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1、雙流區工業區塊線專項規劃（草 案）雙流區工業區塊線專項規劃（草 案）2022.12022.1成都市雙流區規劃和自然資源局成都市雙流區規劃和自然資源局雙流區工業區塊線劃定方案雙流區工業區塊線劃定方案按照到2025年雙流區工業凈用地規模不小于35.59km2，到2035年工業凈用地規模不小于50km2的標準，在國土空間規劃體系下,形成工業區塊線劃定方案。將現行法定控規中46.22km2工業用地面積作為工業區塊線內的工業凈用地面積基數，保證基礎總量不減少。結合國土空間規劃“三區三線”劃定方案，將工業區塊線分為一級工業區塊線和二級工業區塊線。一級工業區塊線：將位于城鎮集中建設區內符合法定控規的工業用地2、及與其緊密相關的配套用地劃入一級工業區塊線，管控工業凈用地規模；二級工業區塊線：將位于城鎮集中建設區內，符合法定控規，現狀工業基礎較好，但未來有功能轉型需求的區域，位于城鎮彈性發展區內符合法定控規以及未來有條件布局工業用地的區域劃入二級工業區塊線，管控工業凈用地占比。成都市雙流區國土空間規劃（2020-2035年）“三區三線”試劃方案控規中工業用地布局示意1.1工業區塊線劃定原則 劃定一級工業區塊線57.19km2，占城鎮集中建設區面積（226.67km2）的25.23%，其中工業凈用地37.45km2（含可調規為工業用地的其他用地2.43km2），占城鎮集中建設區面積的16.43%。劃定二級3、工業區塊線20.16km2，占城鎮彈性發展區面積（27.99km2）的72.02%，二級工業區塊線內的工業凈用地面積不得低于二級工業區塊線面積的65%，即13.1km2。綜上，雙流區工業區塊線面積共計77.35km2，占城鎮集中建設區和彈性發展區面積總和的30.37%。工業凈用地面積共計50.55km2，占工業區塊線面積65.35%，占城鎮集中建設區面積的22.3%。一級工業區塊線二級工業區塊線1.2工業區塊線劃定方案一級工業區塊線二級工業區塊線機場以西區域工業區塊線劃定方案 劃定一級工業區塊線10.03km2，其中工業凈用地6.35km2（含可調規為工業用地的其他用地2.1km2）。劃定二級4、工業區塊線10.85km2，二級工業區塊線內的工業凈用地面積不得低于二級工業區塊線面積的65%，即7.05km2。5km20.51km22.14km25.53km24.5km22.37km20.83km2一級工業區塊線二級工業區塊線機場以東區域工業區塊線劃定方案 劃定一級工業區塊線47.16km2，其中工業凈用地31.1km2（含可調規為工業用地的其他用地0.33km2）。劃定二級工業區塊線9.31km2，二級工業區塊線內的工業凈用地面積不得低于二級工業區塊線面積的65%，即6.05km2。19.57km25.14km22.83km211.52km26.48km27.41km23.42km2提5、升工業用地開發強度提升工業用地開發強度2.1 從用地性質角度提升工業用地容積率根據城市用地分類與規劃建設用地標準GB50137-2011，工業用地共分為三類，即一類工業用地、二類工業用地和三類工業用地。一類工業用地：對居住和公共環境基本無干擾、污染和安全隱患的工業用地二類工業用地：對居住和公共環境有一定無干擾、污染和安全隱患的工業用地三類工業用地：對居住和公共環境有嚴重無干擾、污染和安全隱患的工業用地2020年12月30日成都市規劃和自然資源局印發的補充規定提高產業用地利用效率，工業用地容積率繞城高速以內一般不低于2.0、不大于4.0，繞城高速以外一般不低于1.2、不大于3.0，使用特殊工藝的6、工業用地經經信部門認定后，容積率可根據實際情況確定。提高產業用地復合性，滿足產業功能區提檔升級需求，在工業用地分類下，增設“新型產業用地（M0）”。新型產業用地（M0）容積率原則上不低于2.0、不高于4.0。