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1、二級市場策劃品控中心二級市場策劃品控中心踩盤報告標準模版2PPB精細精細particularity 專業專業Professional基礎基礎BASIC踩盤的踩盤的BPPBPP體系體系首先了解項目的地塊基礎點：包括了項目的基本指標、容積率、覆蓋率分析、車位比分析及地塊的產品類型及整體的開發節奏和客戶定位及銷售情況分析。分析規劃布局要點，包括建筑、園林及產品戶型標桿配置分析營銷可述性分析31.項目整體技術指標2.項目整體戶型配比3.項目整體容積率、產品線分析4.項目整體車位比分析5.項目整體建筑及園林風格分析6.項目整體可訴求賣點分析7.項目整體不利因素分析8.項目整體分期狀況9.項目當期技術指標2、10.項目當期戶型配比11.項目當期媒體表現分析12.項目當期樓書表現分析13.開發商背景基礎基礎專業專業精細精細Contents41 1、項目整體基本技術指標、項目整體基本技術指標項目信息開發商占地（）地址區/X路與X路交匯建面（）代理商住宅（）建筑設計商業（）承建商其他（）整合推廣容積率物業管理綠化率物管費元/覆蓋率建筑類型總戶數棟數車位數總層數車位比均價元/開盤日期年/月/日配套基礎基礎52 2、項目整體戶型配比、項目整體戶型配比基礎基礎戶型配比戶型配比總套數總套數套數比套數比面積比面積比戶型戶型面積面積2*2*12*2*178.26-83.1078.26-83.1011511523.23、%23.2%79.17-81.0879.17-81.0823234.6%4.6%77.66-80.5277.66-80.5223234.6%4.6%3*2*13*2*187.52-89.2487.52-89.2423234.6%4.6%96.42-98.1696.42-98.1623234.6%4.6%3*2*23*2*2112.3-114.61 112.3-114.61 46469.3%9.3%113.52-115.64113.52-115.6423234.6%4.6%97.67-99.8397.67-99.8323234.6%4.6%3*3*23*3*2114.76-116.99114.74、6-116.9923234.6%4.6%4*2*24*2*2140.73-142.98140.73-142.9823234.6%4.6%1521522 20.4%0.4%復式復式 113.52-115.64113.52-115.64555511.1%11.1%合計合計494494100%100%63 3、項目整體容積率、產品線分析、項目整體容積率、產品線分析本項目容積率僅為1.66，覆蓋率為28.74%，在本片區占有絕對的優勢；但本項目是利用聯排別墅作為景點設計，大范圍綠化面積缺乏，使客戶實際使用的園林面積相當有限。例：例：基礎基礎74 4、項目整體車位比分析、項目整體車位比分析序號序號項目項5、目車戶比車戶比1風臨域0.64：12東方明珠城0.65：13龍城華府0.86：14振業城1：15奧林華府1.13：16招商依山郡1.2：17中央悅城1.25：18公園大地公園大地1.25：19天健現代城1.26：110君悅龍庭1.42：1本項目停車位共有4715個，以地下停車場為主，地面停車位僅為100個左右，且均分布在會所及商業街（別墅除外），車位比為1.25：1。例：例：基礎基礎85 5、項目整體建筑及園林風格分析、項目整體建筑及園林風格分析基礎基礎序號序號項目項目建筑風格建筑風格園林風格園林風格1風臨域2東方明珠城3龍城華府4振業城5奧林華府6招商依山郡7中央悅城8公園大地公園大地9天健6、現代城10君悅龍庭本項目停車位共有4715個，以地下停車場為主，地面停車位僅為100個左右，且均分布在會所及商業街（別墅除外），車位比為1.25：1。