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1、規劃設計中的成本邏輯PRD新形勢新舉措01目錄CONTENTS規劃的成本邏輯03跳出成本看成本022PRD新形勢新舉措01目錄CONTENTS規劃的成本邏輯03跳出成本看成本023被動“算”主動“控”前置“策”黃金時代白銀時代青銅時代4投策設計運營工程前置很重要如何才能做好“策”？5PRD新形勢新舉措01目錄CONTENTS規劃的成本邏輯03跳出成本看成本026從宏觀形勢看成本中國經濟發展階段中美博弈國際國內雙循環共同富裕房地產行業角色（民生）7從市場環境看成本增量 存量（11.7，13.4，15.0，16.0，17.4，13.5）剛需 改善結構性不足（提品質）市場上行、下行8從項目定位看成本2、金字塔尖人群剛需、剛改、再改外溢旅度投資9從客戶感知看成本安全、質量配套（非機動車）歸家動線（門樓、車庫）細節品質（插座）1011PRD新形勢新舉措01目錄CONTENTS規劃的成本邏輯03跳出成本看成本0212規劃的成本邏輯臨建展示區臨建板房地形地質豎向設計輪廓選址及層數是否外露規劃布局臨建地下車庫增值面積13規劃的成本邏輯臨建展示區臨建板房地形地質豎向設計輪廓選址及層數是否外露規劃布局臨建地下車庫增值面積14項目現狀地形：東北低西南高，高差52米。841.00789.00（最低點）（最高點）貴州省X項目15簽批版方案原方案方案優化：1、根據地勘，別墅布置于西側地勢較高處可以做天然基礎；同時3、可以利用高差分臺處理，別墅地庫底板標高基本從西側原始標高做起，土方挖方較做高層大大減少。2、東側地勢較低處利用高層地庫可以消化地形高差，減少填方量。別墅別墅高層高層16邏輯：1、為什么要做對比方案？地勢高處布置低層產品，地勢低處布置高層產品，更有利于土方內部平衡（內倒土方價格便宜），但基礎成本等需通過做對比方案測算以找出成本最優思路。2、對比的維度有哪些？土方成本、基礎成本、護坡擋墻成本、支護成本等。17規劃的成本邏輯臨建展示區臨建板房地形地質豎向設計輪廓選址及層數是否外露規劃布局臨建地下車庫增值面積18區域版：由于18F產品相對于34F產品有溢價，所以區域版使用大量18F產品，提升項目貨值。4、集團版：由于地勘資料顯示1、場地有溶洞，洞隙率為46.42%；2、持力層標高在108-114之間，場地現狀標高約在130米。故集團版洋房全部做大高層產品，減少基礎成本。18F34F34F別墅墅34F34FYJ180-17F區域版集團版湖南省X項目19區域版比集團版利潤高2587.09萬元，最終集團簽批區域版方案。區域版VS集團版數據對比分類區域版（18F+30F）集團版（全30F）差值（萬元）區域版-集團版備注高層住宅貨值（萬元）3422663376364629.90 18層產品比34層售價高樁基成本（萬元）65565585-970.85 集團版樓棟少，樁基量少車庫成本（萬元）272782625、06-1071.96 集團版停車效率高總計（萬元）2587.09 20邏輯：1、為什么要做對比方案？有些地區多層、中高層產品有溢價可提升貨值；但當存在溶洞、濕陷性等特殊地質情況或持力層低于現狀標高較多時，建筑基礎成本較高，盡量用盡層數減少樓棟數，可以節省大量基礎成本，需做成本測算對比輔助判斷，選擇最優方案。2、對比的維度有哪些？貨值對比應注意研判高溢價產品的去化前景、溢價是否能實現，以及做高溢價產品對小區環境品質的影響；成本對比應包括基礎成本、建安成本、土方成本、車庫停車效率等。21基本情況：建筑限高80米，容積率2.2原簽批方案：18F+11F，面積段110/125/140根據西地塊去化情況6、，調整東地塊方案，調整原因：1.項目總體去化較慢，客戶對總價較敏感，建議增加部分小戶型。2.客戶更喜歡高層，加大樓間距。3.需自建人防，樓棟多會增加人防成本。（人防面積=商業建筑面積*4%+住宅基底面積）11F 11011F 110原簽批版方案18F 12518F 12518F 12518F 14018F 140陜西省X項目22調規方案增加90方小面積段產品，同時拔高建筑層數，減少樓棟數，拉大樓間距。