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1、動態成本編制要點1 目錄動態成本基本邏輯PART 12動態成本臺賬結構PART 2動態成本臺賬編制PART 3動態成本管控要點PART 4 目錄動態成本基本邏輯PART 13 01.動態成本基本邏輯 動態成本始于項目有成本發生之時，貫穿項目整個開發過程開盤后評估正式成本策劃目標成本/執行成本合約規劃中期過堂會動態成本結算后評估投資定案/責任包干成本可研策劃目標管理體系動態監控體系后評估體系 什么是動態成本？對項目開發成本的動態反映，動態成本=待發生+已發生（含預估變更），圍繞目標成本上下波動。4 01.動態成本基本邏輯 動態成本的管控目標：經營目標達成5投資版成本/責任包干成本方案版成本/執行2、版成本動態成本結算成本目標利潤/承責利潤考核利潤/承責利潤動態利潤結算利潤目標成本不超支目標利潤有保障 目錄動態成本臺賬結構PART 26 5大臺賬+2張表成本動態臺賬已發生成本已發生成本合同臺賬無合同費用臺賬待發生成本待發生成本待發生合約規劃設計變更臺賬簽證臺賬面積變化跟蹤表工程進度表包含在審合同及其預估變更02.02.動態成本臺賬結構未使用明源線上動態臺賬未使用明源線上動態臺賬功能功能：7 6大臺賬成本動態臺賬已發生成本已發生成本合同臺賬無合同費用臺賬待發生成本待發生成本待發生合約規劃設計變更臺賬簽證臺賬包含在審合同及其預估變更02.02.動態成本臺賬結構非單獨執行補充協議臺帳使用使用明源3、線上動態臺賬明源線上動態臺賬功能功能：說明：為提高工作效率，推薦使用說明：為提高工作效率，推薦使用明源線上動態臺賬明源線上動態臺賬功能功能編制動態成本編制動態成本8 目錄動態成本臺賬編制PART 39 自有成本發生之日起，即開始維護已發生臺賬，養成良好習慣：實時更新已發生，定期梳理待發生。首次動態成本完成時間：項目開工后3個月內須完成首次線上動態成本月度回顧流程終審 定點提交：每月15日前（含15日）完成項目動態成本月度回顧拍照及審核 編制之前須熟知集團下發指引辦法及說明：動態成本工作指引（2020年V1.0版）、動態成本50問、集團成本歸集與分攤管理辦法、2018版科目調整及釋義等（若指引有4、更新則以最新要求為準）。項目成本負責人對本項目整體情況知根知底，掌握所有成本數據。時間要求人員要求03.03.動態成本臺賬編制整體要求10 03.03.動態成本臺賬編制兩張表面積變化跟蹤表工程進度表合同臺賬已發生合同錄入檢查及預估變更梳理變更簽證臺賬變更簽證錄入檢查待發生臺賬待發生合約規劃梳理成本動態臺賬匯總成本變動原因分析0102030405 編制流程：線下臺賬線上臺賬依據合同實際情況修正線下臺帳及線上系統數據，金額、數量線上線下確保一致系統原因或特殊情況導致線上線下不一致的，需在動態成本臺賬中備注說明不一致原因，說明須合理線上重點監控，請務必保證明源ERP系統中數據維護的準確性！說明：適用5、未未使用明源線上動態臺賬使用明源線上動態臺賬功能功能項目項目11 03.03.動態成本臺賬編制 兩張表：編制項作用意義作業強度面積變化跟蹤表了解項目面積變化情況判斷面積對動態成本的影響動態成本增減對于利潤率的影響半”一勞永逸“型全部過程僅填寫三個節點數據工程進度表了解工程進展，判斷已發生待發生合理程度促進項目結合實際進度更新動態成本可“照搬”型按照工程進展每月更新說明：適用未未使用明源線上動態臺賬使用明源線上動態臺賬功能功能項目項目12 03.03.動態成本臺賬編制 兩張表：面積變化跟蹤表項目面積變化跟蹤表序號產品業態報規版預測繪版實測版是否需要補交土地出讓金是否是方案版目標成本數據是是否是方6、案版目標成本數據是/否是否是方案版目標成本數據是/否建筑面積（）可售面積（）容積率建筑面積（）可售面積（）容積率建筑面積（）可售面積（）容積率1超豪別墅1.22雙拼別墅地上47375.2647375.26否3雙拼別墅地下4小高層洋房9859.429859.42否5高層洋房21214.4221214.426底商1181.151181.15否7綜合樓8地下室35541.335541.3否9物業用房2576合計117747.55115171.55重點關注：三個節點的數據，關注面積變化帶來的成本和利潤影響說明：適用未未使用明源線上動態臺賬使用明源線上動態臺賬功能功能項目項目13 03.03.