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1、養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)的定義定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識(shí)，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)挖掘挖掘:1.人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。2.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。3.政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8 8大核心戰(zhàn)略問題：大核心戰(zhàn)略問題：1.創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!2.養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！3.養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營成本應(yīng)精心測算!4.國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！5.迅速尋找項(xiàng)目的核心競爭力!6.有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!7.2、認(rèn)識(shí)入市風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!8.在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合!研究研究框架：框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風(fēng)險(xiǎn)評估part1part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)概念概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式2.與一般住宅的與一般住宅的差異性差異性消費(fèi)群的專一性它是“3、針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。3.養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳龋涂梢陨暾堊♂t(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的4、愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合老年公寓代表案例：臺(tái)灣老年公寓老年公寓代表案例：臺(tái)灣老年公寓房屋樣式房屋樣式經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)營項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立獨(dú)立半獨(dú)立單間套房單間套房門診健康咨詢門診健康咨詢餐飲娛樂等餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)營方式運(yùn)營方式臺(tái)灣老年公寓臺(tái)灣老年公寓養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社5、區(qū)社區(qū)CCRC（continuing retirment community)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)美國相對歐洲及其他發(fā)達(dá)國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當(dāng)前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分：獨(dú)立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)CCRCCCRC社區(qū)參考點(diǎn)：社區(qū)參考點(diǎn)：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價(jià)格貴、次數(shù)多時(shí)間長在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較多、花費(fèi)較少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較少、花6、費(fèi)較多雖然CCRC住民在住入護(hù)理之家，所花費(fèi)的醫(yī)師照顧費(fèi)用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社會(huì)族群。但在門診上花費(fèi)的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機(jī)構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)形態(tài)“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地“模式超7、凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對這部分物業(yè)持有運(yùn)營，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價(jià)格較低適用于老年群體典型案例典型案例居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)9：0018：00日托護(hù)理服務(wù)站19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例典型案例居家養(yǎng)老以家庭為8、核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會(huì)化服務(wù)。例如：日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長期居住等服務(wù)在一個(gè)服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時(shí)有助于保持護(hù)理的連續(xù)性，可以與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。國內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例典型案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)形成多元產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)筑復(fù)合型社區(qū).整體功能設(shè)計(jì)包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會(huì)所）、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心；主題養(yǎng)生谷；養(yǎng)生文化學(xué)院9、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會(huì)員卡通過返本銷售入住、反向抵押貸款、房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運(yùn)營出售單純銷售典型案例：典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時(shí)還采取了“反按揭”方法和“置換”方法?！胺窗唇摇奔蠢先送夂?，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)。”置換“即將原有的住房與之進(jìn)行等價(jià)10、換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還繼承人。.住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低5.5.目標(biāo)目標(biāo)客戶群客戶群階段階段：絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者。時(shí)限特征：老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長的純消費(fèi)年數(shù)。行為特征：自主消費(fèi)思想特11、征：消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少。質(zhì)量特征：老年消費(fèi)對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)。