工業用地總建筑密度不小于40%一類工業用地 主要布局于成都芯谷、航空動力小鎮、天府國際生物城、蛟龍工業港、西航港經濟開發區七期，總規劃面積21.19km2，結合“三區三線”劃定方案，位于城鎮集中建設區范圍內共14.47km2 在產業布局上，主要用于電子信息產業研發、生產，航空高端裝備研發、制造，生物醫藥研發等高附加值產業的承載空間。在空間布局上，布局于楊柳湖、五環路、正公路、雙楠大道、機場7、航線等城市重點區域或重要城市形象展示界面，除蛟龍工業港外，用地均位于城市新城范圍，增量空間較為充足。一類工業用地二類工業用地成都市雙流縣控制性詳細規劃（2017）二類工業用地 集中布局于西航港經濟開發區、綜保區，總規劃面積25.03km2，結合“三區三線”劃定方案，位于城鎮集中建設區范圍內共24.36km2 在產業布局上，主要用于電子信息產業生產，航空維修、其他制造業的承載空間。在空間布局上，位于工業集中建設區內，建成度高。結合雙流區一二類工業用地的空間和主導產業特點，借鑒廣州經驗，進一步分類提升工業用地容積率，將一類工業用地平均容積率提升至不小于2.0，二類工業用地平均容積率提升至不小于1.8、5。結合“三區三線”劃定方案，城鎮集中建設區內38.83km2工業用地按現狀平均容積率1.04測算，建筑面積為4038萬m2，提升容積率后，一類工業用地建筑面積將不小于2894萬m2，二類工業用地建筑面積將不小于3654萬m2，總共增加建筑面積2510萬m2。工業用地平均容積率提升至1.68。2.1從用地性質角度提升工業用地容積率一類工業用地空間二類工業用地空間工業上樓類型一：工業大廈（容積率2.5-4.0）概念：通常為 50 米以上高層塔式建筑，以研發和輕型生產為主。其優勢在于產業集聚度高，可塑造園區地標形象。特點：建設成本高；產業集聚度高；產業適配性較差。生產、研發空間下梯后，連接裝卸貨平9、臺進入垂直電梯，垂直電梯貼墻外墻設置首層設置裝卸貨車位每個生產單元內宜設置1處不少于2的綜合管井，集中處理廢水廢氣和新風系統類型工業大廈建筑高度及形式50m以上高層塔式廠房容積率2.5-4.0承重首層地面荷載不低于1200公斤/平米，二、三層樓層荷載不低于800公斤/平米，四層及以上樓層荷載不低于650公斤/平米層高首層層高6m，二層以上層高不低于4.5m立體功能布局輕型生產、研發、辦公、服務產業新一代信息技術、芯片、人工智能、無人機、服務類機器人、智能設備、高端裝備制造、綠色低碳、生物醫藥、新材料等新興產業香港工業大廈FAR=2.0-3.0東莞松湖智谷FAR=3.24張江集電港四期FAR=210、.7隨著經濟快速發展，越來越多的城市在產業發展過程中面臨用地緊張、原有工業用地利用率低等問題，為解決這些問題，各大城市開始積極探索工業載體空間新模式，在產業空間精量化、集約化發展背景下，“工業上樓”成為新的發展趨勢2.2 從產業類型角度提升工業用地容積率工業上樓類型二：堆疊式工廠（容積率1.5-3.0）概念：建筑通常為 4-9 層廠房。其優勢在于符合相關規范，平面排布更集中，物流組織靈活，對生產限制小，產業適配性強，大部分生產可上樓。蘇州新蘇工業坊FAR=3.02新加坡堆疊式廠房FAR=1.5-2.5青島聯東U谷FAR=1.5堆疊式廠房通常按照三層一個單元進行組織，一個單元即是一個獨立的生產空11、間，形成三層疊三層的形式。每棟建筑每層面積5000-10000，每個單元每層面積1000-3000，平面上每層可以布局3-5個單元。按照立體三層一個單元，一棟堆疊式廠房可以容納8-16個單元。模塊化立體空間組織2F3F類型堆疊式工廠建筑高度及形式 4-9層廠房容積率1.5-3.0承重首層地面荷載不低于800公斤/；二、三層樓層荷載不低于650公斤/；四層以上樓層荷載不低于500公斤/。層高首層層高不低于5m，二層以上層高不低于4.2m立體功能布局中試生產制造、研發辦公、物流倉儲產業智能制造、智能設備生產、都市型無污染產業的中小型企業單元式空間使得物業分割出租便利，產業空間相對獨立，給予中小型企12、業一個研發、中試、制造、倉儲一體化整合空間。