動態成本臺7、賬編制產品業態（分開發節奏）計劃或實際竣工時間目前工程進度簡述（與大運營節點一致）中高層洋房（1#-2#）2018年11月30日1-2#樓結構封；1#樓砌筑完成至8層，9層砌筑完成40%，10層至14層砌筑完成；2#樓完成負1層砌筑完成60%，2-10層砌筑完成，12-15層砌筑完成，16層砌筑完成40%。別墅（3#-12#）2018年11月30日3-12#樓結構封頂；3#、8#、11#樓砌體施工完成，外墻粉刷完成；5#、6#、7#、9#、12#樓砌筑完成；10#樓砌筑完成80%。商業（2#樓底商）2018年11月30日結構施工完成。別墅（16#-17#、23#-24#、30#、15#、18#8、-22#、25#-29#、31#-35#）2018年10月15日16#-17#、23#-24#、30#、15#、18#-22#、25#-29#、31#-35#樓主體結構封頂；19#砌筑完成30%；23#砌筑完成30%；25#樓砌筑完成70%；30#樓砌筑完成30%。大地下室2018年11月30日結構施工完成。多層洋房（13#-15#）2018年11月30日13、15#樓結構封；13#樓2-6層砌筑完成；15#樓2-6層砌筑完成。兩張表：項目現場工程進度表說明：適用未未使用明源線上動態臺賬使用明源線上動態臺賬功能功能項目項目14 03.03.動態成本臺賬編制 合同臺賬序序號號計數計數標識標識是否9、本是否本月新增月新增取數取數標識標識合同涉合同涉及期區及期區合同名稱合同名稱對應成本科對應成本科目目合同狀態合同狀態計價方式計價方式計算基礎計算基礎+單位單位（長度（長度m/m/立方立方m3/m3/建筑面積建筑面積）工程量工程量單價單價合同簽約金額合同簽約金額A A1否一期泉州匯豐項目轉讓合同土地出讓金已完成未結算固定總價包干占地面積m2570813503.79 200,000,000 2否一期泉州桃花山A、B地塊土地租賃合同臨時設施已簽約正在實施固定總價包干租賃時間年235000.00 70,000 3否一期泉州匯豐花園項目巖土勘察工程勘測丈量費已完成未結算綜合單價包干勘測長度m30001410、0.94 422,820 否二期泉州匯豐花園項目巖土勘察工程勘測丈量費已完成未結算綜合單價包干勘測長度m1000140.94 140,9404否一期泉州匯豐花園項目一期土石方工程場地平整已簽約正在實施綜合單價包干土方數量m310,648,000 補是一期泉州匯豐花園項目一期土石方工程施工合同補充協議（一）場地平整已簽約正在實施綜合單價包干土方數量m3135200 44.38 6,000,000 作用：線上與線下合同數量核對不填：補充合同；同一合同的科目拆分作用：標行并有對應成本科目取數至“成本動態臺賬”不填：跨科目的合同；跨期合同，按期分攤，本期計入按照科目釋義及成本歸集與分攤管理辦法，將各合11、同拆分至正確成本科目合同狀態：已簽約未實施/已簽約正在實施/已完成未結算/已結算將合同金額，按照實物工程量進行量價分離說明：適用未未使用明源線上動態臺賬使用明源線上動態臺賬功能功能項目項目15 03.03.動態成本臺賬編制 合同臺賬合同相關信息錄入成本科目歸集與拆分預估變更及計算過程描述示例：土方合同：科目歸集、量價分離總包合同：科目歸集與拆分示例：土方合同：預估變更及計算過程描述監理合同：預估變更及計算過程描述總包合同：預估變更的計算說明：適用未未使用明源線上動態臺賬使用明源線上動態臺賬功能功能項目項目16 總價包干合同非總價包干有預算刷新非總價包干無預算刷新無參照指標以合同為依據以預算為依12、據選取同類可參照指標為依據以目標成本為依據結合結算指標數據庫總包合同通常有四種情況：一個難點：總包合同預估變更如何做？