內(nèi)在特征：休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征“以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨(dú)立型老年公寓的費(fèi)用；“以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進(jìn)行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價(jià)養(yǎng)老”的方式，老年人不僅可以實(shí)現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會(huì)保障，可謂一舉兩得?！暗拱唇摇痹诎l(fā)達(dá)國家中是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老12、年公寓中的住宅后，與銀行與保險(xiǎn)公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評估公寓價(jià)值和測算人均壽命之后，銀行與保險(xiǎn)公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時(shí)，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實(shí)際上還含有人壽保險(xiǎn)的意義。目標(biāo)客戶群的消費(fèi)方式目標(biāo)客戶群的消費(fèi)方式6.融資融資問題問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商主要有三類：REITs作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長期持有；私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣；非盈利性組織主要利用捐贈(zèng)資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。國內(nèi)目前的融資機(jī)構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級城市目前已13、經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。part2part2：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析有少量相關(guān)政策，但還缺少政策支持。與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)、婚介中心。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托國內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)較少，國外較多：美國SASAKI設(shè)計(jì)公司、美國K.J.A建筑事務(wù)所、丹麥KAB集團(tuán)。1.養(yǎng)老地產(chǎn)市場養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境環(huán)境分析分析融資機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)資源政策環(huán)境社區(qū)服務(wù)資源2.我國老年我國老年人口人口的發(fā)展?fàn)顩r的發(fā)展?fàn)顩r我國1999年成為老年型的國家，是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。20世紀(jì)80年代以14、來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達(dá)到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%19531964198219902000202020402050年份0-14歲15-59歲60歲比率中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(15、%)(%)年年 份份19531953196419641982198219901990200020002020202020402040205020500 0-1414歲歲36.2836.2840.7040.7033.5933.5927.6227.6226.1026.1020.6020.6019.6019.6019.8019.801515-5959歲歲56.4056.4053.2253.2258.7858.7863.8063.8063.8063.8064.2064.2058.3058.3058.8058.806060歲歲7.327.326.086.087.637.638.588.5810.101016、.1015.2015.2022.1022.1021.4021.40資料來源：人口研究0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%國內(nèi)老年人居住模式自建住宅77.20%30.30%64.70%95.50%購買商品房2.40%6.20%5.60%0.60%購買經(jīng)濟(jì)適用房2.10%5.60%4.20%0.60%購買原有公房10.50%37.10%12.70%0.70%租用公房4.60%15.37%6.50%0.50%租用商品房0.60%1.60%1.60%0.50%其他2.60%3.83%4.70%1.60%合計(jì)17、市鎮(zhèn)縣3.國內(nèi)老年人的國內(nèi)老年人的居住模式居住模式B、購買房屋居住A、自行建房居住C、租房居住資料來源：人口研究4.我國養(yǎng)老我國養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)有的開發(fā)模式：現(xiàn)有的開發(fā)模式：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式政府政府福利型福利型政府政府收益性收益性企業(yè)企業(yè)盈利型盈利型北京香山老年公寓山東威海老年公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄山東省標(biāo)準(zhǔn)最高的、規(guī)模最大的社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營北京太陽城福利型養(yǎng)老院福利型養(yǎng)老院盈利型型養(yǎng)老院，老年公寓盈利型型養(yǎng)老院，老年公寓老年公寓，養(yǎng)老社區(qū)老年公寓，養(yǎng)老社區(qū)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾18、群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)我國社會(huì)保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”。無真正針對老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)開19、發(fā)現(xiàn)狀1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發(fā)模式成熟，市場潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨(dú)特的模式。主要分布區(qū)域：主要分布區(qū)域：目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟項(xiàng)目名稱占地（萬）總建（萬）產(chǎn)品形式運(yùn)營模式北京東方太陽城23370一期產(chǎn)品：公寓（點(diǎn)式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二 期 產(chǎn) 品：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨(dú)棟別墅租售+持有北京太陽城4230一 期 產(chǎn) 品：假 日 公 寓（租 售），多 層、小高 層、20、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅租售+持有上海親和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上海21城孝賢坊6.154.47高層、小高層為主廣州頤年園3320一 期 產(chǎn) 品：洋 房，獨(dú) 棟 別 墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南清平樂8.815以高層、小高層為主出售小結(jié)：企業(yè)營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點(diǎn)、以租售方式為主企業(yè)營利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：企業(yè)營利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)21、以及婚介中心等。社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基本操作模式：基本操作模式：將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來進(jìn)行。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費(fèi)家政服務(wù)費(fèi)配套設(shè)施使用費(fèi)特殊護(hù)理費(fèi)其它費(fèi)5.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢趨勢規(guī)?