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1、目標成本、動態成本制度宣貫 目 錄 一 二 三房地產開發過程中的成本管理集團的成本管理考核制度目標成本 四動態成本一、房地產開發過程中的成本管理拿地階段項目策劃方案設計施工圖設計招標、合同簽訂合同實施投資估算成本測算設計概算施工圖預算合同價結算價各階段目標成本確定竣工驗收決算價動態成本管理目標成本確定一、房地產開發過程中的成本管理所謂“目標成本”是指企業在一定時期內為保證目標利潤實現，并作為合成中心全體員工奮斗目標而設定的一種預計成本，它是成本預測與目標管理方法相結合的產物。在這里引用“合成”概念，意在說明預算要經多部門、眾多員工的追求，也就是將成本水平控制作為工作的目標，遵循成本的“總值可控2、動態管理”。所謂“動態成本”動態成本=已結算合同成本+未結算合同成本+非合同性成本+待發生成本一、房地產開發過程中的成本管理編制目標成本，作為成本控制的標桿、合約規劃編制、已簽訂合同、簽證變更統計、合同價預算動態成本分析、與目標成本的差異分析、制定糾偏措施和降成本方案實施糾偏措施和降成本措施成本管理中的PDCA循環二、集團的成本管理考核制度考核目的促進區域、項目不斷提高成本管理水平。協助集團更好地進行目標導向、過程管理和成本分析等成本管理工作。促進成本的合理管控和有效節約，提升公司業績。適用范圍適用于集團下屬所有區域、項目的成本排名、考評激勵。一級計劃范圍內已動工且尚未竣工的苑區進行成本考核3、。尚未制定目標成本的項目暫不納入成本管理考核范圍。二、集團的成本管理考核制度二、集團的成本管理考核制度成本管理考核的實現季度動態成本考核季度動態成本考核考核依據集團總裁簽發的一級計劃。經集團成本審核小組審核后的目標成本。項目編制經區域審核確認的項目動態成本、動態成本與目標成本的差異分析和其他專項成本管理資料（包括合約規劃表、簽證變更確認資料、合同價預算確認資料、動態成本編制底稿、結算成本分析報告等）。二、集團的成本管理考核制度成本管理考核的流程二、集團的成本管理考核制度考核指標三、目標成本目標成本ERP路徑編制原則目標成本的制訂以項目的規劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎。4、目標成本測算時應根據量價分離的原則進行計算，并注明量、價的計算思路。成本測算表中各成本項目的工作量，應是根據各階段圖紙預算的工程量計算或者估算。成本測算表中的單價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、市場行情計算得出。成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據已結算工程的經驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據。三、目標成本3部門配合目標成本編制表，由項目部統籌，相應主導部門編制，配合部門須盡責配合。各類面積數據，由項目部提供。三、目標成本 開發成本構成 土地成本費用 前期工程 建筑安裝 基礎設施 公共配套設施 貸款利息 開發間接費用三、目標成本 開發成本構成 5、土地成本費用 前期工程 建筑安裝 基礎設施 公共配套設施 貸款利息 開發間接費用三、目標成本 開發成本構成 土地成本費用 前期工程 建筑安裝 基礎設施 公共配套設施 貸款利息 開發間接費用三、目標成本3 開發成本構成 土地成本費用 前期工程 建筑安裝 基礎設施 公共配套設施 貸款利息 開發間接費用三、目標成本 開發成本構成 土地成本費用 前期工程 建筑安裝 基礎設施 公共配套設施 貸款利息 開發間接費用三、目標成本目標成本審核表由項目指定人員發起項目總經理審核區域造價合約經理審核區域財務經理審閱成本審核小組審核并上傳審核結果成本中心下屬部門審核人審核并由趙惠茹復核，非成本中心下屬部門（綠化和營6、銷）審核人審核），抄送到各環節審核人及集團財務資金部譚劍。目標成本目標成本BIP送審送審流程流程四、動態成本編制流程 1、由區域整理符合區域下屬項目實際情況的“分項工程清單”，給項目使用。2、項目按“分項工程清單”編制合約規劃，并每月更新合同簽訂情況。3、按已簽訂合同，按月清理和確認簽證變更造價，并錄入明源成本管理系統。4、統計“模擬清單”合同價預算的申報和確認情況，并錄入明源系統。5、根據合約規劃、簽證變更、合同價預算，編制動態成本明細表，重點預估待發生成本。6、把按“分項工程清單”的動態成本，轉換成按“成本科目”的動態成本，并與目標成本對比分析。