進入養老服務領域的實施意見，優惠優惠政策主要可分為：政策主要可分為：I.免征養護服務營業稅；II.免征自用房產、土地房產9、稅、城鎮土地使用稅；III.機構與居民家庭用電、用水、用氣、用熱同價。稅費優惠落實尚待稅費優惠落實尚待配合配合稅費優惠涉及民政部門與供水、供電、供暖部門配合，而目前各部門間在優惠機制配合上尚不健全，優惠政策落實難。參考資料：關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見；四川日報多重政策激勵養老服務業其他相關政策 星級評定獎勵：養老機構按星級獲得獎勵星級評定獎勵：養老機構按星級獲得獎勵近年來，北京、青島、武漢、南京等多地陸續展開對養老機構的星級評定，按星級劃分收費標準，并對不同星級給予獎勵。鼓勵融資：引導金融機構用于興辦養老機構的信貸項目鼓勵融資：引導金融機構用于興辦養老機構的信貸項目重慶、10、云南等多地鼓勵和引導金融機構加快金融產品和服務方式創新，鼓勵銀行業金融機構通過提供按揭貸款的方式幫助民辦養老機構建設，對符合條件的養老機構及其建設項目的合理信貸要求，提供積極的財政支持。結合醫療服務：結合醫療服務：符合標準的養老機構醫療服務可以納入醫保范圍符合標準的養老機構醫療服務可以納入醫保范圍廣東鼓勵發展“養老院+醫院”新模式，養老院可設醫療機構。經衛生部門批準并取得醫療機構執業許可的養老服務機構可設置醫療機構，經社會保險行政部門審核批準，可納入基本醫療保險定點醫療機構范圍。參考資料：重慶市近日出臺政策，社會養老機構新增興建養老設施，增加床位將得到財政補貼云南5年投10.8億扶持養老服務設11、施建設粵鼓勵發展養老院+醫院新模式 養老院可設醫療機構1-3 當前養老地產發展形勢及問題銀發市場潛力巨大 老年消費高速增長老年消費高速增長2011年，全國總消費值達121813億元，其中老年消費比重占11.18%11.18%，已逾1.3萬億元。據測算，從2011年至2050年，老年消費占GDP的比重將從5.55%增加到17.25%17.25%。如果將養老、醫療、照料、福利與設施都納入養老的成本來測算，到2050年，這個費用占GDP的比重將提高到23.31%。數據來源：2010年度中國老齡事業發展統計公報全國老齡辦全國老年人口1.78億城市老年人口5464.875464.87萬農村老年人口1 112、23002300萬平均年支出47594759元平均年支出1 158195819元年支出1449814498億億元*巨大商機巨大商機0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%5.50%14.64%17.25%老年消費占GDPGDP比值（數據來源：北京大學老齡健康與家庭研究中心測算）數據來源：第六次人口普查老齡產業亟待發展 老年消費觀念轉變，老年消費觀念轉變，需求增大需求增大隨著老年人生活水平的提高，消費觀念的轉變，老年消費消費需求正在向高高層次、高質量、個性化、層次、高質量、個性化、多元化多元化的方向發展，花錢買健康、買年輕、買舒適、買享受、買方便正成為生活追求。多產業亟待發展多產13、業亟待發展目前，食品、醫療、營養保健是老年消費群體主要的消費需求，養老服務、養老服務、地產、地產、服裝、餐飲、旅游、服裝、餐飲、旅游、娛樂健身娛樂健身等正成為老年消費群體的新增需求點。老齡產業九大行業養老地產的主要類型及開發商發展方向19 老年住宅需求量大，產品類型多樣化老年住宅需求量大，產品類型多樣化老年綜合社區、老年公寓、二代居等多種地產類型是未來養老住宅發展的方向。