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1、 1 xx模式下的設計管理 2 目錄 前言設計解讀主席語錄 1 如何做到快速出圖設計管理主要工作內容管理方式與經驗總結 2 3 4 3 一、前言-設計解讀主席語錄 項目總經理一定要認真研究所管轄項目，對項目每天的利息、費用、效益等了然于胸；懂得提前推進一天工作所增加的費用與產生的效益的對比，在守法前提下，力求效益最大化。區域總裁及項目所有管理人員也要謹記并實踐。楊主席語錄 4 一、前言-設計解讀主席語錄 從設計的角度解讀：所轄項目的內容是什么？設計產品是否適合市場需求？規劃、建筑、園林、裝修及市政等？建筑空間形象是什么樣子？項目 思考 部門 工程費 地上地下物的造價是怎樣的？成本造價 建造管理2、費 如何有序快速地建設這些物體？工程策劃與管理 材料費 如何將原材料及時運到工地？采購 營銷費 如何將這些產品快速順利賣出去？營銷 5 一、前言-設計解讀主席語錄 區域總 項目總 四位一體：針對營銷、設計及投資，區域總牽頭 主導項目總全面承責。房地產公司的設計管理 注重產品設計的效益 設計院的設計管理 注重設計的出圖 6 二、如何做到快速出圖 如何做到快速出圖 1、全面介入，前后聯動 2、產品標準化 4、適時跟進營銷建議 5、熟知項目運營 3、熟知各設計部門流程 7 二、如何做到快速出圖 快速開發 快速回籠資金 規模發展 全產業鏈聯動 在項目高速運轉的情況下 設計必須能快速出圖 為項目快速開發3、提供保障 碧桂園模式 快 工施 建報 8 區域總 項目總 1、項目開發全過程設計管理全面介入，前后聯動 概念設計 投資階段 方案設計 掛牌階段 施工圖設計 摘牌開工 工地設計服務 施工階段 優化設計 后評估階段 協調設計 1、專業圖紙審控 2、設計條件輸入 3、外包設計合同管理 專業圖紙審控 外包設計合同管理 二、如何做到快速出圖 9 二、如何做到快速出圖 2、產品標準化 U街、英倫街、洋房、雙拼等規劃標準 別墅、洋房、立面風格、構造做法等建筑標準 1208、1209、1311版，風格、材料、燈飾、軟裝等裝修標準 U街、英倫街前后景觀，植物選材、園建標準做法等園林標準 選材、構造做法等設備標準4、 標準U街 現代立面5 園建標準做法 1311版文&圖 10 二、如何做到快速出圖 3、熟知設計部門流程 各建筑單體平立剖方案圖、材料表 產品研發部 概規方案，修規方案，報規文本，五圖一書，規劃、市政水電 施工圖，道路及擋土墻施工圖等（設計要點、面積測算）規劃設計部 建筑，結構，水，電，消防，報建圖，施工圖（審圖要求）博意設計院 通風，空調，防排煙；二次裝修暖通圖 暖通設計部 二次裝修水、電圖（示范區預埋水電圖）裝修機電部 園建方案圖，園建施工圖，綠化圖，結構圖，給排水圖，電圖 順茵園林院 裝修方案圖，施工圖，軟裝施工圖 裝修設計院 外判審核、技術難點咨詢/鋁合金深化審核 總工室/幕墻組 快速5、出圖，必須各設計部門穿插設計（集團內部）11 二、如何做到快速出圖 3、熟知設計部門流程 提出合同及布孔建議，收集初勘，詳勘，超前鉆資料 地質勘察 提出合同建議，協調集團對基坑支護設計圖紙進行審核 基坑支護 提出合同建議，協調建筑院與人防院專業對接及人防設 計出圖 人防設計 提出合同建議，協調深化單位出圖，并協調集團幕墻組 審圖 鋁合金深化 提出合同建議，協調日照分析單位輸出報審成果 日照分析 提出合同建議，協調交通評價單位輸出報審成果 交通評價 提出合同建議，協調地震評估單位輸出報審成果 地震評估 快速出圖，必須各設計部門穿插設計（外判單位）12 二、如何做到快速出圖 4、適時跟進營銷建議 6、需協調跟進營銷板塊 提供戶型配比建議 規劃方案主席或朱總批簽后劃定示范區 示范區動線布局、樣板房設置、園林環境匯總建議書 售樓部裝修建議書 示范單位設置建議書 實體店裝修建議書 城市展廳裝修建議書 苑區街名路址建議書 規劃方案審批欄 戶型配比建議 示范單位設置建議書 示范區劃分及動線 13 二、如何做到快速出圖 5、熟知項目運營 項目里程碑節點 規劃方案確定（劃定示范區范圍）摘牌（土地獲?。