區域版：26F+18F，YJ110&90連廊戶型全做26層。YJ125做T2大面寬產品，保證舒適度，T2產品可溢價。優點：最大限度減少樓棟數，減少人防面積，獲得更大的樓間距和花園。缺點：1、樓間距7、過大，最大的樓間距達80米，較浪費；2、26層連廊產品得房率較低，80.08%。區域版23集團版：全18F優點：得房率更高84.38%，相對于原簽批方案30-37米的樓間距，全18F方案的樓間距35-60米，有一定擴大。缺點：增加人防面積1480。集團版2426層方案與18層方案成本對比26層方案較18層方案18層方案26層方案備注基礎成本高（萬元）-54118層可以做天然筏板基礎，26層需做樁基礎建安成本高（萬元）88426層大高層鋼筋含量48kg/，砼含量0.45m/；18層中高層鋼筋含量42kg/，砼含量0.4m/；26層較18層建安單方高112.48元/人防成本低（萬元）-8726層方8、案樓棟數少，人防面積減少1478.34，人防車庫較非人防建安單方成本高587.91元/車庫成本低（萬元）-3726層方案樓棟數少，停車效率高，車庫面積少134.39 其他成本低（萬元）-194如占地面積不同景觀綠化面積不同影響、消防系統及粗裝修含量不同影響等總成本高110726層版方案較18層版方案成本高1107萬元。25邏輯：1、為什么要做對比方案？做26層可以減少樓棟數，獲得更大的樓間距和花園，提升小區空間品質；但由于地質情況、地基承載力的不同，可能存在不同層數樓棟的基礎形式不同的情況，18層可以做筏板基礎，而26層需要做樁基礎，不同基礎形式成本差別較大，需要做成本測算對比輔助判斷，選擇最9、優方案。2、對比的維度有哪些？塔樓基礎成本、塔樓建安成本、人防成本、車庫停車效率、其他成本等。26規劃的成本邏輯臨建展示區臨建板房地形地質豎向設計輪廓選址及層數是否外露規劃布局臨建地下車庫增值面積27豎向設計：地庫頂板上抬1.5m，用盡地庫不計容條件，車庫底板標高為：西地塊311.1m，東地塊310m。整體土方：挖方5.2萬m，填方5.2萬m，挖填方平衡。上一版集團簽批方案河南省X項目28由地勘資料得出持力層標高約為308m，低于原簽批方案地庫底板標高310m、311.1m。若按原簽批方案的豎向標高：土方量小（挖方5.2萬m，填方5.2萬m），但需要做灌注樁基礎。項目建議做天然地基：基礎成本低10、，但需整體土方開挖至持力層308m，土方量大（挖方21.1萬m，填方21.1萬m）。故須進行基礎與土方成本對比。29方案一：天然基礎方案二：非天然基礎分類名稱單位工程量單價（元）小計（萬元）分類名稱單位工程量單價（元）小計（萬元）地庫部分獨基混凝土m12952 533 689.75 地庫部分鉆孔灌注樁m7046 1062 748.47獨基鋼筋kg153263 5 76.48 鋼筋籠kg610988 6 357.51 獨基模板24867 56 139.73承臺混凝土m10598 533 564.41承臺鋼筋kg64084 5 31.98 承臺模板26525 56 149.04 聲測管m2486711、 25 62.17塔樓部分YJ115棟11 495000 544.5塔樓部分YJ115棟11 529100 582.01YJ140棟18 583400 1050.12YJ140棟18 623600 1122.48 YJ215棟1 848600 84.86YJ215棟1 907000 90.70 合計萬元2585.43 合計3708.76 方案一：天然基礎方案二：非天然基礎名稱工程量（m）單價（元）小計（萬元）名稱工程量（m）單價（元）小計（萬元）挖方量211000 19 394.57 挖方量52000 19 97.24 填方量211000 17 352.37 填方量52000 17 86.8412、 合計746.94 合計184.08 基礎成本對比土方成本對比天然基礎與非天然基礎方案相比，基礎成本低1123萬元，土方成本高563萬元，總成本低560萬元。