例：例：96 6、項目整體可訴求的賣點分析、項目整體可訴求的賣點分析基礎基礎項目賣點分析項目賣點分析位于龍崗中心區的中央位置，緊鄰龍翔大道，地理位置優越；周邊配套完善，緊鄰區政府、龍城廣場和龍城公園等市政設施，世貿中心、歲寶百貨、國美、天虹等大型商業配套設施環繞項目周圍；區域生活氛圍成熟，是片區高檔住宅聚集區；融國道和地鐵三號線于一體的深惠路將于2010年全面完工，為項目升值提供了巨大的空間；園林及建筑特色以西班牙風情為主題，引用其專屬特征進行規7、劃建設及選材；戶型產品豐富，兩房至th均涵蓋在內，面積范圍跨度廣（從78-330），且其南北通透，具備良好的通風性和采光性，采用大面積6米高空中花園陽臺、大面積凸窗、6米高入戶花園和錯層露臺，贈送面積多，最多高達315平方米；廣角觀景，建筑之間互不遮擋，更寬闊的樓間距，而入戶花園的尺度設計，則保證了同一單元住戶景觀面的占有，戶戶無視線干擾。例：例：10項目不利因素分析項目不利因素分析 封閉市場的成長期，高端居住氛圍有待培養封閉市場的成長期，高端居住氛圍有待培養由于龍崗目前房產業仍處于起步階段，而新建樓盤數目眾多，區內客戶群分散力度大，而高端市場為初探，周邊樓盤入住率低，需時間打造及營造居住氛圍8、 區域位置偏離市中心，交通費用增加區域位置偏離市中心，交通費用增加本項目雖然位于龍崗中心區核心位置，但與深圳市中心仍存在一定距離，且即使快速干道的建設對龍崗區融入深圳關內是一大有利之處，但卻設有收費站，使有車一族交通成本增加 昭示性不強昭示性不強本項目雖然位處龍翔大道邊，但由于一長段臨街面都屬樓高3層的歲寶百貨，極大影響昭示性的體現。7 7、項目整體不利因素分析、項目整體不利因素分析基礎基礎例：例：118 8、項目整體分期狀況、項目整體分期狀況 需要用色塊在圖上標出分期開發的分布占地面積：36.46萬 總建筑面積：82.66住宅面積：57.92萬 （分十期開發）建筑類別：高層、小高層、聯體別墅9、容積率：1.66 覆蓋率：28.74%綠化率：33.49%總戶數：3776 停車位：4715項目定位：都市成功人士的理想居所 一一期期二二期期切忌引用帶有搜房或半球標識的圖片例：例：基礎基礎129 9、項目當期指標、項目當期指標（分期項目須填寫）當期信息占地（）棟數與棟別建面（）總層數住宅（）均價元/商業（）開盤折扣開盤日期年/月/日當期戶數建筑類型開盤日銷售率%當期配套基礎基礎131010、項目當期戶型配比、項目當期戶型配比（分期項目須填寫）基礎基礎戶型配比戶型配比一棟一棟二棟二棟合合計計百分比百分比戶型戶型面積面積A A座座B B座座C C座座A A座座B B座座C C座座2*2*12*210、*178.26-83.1078.26-83.100202、030307071212、131311511523.2%23.2%79.17-81.0879.17-81.08111123234.6%4.6%77.66-80.5277.66-80.52121223234.6%4.6%3*2*13*2*187.52-89.2487.52-89.24050523234.6%4.6%96.42-98.1696.42-98.16101023234.6%4.6%3*2*23*2*2112.3-114.61 112.3-114.61 0101151546469.3%9.3%113.52-113.52-115.6411、115.64010123234.6%4.6%97.67-99.8397.67-99.83030323234.6%4.6%3*3*23*3*2114.76-114.76-116.99116.99060623234.6%4.6%4*2*24*2*2140.73-140.73-142.98142.98020223234.6%4.6%152152（06 06、0707）2 20.4%0.4%復式復式 113.52-113.52-115.64115.640606、07 07、0808、0909、1010555511.1%11.1%合計合計253253241241494494100%100%141111、12、項目當期媒體表現、項目當期媒體表現（分期項目須填寫）基礎基礎萬科在造一座城例：例：151212、項目當期樓書表現、項目當期樓書表現（分期項目須填寫）基礎基礎例：例：161313、開發商背景分析、開發商背景分析基礎基礎p 開發商成立年份p 注冊資本p 所獲榮譽p 開發理念p 項目（主要寫代表作品）p 開發規模等信息171.