╅_工（示范區、貨量區）示范區對外開放 開盤（售樓）竣工驗收 交樓 計劃時間 輸入條件 標準 資料 部門 流程 責任體 14 三、設計管理主要工作內容 設計管理主要工作內容 1、概念設計 2、方案設計 4、工7、地服務 3、協調設計 5、設計后評估 15 三、設計管理主要工作內容概念設計 3.1 概念設計 概念設計 前期概念規劃方案設計 概念規劃設計管理 1、前期調研 2、概念設計 3、方案預控 4、方案優化 16 三、設計管理主要工作內容概念設計 3.1.1 前期調研 調研項目：現場調研：對項目地塊的地上地下附作物、地形和地質等進行現場踏勘；踩盤：通過對當地樓盤的踩盤獲取住宅戶型信息；政府溝通：與政府相關部門溝通收集相關設計條件等。北京密云地塊 商河溫泉度假地塊 濟南經十路車行地塊 德州皇明地塊 濟南漢峪金谷地塊 濟南鵲山龍湖地塊 花都茶園路地塊 花都建設北路地塊 張家港后續地塊 17 三、設計管理8、主要工作內容概念設計 3.1.2 概念設計 概念設計：概念設計：為為投資拿地提供設計投資拿地提供設計技術支持，根據基礎資料條件合技術支持，根據基礎資料條件合理配置功能，確定規劃方案，并理配置功能，確定規劃方案，并輸出輸出功能布局圖功能布局圖或者或者建筑布局總建筑布局總圖圖或其他或其他效果圖效果圖表現形式。表現形式。概念設計 規劃文本、總平面圖 強排方案(投資測算)徐州六堡水庫概念方案 周莊概念方案 徐州大龍湖概念方案 18 三、設計管理主要工作內容概念設計 3.1.3 方案預控 方案預控 1、結合規劃設計要點，用足容積率，體現容積率最大化。2、結合當地人防要求，考慮基礎埋深及建筑高度對人防應建9、面積計算的影響，減少人防應建面積。3、對初勘資料進行分析，高層或地庫盡量布置在地質有利范圍，減少結構基礎投入。4、服務配套在滿足政府要求及小區實際需要情況下盡量少配，保證可售面積。5、結合土方平衡考慮布局，盡量達到地塊內土方平衡。溶洞 初勘資料顯示有溶洞，對布置高層應綜合考慮 地上 地下 建筑高度10F?基礎埋深3m?建筑高度與基礎埋深對人防應建面積影響 19 三、設計管理主要工作內容概念設計 3.1.4 概念規劃設計管理 概念規劃設計管理：對集團規劃設計部承擔的前期概念規劃設計進行協調與管理。佛岡湯唐地塊概念方案 海陽3600畝島概念色塊圖 20 三、設計管理主要工作內容方案設計 方案設計 10、1、建筑方案初擬（修改）2、規劃方案初擬（修改）5、裝修方案初擬（修改）4、園林方案初擬（修改）3、市政方案初擬（修改）21 三、設計管理主要工作內容方案設計 3.2.1 建筑方案（別墅）連州G285戶型修改 G285修改前 G285修改后 G285戶型修改：戶型修改：為適應連州當為適應連州當地需求及提高地需求及提高品質，結合當品質，結合當地規范修改成地規范修改成北入口北入口類類獨棟。獨棟。22 三、設計管理主要工作內容方案設計 3.2.1 建筑方案（住宅）張家港J703及J705戶型產生 由于考慮錯層由于考慮錯層可贈送可贈送一部分陽臺面積給一部分陽臺面積給業主，張家業主，張家港項目在港項目在11、J673戶型基礎上研發了戶型基礎上研發了J703和和J705戶型方戶型方案案（現代風格現代風格2 30F 南南/北入口北入口 首層架空首層架空 兩電梯三戶兩電梯三戶 錯層陽臺版）錯層陽臺版）J703戶型 J705戶型 23 三、設計管理主要工作內容方案設計 3.2.1 建筑方案（會所）徐州賈汪小會所 采用黃墻、紅磚、拱形梁柱、木作屋檐、穹頂柱廊、爬藤磚墻。中庭的石材、石柱、窗套、門套、鐵藝、綠藝都體現了原汁原味意大利托斯卡納的風格 2F/約1000M2 24 三、設計管理主要工作內容方案設計 3.2.1 建筑方案（幼兒園）九江6班幼兒園 由于當地政府要求配建幼兒園，在由于當地政府要求配建幼兒園12、，在綜合考慮后，刪除綜合考慮后，刪除2棟別墅棟別墅，設計，設計1個約個約1600M2的的6班班幼兒園。幼兒園。25 三、設計管理主要工作內容方案設計 3.2.2 規劃方案云南曲靖規劃修改 1、豎向規劃及土方平衡修改。