30方案一（土方平衡）單價成本總成本土方成本因素頂板高于周邊道路-0.1挖方5023522元/m1105170填方5134024.5元/m1257830外購土方1105土方成本合計2363000結構成本因素樁基類型、樁長地下室抗拔錨桿，6米單價元/米樁數量/每個單元1根/10平方160825600單元數量8600平方總成本3188600方案二（車庫抬盡）單價成本總成本土方成本因素頂板高于周邊道路1.5挖方2637922元/m580338填13、方10767324.5元/m2637988.5外購土方81294土方成本合計3218326.5結構成本因素樁基類型、樁長地下室抗拔錨桿，7.6米單價元/米樁數量/每個單元1根/10平方1601045760單元數量8600平方總成本4264086.5方案三（標高下降）單價成本總成本土方成本因素頂板高于周邊道路-0.7挖方5918122元/m1301982填方3021524.5元/m740267.5外運土方28966土方成本合計2042249.5結構成本因素樁基類型、樁長地下室抗拔錨桿，5.4米單價元/米樁數量/每個單元1根/10平方160743040單元數量8600平方總成本2785289.5成14、本最低福建省X項目31原因分析：1、持力層較低，當地規范規定地下水位比場地標高低0.5米左右，抗浮成本高地庫上抬越高，抗拔錨桿越長，直接影響整體成本。2、項目土方開挖及外運成本較低土方成本較低，節約土方對成本影響相對較小。3、具備自然放坡條件，支護處理相對簡單由于地庫底板與外部場地高差不大，且地庫范圍周邊有足夠距離放坡，成本相對較低。32邏輯：1、為什么要做對比方案？按常理判斷地庫豎向上抬可以減少挖方量、降低基坑支護和抗浮成本；但由于地質情況、持力層標高以及地下水位抗浮標準的不同，導致車庫豎向下降后，基礎、抗浮等成本降低，需要做成本測算對比輔助判斷，選擇最優方案。2、對比的維度有哪些？土方成本15、基礎成本、支護成本、抗浮成本等，還應注意考慮工期和安全風險。33規劃的成本邏輯臨建展示區臨建板房地形地質豎向設計輪廓選址及層數是否外露規劃布局臨建地下車庫增值面積34有些項目為追求“名義”上的停車效率指標最優，僅將車庫周邊塔樓的電梯間及其通道納入車庫范圍，其它塔樓范圍“摳除”出車庫。該做法存在以下幾個問題：1、成本高。“摳除”部分基本要做基礎和頂板，不能節約結構成本，但摳除”部分回填土的重量會增加基礎成本。2、施工困難。“摳除”部分做好基礎、墻柱后，增加“房心”回填工序，不能大型機械推填，施工困難，質量難以保證，影響工期。3、存在安全隱患。回填質量不好，存在空洞，可能引發周邊場地塌陷；同一塔16、樓回填區域重量更大，易造成塔樓不均勻沉降。車庫輪廓對比研究35成本變化類型對比內容變化工程量工程量單價總價增量砌體隔墻16*3.492元/5005元減量地庫外墻10*3.4-400元/-13600元減量地庫外塔樓內回填土94*3.2-20元/-6016元減量基礎94-2000元/-23500元合計-38111元結構空腔方案相對于回填方案成本對比結構空腔方案比回填方案成本低38111元。（注：各項目工程量和單價不同，上述比價僅作為定性參考）36邏輯：1、為什么要做對比方案？車庫輪廓僅將車庫周邊塔樓的電梯間及其通道納入車庫范圍，將其它塔樓范圍“摳除”出車庫，以追求“名義”上的停車效率指標最優；若將17、塔樓范圍全包進車庫范圍，無法利用的空間做結構空腔，會增加砌體隔墻成本，但能減少地庫外墻、地庫外塔樓內回填土及基礎成本；故須做成本測算對比，選擇最優方案。2、對比的維度有哪些？砌體隔墻成本、地庫外墻成本、地庫外塔樓內回填土成本及基礎成本等。3、地庫輪廓建議：高層項目車庫邊線應包絡住高層塔樓范圍(特別是筏板基礎的項目)，成本更優且安全易施工。盡量利用塔樓下方用做設備房或贈送空間。如塔樓下方確實無法利用，建議做成結構空腔。37規劃的成本邏輯臨建展示區臨建板房地形地質豎向設計輪廓選址及層數是否外露規劃布局臨建地下車庫增值面積38二層地庫一層地庫此區域地庫需打樁，樁長約50米，其他區域地庫可以做天然基礎18、一層地庫區域版：地庫做負一層滿鋪。對比版：由于地塊西側局部區域做地庫需打樁，樁長約50米，其他區域地庫可以做天然基礎，故地庫避開此區域，需增加局部負二層地庫。