17 總價包干合同01工程量及綜合單價已基本明確，動態成本預估較易實現工程量及綜合單價已基本明確，動態成本預估較易實現基本邏輯：合同預估結算金額=合同包干總價+合同約定調差金額+變更簽證金額+結算風險預估關注點：1.關注合同包干總價對應的施工范圍及工程量，合理界定已發生、待發生工程量。2.深入審閱施工圖紙，研判施工圖精確度等，并根據整體總包合同簽證變更率，合理確定預估結算風險系數。18 非總價包干合同，有預算刷新金額02以預算指標為依據確定預估結算金額以預算指標為依據確定預估結13、算金額基本邏輯：若合同為預算包干，則類似總價包干合同。合同預估結算金額=預算包干總價+合同約定調差金額+變更簽證金額+結算風險預估關注點：1.關注預算包干總價對應的施工范圍及工程量，合理界定已發生、待發生工程量。2.審閱施工圖紙，研判施工圖精確度，根據總包合同簽證變更率，合理確定預估結算風險系數。3.重點關注預算刷新金額不包干的合同，此種情況應選擇性進行指標參考，結合“非總價包干且無預算刷新金額”的處理方式進行動態梳理。19 合同無固定工程量及明確指標合同無固定工程量及明確指標非總價包干合同，無預算刷新金額03基本邏輯：選定可參照的造價指標，在其基礎考慮價格調差、結算風險等預估金額可參照指標按14、優先級進行選擇：本區域同類項目總價包干簽約指標；本區域同類項目預算包干指標；其他項目類似產品的結算指標；目標成本結合合同簽約單價。關注點：1.當參照類似產品的結算指標時，應充分對比參照項目與預估項目的戶型、基礎形式、地區特點等，最低化控制所選參照項目與預估項目的差異性，優先選擇同一時期可參照項目。2.當無指標參照，條件允許時可進行項目實際抽算。20 利用目標成本與簽約合同推導預估結算金額利用目標成本與簽約合同推導預估結算金額無可參照的指標04基本邏輯：1.采用目標成本設定的含量指標和合同簽訂的相應單價，結合推算項目相關單方造價指標；當合同簽約單價未明確時，可按目標成本設定單價執行，或咨詢造價組15、，建議在目標單價與咨詢單價中取大值。2.在推導的建筑單方造價基礎上根據合同約定完成調差計算，并綜合考慮結算風險系數，完成動態成本預估。21 22線上動態操作步驟1、每月發生動態成本（包含已發生+待發生）實時展示在“動態成本監控”界面；2、拍照前，先在“產品動態成本建筑成本”界面將動態拆分至產品，再在“產品動態成本可售成本”設置公建分攤、刷新動態產品利潤率。3、進行【動態成本監控】數據質量巡檢；4、數據質量巡檢通過，則可新增月度拍照，批量導出動態月度報表，發起審批。導出線上臺導出線上臺賬編輯備注賬編輯備注并導入并導入動態成本拆動態成本拆分各產品分各產品公建分攤公建分攤填寫產品利填寫產品利潤率、選16、裝潤率、選裝產品利潤率產品利潤率數據質量巡數據質量巡檢檢月度拍照月度拍照動態審批動態審批 1、將各科目（待發生合約規劃、合同、變更、預估變更、結算調整等）動態明細按規則比例分攤至各產品；導出線上臺導出線上臺賬編輯備注賬編輯備注并導入并導入動態成本拆動態成本拆分各產品分各產品公建分攤公建分攤填寫產品利填寫產品利潤率、選裝潤率、選裝產品利潤率產品利潤率數據質量巡數據質量巡檢檢月度拍照月度拍照動態審批動態審批線上動態操作步驟 2、根據實際采用不同分攤規則，將“未拆分”數據拆分至產品；可對已拆分數據進行重新拆分調整；（備注：集團固化分攤規則只能按既定分攤模式分攤，不可修改）導出線上臺導出線上臺賬編輯備17、注賬編輯備注并導入并導入動態成本拆動態成本拆分各產品分各產品公建分攤公建分攤填寫產品利填寫產品利潤率、選裝潤率、選裝產品利潤率產品利潤率數據質量巡數據質量巡檢檢月度拍照月度拍照動態審批動態審批線上動態操作步驟 3、凡涉及動態成本拆分至產品調整的，存在公建產品動態變動的，都需進行【公建分攤設置】調整；也可進行跨期分攤；以保證月度可售成本準確性！