；弘S著市場的進(jìn)一步發(fā)展，質(zhì)高價(jià)低的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；?。郊區(qū)化：滿足對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)。科技化：為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的22、應(yīng)用，帶來更方便、安全的全方位保障。建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點(diǎn)。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。產(chǎn)品趨勢規(guī)模化科技化建筑多樣化郊區(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新手段：6.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新手段房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時(shí)度假、私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債part4part4：發(fā)展前景分析：發(fā)展前景分析中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)23、社會(huì)福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營利社會(huì)福利為主體。無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場需求也是不可抑制的。發(fā)展發(fā)展前景前景機(jī)會(huì)點(diǎn)一老齡人口增長速度快，城市空巢家庭比例增加過快，對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求增加。數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：20002000年全國第五次人口普查報(bào)告；年全國第五次人口普查報(bào)告；20102010年全國第六次人口普查報(bào)告年全國第六次人口普查報(bào)告全國老齡人口統(tǒng)計(jì)表2010年至2050年，中國60歲以上的人口將由現(xiàn)在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未來5年，中國老年人口將達(dá)2億，占總?cè)丝诘?5%。在廣州，60歲以上老人在2024、07年突破了100萬大關(guān)。機(jī)會(huì)點(diǎn)二老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)；隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。機(jī)會(huì)點(diǎn)三國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足，2010年，居住在福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人數(shù)不足高齡人口總數(shù)的0.54%。營利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足:國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功的更是鳳毛麟角。數(shù)據(jù)來源：策略研究周報(bào)數(shù)據(jù)來源：策略研究周報(bào)機(jī)會(huì)點(diǎn)四政策的支持，“適居養(yǎng)老”概念的提出財(cái)政部和稅務(wù)總局關(guān)25、于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知（財(cái)稅200097號(hào)）；2006年頒發(fā)的國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知（國辦發(fā)20066號(hào)）；2009.4.1海南政協(xié)提案關(guān)于大力推進(jìn)我省異地養(yǎng)老度假項(xiàng)目建設(shè)的建議?！笆濉币?guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡適居養(yǎng)老概念市場不成熟，商業(yè)模式仍需探索，創(chuàng)新贏得先機(jī)。機(jī)會(huì)點(diǎn)五：養(yǎng)老地產(chǎn)這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。從更長遠(yuǎn)的層面來看，對于大多數(shù)開發(fā)商來說，受限于資金壓力，開發(fā)商采取“銷售+持有運(yùn)營”的方式運(yùn)作更為現(xiàn)實(shí)。比如康乃馨，二期10萬平米療養(yǎng)型精裝公寓26、和養(yǎng)生型住宅已全面啟動(dòng)，在這一公寓中，有帶租約銷售的商務(wù)公寓，也可以直接采取租賃方式?！拔磥眇B(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的。”李重九表示，老年社區(qū)房產(chǎn)可能會(huì)采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。part3part3：產(chǎn)品打造：產(chǎn)品打造.構(gòu)建開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商角色分離的金融生態(tài)中國養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營的截然分開勢在必行。其發(fā)展需要把開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商的角色進(jìn)行分離，促使養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)的發(fā)育，并逐步構(gòu)建這一生態(tài)鏈資金成本最低、規(guī)?；俣茸羁臁⒖箾_擊能27、力最強(qiáng)的優(yōu)勢。問題的核心是如何對養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益進(jìn)行合理分配，實(shí)現(xiàn)整個(gè)系統(tǒng)的低成本平穩(wěn)運(yùn)行。美國養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)中風(fēng)險(xiǎn)收益分解與匹配1.如何打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn).六大核心要素，打造成功養(yǎng)老地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目選址單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)6大核心要素色彩規(guī)劃項(xiàng)目選址：環(huán)境良好，交通便捷，場地周邊活動(dòng)安全，生活氣息濃郁。規(guī)劃設(shè)計(jì)：應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。單體設(shè)計(jì)：單體設(shè)計(jì)以別墅、多層為主，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮。色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。戶型設(shè)計(jì)：保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個(gè)健康的生28、活環(huán)境；室內(nèi)設(shè)計(jì)：從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計(jì)、電器照明設(shè)計(jì)，乃至門窗的選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)體現(xiàn)出對居住者的細(xì)膩關(guān)懷。.產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則心理：環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間。設(shè)計(jì)：從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護(hù)理人員等方面對應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到緊急時(shí)刻可立即采取措施；交流：盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；建筑：從建筑人類工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；交流交流建筑建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)心理心理產(chǎn)品設(shè)產(chǎn)29、品設(shè)計(jì)原則計(jì)原則區(qū)位：北京順義區(qū)潮白河畔定位：“世界級的高尚退休社 區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：總建筑面積70萬平方米物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、中式四合院、公寓客戶來源：主要來源北京2.