區域版對比版甘肅省X項目39區域版車庫滿鋪一層場地標高：1699.50周邊道路標高：1689.351700.14抗浮水位標高：無持力層標高：1619-1648類別內容單價成本 總成本（萬元）土方成本因素土方成本合計211.48結構成本因素-1F地下室樁基類型、樁長局部灌注樁樁徑d800，樁長平均約50m樁數量/每柱局部灌注樁數量約120根750450錨桿數量-2F地下室樁基類型、樁長樁數量/每柱錨桿數量無主樓樁基類型、樁長灌注樁d800/19、900，樁長平均約50m樁數量/每個單元灌注樁總數約558根7502092.5單元數量地基處理換填面積27264.82130177.22抗浮基坑支護0降水結構成本合計2719.72 邊坡擋墻成本因素長度邊坡擋墻合計其他因素（如有）車庫側墻面積3610.8327.20118.15車庫底板面積30264.82366.021107.75車庫中間板面積0車庫頂板面積30264.82581.301759.29合計2985.18總成本5916.38對比版避開車庫需打樁部分，局部負二層車庫場地標高：1699.50周邊道路標高：1689.351700.14抗浮水位標高：無持力層標高：1619-1648類別內容20、單價成本 總成本（萬元）土方成本因素土方成本合計210.92結構成本因素-1F地下室樁基類型、樁長局部灌注樁樁徑d800，樁長平均約50m樁數量/每柱局部灌注樁數量約50根750187.5錨桿數量-2F地下室樁基類型、樁長天然基礎樁數量/每柱錨桿數量無主樓樁基類型、樁長灌注樁d800/900，樁長平均約50m樁數量/每個單元灌注樁總數約558根7502092.5單元數量地基處理換填面積30800.63130200.20抗浮基坑支護-2F地庫側墻支護長度124米1894.71187.96降水結構成本合計2668.16 邊坡擋墻成本因素長度邊坡擋墻合計其他因素（如有）車庫側墻面積4731.332721、.20154.81車庫底板面積24467.82366.02895.57車庫中間板面積6332.81581.30368.13車庫頂板面積24467.82581.301422.31合計2840.81總成本5719.89對比版比區域版總成本低196.5萬：1、地下室樁數減少70根，成本降低262.5萬；2、車庫頂底板及側墻成本降低144萬；3、增加負二層后支護成本增加188萬；4、換填和土方成本增加22萬。40邏輯：1、為什么要做對比方案？按常理做一層地庫成本低于兩層地庫，但根據地質情況、地基承載力的不同，可能存在不同區域地庫基礎形式不同的情況，承載力高的區域地庫可以通過換填做天然基礎，承載力低的區22、域地庫需要做樁基礎，可以考慮地庫避開此區域，做成本測算對比，選擇最優方案。2、對比的維度有哪些？土方成本、車庫及塔樓的基礎成本、支護成本、抗浮成本、車庫頂底板及側墻的結構成本、邊坡擋墻成本等，還應注意考慮工期和安全風險。41一層地庫一層地庫二層地庫區域版對比版區域版：地庫做負一層滿鋪。對比版：由于當地為濕陷性黃土地區，地庫打樁樁長平均約50米，故考慮將地下室疊起來，減少地下室投影面積，地庫做2層，進行成本測算對比。甘肅省X項目42對比版局部負二層車庫場地標高：1699.50周邊道路標高：1689.351700.14抗浮水位標高：無持力層標高：1619-1648類別內容單價成本總成本（萬元）土方23、成本因素土方成本合計134.18結構成本因素-1F地下室樁基類型、樁長局部灌注樁樁徑d800，樁長平均約50m樁數量/每柱局部灌注樁數量約136根750510錨桿數量-2F地下室樁基類型、樁長局部灌注樁樁徑d800，樁長平均約50m樁數量/每柱局部灌注樁數量約30根750112.5錨桿數量無主樓樁基類型、樁長灌注樁d800/900，樁長平均約50m樁數量/每個單元灌注樁總數約342根7501282.5單元數量基坑支護-2F地庫側墻支護長度230米1894.71348.63結構成本合計2253.63其他因素（如有）車庫側墻面積4355.8327.20142.52車庫底板面積14446.5636624、.02528.77車庫中間板面積5051.68581.30293.65車庫頂板面積14446.56581.30839.78合計1804.72總成本4192.52對比版比區域版總成本高188.95萬：1、地下室樁數僅減少40根，成本降低150萬；2、負二層車庫支護成本增加348.63萬；3、車庫頂底板及側墻成本降低15.71萬；4、土方成本增加6.03萬。