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1、房企全成本管控體系構建及房企全成本管控體系構建及核心控制核心控制一、一、房地產(chǎn)房地產(chǎn)成本管控之事中控制成本管控之事中控制動態(tài)動態(tài)成本成本二、索賠與反索賠管理二、索賠與反索賠管理三、房地產(chǎn)成本管控之事后控制三、房地產(chǎn)成本管控之事后控制成本后評估成本后評估設計變更管理1設計變更控制重點2洽商控制重點3洽商控制措施45 案例分享5一、設計變更管理三種設計變更發(fā)包人要求的設計變更更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作；承包人要求的設計變更承包人不得因施工方便而要求對原工程設計進行變更，未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔費2、用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。設計單位要求設計變更因設計規(guī)范或施工規(guī)范調(diào)整，設計單位可以做設計變更處理。但由于設計深度不夠或存在設計缺陷，或設計中各專業(yè)之間不閉合而導致的設計變更，設計單位必須承擔相應的責任。1.設計變更管理：設計變更是指設計人應業(yè)主（承包人通過業(yè)主）要求或設計人自行完善原設計，糾正原設計文件疏漏、錯誤而發(fā)出的變更、補充、糾正已簽發(fā)設計文件的書面通知文件。分為業(yè)主要求的設計變更和設計人提出的設計變更。2、設計變更原因：設計團隊整體的水平、能力、素質(zhì)，選擇設計團隊是控制設計變更最有效的方法之一。房地產(chǎn)公司管理團隊的水平、能力、素質(zhì)，如總工辦、銷售部、策劃 部、成本部3、工程部共同編制的策劃書、設計委托書科學、準確、具有一定的前瞻性，能有效的控制設計變更的數(shù)量，從而達到控制工期和造價。改變使用功能改變使用功能提高合理化建議提高合理化建議 施工中產(chǎn)生錯誤施工中產(chǎn)生錯誤設計錯誤、遺漏設計錯誤、遺漏 使用的材料品種的改變使用的材料品種的改變 工程地質(zhì)勘察資料不準確而引起的修改，如基礎加深工程地質(zhì)勘察資料不準確而引起的修改，如基礎加深 增減工程內(nèi)容增減工程內(nèi)容 修改工藝技術，包括設備的改變修改工藝技術，包括設備的改變3、設計變更8個匯總 4、設計變更額度控制 單位工程設計變更費用一般控制在建安工程造價的5以內(nèi)，項目總體設計變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過不可預見費用的三4、分之一。設計變更應盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設計階段變更，則只修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生，損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設備、材料還需要重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還需拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強設計變更管理，嚴格控制設計變更，盡可能把設計變更控制在設計初期階段，認真做好圖紙會審工作，及時發(fā)現(xiàn)設計失誤和疏漏等問題，及時解決，特別是對工程造價影響較大的設計變更，要先算帳，后變更。嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī) 模、增加建設內(nèi)容、提高建設標準，使工程造價得到有效控制。嚴格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應該到大樣圖、節(jié)點的5、深度，加強設計交底管理 加強設計管理，嚴格考核設計單位設計質(zhì)量，獎罰分明，明確設計變更導致工程增加總費用上限對施工單位提出的設計變更，凡不增加費用的可適當放松設計委托階段明確設計標準，設計階段優(yōu)化各專業(yè)設計，避免進入施工階段再變化設計標準凡導致費用大幅上升，應嚴格控制嚴格審核設計費支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標、造價、技術等部門的審核 設計變更控制6個重點 設計變更控制重點2 二、工程洽商管理1、洽商概述洽商是指合同雙方對由于合同變更和工程變更所引起合同調(diào)整的影響內(nèi)容，包括工程價格、工期等所進行的協(xié)商。