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1、大型城市商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律研究中日案例比較分析 楊寶民，星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾（NEW MALL）商業(yè)管 理有限公司總經(jīng)理。 研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，大型城市綜合體，購(gòu)物中 心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營(yíng)。 江禾，新加坡星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)中國(guó)區(qū)總裁，清華大學(xué) EMBA。 大型城市商業(yè)綜合體研究的意義 一、 大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求 二、 高水平做好城市綜合體經(jīng)營(yíng)分析和建筑策劃工作 三、 服務(wù)城市綜合體的多專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)協(xié)同工作方法 四、 城市綜合體的經(jīng)營(yíng)管理 五、 我國(guó)發(fā)展城市綜合體的策略選擇 課題研究的意義 大型城市綜合體一般包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓、公寓型住宅，它 2、是城市集約化發(fā)展的必然要求，能夠滿足辦公、購(gòu)物和白領(lǐng)人士居住要求。 大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市， 在功能選擇上要根 據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重， 一般酒店功能和購(gòu)物中心功能是基本組合或者寫(xiě)字樓 和購(gòu)物中心功能進(jìn)行基本組合。 從 2002 年開(kāi)始作者不僅參與策劃了深圳一流的購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓，而且論 證過(guò)五星級(jí)酒店以及公寓，獲得城市綜合體策劃的初步經(jīng)驗(yàn)。 為了在 2008 年奧運(yùn)會(huì)前完成國(guó)內(nèi)重要城市綜合體的實(shí)際策劃與開(kāi)發(fā)工作， 深圳 NEW MALL 公司組織專(zhuān)家多次考察日本城市綜合體，通過(guò)消化吸收考察成果。 我們帶著日本考察成果又系統(tǒng)調(diào)研北京、上海、深圳、青島等城市綜合體比較分3、 析。 日本城市：東京、福港、京都 中方城市：北京、上海 深圳 青島 西安 一、 大型城市綜合體分類(lèi) 建筑綜合體，是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛、 等功能組成，并由它們構(gòu)成一個(gè)具有多功能的城市縮微體。北京的嘉里中心、國(guó) 貿(mào)中心等都屬于這類(lèi)大型建筑綜合體。這些建筑功能齊全，規(guī)模宏大，在一定范 圍內(nèi)能實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式，能使建筑產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效 益。 建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì) 構(gòu)成上的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時(shí)能進(jìn)行自我調(diào)整。各種功能 互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方 式；各種功能互相配合，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，例如商 業(yè)、辦公、酒店與會(huì)議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客， 并提供多門(mén)類(lèi)，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)