19當前養老地產的主要當前養老地產的主要類型類型經營經營難度難度高高難難易易低低老年老年服務中心服務中心老年老年社區社區康復中心康復中心老年公寓老年公寓老年病老年病醫院醫院兩代兩代居居托老所托老所短期短期入住入住福利福利養老院14、養老院養老咨詢養老咨詢中心中心臨終關懷臨終關懷設施設施護理程度護理程度老年綜合老年綜合社區社區目前適合地產目前適合地產商開發的主要商開發的主要類型類型政府重點推進的政府重點推進的養老設施養老設施類型類型各大房地產企業及保險業試水養老地產 國內外運營機構積極進入大陸國內外運營機構積極進入大陸日本：日本：木下、禮愛木下、禮愛、日日醫醫臺灣：臺灣：長庚長庚 近期養老產業的發展受到全社會關注開發商：開發商：萬科、金融街、朗詩、遠洋、保利、萬達萬科、金融街、朗詩、遠洋、保利、萬達投資投資商商：國資委國資委、中投、中投險資企業：險資企業：泰康、合眾人壽、人保、泰康、合眾人壽、人保、新華新華房地產開發商開發15、項目存在的問題 項目規模過大項目規模過大繼4月中國石化斥資80億元，在四川郫縣花園鎮布局總體規劃占地2000畝的養老項目；5月，中國水電地產在重慶璧山投資80 億元、占地3000畝，打造全國最大養老地產項目。打著做養老地產的旗號低價圈地，打著做養老地產的旗號低價圈地，然后賣住宅。然后賣住宅。業內人士一針見血指出，土地是最難解決的問題。若非出于無奈，并沒有任何一家開發商會拿高價拍得的土地去做養老地產這種投資大、回報期長的項目。（資料來源：中國養老產業聯盟2013年7月第一期）養老地產養老地產養老地產的瓶頸在于運營 護理運營人才缺失導致養老項目后續經營問題護理運營人才缺失導致養老項目后續經營問題目16、前我國養老機構護理人員持證上崗率低，多為下崗職工或進城務工人員，素質不高。工資低、工作累、社會地位低等因素亦導致人員流動性極強，成為許多養老項目發展瓶頸。缺乏缺乏運營管理團隊和對養老服務人才的教育培養運營管理團隊和對養老服務人才的教育培養運營管理團隊經驗不足等情況也對養老項目后期運營造成很大影響。養老院的護理人員缺乏專業培訓第二部分養老項目的常見類型2.公營、民營結合的養老基地1.普通社區中的“9073”3.大型居住區中配建的養老組團1.“9073”在普通社區中如何體現？普通社區中的“9073”普通社區可建設老年住宅、社區配套養老服務設施、養老公寓等90%為居家養老：建設專門的老年住宅、老少戶17、等3%為機構養老：配建老年公寓、老年護理院等7%為社區養老：配建社區日間照料中心提供相應的養老服務案例1：天津武清民政部養老示范區 政府主導下進行的企業地產項目 民政部養老配套示范區 包含多種類型和功能項目信息一期總用地面積29700平米一期總建筑面積17000平米2.公營、民營結合的養老基地天津武清民政部養老示范區養老綜合服務樓培訓中心（會議室、餐廳）老年醫院（體檢）老年護理樓（與醫院鄰近）老年住宅老年公寓旅館健身活動中心（游泳館）“五院合一”：包括敬老院、殘障院、孤兒院、光榮院、收費老年公寓河北中捷民政事業服務中心項目信息總用地面積11公頃總建筑面積5.8萬平米容積率0.53一期建設面積118、.9萬平米一期床位數306床政府建設的養老設施案例2：河北中捷民政事業服務中心分期建設順序第1期第2期第3期河北中捷民政事業服務中心收費型老年公寓第二期第二期老年住宅地塊老年住宅地塊項目信息總用地面積1324公頃（約2萬畝）總建筑面積720萬平米老年住宅總用地面積10公頃（約150畝）老年住宅總建筑面積18萬平米案例1：金融街惠州養老社區 地產開發企業轉向新的客戶群，走差異化路線第一期第一期老年住宅地塊老年住宅地塊3.