項目整體布局與規劃分析2.項目配套與分布分析3.項目商業配套分析4.項目產品線分布與設計分析5.項目入口、人流與車流動線分析6.項目園林景觀分析7.項目園林景觀圖片8.項目園林可訴性賣點分析9.項目產品分析10.項目戶型分析11.項目戶型具象分析12.項目戶型可訴性賣點分析基礎13、基礎專業專業精細精細Contents181 1、項目整體布局與規劃分析、項目整體布局與規劃分析專業專業例：例：19會所幼兒園幼兒園幼兒園（已建成）會所：會所：設于龍翔大道傍，建筑面積約3400，是本項目唯一一個會所。其相對于52萬的住宅建面而言，配套嚴重缺乏，無法滿足所有住戶的需要，而其分布在本項目東南角的入口處，只能便利了周邊的住戶，最大忽略了未來西北角及相距較遠的住戶使用需求。但不難看出，開發商如此規劃是為了吸引和方便外界人士進入本會所消費。幼兒園：幼兒園：本項目設有3個幼兒園，且均分布在項目外圍靠近路邊，其意圖很明顯是使其具有對外性。2 2、項目配套與分布分析、項目配套與分布分析專業專業14、例：例：20商業街商業街（餐飲）商業配套：商業配套：分布在本項目南邊，緊鄰龍翔大道，并緊貼成熟商業歲寶百貨兩側，此處地理位置優越，人流量較大，商業氛圍較為成熟。本項目整體體量較小，目前完工的只有東面的商業街，主要業態為餐飲，面積較大，兩層布局，預計定位為高檔西餐，以裝點門面，突出豪宅的上乘商業配套。3 3、項目商業配套分析、項目商業配套分析專業專業例：例：214 4、項目產品線分布與設計分析、項目產品線分布與設計分析專業專業本項目建筑類型豐富，有小高層、高層、th，以圍合式分布，按高度進行排列，th位于中心位置，繼而圍繞小高層，再而圍繞高層，層層遞進，錯落有致，園林穿插其中，別墅區更有人工湖環15、繞以造成相對隔離感。整個項目存在30米高差，以高層位于最外層，整體天際線由北向南下斜，雖產生高低層差但無韻律感。其次，本項目建筑立面采用了簡單三段式的處理，底層神色石材、線腳、中間部位標準墻身，頂部通過退臺處理或改變窗的形式，以及坡屋頂的處理手法，比例與細節處理均體現品質之處，并秉承鴻榮源的一貫作風。例：例：225 5、項目入口、人流與車流動線分析、項目入口、人流與車流動線分析專業專業入口：入口：主入口設于龍翔大道傍，靠近會所處，次入口設于項目的西面，兩入口均可直接連接別墅區，由于只有別墅區有地面停車位，因此兩入口車行通道估計只為別墅區開放。車流線：車流線：本項目車流線如圖中紅線所示，除別墅車16、輛，其他將直接駛入各棟樓體附近的出入口。但如圖所示，車流線與人流線混為一道，略失合理性。人流線：人流線：如黃線所示，主要圍繞樓體及園林規劃。龍翔大道主入口主入口主入口主入口次次次次入入入入口口口口例：例：236 6、項目園林景觀分析、項目園林景觀分析專業專業參照了中國園林的借景手法，將龍城公園的山景引入園內，作為項目背景；設置了多條通往龍城公園的路徑；因為地勢存在30米高差，從北部到南部用了很多臺階式的草坪，且以開花喬木為主來映稱山景環境。山景花園區山景花園區例：例：24花的種類豐富多樣，顏色豐富，多為戲劇里出現的花朵，并非普通到處可見，由此提高項目園林的獨特性并與其他項目的花園規劃拉開了距離17、；四種季節的花種均有配置，使花園每個季度都有不同種類的花朵盛開，產生四季各異的花園景觀及香氣；填補了項目西北角缺乏大型共建設施的不足。庭院花園區庭院花園區6 6、項目園林景觀分析、項目園林景觀分析專業專業例：例：256 6、項目園林景觀分析、項目園林景觀分析專業專業本項目利用高低起伏的地形，打造了人工湖、迭式水景、小山地等不同景觀特色，形成每處景觀均給人感受不一樣的景致；廊庭分布較分散且數量較多，與坡面草地的銜接，使整個園林得到節點的連接與過渡，其精細的裝飾講究，材質考究，充分體現本項目的品質感；社區道路鋪裝了色彩豐富的馬賽克，展現了西班牙特色風情主題的設計元素。