2、考慮積存貨及成本因素，初步考慮取消高層區地下車庫。3、開盤后評估后，對不適合市場的戶型進行調整。26 三、設計管理主要工作內容方案設計 3.2.3 市政方案現場堪踏初擬方案 九江給排水方案 朱村北供配電方案 現場堪踏收集相關市政資料，與設計院一起初擬設計方案 27 三、設計管理主要工作內容方案設計 3.2.4 園林方案朱村北項目前景觀 第一輪方案 第二輪方案 選定方案 經過多經13、過多輪方案輪方案探討后，最后敲定前景觀方案探討后，最后敲定前景觀方案 28 三、設計管理主要工作內容方案設計 3.2.4 園林方案朱村北項目后景觀 第一輪方案 第二輪方案 選定方案 經過多經過多輪方案輪方案探討后，最后敲定前景觀方案探討后，最后敲定前景觀方案 29 三、設計管理主要工作內容方案設計 3.2.5 裝修方案朱村北項目 選定方案 由于朱村項目地處廣州增城，客戶對產品要由于朱村項目地處廣州增城，客戶對產品要求較高，經過多求較高，經過多輪輪方案及選材探討后，最后方案及選材探討后，最后敲定裝修方案敲定裝修方案 過程方案 30 三、設計管理主要工作內容協調設計 協調設計 1、總的原則 2、規14、劃方案階段 3、建筑單體方案階段 4、建筑單體報建階段 5、規劃報建階段 6、示范區土建施工圖階段 7、示范區園林圖階段 8、示范區裝修圖階段 9、示范區二次水電圖階段 10、示范區外判設計 11、貨量區各專業施工圖 31 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.1 總的原則 從項目要計劃 明晰設計出圖流程 給設計輸入出圖 條件 總的原則：立足項目開發的需要即施工&報建 1、明確設計之間、明確設計之間穿插配合穿插配合的條件。的條件。2、打破慣性思維，一切為項目實施、打破慣性思維，一切為項目實施找辦法找辦法。32 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.2 規劃方案階段（規劃設計部）項目 內15、容 方案階段 與項目商定規劃室，報集團設計管理中心確定 輸入條件 規劃設計要點、地形圖、紅線圖 產品方案、戶型配比及綜合樓選型 示范區板房設置、看樓動線、街名路址 公建配套要求，社區用房、物業用房、停車方式及比例，人防應建面積計算規則、當地面積及容積率計算規定 市政水電條件 輸出成果 規劃方案（呈主席或朱榮斌總簽字）舉例 曲靖示范區規劃方案 33 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.3 建筑單體方案（產品研發部）項目 內容 方案階段 與項目商定發設計聯系單，報集團設計管理中心確定 輸入條件 市場調查報告 別墅、洋房、綜合樓、酒店、商業、公寓、學校等產品的平面及立面風格要求 規劃方案 當地16、建筑面積計算規定，例：商鋪與住宅超過多少要算1.5倍面積或兩倍面積等 輸出成果 別墅、洋房、綜合樓、酒店、商業、公寓、學校等建筑方案及材料表 舉例 朱村北公租房建筑方案 34 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.4 建筑單體報建階段（博意建筑院）項目 內容 方案及報建階段 與項目商定發任務單，報集團設計管理中心確定 輸入條件 規劃方案（簽字版或簽字確定前開始準備）建筑單體方案圖 當地消防特殊要求 當地施工圖審查特殊要求 輸出成果 報建所需的單體圖（平立剖等）、地下室建筑圖 舉例 朱村北項目建筑單體方案及地下室建筑方案 35 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.5 規劃報建階段（規劃17、設計部）項目 內容 報建階段 配合項目當地規劃報建所需圖紙資料 輸入條件 設計要點、示范區批示 博意建筑院提供的所有單體建筑圖（平立剖等）各建筑單體指標明細表（區域工程技術部提供）日照分析報告、交通影響評價報告（已通過計算）產品研發部提供的單體效果圖 輸出成果 1、規劃報建文本或五圖一書報建筑資料。2、示范區單體定位圖、土方平衡圖。3、示范區市政管線預埋圖。