大型居住區中配建的養老組團 形成小型居住組團，尺度親切 主要配套設施沿主要道路設置，與各組團保持較短的服務半徑 半護理組團靠近醫院，聯系近便 綠化景觀均布，停車就近處理醫院及康復19、中心會所底商半護理組團居住組團居住組團居住組團居住組團廣東惠州養老社區高層高密度養老公寓案例2：廣西南寧嘉和城養老養老地塊地塊老年公寓用地面積1.5公頃老年公寓總建筑面積6.3萬平米 高端公寓+醫療機構 東北側景觀資源較好，設置養老公寓，南側地塊布置商品住宅第三部分養老項目的經營模式分析案例2：臺灣潤福生活新象館案例1：北京太陽城案例1：北京太陽城項目類型及定位：項目類型及定位：全程化養老社區服務對象：服務對象：自理、半自理、不能自理的老人開發方開發方北京太陽城集團北京太陽城集團項目區位北京 昌平開業時間2003年占地面積42公頃建筑面積32萬平方米（24萬平米老人住宅+8萬平米持有型公建及老20、年公寓）床位數1500 張左右（養老公寓部分）配套設施太陽城醫院、購物中心、文化會展中心、奧林匹斯俱樂部、國醫堂運營模式出售型+持有型運營模式與經營現狀 五種運營模式：五種運營模式：銷售產權：居家式養老公寓 銷售使用權：5年/10年使用權購買金+月費 短期租賃：租期12年，押金+月費 按天收費：度假型養老公寓 醫院病房類：附屬康復公寓（關懷病房）業態比例：業態比例：70%70%銷售銷售+30%+30%持有持有 經營現狀：經營現狀：銷售部分盈利良好，持有部分逐步實現盈利銷售部分盈利良好，持有部分逐步實現盈利 70%70%銷售部分銷售部分三期均售罄并實現增值，售出價格較周邊樓盤高出20%30%2021、%30%。30%30%持有物業持有物業：老年公寓部分通過月費、民政部床位、運營補貼可獲得20%20%左右純利潤；醫院經過8年運營實現不賠本；購物中心等其他配套設施仍處虧損經營。適老化設計：適老化設計：從規劃到戶型均采用無障礙設計 3層以上樓棟均配有醫護式電梯 床頭有緊急呼叫器 板式樓棟滿足老人對通風采光需求 配套服務：配套服務：入住老人可到社區餐廳就餐，可享受送餐；每年一次免費體檢；緊急呼叫系統，24小時晝夜值班物業；組織多種娛樂文化活動；每天對單身老人電話聯絡慰問；其他購物、醫療、家政服務。居家式養老公寓板式居家式公寓 基本情況：基本情況：居家式公寓共分為三期建設、銷售，建筑面積共24萬平米22、，建筑類型分為板式公寓和獨棟別墅兩種。共計1300套公寓已全部售出，價格高出周邊20%30%，現居住2000多名老人。租賃型養老公寓 基本情況：基本情況：租賃式公寓有A、B兩棟，其中A棟主要針對半自理和不能自理老人，B棟針對健康老人，兩棟樓共1000張床位，已入住625位老人（房間基本住滿基本住滿，單身老人多傾向于包房）。收費標準：收費標準：押金5萬元起步，交納的押金越多房租越便宜，根據不同房型、朝向，價格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和無自理老人，還要交納不同級別的護理費和伙食費等。配套服務：配套服務：打掃房間、巡診服務；營養配餐、送餐；組織多種娛樂文化活動；針對A棟介護老23、人服務：緊急呼叫系統，24小時巡診；生活護理、幫助康復鍛煉。配套設施38 太陽城配建太陽城配建7 7萬平米養老配套設施，包括：萬平米養老配套設施，包括：太陽城醫院 太陽城購物中心 奧利匹斯俱樂部 文化會展培訓中心 國醫堂太陽城醫院太陽城醫院太陽城購物中心太陽城購物中心奧林匹斯俱樂部奧林匹斯俱樂部文化會展培訓文化會展培訓 既既滿足社區內老人的需滿足社區內老人的需求，還可向外界提供醫求，還可向外界提供醫療、商業、旅游度假、療、商業、旅游度假、會議餐飲等服務。會議餐飲等服務。國醫堂國醫堂配套設施：奧林匹斯俱樂部概況：概況：奧林匹斯俱樂部于2010年開業，地上兩層，地下一層，經營面積2.5萬平方米，加24、入RCI全球分時渡假酒店及權益交易組織。