相較于工業大樓，堆疊式柱距較大，空間靈活，承重性強，能適應更多生產需求。便利適配 空間靈活1F2.2 從產業類型角度提升工業用地容積率 從產業類型上看，除機械裝備制造外，大部分新興產業可以上樓 從生產環節上看，涉及大型設備的零部件生產環節難以上樓，其他環節可以上樓。注塑、沖壓、擠壓、五金開模等環節需要用到的生產設備尺寸大、重量大，需要放在首層，主要包括機械裝備、電子信息、五金、機器人等產業，包裝、功能材料等產業生產設備規格大，部分產業由于環保原因須設置管道，也需將生產環節放置首層適宜上樓不適宜上樓電子信息食品制造業智能制造木材加工業紡織服裝家具制造業13、包裝印刷石油、煤炭及其他燃料加工業家用電器化學原料和化學制品制造業生物醫藥橡膠和塑料制品業機器人非金屬礦物制品業儀器儀表金屬冶煉和壓延加工業新材料印制電路板制造業可選層數移動終端電子信息智能制造生物醫藥新材料高樓層（3層以上）37.50%66.70%83.30%53.70%43.70%低樓層（3層以下）37.50%16.70%16.70%46.30%31.30%不能上樓25%16.70%0025%適宜上樓的產業類型適宜上樓的生產環節占比根據雙流區工業發展“十四五”規劃和二三五年遠景目標確定的雙流區三大主導產業的細分領域，航空制造將聚焦航空零部件制造、航空維修改裝；電子信息將聚焦集成電路、新型顯14、示、智能終端、核心元器件、網絡安全；生物醫藥將聚焦生物技術藥、新型化藥制劑、高端醫療器械。2.2 從產業類型角度提升工業用地容積率東莞市香市科技產業園的核心先導區，由產業地產運營商投資建設的共享式工業上樓園區。園區依托粵港澳大灣區，主要承接深圳外溢高端制造企業，規模與空間需求適中、生產空間靈活，因此采用建筑標準化設計，并配備有生產輔助設施。用地性質：M1容積率：3.24主要建筑參數設置情況主要建筑參數設置情況樓層數1棟10層，1棟11層柱間距8.4*8.4米標準層面積約4410平方米入駐產業智能裝備制造、高端電子信息、大數據、新材料等供應鏈上下游產業。層高一至三層6米，四層及以上4.5米垂直運15、輸能力每棟配備高速智能客梯、貨梯共6臺，兩臺3噸，兩臺2噸，兩臺1.6噸可租售空間從 60 至 4000 平方米的多種規模。其他設置了吊裝平臺、卸貨平臺、大型貨物中轉平臺、物流中轉倉庫等案例研究：東莞市松湖智谷產業園2.2 從產業類型角度提升工業用地容積率開發強度 6-12層是工業上樓的合理區間，綜合考慮運輸成本、工藝流程、廠房建設成本等因素，家電、家具、機器人、五金等產業一般最高可以到6層；服裝、醫藥、電子信息等勞動密集型活知識密集型產業最高可以到12層 2.5-4.0是工業上樓的容積率上限，電子信息、新材料、生物醫藥等高新技術產業的容積率一般可達到2.5以上，綜合考慮企業與員工感受及運輸成16、本等因素，工業上樓的容積率一般不超過4.0青島城陽夏莊智造園平均層數5層平均容積率約2.32東莞松山湖智谷平均層數11層平均容積率約3.75蘇州騰飛新蘇工業坊平均層數8層平均容積率約3.022.2 從產業類型角度提升工業用地容積率1.從用地性質角度考慮，結合雙流區一二類工業用地的空間和產業布局特點，將一類工業用地平均容積率提升至不小于2.0，二類工業用地平均容積率提升至不小于1.5。2.從產業空間角度考慮，電子信息和生物醫藥產業可實現“工業上樓”，還綜合考慮航空限高、承重荷載、垂直運輸、卸貨平臺、交通設計、層高間距、設備管井等要素，因此，將用于電子信息、生物醫藥、高端裝備研發、小規模中試及生產17、制造環節的工業用地平均容積率提升至不小于2.5，無污染的生產制造業工業用地平均容積率提升至不小于2.0，有一定污染的大型制造業工業用地平均容積率提升至不小于1.5。3.的補充規定規定，“鼓勵存量工業用地集約節約使用，在符合規劃、不改變用途的前提下，工業企業利用存量土地新建工業廠房或增加原廠房層數，對新增的工業廠房不再增收土地價款。”