典型典型案例案例北京太陽城：國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一別墅別墅別墅別墅四合院四合院公寓公寓公寓公寓成功點(diǎn)之1：針對不同人群，設(shè)計(jì)較為豐富的住宅物業(yè)形態(tài)東方太陽城醫(yī)院（一級綜合性醫(yī)院）東方嘉賓國際酒店，五星級標(biāo)準(zhǔn)大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池 5萬平米太陽會(huì)所，商務(wù)會(huì)議，餐飲休閑匯佳幼兒園成功點(diǎn)2：六重成品配套滿足各大需求 約2000畝潮白河近10萬株原生樹近20萬平米社區(qū)生態(tài)湖30、 75萬平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地節(jié)能環(huán)保的水源地源熱泵系統(tǒng)高達(dá)4000個(gè)/立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放成功點(diǎn)3：良好的自然環(huán)境太陽城醫(yī)院：專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備、由北京市老人病研究中心選派、定期體檢，提出保健計(jì)劃、專業(yè)急救中心、全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)。老年大學(xué)：北京第一家社區(qū)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多重課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部份課程由社區(qū)老人擔(dān)任教師社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕種的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作，很多老人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺成功點(diǎn)4：針對老年人需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等音樂會(huì)合唱團(tuán)太極俱樂部活動(dòng)棋牌俱樂部國際風(fēng)箏文化節(jié)舉31、辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會(huì)社區(qū)組織的俱樂部乒乓球俱樂部、太極俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部業(yè)主自發(fā)的俱樂部太極俱樂部、音樂沙龍、健身俱樂部等成功點(diǎn)5：多彩的精神文化生活養(yǎng)老地產(chǎn)要配套完整的，可應(yīng)對緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)。要擁有豐富的、滿足不同需求的康復(fù)運(yùn)動(dòng)和娛樂配套設(shè)施。具有復(fù)合精神和價(jià)值需求的老年人服務(wù)功能，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。針對養(yǎng)老客戶的無障礙設(shè)計(jì)。養(yǎng)生跟養(yǎng)老相結(jié)合。小結(jié)：小結(jié)：part5part5：風(fēng)險(xiǎn)評估：風(fēng)險(xiǎn)評估“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的龐大市場預(yù)示著中國“夕陽產(chǎn)業(yè)”正在成為蒸蒸日上的朝陽產(chǎn)業(yè)。然而，因?yàn)槿狈ε涮渍吆捅O(jiān)管，持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營的截32、然分開勢在必行，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著很大風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估評估新興市場不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估一老年地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風(fēng)險(xiǎn)。由于人們多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個(gè)適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)，行事謹(jǐn)慎等原因，是老年地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子的風(fēng)險(xiǎn)。政策優(yōu)惠無保障由于老年地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對老年地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是老年地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。一般來說，政府會(huì)在稅收、土地的取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠。在我國，雖然在從目前的情況來看，老年地產(chǎn)的投資者確實(shí)獲得了政府多多少少的支持，但并沒有任33、何具體政策表示可以對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。這種無保障的政策優(yōu)惠是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評估二對于開發(fā)商來說，最熟悉的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。養(yǎng)老地產(chǎn)的不同在于，盈利更依靠后期的運(yùn)營。目前傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本屬于虧損或者微利狀態(tài)，大都需要民政部門的補(bǔ)貼才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。而當(dāng)前國家倡導(dǎo)的是“以居家養(yǎng)老為主”的政策，全國有90%以上的老人在家養(yǎng)老，這是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商在這個(gè)產(chǎn)業(yè)需要尋求新的模式創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)模式需要?jiǎng)?chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)評估三投資額高，投資收益風(fēng)險(xiǎn)大老年地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目多30%-50%的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障34、礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%-50%。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè)購物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對企業(yè)來說是很重的負(fù)擔(dān)。投資功能性安全性健康性私密性高額的投資必然提高老年地產(chǎn)的成本，投資者要獲得利益就需要提高房價(jià)，這就增加了投資者的銷售風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評估四回收期長，擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權(quán)）的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要投資者進(jìn)行一定時(shí)期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時(shí)間的占用資金一方面增加了機(jī)會(huì)成本，另一方面也在無形中擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評估五后期物業(yè)管理要求高老年地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括針對老年人的保潔、送飯、醫(yī)療等服務(wù)，這也使投資者需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)之一。風(fēng)險(xiǎn)評估六THE ENDTHE ENDTHANKS!THANKS!