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1、內部資料 注意保密項目開辦費分析2019年3月13日1、湖南檀府項目開辦費分析2、安徽瑤海項目開辦費分析1、湖南檀府開辦費分析出入口1、項目概況1、項目概況項目內容樓棟概況1#1+28F/4D，91.15m層高3.1m住宅2#1+28F/4D，91.15m層高3.1m住宅3#3+29F/2D，99.20m層高3m公寓面積地上建筑面積81,546 m2地下建筑面積21,111 m2總建筑面積102,655 m2工期概況841天，約27.6個月（按集團標準工期為24月，考慮拆遷/停工因素，增加3.6個月）場地情況無法建設辦公區及生活區交通情況場外僅西南面兩條主干道交匯處可做出入口，但大型車輛出入受2、限，需要夜間運輸。場內僅西面和北面能做施工道路（無法形成場內環路），有約150m2可做材料加工和堆場。黃興南路勞動西路燕子 嶺正街出入口2#1#3#1、塔吊塔吊主要負責主體施工過程中的鋼筋、模板、砼及其它材料的水平及垂直運輸，進入裝修階段后，安裝人貨電梯和塔吊一起負責裝修階段材料的垂直運輸。塔吊架設時間：砼墊層施工前。塔吊拆除時間：結構封頂后4個月內。運營時間可按標準工期測算。塔吊布置、型號：共2臺。5610：1#、2#，臂端吊重 1噸。6012：3#、1#、2#，臂端吊重 1.2噸。運營時間：約13個月。價格分析：（含塔吊與主體結構連接的預埋費用）1、塔吊基礎、架設、拆除與退場：5.5萬/臺3、*2臺=11萬。2、塔吊租賃、日常運營：3.6萬/(臺*月)*13月*2臺=93.6萬。合計104.6萬。按總建筑面積，單方指標10.19元/m2，0.78元/(m2*月)檀悅項目：1、塔吊2、人貨電梯施工電梯，即施工升降機，用于高層建筑施工的人、貨運輸，可自行安裝拆卸，并可隨建筑物的增高而增高。施工電梯搭設時間：主體結構施工到5層；施工電梯拆除時間：正式電梯已安裝驗收，外架拆除階段。運營時間（搭設-拆除）可按標準工期測算。檀府項目：施工電梯數量：3臺，分別位于1#、2#、3#。施工電梯型號：SC200/200：雙籠人貨電梯（齒輪齒條式），額定載重2000kg。運營時間：約13個月。價格分析：4、1、電梯架設、拆除與退場：2.5萬/臺*3臺=7.5萬。2、電梯租賃、日常運營：2萬/(臺*月)*13月*3臺=78萬。（考慮夜間運營費用）合計85.5萬。按總建筑面積，單方指標8.33元/m2，0.64元/(m2*月)2、人貨電梯3、腳手架腳手架是為了保證各施工過程順利進行而搭設的工作平臺。按構造形式分為（1）立桿式腳手架、（2）懸挑式腳手架、（3）爬式腳手架等。（1）（2）（3）腳手架搭設時間：地下結構開始施工；腳手架拆除時間：主體結構完成，外立面裝飾（涂料）施工前。運營時間（搭設-拆除）可按標準工期測算。3、腳手架檀府項目：腳手架形式：運營時間：約15個月。價格分析：（含支模架周轉材料租5、賃費）1、地上腳手架：地上建筑面積*單方價格=81546m2*60元/m2=489.28萬元2、地下腳手架：地下建筑面積*單方價格=21111m2*30元/m2=63.33萬元合計552.61萬（地下室頂板完成后，加固做回頂，可做施工道路）。按總建筑面積，單方指標53.83元/m2，3.59元/(m2*月)4、臨時建筑檀府項目：現場無場地搭建辦公人員辦公室及工人生活區，需在附近租賃。運營時間：約28個月。價格分析：（按全周期平均工人數量測算）在外租賃，辦公室2間四室戶（總包、甲方/監理），4500元/(月*間)*2間*28月=25.2萬；在外租賃，生活用房10間四室戶，共住160人，4000元6、/(月*間)*10間*28月=112萬；場內2個鋼筋加工區，2個養護室，1個庫房，1個成品區，1個廁所，150m2*560元/m2=8.4萬；合計145.6萬。按總建筑面積，單方指標14.18元/m2。開辦費項目施工單位報價（元/m2）集團測算（元/m2）備注1接收場地0.000.102周邊設施保護3.007.79居民/無證協調費、場內高壓線保護共67萬3出入口與圍墻0.560.39場地圍墻、大門已設，無需總包考慮4臨時建筑5.6014.18在周邊租賃費用：57.4萬VS137.2萬5臨時設施2.943.026垂直運輸25.5718.52集團測算按正常工期考慮7市政規費0.003.008腳手架7、68.3153.83集團測算按正常工期考慮9安全施工10.456.2510文明施工11.577.08藍天保衛戰要求17萬11惡劣天氣及夜間施工1.421.4212現場管理4.203.2713材料二次搬運及甲供材料卸貨1.271.2714材料設備檢測試驗0.675.00材料檢測費：6.9萬VS51萬15成品保護1.121.1216開辦費項目用水、用電17.4413.00含分包水電費，按13元/m217保函與保險3.364.6318竣工及移交1.391.1719管理人員工資及其他雜項34.2834.28合計193.14179.33另有，管理人員工資28.04元/m2，資料整理/趕工雜項6.24元/8、m2。