舉例 張家港項目報建文本 36 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.6 示范區土建施工圖（博意建筑院）項目 內容 示范區土建施工圖 摘牌即開工，示范區土建圖電子版需開工前到工地 輸入條件 經批示的示范區建議書 已預審通過的規劃報建圖 18、地質詳勘資料 輸出成果 1、示范區內的所有建筑單體的建筑、結構、水、電施工圖。2、如圖紙不能同時全部出完整，則可按建筑平面-樁基礎圖-水電預埋圖-其他未齊圖紙這個順序提供圖紙到項目。舉例 九江項目、張家港項目 37 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.7 示范區園林圖（順茵園林院）項目 內容 示范區園林方案及施工圖 室外場地滿足即需圖紙指導現場施工 輸入條件 示范區動線布局、樣板房設置、園林環境匯總建議書 已預審通過的規劃報建圖 建筑施工圖 園林景觀設計任務書 輸出成果 園林方案圖園建各專業施工圖地形圖綠化圖 舉例 朱村北項目、萍鄉項目 38 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.819、 示范區裝修圖（裝修設計院）項目 內容 示范區綜合樓、板房、實體店、泛會所及城市展廳裝修方案及施工圖 主體框架即需裝修圖及二次水電圖進行預埋 輸入條件 售樓部裝修建議書、示范單位設置建議書、實體店裝修建議書、城市展廳裝修建議書、泛會所裝修建議書 建筑施工圖、結構施工圖 輸出成果 裝修方案圖裝修施工圖 舉例 朱村北項目、九江項目 39 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.9 示范區暖通及二次水電圖（機電&暖通設計部）項目 內容 示范區各裝修單體的暖通及二次水電圖 主體框架即需暖通及二次水電圖進行預埋 輸入條件 裝修設計院提供的二次水電提資圖 建筑施工圖、結構施工圖 輸出成果 暖通&二次水電20、預埋圖暖通&二次水電施工圖 舉例 朱村北項目、九江項目 40 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.10 示范區外判設計（人防、鋁合金門窗、基坑）項目 內容 人防設計、鋁合金門窗設計、基坑支護設計 示范區及貨量區均要同步進行 輸入條件 人防：人防設計合同、規劃總平面、土建圖 鋁合金門窗：鋁合金門窗設計合同、建筑施工圖、節能設計資料 基坑支護：地下室建筑、結構及相關市政管網圖紙 輸出成果 人防方案報審圖、人防施工圖，鋁合金深化施工圖，基坑支護施工圖 41 三、設計管理主要工作內容協調設計 3.3.11 貨量區各設計部門施工圖 序號 設計部門（單位）輸入條件 輸出成果 1 規劃設計部 集團發布21、的條件清單，相關政府部門審批文件、建筑院施工圖、園林院貨量提資 總平面定位圖，分戶圍欄圖，市政水、電圖，道路圖，擋墻基坑圖 2 博意建筑院 集團發布的條件清單，相關政府部門批文 建筑、結構、給排水、電氣專業圖 3 順茵園林院 規劃總平面施工圖，規劃市政水、電圖 園建各專業圖、地形圖、綠化圖 4 裝修設計院 建筑施工圖，結構施工圖，營銷毛坯、精裝交樓劃分建議書 硬裝設計圖、軟裝設計圖 5 裝修機電部 硬裝設計圖、建筑院各專業圖 二次裝修水電圖 6 暖通設計部 硬裝設計圖、建筑院各專業圖 一次暖通圖及二次暖通圖 7 人防設計院 設計合同、建筑院各專業圖 人防各專業施工圖 8 鋁合金深化設計 設計合22、同、建筑施工圖、節能計算文件 貨量區鋁合金深化設計圖 9 基坑支護設計 設計合同，建筑、結構、市政水電施工圖 42 三、設計管理主要工作內容工地服務 工地服務 1、總的原則 2、宣貫培訓 4、配合項目聯合驗收 3、支援與幫扶 43 三、設計管理主要工作內容工地服務 3.4.1 總的原則 服務時間：開放前1個月 服務地點：駐工地，與項目工程部一起辦公 服務人員：項目設計負責人或相關專業人員 工地服務條件 1、示范區多專業圖紙已出 2、貨量區土建圖紙已出 3、示范區已施工主體結構 44 三、設計管理主要工作內容工地服務 