對合同變更而言，往往合同洽商在前合同變更在后；而工程變更則往往是執(zhí)行現(xiàn)場監(jiān)理工程師有6、關變更的指令，引起的合同價款變更在后。2、工程洽商的簽發(fā)原則及注意事項洽商的內(nèi)容不能超出合同約定的范圍。在合同中約定的，不能以洽商形式出現(xiàn)。應在施工組織方案中審批的，不能做洽商處理。洽商內(nèi)容必須與實際相符。建設單位應對所簽署的工程洽商記錄進行存檔備案，以備發(fā)生爭議時查證。應要求施工單位編號報審，避免重復簽證。施工合同簽訂過程當中，必須明確約定合同范圍以外施工項目的計量方式和結算方式以及支付時間。站在甲方的角度上，洽商的支付盡量放在結算完成后；在辦理洽商過程中要注意以下五要素：a.由誰提出增加或變更施工項目;b.增加或變更項目的具體名稱和部位（1軸到5軸至A軸到C軸之間）;c.增加或變更項目的具7、體做法，按實際做法進行詳細描述;d.施工中所使用的材料名稱、規(guī)格、型號要描述楚;e.施工項目的工程量計算式及匯總量，施工圖紙，施工記錄（現(xiàn)場照片）附在洽商后頁。在施工過程中所發(fā)生的洽商項目要及時辦理洽商，爭取一事一洽。不要秋后算賬，最后可能導致不了了之。洽商要做到施工方、設計方、監(jiān)理、業(yè)主代表簽字蓋章，否則雖然發(fā)生了，結算時業(yè)主或?qū)徲媶挝豢刹挥枵J可。4 3.洽商控制4大措施u制定內(nèi)部洽商考核指標，分解到各專業(yè)或?qū)ｍ椆こ躺希籾嚴格內(nèi)部審核程序，一般執(zhí)行部門提報，相關部門（技術、工程、招標、成本）審核，主管領導審批，凡不涉及費用增加可適當放松；u完善合同管理，制定洽商費用一定額度內(nèi)由承包人承擔，超8、過部分只支付直接費和稅金；u分級審批權限；案例分享 案例一：知名企業(yè)設計變更洽商管理制度三、材料價差管理確定基數(shù)和不調(diào)整范圍（5%）超出部分按材料價差調(diào)整，不參與取費、不記取利潤，調(diào)整稅金。四、工程款支付管理索賠索賠與反索賠管理與反索賠管理一、概念和特征二、分類三、起因四、程序五、原則六、審查一、概念和特征1、概念：因?qū)Ψ截熑危斐蓳p失，給予賠償或補償。2、特征：雙向的實際經(jīng)濟損失或權利損害；未經(jīng)確認的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴訟才能實現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。二、分 類1、按合同依據(jù)：名示或默示（隱含）2、按目的：工期（權利）、費用（經(jīng)濟）3、按性質(zhì)：工程延誤索賠：未按合同要求提供9、施工或條件，如未及時交付圖紙、現(xiàn)場、道路等；工程變更索賠：增減工程量或增加附加工程、修改設計、變更施工順序等；合同被迫終止的索賠：無責任方提出；工程加速索賠：加快施工速度，縮短工期而引起承包人額外開支；意外風險和不可預見因素索賠：地下水、地質(zhì)斷層、溶洞、地下文物、地下其它障礙物其他索賠：貨幣貶值、匯率變化、物價、工資上漲、政策法令變化；1、工程項目的特殊性工程規(guī)模大、技術性強、投資額大、工期長、材料設備價格變化快2、內(nèi)外部環(huán)境的復雜性和多變性技術環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、法律環(huán)境的變化；地質(zhì)條件變化、材料價格上漲、貨幣貶值、國家政策、法規(guī)的變化3、參與工程建設主體的多元性發(fā)包人總包人、監(jiān)理工程10、師、分包人、指定分包人、材料設備供應商4、工程合同復雜性及易出錯性合同文件多而復雜，措詞不黨、缺陷、圖紙錯誤等三、起 因四、索賠程序四、索賠程序1 1、承包人的索賠、承包人的索賠提出索賠要求（索賠事件發(fā)生28天內(nèi)發(fā)出索賠意向通知，索賠意向通知提交后28天內(nèi)遞交索賠報告）；審核索賠報告（審核索賠申請，判斷索賠是否成立，對索賠報告的審查）；確定合理的補償額（協(xié)商補償，處理決定）；承包人是否接受；2、發(fā)包人的索賠 拒收不合格的材料和工程；承包人未能按照指示完成缺陷補救工作；由于承包人的原因修改進度計劃導致業(yè)主有額外投入；拖期違約賠償；業(yè)主為承包人提供的電、氣、水等應收款項；未能通過竣工驗收；保修期的11、延長；未能補救缺陷；承包人未約終止合同后的支付；承包人辦理保險未能獲得補償?shù)牟糠帧Ｎ濉⑺髻r管理的原則五、索賠管理的原則1、合理處理索賠：從工程整體效益、工程總目標作出判斷，按照合同約定行事，實事求是；2、及時決定，處理索賠。