開辦費問題：施工單位開辦費：193.14元/m2（剔除管理人員工資等158.86元/m2）集團測算開辦費：156.64元/m21、管理人員工資不應列在開辦費中，而應包含在綜合單價中；2、分包施工用水用電須列入協調服務費，總包用水用電列入開辦費；3、考慮不足、有風險項目：辦公及生活用房租賃費用、材料檢測費、看房通道等；4、其他：施工單位自行增加的趕工費列項不合適；施工道路做法為50mmC30是否能滿足要求。周邊居民/無證施工按施工單位報價67萬計入。檀府總結2、安徽瑤海開辦費分析項目基本情況安徽合肥瑤海項目三方合作：大發34%；旭輝33%-工程、成本、設計；33%-招采。1、塔吊安徽合肥瑤9、海項目1、塔吊布置：共8臺，其中QTZ80E型（截臂至50-57米）；4年內的塔吊、合肥市場目前QTZ80E較多。2、塔吊架設時間：砼墊層施工前。塔吊拆除時間：外架拆除時間階段，經濟的做法：封頂后2個月開始拆；此項目工程旭輝負責，時間排得保守，高層封頂后4個月內，洋房、小高層幾乎和落架完成同步。3、塔吊布置圖：1、塔吊安徽合肥瑤海項目4、塔吊價格分析：（1）塔吊基礎，架設、拆除、退場：55,000元/臺。（2）塔吊租賃、日常運營：不同層數節數不同、租賃費用略有差異。合計2,629,000萬，建面單方18.13元/m2。2、施工電梯-安徽合肥瑤海項目1、施工電梯布置：SC200/200型；2、施10、工電梯架設時間：這個項目統一按5層開始裝考慮；拆除時間：落架。3、施工電梯價格分析：（1）施工電梯基礎，架設、拆除、退場：25,000元/臺。（2）租賃、日常運營：不同層數租賃費用略有差異。合計2,264,000元，建面單方15.61元/。3、腳手架-安徽合肥瑤海項目1、腳手架：懸挑架，鋼管3.0壁厚2、腳手架價格分析（含支模架周轉材料租賃費）：合計7,502,735元，建面單方51.74元/m24、臨設-安徽合肥瑤海項目1、辦公區：（1）巖棉活動板房(3.6m*6.2m)，數量32間，714：其中甲方10間、175（太多了，合作項目、旭輝要求；正常5間、60可以）；總包辦公室及管理人員宿舍211、2間、539。（2）板房+硬化450：714*230元/+450*90元/=204,720元。2、工人生活區（外面租地）：（1）巖棉活動板房(3.6m*6.2m)，數量96間，2,143。（2）板房+硬化1000+租地費用：2143*230元/+1000*90元/+100,000元=682,890元。4、臨設-安徽合肥瑤海項目3、臨時廁所 2個*30,000元/個=60,000元4、大門:2個*20,000元/個=40,000元5、材料加工基地（電纜等歸到施工用水用電費用）6個*30*（230+90）元/=57,600元6、其他：（1）辦公區及生活區水電安裝費用：200,000元；（2）辦公區12、空調，工人生活區床：140,000元。合計1,385,210元，建面單方9.55元/。1、臨時道路：（1）約860米，3米寬，200厚C20砼配鋼筋+50厚碎石（這個做法標準高了）；樓間考慮一些碎石路。（2）860*3*216元/+350*3*40元/=599,280元（含了排水溝等的費用、不再單計）。（3）建面單方4.13元/，場地面積單方12.10元/。2、臨時圍墻：（1）約300米、南面，東西北3面考慮單獨發包、做廣告圍擋；2.5m夾心彩鋼板（旭輝要求，合肥當地常規是2.2m夾心彩鋼板）。（2）300m*350元/m=105,000元。（3）建面單方0.72元/，場地面積單方2.12元/13、。5、臨時道路、臨時圍墻1、承包人用水用電：建面單方13.00元/（僅水電費）；配電箱、電纜等：2.48元/。2、材料檢測：建面單方1.00 元/(區域反饋數據)。3、安全施工：建面單方3.38元/。4、文明施工及現場標識：建面單方3.37元/。測算下來，開辦費單方：160.72元/。6、其他-安徽合肥瑤海項目1、開辦費分析應有理有據，應結合場地位置、現場條件、平面布置、樓棟數、技術要求：（1）首先列項及開辦費說明要明確，施工單位才能對應準確報價；（2）可以按數量及單價算出來的應有詳細計算、市場摸底（主要指塔吊、施工電梯、腳手架）；（3）針對安全文明，要明確當地的要求，結合具體要求判斷報價合理性；（4）檢測費用，各區有相應的收費標準；（5）施工水電費，根據項目大小、業態類型，也有一定的合理范圍，一般9-14元/。（6）其他項，根據具體情況、判斷價格合理性。總結