區域版滿鋪一層車庫場地標高：1699.50周邊道路標高：1689.351700.14抗浮水位標高：無持力層標高：1619-1648類別內容單價成本總成本（萬元）土方成本因素土方成本合計128.15結構成本因素-1F地下室樁基類型、樁長局部灌注樁25、樁徑d800，樁長平均約50m樁數量/每柱局部灌注樁數量約206根750772.5錨桿數量-2F地下室樁基類型、樁長樁數量/每柱錨桿數量無主樓樁基類型、樁長灌注樁d800/900，樁長平均約50m樁數量/每個單元灌注樁總數約342根7501282.5單元數量基坑支護0結構成本合計2055其他因素（如有）車庫側墻面積2541.6327.2083.16車庫底板面積18338.86366.02671.24車庫中間板面積0車庫頂板面積18338.86581.301066.03合計1820.43總成本4003.58 43邏輯：1、為什么要做對比方案？按常理做一層地庫成本低于兩層地庫，對于本項目做負二層車26、庫，基礎成本更低但支護成本增加，故須對車庫不同層數方案進行成本測算對比，同時還須關注北方地區地庫與塔樓的連接通道過長對業主使用體驗的影響，選擇最優方案。2、對比的維度有哪些？土方成本、車庫及塔樓的基礎成本、支護成本、抗浮成本、車庫頂底板及側墻的結構成本、邊坡擋墻成本等，還應注意考慮工期和安全風險。44區域版：地庫做1層，較規整，但未充分利用地形，局部挖填方較多。集團版：地勢較高的區域不做地庫，地勢較低的區域局部做2層地庫。一層地庫一層地庫二層地庫區域版集團版湖南省X項目45兩版方案土方、結構成本差別不大，但車庫總成本局部2層地庫方案低210萬，成本差別主要在于2層地庫可以省車庫頂底板面積，可省27、成本371.7萬。區域版1層地庫集團版局部2層地庫車庫頂底板成本5426萬總成本7727萬車庫頂底板成本5226萬總成本7517萬46邏輯：1、為什么要做對比方案？當地形存在較大高差時，利用低洼處做多層車庫是否成本更低？應進行成本測算對比，選擇最優方案。2、對比的維度有哪些？土方成本、車庫及塔樓的基礎成本、支護成本、抗浮成本、車庫頂底板及側墻的結構成本、邊坡擋墻成本等，還應注意考慮工期和安全風險。47規劃的成本邏輯臨建展示區臨建板房地形地質豎向設計輪廓選址及層數是否外露規劃布局臨建地下車庫增值面積48方案一：車庫全埋，擋土墻最高。方案二-四：車庫不同部位外露，擋土墻和護坡減少，車庫側墻減少，但28、車庫外露后，1、塔樓基礎埋深需增加，塔樓下要做結構空腔；2、結構高度的起算標高按室外地坪最低處起算，車庫外露后，塔樓結構高度超80米，塔樓抗震等級需增加一級。方案二3#樓西側外露方案三3#樓西側和南側外露方案四全外露50.0051.0053.80覆土完成面57米車庫頂板56米車庫底板52.5米3#樓車庫塔樓西側道路車庫西側全埋放坡+擋土墻車庫塔樓西側道路車庫西側外露方案一方案二-四1-4米高擋墻湖南省X項目49類別方案一(全埋)方案二(3#西側外露)方案三(3#西側和南側外露)方案四(全外露)土方及車庫成本增加(萬元)-205.45增加埋深增加空腔，墻柱樓板增加成本(萬元)145.16267.29、36343.87挖方成本增加(萬元)35.6466.6482.13抗震等級增加一級，上部結構增加成本(萬元)385353CFG樁長減少成本(萬元)-6.1-14.8-26.1擋土墻成本減少(萬元)-11.52-11.52-33.12邊坡成本減少(萬元)-27.18-36.9-84地庫側墻成本減少(萬元)-4.28-8.71-20.49暖通設備成本減少(萬元)-5-5-10總計(萬元)164.72310.07510.74注：方案四全外露，地庫中間需要做填土縫，導致地庫面積增加，地塊成本增加；同時地庫開挖的面積增大，挖方成本增加。方案一車庫全埋成本最低。方案二三四車庫外露，擋墻、邊坡、地庫側墻及暖30、通設備成本減少，但車庫外露后塔樓基礎埋深需要增加，導致需增加結構空腔，同時車庫外露后塔樓外露后結構高度超80米，塔樓抗震等級需增加一級，故車庫外露比車庫全埋成本高。