減少承包人的索賠幾率，防止干擾事件的擴大，減少矛盾；3、盡可能通過協(xié)商達成一致；4、誠實信用。六、索賠審查六、索賠審查1、審查索賠證據(jù) 合同文件中的條款約定 認可的施工進度計劃 合同履行中的來往函件 施工現(xiàn)場記錄 施工會議記錄 工程照片 書面指令 支付進度款的單證 檢查和試驗記錄 匯率變化表 各類財務憑證 其他有關資料2、審查工期順延要求：劃清進度拖延責任應在關鍵線路上無權12、要求承包人縮短合同 工期3、承包人可索賠的費用：人工費：增加工作內(nèi)容的人工費、停工損失費和工作效率降低的損失費等累計，但不能簡單地用計日工費計算；設備費：可采用機械臺班費、機械折舊費、設備租賃費；材料費；保函手續(xù)費；貸款利息；保險費；利潤；管理費：現(xiàn)場管理費和公司管理費。4 4、審核索賠計算的正確性、審核索賠計算的正確性所采用的費率是否合理、適度工程量表中的單價是綜合單價，含直接費，也包括間接費、風險費、輔助施工機械費、公司管理費和利潤等的攤銷成本。索賠中不應重復取費；停工損失中，不應以日工費計算。不計算在此期間的獎金、福利等報酬。停駛的機械補償，應按機械折舊費或設備租賃費計算，不包括運轉(zhuǎn)操作13、費用。房地產(chǎn)成本管控之事后控制成本后評估一、定義二、目的三、適應范圍四、原則五、時間六、責任部門七、內(nèi)容八、標準模板九、成本后評估表的編制一一、定、定義指工程項目竣工后，對項目發(fā)生的整個建造成本情況進行的全面的、系統(tǒng)的評價及分析總結。二二、目的目的項目各期開發(fā)結束后，為客觀、全面地評價項目當期成本控制情況，總結項目當期開發(fā)過程中成本管控的經(jīng)驗、教訓，為后續(xù)項目開發(fā)提供借鑒，積累成本資料，并為后續(xù)項目成本測算提供參照。三三、適適應范范圍適用于所有竣工驗收且已辦理結算的單體及總體工程項目。四、四、原原則1、客觀性：項目后評價的基礎為客觀性：項目后評價的基礎為當期 開發(fā)結束后收集的真實數(shù)據(jù)資料，在此14、基礎上客觀的對項目開發(fā)成本進行評價，總結經(jīng)驗教訓，形成相應結論；2、公正性：后評價工作以真實數(shù)據(jù)為支撐，通過科學、合理的 分析，并與公司各部門及項目公司充分溝通，確保評價結論公平、公正；3、重要性：根據(jù)公司目前所處階段，后評價著重開展項目整體成本的分析，包括土地、開發(fā)、工程、管理、營銷、財務等，具有重要總結意義；4、階段性：項目后評價按項目分期開展，當期開發(fā)結束后完成當期后評價分析；5、借鑒 性：項目后評價的成果資料在公司內(nèi)部進行分享總結，以達到提升項目開發(fā)管理水平的目的。五、五、時間單體或總體工程已經(jīng)辦理竣工驗收并完成竣工結算后即可開始成本后評估工作（不同公司不同規(guī)定）。1、所有項目示范區(qū)結15、算完成后，1個月之內(nèi)完成成本后評估；2、對于分期的項目，在每期工程結算完成之后，1個月之內(nèi)完成成本后評估。六六、責任部任部門公司成本管理部1、負責編制項目成本后期評估表及結算分析表，并提交集團成本管理部匯總并備案；2、負責歸集、評估項目所需造成本變化的相關資料，包括：工程預結算書、工程結算資料、合同臺帳、變更洽商等，比較結算成本與成本測算，對差異部分進行分析、說明；3、總結項目成本超測算、無效投資、損失浪費等教訓和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗，對項目成本管理情況做出評價。六、六、責任部任部門集團成本管理部1、負責收集成本分析所需要的資料，一般以月為單位，半年、年底、竣工半年或結算完成為幾個衡量周16、期；2、負責分析其成本差異及變動的原因，分析成本控制的難點和應對措施，并給出成本管理的階段性及總結性結論；3、負責收集成本管理數(shù)據(jù)作為下一階段提高新項目成本管理的依據(jù)之一。七七、內(nèi)容內(nèi)容根據(jù)公司目標成本模板，項目成本后評價針對成本科目，由成本管理部組織，項目公司協(xié)助完成，通過項目各版本成本與實際結算成本的對比，列表得出項目一二級科目差異金額，僅通過二級科目不能說明變化原因的，還需要通過對三四級科目的進一步分析，明確變化的深層次原因，并總結經(jīng)驗教訓；七七、內(nèi)容、內(nèi)容1、針對成本前后差異，從開發(fā)進度、建造標準、設計變更（含限額設計落實情況）、洽商和無效成本等方面進行變動分析，設計變更部分還需要結合17、設計部門的設計情況進行分析，從根源上找到成本變化的原因，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應改進措施，減少設計變更對成本的影響。