3.4.2 宣貫與培訓 時間：時間：項目部成立（臨時板房已使用）項目部成立（臨23、時板房已使用）地點：地點：項目辦公室項目辦公室 培訓內容：培訓內容：1、公司建筑、園林、裝修、公司建筑、園林、裝修等的標等的標 準做法宣貫；準做法宣貫；2、施工中、施工中常見的常見的錯誤錯誤問題問題宣貫（例：紙皮磚、真石漆宣貫（例：紙皮磚、真石漆的做法等）的做法等）培訓對象：培訓對象：項目工程管理人員項目工程管理人員 45 三、設計管理主要工作內容工地服務 3.4.3 支援與幫扶 時間：項目開工在建上部結構（示范區土建、裝修、園 建施工圖已完成）人員：1、項目設計負責人常駐工地 2、裝修工程師主體完成開始定期駐工地 3、園林工程師鋪貼開始定期駐工地 工作內容：1、協助項目報建所需資料 2、協助24、工地出變更圖 3、協助項目做好裝修及園林下單，材料封板等 4、參與項目圖紙會審及技術交底 支援與幫扶 46 三、設計管理主要工作內容工地服務 3.4.4 配合項目聯合驗收 配合項目參與聯合驗收配合項目參與聯合驗收 聯合驗收文件 聯合驗收記錄 聯合驗收記錄 47 三、設計管理主要工作內容設計后評估 3.5.1 設計后評估 1、在項目開發全過程中發現圖紙問題及時 優化設計。2、開放、開盤后總結設計，進行后評估。九江&鄒城設計后評估照片 48 四、管理方式與經驗總結管理思路 4.1.1 管理思路 宗旨 為項目服務 原則 以結果為導向 發展 設計能力全面提高,為投資和項目輸送人才 49 四、管理方式與25、經驗總結管理方式 4.1.2 管理方式-實施項目 廣清區域實施在建項目17個 序號 地區 項目名稱 設計負責人 總用地面積(萬M2)總建筑面積(萬M2)1 廣東 6個 清遠假日半島 曾政 39.88 12.55 2 清遠佛岡清泉城 胡珣 18.09 47.33 3 清遠新亞山湖城 梁偉剛 51.47 107.28 4 碧桂園 城市花園 桂劉豐 19.52 46.52 5 碧桂園 中新首府 桂劉豐 3.66 8.07 6 英德茶趣園 廖雨東 29.18 41.80 7 江西 2個 九江碧桂園 廖雨東 28.53 50.1 8 萍鄉月老湖項目 黃建昌 31.47 23.64 9 山東 6個 海陽十26、里金灘 劉欣然 128.74 74.56 10 章丘鳳凰城東 范新芳 34.58 40.44 11 淄博碧桂園 曾政 53.28 66.88 12 鄒城楊下村項目 盧憲奔 13.41 36.39 13 青島棘洪灘項目 陸關林 25.50 38.25 14 山東濱州地塊 陸關林 14.87 24.14 15 云南 曲靖碧桂園項目 何佳鈺 34.78 35.12 16 江蘇 2個 徐州賈汪區地塊 何佳鈺 8.54 9.43 17 張家港地塊 何建東 15.54 48.34 合計 551.05 701.42 50 區域總裁 設計總監（1人）規劃專業(2人)建筑專業(2人)結構專業（1人）設備專業（127、人）園林專業（2人）裝修專業（3人）4.1.2 管理方式-組織架構 四、管理方式與經驗總結管理方式 部門設置：設置有6個專業，共12人 51 2、項目設計負責人全權負責 1、片區管理：兩個片區 3、專業組長提供技術支持 4.1.2 管理方式-片區管理 四、管理方式與經驗總結管理方式 對設計管理人員要求為：一專多能 52 鏈接工作臺帳 四、管理方式與經驗總結經驗總結 4.1.3 經驗總結 鏈接戶型明細表 經驗總結 1、出圖形象進度 2、設計管理臺賬 3、住宅戶型南北方資料整理 4、多地方多專業規范資料收集 5、圖紙審控要點的完善（飄窗、消防前室，保溫隔熱材料等）6、項目設計啟動會 鏈接出圖形象進度 53 參與單位 區域設計管理部 區域項目部 區域投資部 產品研發部 規劃設計部 博意設計院 暖通設計部 裝修機電部 順茵園林院 裝修設計院 會議目的 設計&項目相互了解 宣布項目設計總負責人 加快設計進度 解決設計重難點 會議輸出 會議紀要 通訊錄 各項設計條件清單 設計圖紙輸出時間 四、管理方式與經驗總結經驗總結 4.1.3 經驗總結 設計啟動會-連州項目 54 謝謝聆聽！