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1、 長沙河西窯坡濱江地鐵綜合體項目開發和運營初步策劃方案長沙河西窯坡濱江地鐵綜合體項目開發和運營初步策劃方案 2010 年年 11 月日月日 目錄目錄 一、項目概況。3 二、同類項目的啟發 。5 三、濱江地鐵綜合體產品定位思路。5 四、河西商圈規劃與地鐵購物中心商業定位思路。11 五、招商目標與租金及利潤分析。13 六、項目盈利模式設計。14 七、購物中心經營管理方式。17 一、項目概況一、項目概況 榮灣鎮整個拆遷區有 273 畝作用濱江商貿中心舊城改造項目，其中窯坡 255.454 畝作為 軌道交通公司用地，有效面積畝（.萬平方），可以開發綜合體，地價已經達 到 1120萬元/畝。 用地范圍用2、地范圍：東起銀盆路，西至月華路，南至楓林路，北至白沙街，里面有窯坡山，紅泥山 和百羅丘. 位置示意圖 項目和周邊項目關系項目和周邊項目關系 項目綜合體配備的五星酒店要和楓林賓館等形成不同層次的酒店群，滿足來 岳麓山和大河西旅游的人群，重點接待高收入游客。 建議五星酒店占據綠化廣場位置，設立游客接待中心，與楓林賓館形 成呼應關系，將現有綠化設置在地塊內適當位置。 本項目在商業規劃上需要考慮和對面通程商業廣場業態互補，共同打造大 河西中心商圈，要考慮國際名品和兒童娛樂中心、高端餐飲等商圈中缺乏的業 態。 五一商圈和本項目存在競爭關系，建議本項目重點服務河西顧客和前來岳 麓山的游客，如果本項目在休閑3、娛樂和國際名品經營等體驗式業態填補湖南空 白，那么今后有能力吸引部分五一商圈的 客流前來體驗消費。 一期畝紅線圖一期畝紅線圖 項目分區項目分區 項目分區示意圖（引用北方漢沙楊公司，便于軌道公司對比分析） 二、同類項目的啟發二、同類項目的啟發 香港青衣城 利用地鐵帶動商業和公寓物業發展，充分將乘客通過主題購物中心轉化為有效消費顧客。 廣州中華廣場和流行前線地鐵樞紐項目 充分重視地鐵商業街區的規劃，挖掘較大商業價值。 三、濱江地鐵綜合體產品定位思路三、濱江地鐵綜合體產品定位思路 站在大河西先導區的總體思考區域商業和房地產發展的趨勢，今后大河西開發需要引 入一批大型投資公司，他們不僅需要辦公地點，更需要展示企業形象。 本項目位于核心區榮灣鎮地鐵站點，是進入大河西區域的門戶本項目位于核心區榮灣鎮地鐵站點，是進入大河西區域的門戶。 項目所在地鐵站點示意圖項目所在地鐵站點示意圖 項目所在區域為的長沙金