線上動態操作步驟導出線上臺導出線上臺賬編輯備注賬編輯備注并導入并導入動態成本拆動態成本拆分各產品分各產品公建分攤公建分攤填寫產品利填寫產品利潤率、選裝潤率、選裝產品利潤率產品利潤率數據質量巡數據質量巡檢檢月度拍照月度拍照動態審批動態審批 線上動態操作步驟導18、出線上臺導出線上臺賬編輯備注賬編輯備注并導入并導入動態成本拆動態成本拆分各產品分各產品公建分攤公建分攤填寫產品利填寫產品利潤率、選裝潤率、選裝產品利潤率產品利潤率數據質量巡數據質量巡檢檢月度拍照月度拍照動態審批動態審批引入營銷已售數據，在更新未售貨值和稅金信息，產若產品為選裝產品，則在中分裂為2個虛擬產品且每個虛擬產品下分裂已售未售，可編輯；若產品為非選裝產品，則直接展示原產品數據。導出線上臺導出線上臺賬編輯備注賬編輯備注并導入并導入動態成本拆動態成本拆分各產品分各產品公建分攤公建分攤填寫產品利填寫產品利潤率、選裝潤率、選裝產品利潤率產品利潤率數據質量巡數據質量巡檢檢月度拍照月度拍照動態審批動19、態審批線上動態操作步驟 重要程度警示燈巡檢規則（示例）高檢查合同、變更、簽證數據均已對應合約規劃高檢查動態成本數據均已分攤至產品中檢查本月是否有錄入三費及甲供材數據中檢查是否錄入稅費及收入中檢查【產品目標成本】公建產品建造成本是否完全分攤中檢查【產品動態成本】公建產品建造成本是否完全分攤高檢查【動態成本監控】各末級科目金額匯總是否等于父級科目高檢查【動態成本監控】與【產品動態成本】數據是否相等序號規范內容1警示燈說明強控，表示強校驗不通過，不允許進行動態成本數據拍照。必需重新檢查操作；預警，表示可能存在異常數據信息，提醒用戶檢查；通過，可進行數據拍照；2推送對象動態成本拍照操作人員3推送方式實20、時界面消息+報表4巡檢頻率每月動態成本數據拍照前實時檢測5推送內容警告內容與異常數據報表月巡檢巡檢數據，發起月度回顧線上動態操作步驟 月度拍照新增3個頁簽：主要取拍照實時的數據；頁簽主要取當月拍照產品動態利潤率中數據；主要取對應目標成本版本、動態月度拍照版本【經營指標】數據。具體看附件【動態變動對比分析】取數邏輯導出線上臺導出線上臺賬編輯備注賬編輯備注并導入并導入動態成本拆動態成本拆分各產品分各產品公建分攤公建分攤填寫產品利填寫產品利潤率、選裝潤率、選裝產品利潤率產品利潤率數據質量巡數據質量巡檢檢月度拍照月度拍照動態審批動態審批線上動態操作步驟 必須先拍照，后下載報表線上動態操作步驟 導出線上21、臺導出線上臺賬編輯備注賬編輯備注并導入并導入動態成本拆動態成本拆分各產品分各產品公建分攤公建分攤填寫產品利填寫產品利潤率、選裝潤率、選裝產品利潤率產品利潤率數據質量巡數據質量巡檢檢月度拍照月度拍照動態審批動態審批線上動態操作步驟 常見問題1-合同臺賬：無預估變更/預估結算金額計算過程問題描述：1、線下臺賬中綜合單價/暫定合同，無預估變更，未對量、價變化及過程中可能產生的簽證變更考慮。2、明源功能臺賬“備注”欄，預估結算金額計算過程未填寫，無法評估預估結算金額的合理性。整改建議：根據進度、數據更新及現場實際情況做合理預估變更。線下臺賬明源功能臺賬關注計算過程32 常見問題2-合同臺賬：預估變更數22、據沒有及時更新【1】預估結算金額=141000.94*110=15510103.4工程量包含地下室建筑面積（原物業站取消）問題描述：目標成本中供配電系統總成本=總建筑面積*單價后經談判，確定量不含地下建筑面積而動態成本中的預估變更依然原目標成本的量計算整改建議：收集信息并合理判斷預估變更，對于繳費類，確定量價之后應及時更新數據，做準預估變更。目標成本動態成本關注已簽合同33 常見問題3-合同臺賬：預估變更數據沒有及時更新【2】問題描述：根據項目進度基礎工程費已經施工完成，此費用已發生，目前補充協議簽訂過程中。施工方上報金額為593萬元，集團初審金額362萬元，可根據數據進一步了解判斷爭議項，做23、好合理預估，此項具備預估變更更新條件。