50邏輯：1、為什么要做對比方案？車庫外露可降低擋土墻高度、減少車庫側墻、陽光車庫可減少設備成本，但塔樓埋深需加深導致可能需做結構空腔，結構超限后可能塔樓抗震等級需增加，導致成本增加，故需要進行成本測算對比，擇優選擇。2、對比的維度有哪些？增加空腔后墻柱樓板增加的成本、土方成本、抗震等級增加的成本、樁長變化的成本、邊坡擋墻成本、地庫側墻成本以及設備成本等。51規劃的成本邏輯臨建展示區臨建板房地形地質豎向設計輪廓選址及層數是否外露規劃31、布局臨建地下車庫增值面積52在地塊東側臨主干道位置租場地做臨建展示區，費用950萬元，主席指示臨建展示區成本過高，須優化。控制成本措施：1.售樓部面積：原區域版方案臨建售樓部面積600，現使用385售樓部替換。2.立面材料：選用鋼結構+埃特板。3.板房數量：僅做2個臨建板房，180板房在現場做實體，二次展示。最終臨建展示區總成本287萬，成本減少663萬。展示區二次展示簽批版江蘇省X項目53基本情況：項目共5塊地，本地塊為國際人才社區，建筑限高36米，容積率2.0。受地塊容積率及限高條件限制，采用非標戶型，當地報規時間較長且報規通過后才能動工，因投資額達到25%（含地款）即可預售，項目申請在132、1700的城市公共綠地內建5800的臨建展示區，綜合樓使用完畢后移交政府使用，臨建展示區總造價2000萬。主席指示：同意簽批方案，但臨建展示區造價過高，應優化展示區成本。項目位置展示區位置展示區示意北京市X項目54根據主席指示優化展示區成本，較之前方案共減少成本約890.7萬元：1、板房公區等非敏感區域及綜合樓二層非展示空間適當降低標準。2、縮減非必要展示區空間的景觀面積，停車場優化地面材料，綠化和園建后期考慮部分移至貨量區。3、新風系統、空調系統、智能化系統、軟裝等后期移至貨量及配套用房中。55規劃的成本邏輯臨建展示區臨建板房地形地質豎向設計輪廓選址及層數是否外露規劃布局臨建地下車庫增值面積33、56在幼兒園1樓設置接待點，2樓設置2個臨建板房，面積215.3。原報集團版：臨建板房、接待中心及景觀工程成本共計228萬元，主席指示臨建成本過高，須優化。優化版：經重新拆解、分析及優化，最終測算總成本199萬元，降低29萬。控制成本措施：1.主體工程單方造價由750元/降低至597元/：家具、家私等進行保護性拆除后可重復利用，拆除的龍骨、鋁窗均可利舊回收，以料抵工，拆除費用可減少150元/。2.硬裝成本由1312元/降低至876元/：1)可利用原售樓部板房物件包含花灑、洗手盆龍頭、空調、智能化可視對講等，節約101.8元/。2)優化以下方面，降低成本226.5元/a廚衛僅展示點位，不預留給排34、水管道，取消地面防水層；b墻面壁布改為PVC壁紙；c室內門僅安裝門套，不安裝門扇；d除電視、空調、臺燈等必要位置插座通電，其余位置僅安裝插座不連線。優化版原報集團版總成本228萬元總成本199萬元主體工程750元/主體工程597元/硬裝工程1312元/硬裝工程876元/內蒙古X項目57臨建板房成本明細表工程名稱：序號工程項目套內建筑面積（）成本造價（元）單方造價（元/）一樣板房主體工程（土方工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、砌筑工程、鋼結構屋面及輕鋼隔墻工程、鋁合金門窗工程）1582054001300二主體裝修部分15852563933271硬裝部分15822521214251.1室內天花、地面、35、墻身精裝修158786634981.2入戶門及電子門鎖1584300271.3室內門、木地板、木塑腳線、櫥柜、洗菜盆、樓梯欄桿扶手158300991901.4廚房配套電器158276301751.5浴室鏡、浴室柜、固裝柜、淋浴屏風158500003161.6衛浴五金配件158266201681.7其它1587900502機電安裝部分158634274012.1精裝修電氣系統1588550542.2精裝修給排水系統2.3新風系統1584000252.4空調系統158504373192.5智能化系統15844032.6其它硬裝合計：15828863918273軟裝部分1582370005521家私36、15815800010002飾品15879000500軟裝合計：1582370001500三其他成本（根據實際成本增項，如無，可不填）15824158315291綠化工程（含綠化、養護費用、園林飾品）158181343 