綠林花園區綠林花園區例：例：218、67 7、項目園林景觀圖片、項目園林景觀圖片專業專業硬質鋪裝照明植被泳池水系架空層硬質景觀高視點景觀智能例：例：278 8、項目園林可訴性賣點分析、項目園林可訴性賣點分析專業專業p 園林建筑材料p 園林風格p 珍稀樹種p 智能化p 無邊際泳池p 大尺度空間p 。需附圖片289 9、項目產品分析、項目產品分析專業專業p 戶型分布p 排布方式（點式、板式）p 建筑間距p 景觀朝向p 建筑節能、生態、智能化p 。需附圖片例：例：291010、項目戶型分析、項目戶型分析專業專業主力戶型：四房、五房主力戶型：四房、五房特征分析：特征分析：規劃布局上采用最大間距化布局，保證樓距最大化；每戶有最佳的景觀朝向19、和日照朝向，南北通透的布局；首創奇偶層南北6m高入戶花園，附送6m高家庭內花園，保證每戶兩個以上的露臺花 園，贈送面積從8-193平方米不等，其中復式洋房贈送的面積達到75-93平方米；所有電梯廳均自然 采光和通風，可感受室外花園的景觀，節能、健康、綠化生態。例：例：301111、項目戶型具象分析、項目戶型具象分析專業專業二房主要分布在二房主要分布在3 3號樓；號樓；客廳開間3.8m，戶型布置 方正實用，緊湊合理，不浪費面積，每個功能區區間分明；每戶贈送6m高陽臺；休休息息區區生生活活區區休閑區休閑區二房（建面二房（建面78，套內，套內63，送，送11）3例：例：311111、項目戶型具象分析20、項目戶型具象分析專業專業三房主要分布在三房主要分布在1 1、號樓；、號樓；戶型方正、南北通透，躍式設計，動靜分區；客廳開間4.5m，獨立式餐廳；主臥開間3.9m的長條型；大面積入戶花園及客廳南向景觀陽臺，6米高入戶花園朝向社區園林。三房三房（建面（建面123 ，套內，套內102，送，送15）3215休休息息區區生活區生活區例：例：321212、項目戶型可訴性賣點分析、項目戶型可訴性賣點分析專業專業p 贈送面積（贈送率、贈送方式）p 功能空間（生活區、休憩區、休閑區）p 空間尺度（客廳、主臥、6M露臺）p 。需附圖片33p營銷節點分析p標桿配置分析p營銷動線分析p營銷可訴性分析基礎基礎專業專業21、精細精細Contents341 1、營銷節點分析（例：泰華陽光海）、營銷節點分析（例：泰華陽光海）2006年底2007年1月17日4月下旬推廣期/主題泰華在建一片海泰華陽光海媒體/物料戶外廣告牌戶外廣告牌 推廣活動現場銷售中心開放樣板間開放開始VIP登記一期第一批單位發售效果評估引起業界關注5月3日5月18日6月2日精細精細35分類分類TH復式復式五房五房四房四房三房三房二房二房面積323-325256-274197165121-125113套內面積154229-238159.48133-134103-10691.7贈送面積31593863415-3025入戶花園2/2301/52 1/20 22、1/7.4 1/7.6 露臺8/94 3/88 2/34 1/14 2/23 1/11.8 主臥3/95.6 2/65 2/47.7 1/30 1/27 1次臥2/29.5 3/43.3 2/30 3/41.7 2/20 2/23 書房1/12.2 01/12 000衛生間5/25 4/20 3/15 2/13 2/11.8 1/4.8 儲藏室1/120 1/3.4 01/3 00工人房000000衣帽間1/6.7 00000從下表可見，該項目配置以衛生間數量多為最大特征，其次就是戶戶有贈送6m高露臺，但衛生間面積偏小，書房與儲藏室較少，尤其衣帽間與工人房幾乎為零配置。因此，功能房的缺失是該項目最大的弱點。2 2、標桿配置分析、標桿配置分析精細精細3612367458樣板房樣板房3 3、營銷動線包裝分析（例：泰華陽光海）、營銷動線包裝分析（例：泰華陽光海）精細精細3711看樓動線看樓動線營銷包裝看點：入口、圍墻包裝3822看樓動線看樓動線營銷包裝看點：入口小品、噴泉、水景394 4、營銷可訴性分析、營銷可訴性分析精細精細p 營銷推廣優劣勢分析p 營銷動線包裝優劣勢分析