整改建議：關注施工進度，及時獲取最新數據，及時更新，確保數據準確。關注施工/結算進度34 常見問題4-合同臺賬：預估結算金額與計算式不一致關注計算思路問題描述：場地平整“計算過程”過程:(200000*33.18/1.11-630000/1.11）*1.11=31,6000831,417.48。問題剖析：表面看是數據不閉合，實際可能是未以計算過程（量價分離）得出預估變更數據。整改要求：仔細，避免低級錯誤！以計算得出數據，符合管理導向，避免任意填數與拼湊過程！35 售樓部成本拆分到臨時設施。樁基礎拆分到室內裝修工程室外消防拆分到四大類費用綜合樓智能化應歸集至24、小區智能化常見問題5-合同臺賬：科目拆分歸集錯誤（與合同范圍不符）【1】問題描述：整改建議：依據集團2018版成本科目及釋義要求歸集，避免因動態成本科目拆分歸集錯誤，導致科目超支結余不能客觀反映，預警強控失效。關注合同范圍36 常見問題6-合同臺賬：科目拆分歸集錯誤（與合同范圍不符）【2】關注合同范圍問題描述：總包合同清單包含垃圾轉運站，屬于物業配套，合同拆分遺漏此科目；總包拆分金額與合同金額不閉合。整改建議：充分梳理合同承包范圍，避免動態成本重復計算或者漏算的情況。37 常見問題7-合同臺賬：科目拆分數據錯誤及歸集錯誤【1】關注指標合理性問題描述：合同簽約金額含補充協議，地上結構與粗裝修指標25、為2235元/，較正常水平高，不合理；另外涂料（145元/）、防雷指標（41元/）均過高。接下頁38 常見問題7-合同臺賬：科目拆分數據錯誤及歸集錯誤【1】關注指標合理性問題描述：總包合同范圍明確含有“地下室結構及粗裝修”、“室內裝修水電”、“室內精裝修工程”、“小市政工程”等，并且地庫及室內安裝工程有明確金額。合同未準確拆分到科目，以及拆分金額有誤。整改建議：梳理總包合同范圍，嚴格按科目釋義拆分合同，科目拆分金額指標要合理。接上頁39 常見問題8-合同臺賬：產品拆分數據錯誤及歸集錯誤【2】問題描述：合同范圍是高層洋房精裝修工程，但將合同拆分歸集至雙拼產品業態，歸集錯誤，影響單產品業態指標，不26、利于數據庫及指標收集接下頁40 常見問題9-待發生臺賬：成本重復計算問題描述：整改建議：充分梳理待發生合約規劃與已發生成本范圍是否計算重復。合同臺賬待發生臺賬41 目錄動態成本臺賬要點PART 442 04.04.動態成本管控要點43 做一個有思想的成本管理者！怎么運用動態臺賬這個工具做好成本管控工作，助力目標達成動態邏輯兩個認識之一：動態臺賬不僅是一個工具，更是一種管理思想！44 兩個認識之二：動態臺賬是承載項目信息的重要載體 動態經營指標 同心共享 成就共享 成本競爭力提升激勵動態臺賬評估項目是否做成、積累項目數據指標、更是核算激勵獎金的依據之一。臺賬更新要及時、數據做到準確、準確、更準確27、！45 四個注意之一：警惕預算陷阱以合同預算為依據進行預估變更或待發生成本估算時，需警惕預算陷阱。防止預算刷新金額不準誤導動態成本管控！預估結算金額=預算刷新金額+已發生變更簽證+預估變更46 四個注意之二：審視包干合同以總價包干合同為依據進行預估變更或待發生成本估算時，需判斷包干價的合理性。防止對合同包干價理解不準，誤導過堂會階段的成本管控！47 四個注意之三：預判結算爭議以過程結算為依據進行預估結算金額釋放時，除非結算金額已終審，否則需綜合考慮結算爭議及索賠風險。48 四個注意之四：謹慎節余釋放動態梳理后部分成本科目出現的節余，要充分考慮各科目費用類型及成本風險，再決定是否釋放節余。土地成本、四費、稅金所發生的節余原則上不視為項目成本節余。土地成本需對照土地合同確認節余產生原因，節余是否屬實，是否將目標成本進行調整四費開發間接費、管理費、營銷費、財務費不建議釋放，按目標動態取大做動態成本；財務費中利息收入根據實際情況可做節余，融資成本節余不建議釋放稅金按目標動態取大做動態成本考慮。49匯報完畢敬請指正50