11482園建工程（含建筑主體花園的園建+室外的公共部分園林綠化土建工程）15842480 2693建筑小品（示范區雕塑、造型、陶罐等各類成品擺件）4示范區包裝（圍擋、懸挑、動線包裝、架空層包裝、燈光亮化等）15817760 112成本總合計1589726236156樣板房造價測算分析序號戶型費用類型成本（元）單方(元/)備注1實體樣板間造價硬裝造價2886391827 軟裝造37、價2370001500 其他費用造價7515024756 綠化園建(示范區貨量差額）、廊架、圍擋合計12771418083 2臨時樣板間造價硬裝造價2886391827軟裝造價2370001500其他費用造價4469832829樣板家搭設、樣板間拆除、綠化、園建、廊架、圍擋合計9726236156此部分成本后期可以銷售，應單獨列出，實體板房總成本中應剔除這部分的成本江蘇省X項目58邏輯：1、什么情況下才適合做臨建展示？貨值高、預售條件寬松、競爭激烈、貨板一致不敏感。2、降低臨建展示區成本的方法有哪些？控制展示區的面積、控制售樓部面積、板房數量、材料、降低非敏感空間標準、考慮后期利用等。3、臨建38、板房和實體板房成本對比應注意什么？應把實體板房后期可以銷售和利用部分的成本單列。59規劃的成本邏輯臨建展示區臨建板房地形地質豎向設計輪廓選址及層數是否外露規劃布局臨建地下車庫增值面積60項目開盤去化數據一般，提出調規，通過把洋房換成疊拼，提高去化速度以保證項目利潤。區域版：疊拼帶地下室增值空間，由于疊拼范圍停車效率較低，調規后地庫面積比原來增加3340。集團版：疊拼帶地庫對比不帶地庫售價僅高400元/，故集團版將地庫布置于洋房區，由于停車效率高，地庫面積比區域版少3519，比原簽批版少178。原方案調規-區域版調規-集團版湖北省X項目61區域版：調規后項目總成本增加1916萬，貨值增加118539、萬，總利潤減少731萬。集團版：調規后項目總成本增加1001萬，貨值增加1200萬，總利潤增加199萬。最終簽批集團版。62貨值對比類別調規前調規區域版調規集團版貨值(萬元)貨值(萬元)貨值(萬元)高層洋房-YJ125&10525002 25077 25077 中高層洋房-YJ125&1053717 3699 3699 中高層洋房-YJ140-127076 中高層洋房-JY190-53228 高層洋房-JY1905326 5326 別墅-鄂-D130-16589 6164 車庫車庫面積13791，460個車位，貨值1150萬車庫面積17131，443個車位（267個可售），貨值668萬車庫面積40、13612，443個車位，貨值1108萬匯總行40173 41359 41374 1185 1200 成本對比類別調規前調規區域版調規集團版總成本（萬元）總成本（萬元）總成本（萬元）01土地成本8094 8094 8094 02行政事業性收費與前期工程費用2309 2322 2322 03主體建筑安裝工程費19223 20975 20060 04景觀工程2226 2260 2260 05大市政管網工程1812 1812 1812 06公共配套設施225 320 320 07工程建設其他費用572 572 572 08開發間接費用926 926 926 09營銷費用702 724 724 10財務費用183 183 183 11管理費用876 876 876 匯總行37148 39064 38149 1916 1001 邏輯：1、為什么要做對比方案？增值空間可以提升產品溢價，提高項目貨值，但須注意增值效果與增加成本之間的平衡。做好競品分析、政策分析、安全隱患、群訴風險排查是前提。2、對比的維度有哪些？溢價能力、土地成本、土建成本、后期管理成本等。63縝密的邏輯思維是成功的人、成功的公司最主要的技巧！