七、內(nèi)容七、內(nèi)容2、項目無效成本主要包括施工工期安排欠科學產(chǎn)生的趕工費用；重復設計、設計偏差（與限額比較）等原因造成設計缺陷、修改，導致推延工期及成本增加；非承包方施工指令錯誤引起返工、重建，簽證管理不當造成的工期及費用索賠；由于商務評審、合同條款缺陷造成的費用增加等方面。要詳細分析各類別無效成本發(fā)生的原因，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應改進措施，減少無效成本。八、八、標準模板準模板序號成本科目可研版本目標責任書版本目標成本下達版本實際結算版1 土地成本1.1項18、目轉(zhuǎn)讓款1.2股權收購款1.3土地成交價1.4補交政府土地收益金1.5城市基礎設施配套建設1.6拆遷及補償費1.7稅費1.8其他八、八、標準模板準模板序號成本科目可研版本目標責任書版本目標成本下達版本實際結算版2前期費用2.1拓展階段費用2.2規(guī)劃設計費用2.3報批報建費2.4工程前期準備費2.5招標代理、工程造價咨詢、工程監(jiān)理、實測實量2.6保險、擔保、公證2.7其他八、八、標準模板準模板序號成本科目可研版本目標責任書版本目標成本下達版本實際結算版3主體建筑工程費3.1戶內(nèi)精裝修費3.2主體安裝工程費3.3FFE采購3.4OSE采購3.5其他4市政基礎設施費4.1大市政基礎設施費4.2小市政19、基礎設施費4.3環(huán)境景觀工程費八、八、標準模板準模板序號成本科目可研版本目標責任書版本目標成本下達版本實際結算版5公共配套費5.1地上公共配套5.2地下室5.3配套補償費5.4地鐵相關費用5.5其他6不可預見費八、八、標準模板準模板八、八、標準模板準模板一九九、成本后成本后評估表的估表的編制制1、結算完成之后，項目公司成本管理部收集、匯總項目完整的結算資料，包括工程預算書、工程結算書、工程洽商、設計變更等；并歸集評估項目的所有相關成本基礎資料，包括：項目成本測算等；九九、成本后、成本后評估表的估表的編制制2、資料收集完成，項目公司成本管理部負責對照施工圖、竣工資料、施工合同、工程預算書、工程結20、算書等資料，分析工程承包范圍變化、工程量變化等，確認工程洽商、設計變更等對成本的影響，并根據(jù)結算資料提煉出相關成本指標，采用標準化形式對所有項目進行分類匯總后組織編制項目成本后評估表，包括：a)落實各項結算的具體指標；b)將結算成本與成本測算進行對比，進行差額分析；c)具體分析對照含量高低原因；d)分析單價高的原因和投標競爭因素；e)提出指標優(yōu)化建議。九九、成本后、成本后評估表的估表的編制制3、項目成本后評估表編制完成，提交集團成本管理部匯總并備案，為新項目成本計劃編制提供數(shù)據(jù)支持；4、項目公司成本管理部負責項目成本后評估表中前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、預備費的編制；21、5、項目成本后評估表中的土地費用由項目前期開發(fā)部負責編制，管理費用及財務費用由項目財務管理部負責編制，銷售費用由項目營銷客服部負責編制，由項目成本管理部匯總；九九、成本后、成本后評估表的估表的編制制6、項目成本后評估表編制完成后，可與同類型建筑進行對標，找出差異所在，分析差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性。九九、成本后、成本后評估表的估表的編制制7、結算指標7.1完成所有結算后的各項指標應包含：地上地下面積比、不可售配套與可售面積比、贈送面積與可售面積比、會所面積戶數(shù)比、物業(yè)用房面積戶數(shù)比、商業(yè)面積戶數(shù)比、景觀工程面積占地比、車行道路面積比、水景面積比軟硬景比例、單個人防車位地下室面積占比、車位個數(shù)戶數(shù)比、住宅窗地比、外立面系數(shù)（墻地比）、地上主體鋼筋含量、地上主體混凝土含量、地上主體模板含量、人防地下室鋼筋含量、人防地下室混凝土含量、公共樓梯間裝修檔次、室內(nèi)面積裝修檔次、室內(nèi)衛(wèi)生間裝修造價、室內(nèi)廚房裝修造價、室內(nèi)客廳裝修造價、室內(nèi)房間裝修造價、各分項工程的綜合單價及建造標準說明；九九、成本后、成本后評估表的估表的編制制7.2評價項目成本管理的科學合理性，總結其中的經(jīng)驗教訓。十、成本后評估制度與案例分享十、成本后評估制度與案例分享