以溫泉洗浴、醫療保健為特色以溫泉洗浴、醫療保健為特色，集商務會議、康體養生、休閑度假、餐飲娛樂等為一體。以對外經營為主以對外經營為主，老人可定時免費使用部分功能，實行會員制。配套設施：太陽城醫院概況：概況：建筑面積1萬平米，包括門診、急診、住院病房三部分，并設置紅十字會“999”太陽城急救站。太陽城醫院于2004年開診，與安貞醫院、同仁醫院等三甲醫院合作，目前為一甲醫院。經營狀態經營狀態盈虧平衡盈虧平衡：就診病人來自太陽城和周邊社區、村鎮居民，以及部分國內外旅游度假客人。20122012年起不賠本年起不賠本，每年有2000萬元左右營業收入。由于醫保額度限25、制，許多老人開藥還需到其他醫院。配套設施：太陽城購物中心概況：概況：建筑面積5100平米，賣場主要經營日化、食品、生鮮、日用百貨、冷凍食品、老年食品、主食廚房、高檔煙酒，設有西點房、茶專柜、老年生活用品專柜、便民藥店，并設有中國郵政儲蓄和洗衣店，提供電話訂購送貨上門服務。經營狀態經營狀態處于虧損運營處于虧損運營：由于每天有物美超市免費班車，在購物中心購物的老人并不很多，但方便了行動不便的老人購物。經營經驗低價拿地：低價拿地：承諾建養老、醫療設施，以低價出讓方式拿地，養老部分可獲得政府補貼。快速回籠資金：快速回籠資金：前期以商品房銷售的形式迅速回籠資金，用于后期開發建設。配套設施齊全：配套設施齊26、全：齊全的配套設施滿足了老人的需求，入住群體保持穩定，并為社區增加了多類型業態收入，豐富了社區功能。優勢：優勢：局限：局限：時代機遇：時代機遇：地價獲得集體土地，獲批建設養老社區并獲得政府補貼等過程含有時代特定因素。案例2：臺灣潤福生活新象館項目類型及定位：項目類型及定位：五星級銀發族休閑養生飯店式住宅服務對象：服務對象：主要面向自理的老人開發方開發方潤泰企業集團潤泰企業集團與日本中銀建物株式會社技術合作與日本中銀建物株式會社技術合作項目區位臺北市開業時間1996年占地面積0.47公頃建筑面積2.9萬平方米床位數400床配套設施館內門診、牌藝室、才藝室、陶藝室、視聽室、美發室運營模式只租不售高27、檔老年公寓潤泰集團實力雄厚、聲譽良好，其董事長具有在臺灣軍人“眷村”生活的背景，潤泰集團實力雄厚、聲譽良好，其董事長具有在臺灣軍人“眷村”生活的背景，深受高級退伍軍人的認可，得到重要的客戶群支持深受高級退伍軍人的認可，得到重要的客戶群支持；建筑概況地上20層，12層為公共設施（占建筑面積44.5%），3層以上為客房，共300間客房，其中10間提供親屬短期住宿。地下二層，B1為餐廳、廚房、娛樂，B2為停車。標準層1650平米/層，共分大中小三種戶型，從5099平米不等，主要為小戶型。運營模式與經營現狀 運營模式：運營模式：租賃式：押金+月租金+月生活費（管理費、伙食費、水電費）根據房間大小不同押28、金不同，樓層越高、房型越大押金越高樓層越高、房型越大押金越高；押金越多月租金越少。經營現狀：盈虧平衡經營現狀：盈虧平衡 入住率99%，經營強調入住率和客戶滿意度，利潤指標為收支平衡。初期投資靠收取押金回收（押金收入約20多億臺幣），日常經營靠月租平衡（1000萬臺幣/月）入住者層次較高，多為軍人將領、大學教授、律師等，平均多為軍人將領、大學教授、律師等，平均8484歲歲。15坪（約50平方米）收費標準：以人民幣換算311F15坪（約50平方米）押租金138.3萬42.55萬21.28萬月租金7978元9744元1220F15坪（約50平方米）押租金146.8萬42.55萬21.28萬月租金8629、80元10468元 適老化設計：適老化設計：室內精細化無障礙設計 單邊走廊滿足老人對通風采光要求 洗衣機、烘干機、冰箱等電器齊備 設緊急呼叫系統（含固定及無線呼叫鈴）電器安全感應系統居室部分 基本情況：基本情況：房型共分為15坪（50平米，根據需要放1-2張床）、24坪（79平米）、30坪（99平米）三種，其中15坪有265間，24坪有15間，30坪有20間。