7、項目動態成本（結算成本）季度分析報告，內7、容見模板。四、動態成本編制要求 1、項目應先按照成本控制對象分別編制合約規劃、簽證變更和合同價預算統計、動態成本編制明細表和分析表。2、匯總各成本控制對象的動態成本分析表后，再完成季度分析報告。3、簽證變更和合同價預算的造價，經區域或集團成本中心審核后就可以錄入系統，施工方確認后再進行修訂。審核報送流程1、項目成本管理崗完成本表后，由項目財務資金部審核，報項目總簽字確認。2、項目確認后，經區域造價管理部負責人或區域成本負責人審核后，報區域總簽字確認。3、區域確認后，報區域財務資金部備案，并在季度后20日內報集團財務資金部。4、報送資料包括本表、季度分析報告區域總項目總簽字版掃描件、簽證變更和合8、同價預算審核資料、其他考核相關資料。動態成本ERP路徑四、動態成本3動態成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果，動態成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果，通過對動態成本進行檢查，實時了解成本發生情況，并指導合同的簽訂與執行。通過對動態成本進行檢查，實時了解成本發生情況，并指導合同的簽訂與執行。四、動態成本3合約規劃編制合約規劃編制集團考核要求：集團考核要求：1、根據集團財務資金中心統一制定的合約規劃編制模板合約規劃編制模板，區分成本控制對象編制其合約簽訂的計劃，并把集團成本審核小組審批的目標成本金額拆分到合約規劃金額中，包括合同合同內容、合同邊界、合同量價內容、合同邊界、合同9、量價等重要信息。2、目標成本批復后目標成本批復后1 1個月內，項目須完成合約規劃的編制，個月內，項目須完成合約規劃的編制，并每月更新合約規劃變動及簽訂情況，每季度后20日前在BIP完成上報及區域總裁審核工作，操作流程參照見下文“動態成本分析及成本考核資料BIP送審流程指引”。四、動態成本3簽證變更統計明細簽證變更統計明細合同預算價統計明細合同預算價統計明細四、動態成本3動態成本編制明細動態成本編制明細四、動態成本3動態成本分析表動態成本分析表四、動態成本3動態成本分析報告動態成本分析報告現場簽證現場簽證：施工過程中，由承包人根據承包合同約定而提出的關于零星用工量、零星用機械施工過程中，由承包人10、根據承包合同約定而提出的關于零星用工量、零星用機械量或工程洽商所引致返工量、合同外新增零星工程量的確認。量或工程洽商所引致返工量、合同外新增零星工程量的確認。市場價格市場價格：主要指由于市場變化而造成建筑材料、人工等的價格調整而引起成本變化的原因；：主要指由于市場變化而造成建筑材料、人工等的價格調整而引起成本變化的原因；檔次調整檔次調整：由于調整開發項目的檔次而引起的成本變化。：由于調整開發項目的檔次而引起的成本變化。無效成本無效成本：房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲：房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補11、償，屬于費用浪費的成本。得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。面積變化面積變化：指由于項目的建筑面積、占地面積、可售面積的變化而引起成本變化的原因。：指由于項目的建筑面積、占地面積、可售面積的變化而引起成本變化的原因。分攤方式變化分攤方式變化：由于制定目標成本時確定的分攤方式在實際執行中改變而造成成本變化的原因。：由于制定目標成本時確定的分攤方式在實際執行中改變而造成成本變化的原因。預估偏差預估偏差：由于編制目標成本或者成本預測時，預估不足或者過大而引起成本變化的原因。：由于編制目標成本或者成本預測時，預估不足或者過大而引起成本變化的原因。結算調整：結算調整：由于施工過程中多種因素引起動態成本12、與目標成本發生偏差，在結算階段進行修正由于施工過程中多種因素引起動態成本與目標成本發生偏差，在結算階段進行修正引起的成本變化。引起的成本變化。政府政策及其他因素影響政府政策及其他因素影響：由于政策因素或其他的影響。：由于政策因素或其他的影響。設計變更設計變更：主要指因為規劃方案、建筑設計、結構設計等設計改變而引起成本變化的原因，包：主要指因為規劃方案、建筑設計、結構設計等設計改變而引起成本變化的原因，包括除建筑面積、占地面積與可售面積等變化外，其他規劃指標變化引起成本變化的原因。括除建筑面積、占地面積與可售面積等變化外，其他規劃指標變化引起成本變化的原因。四、動態成本動態成本變化的原因動態成本變化的原因