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1、 營銷實操策劃案營銷實操策劃案 東莞市正太聯合東莞市正太聯合房地產策劃有限公司房地產策劃有限公司 20112011- -6 6- -6 6 目目 錄錄 前前 言言 . 4 第一部分：營銷基礎第一部分：營銷基礎 . 5 一、營銷目標任務一、營銷目標任務 . 5 二、營銷核心思路二、營銷核心思路 . 6 1.1. 核心思路提出基礎核心思路提出基礎 . 6 2.2. 營銷核心思路營銷核心思路 . 6 3.3. 零租金模式分析零租金模式分析 . 7 4.4. 零租金模式收益測算零租金模式收益測算 . 7 5.5. 操作要點闡釋操作要點闡釋 . 8 三、營銷節點安排三、營銷節點安排 . 10 第二部分：2、品牌建立第二部分：品牌建立 . 11 一、項目競爭力分析一、項目競爭力分析. 11 1.1. 顯性競爭因素顯性競爭因素 . 12 2.2. 隱性競爭因素隱性競爭因素 . 13 二、項目品牌塑造二、項目品牌塑造 . 15 1.1. 品牌定位品牌定位 . 15 2.2. 功能定位功能定位 . 16 3.3. 品牌價值品牌價值 . 17 4.4. 實現品牌價值途徑實現品牌價值途徑 . 17 第三部分：招商策略第三部分：招商策略 . 20 一、招商貨量分析一、招商貨量分析 . 20 二、招商目標客戶分析二、招商目標客戶分析. 21 1.1. 各區域各樓層業態分布各區域各樓層業態分布 . 21 2.2.3、 各區域招商客戶細分各區域招商客戶細分 . 22 三、招商總體步驟思路三、招商總體步驟思路. 29 1.1. 招商原則招商原則 . 29 2.2. 招商區域招商區域 . 30 3.3. 招商步驟招商步驟 . 31 4.4. 招商思路與策略招商思路與策略 . 34 5.5. 招商方式招商方式 . 37 四、大客戶界定方法四、大客戶界定方法. 37 五、招商政策五、招商政策 . 38 六、“零租金”政策推出策略六、“零租金”政策推出策略 . 40 第四部分：銷售策略第四部分：銷售策略 . 42 一、銷售目標任務分解一、銷售目標任務分解. 42 二、銷售目標客戶細分二、銷售目標客戶細分. 42 三、商業銷售模式分析三、商業銷售模式分析. 44 四、銷售方式選擇四、銷售方式選擇 . 46 五、銷售價格策略五、銷售價格策略 . 47 1.1. 銷售定價策略銷售定價策略 . 47 2.2. 各種銷售模