部分小戶型合并：部分小戶型合并：設計戶型以15坪為主，少量24坪。后由于客戶有需求，將部分15坪戶型合并為30坪大戶型。配套設施 養老配套設施包括：養老配套設施包括：1.館內門診2.牌藝室3.才藝室4.陶藝室5.視聽室6.美發室配套設施比30、例占建筑面積44.5%，多樣的配套設施和活動安排充分滿足了老人不同的方面的交往、休閑娛樂需求，使老人在館內的生活非常充實。7.圖書室8.臺球室9.健身室10.茶廊11.小賣部12.多功能活動中心豐富的月度活動安排表配套設施圖書室小賣部多功能活動大廳陶藝室配套設施：內設診所與關渡醫院合作每周3個醫生坐診；6個護士3班輪換，每班2人配套設施：餐廳餐廳位于地下一層，按床位數1:1設置座位400個。用餐為自助形式，餐費包月，不吃可退。日常約有200人左右在此用餐，廚房服務人員共12位。配套設施：交流、展示空間利用樓梯下、走廊加寬空間營造開敞的公共活動空間如才藝展示、棋牌區等，便于老人視線連通、促進彼此31、交往。設置老人作品的展示空間能夠增進老人的自我成就感，保持生活熱情。經營經驗集團聲譽良好：集團聲譽良好：潤泰集團實力雄厚，聲譽良好，客戶比較信賴。人員服務規范標準：人員服務規范標準：團隊經過嚴格系統的培訓，服務水平高。配套設施齊全：配套設施齊全：齊全的配套設施滿足了老人的多方面需求。時機把握成功：時機把握成功：項目開發時正趕上大批軍人老人集中達到養老年齡段，且臺灣經濟狀況不錯，趕上了好的時機。最初定位為高檔住宅，后發現老年市場需求大，改為老年公寓。優勢：優勢：局限：局限：人群范圍窄人群范圍窄定位于自理型老人，但隨著時間推移，老人逐漸變為半自理、非自理，護理水平和項目定位均受到影響。主要戶型過小32、主要戶型過小原設計戶型以小戶型為主，許多高端客戶傾向于大戶型，只得合二為一。相關書籍老年住宅（國家十一五規劃教材）2011年4月出版老人家（老年住宅改造設計集錦）2012年10月出版其他已出版書籍：周燕珉新浪博客BLOGBLOGhttp/ 周燕珉居住建筑設計研究工作室周燕珉居住建筑設計研究工作室電話：電話：010010-82424049 82424049 E Emailmail：BlogBlog：http:/ 1當前老人養老需求分析1.1.不同年代出生老人養老方式、觀念不同不同年代出生老人養老方式、觀念不同2.502.50后與后與8080后兩代家庭共同推動購房需求后兩代家庭共同推動購房需求3.33、“90733.“9073”政策之下的三種養老方式與需求”政策之下的三種養老方式與需求4.4.居家養老意愿占主流、養老地產市場潛力巨大居家養老意愿占主流、養老地產市場潛力巨大5.5.機構養老意愿無法滿足、養老機構床位缺口嚴重機構養老意愿無法滿足、養老機構床位缺口嚴重不同時代出生老人養老方式、觀念不同56192019301940195019601970當前70907090歲老人歲老人出生于戰亂，是建國時期主力，傳統觀念強，經濟傳統觀念強，經濟水平較低水平較低，子女孫輩多，主要依靠子女照料子女照料。當前60706070歲老人歲老人，出生于建國前，經歷了戰爭、文革，多數缺乏較好教育多數缺乏較好教育，福34、利分房福利分房是最大積蓄，兒兒女輪流照顧女輪流照顧。當前50605060歲老人歲老人，出生于建國后，趕上高考恢復和改革開放，有一定經濟有一定經濟計基礎計基礎，多與與8080后子女形后子女形成經濟聯盟成經濟聯盟。出生年代50后與80后：兩代家庭的共同購房需求19501955196019651970197519801985199019952000123456781953-1957年出生年出生的的第一代戰后嬰兒潮第一代戰后嬰兒潮1962-1973年出生的第二年出生的第二代中國最大的嬰兒潮，代中國最大的嬰兒潮，即通常所說的嬰兒潮即通常所說的嬰兒潮（1985-1991）80后小嬰兒潮，早后小嬰兒潮，早期35、嬰兒潮的后代期嬰兒潮的后代出生年份出生年份生育率生育率步入和即將步入老年步入和即將步入老年供供養養關關系系 共同購房共同購房高房價背景之下，50后與80后兩代人在經濟上相互扶持。比鄰而居比鄰而居受中國傳統觀念和獨生子女政策的影響，育兒、養老等問題由家人同心協力一起完成，需要能維持各自獨立又相互扶持的居住模式。隨著隨著50后第一代嬰兒潮人口逐漸老齡化，后第一代嬰兒潮人口逐漸老齡化，80后步入婚育期，兩代家庭共同后步入婚育期，兩代家庭共同推動下的購房需求值得關注。推動下的購房需求值得關注。“9073”政策之下的三種養老方式與需求“十一五”規劃中提出了“9073”養老服務體系建設，確立了“居家養老為36、基礎、社區養老為依托、機構養老為支撐”的發展目標，具體比例為：90%90%居家養老居家養老指在住宅中養老，由家政、醫療服務人員上門向老人提供生活照料、康復護理、精神慰藉等服務。主要針對孤寡、高齡老人。7%7%社區養老社區養老主要指在社區老年人日間照料中心、托老所、老年人活動中心、互助式養老服務中心等社區養老設施中接受照料，進行活動，老人仍居住在社區中。主要針對較為健康的老人。3%3%機構養老機構養老指入住養老機構，接受全托生活照料和護理服務。主要針對需要護理的半自理、失能、失智老人、高齡老人、空巢老人等。三種方式需求不同：三種方式需求不同：針對三種養老方式，老人的需求比例如何？90%+7%居家37、養老意愿與需求5986.97%10.75%2.28%上海市戶籍老人養老意愿統計在家養老入住養老機構其他數據來源：上海市老齡委和上海市人口計生委公布的戶籍老年人日常生活情況及養老意愿 2008 居家養老意愿占主流居家養老意愿占主流老人的養老意愿中，居家養老的意愿始終占據主流。以上海為例，上海市老齡委和上海市人口計生委聯合公布的戶籍老年人日常生活情況及養老意愿的調查結果顯示，86.97%的老年人希望居住在家里，由兒女、保姆或社區養老服務中心來照顧，10.75的老人希望住養老機構。適老住宅、兩代居、養老公寓等居住形式受青睞適老住宅、兩代居、養老公寓等居住形式受青睞許多老人居住的社區較為老舊，有些沒有38、電梯，有些戶型空間促狹不適合老人使用，輪椅老人對居室環境無障礙要求則更高，適老住宅產品受到老人歡迎。另外，和子女就近居住也是許多居家養老老人的愿望，二代居、養老公寓等產品形式也倍受青睞。3%機構養老意愿特點與趨勢18.60%16.10%11.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2000年2006年2010年城鎮老年居民入住養老機構意愿數據來源：全國老齡委2010年城鄉老年人口狀況調查；中國城鄉老年人口狀況追蹤調查研究報告2006；中國城鄉老年人口狀況一次性抽樣調查 2000 老人入住養老機構意愿逐漸下降老人入住養老機構意愿逐漸下降根據全國老齡委統計，2000年到2010年10年間，城鎮老年居民入住養老機構意愿逐漸下降。從200年的18.6%下降到2010年的11.3%。但相比之下，目前養老設施床位數量仍遠遠不足。養老機構未來需求仍很大養老機構未來需求仍很大但由于4-2-1家庭結構的影響與思想觀念的轉變，傳統的由子女在家照料方式越來越難以實現，50年代出生的中年人選擇未來可能居住養老機構的意愿比例明顯高于目前老年人，養老機構未來需求量仍然很大。