為存量工業用地容積率提升提供了政策保障。用地性質產業類型平均容積率建筑密度一類工業用地（M1）無污染的生產制造（占比超50%）2.040%無污染的研發、高端裝備制造、小規模中試及生產制造（占比超50%）2.5二類工業用地（M2）有一定污染的大型生產制造（占比超50%18、）1.5有一定污染的研發、高端裝備制造、小規模中試及生產制造（占比超50%）2.52.3 工業用地容積率提升方案工業區塊線管理導則工業區塊線管理導則3.1 劃定和調整一、區塊線的劃定 1.分級劃定一級線“管長遠”，將位于城鎮集中建設區內符合法定控規的工業用地及與其緊密相關的配套用地劃入一級工業區塊線。二級線“管彈性”，將位于城鎮集中建設區內，符合法定控規，現狀工業基礎較好，但未來規劃為非工業用途的區域以及位于城鎮彈性發展區內，符合法定控規和未來有條件布局工業用地的區域劃入二級工業區塊線。2.規模控制總體規模：雙流區工業區塊線總規模不得少于77平方公里，工業凈用地控制規模不得少于50平方公里。一19、級線規模控制：控制一級線內凈工業用地總面積不得少于35.59平方公里。二級線規模控制：控制二級線內規劃凈工業用地占區塊線面積的比例不得低于65%。3.劃定程序征求專家和部門意見，報經區規委會審定，公示不少于30個自然日，報區政府常務會審議，報區政府審批，并報區人大常委會備案。二、區塊線的調整 1.調整原則因城市發展需要，可適時對區塊線進行局部優化，但需遵循“規模不減少、布局更合理”的原則，做好“占補平衡”的統籌安排。位于一級工業區塊線內的工業用地，除因公共服務設施、市政和交通基礎設施、綠地等公共利益需要外，原則上不得調整為非工業用地。確需調整的，應保證77平方公里的區塊線總體規模不減少，應保證20、50平方公里的凈工業用地控制規模不減少。2.一級線的調整一級線內的規劃工業用地應予以嚴格保護，已經劃為一級線的區塊原則上不得調整。3.二級線的調整二級線升級：位于彈性發展區的二級區塊線，若在國土空間規劃中被調入集中建設區，該區塊線應升級為一級線，同時按照不少于該區塊線65%的凈工業用地面積確定城市規劃。二級線取消：線內現狀工業用地如確需開展以居住、商業為主導功能的城市更新，在保證區塊線總規模（77平方公里）和凈工業用地控制規模（50平方公里）不減少的情況下，可按程序調出區塊線。3.1 劃定和調整二、區塊線的調整 4.調整程序主管部門編制工業區塊線調整論證方案，征求專家和部門意見，報經區規委會審21、定，公示不少于30個自然日，報區政府審批，報區政府常務會審議，并報區人大常委會備案。調整后的區塊線成果應納入新一輪雙流區工業區塊線專項規劃中。3.1 劃定和調整二、開發強度管理 1.通則管理細化M1和M2用地容積率：用地性質產業類型平均容積率建筑密度一類工業用地（M1）無污染的生產制造（占比超50%）2.040%無污染的研發、高端裝備制造、小規模中試及生產制造（占比超50%）2.5二類工業用地（M2）有一定污染的大型生產制造（占比超50%）1.5有一定污染的研發、高端裝備制造、小規模中試及生產制造（占比超50%）2.5 2.重要區域“專項規劃+控規”精準管理區塊線內的重要區域應通過“法定專項規22、劃+控規”的模式，結合城市設計對各個工業用地容積率實施精準管控。3.2 用地管理二、建筑設計1.形態要求工業用地建筑形態應與產業類型、業態相匹配，廠房和研發用房不得采用住宅類建筑的套型平面、建筑布局和外觀形態。2.層高要求多層廠房原則上首層層高不低于6米，二層以上層高不低于4.5米。多（高）層研發用房原則上首層層高不低于5米，二層以上層高不低于4.2米。3.3 建筑管理 3.荷載要求多層廠房首層地面荷載不低于1200公斤/平方米，二、三樓層荷載不低于800公斤/平方米，四層以上樓層荷載不低于650公斤/平方米。多（高）層研發用房首層地面荷載不低于800公斤/平方米，二、三層樓層荷載不低于650公斤/平方米，四層以上樓層荷載不低于500公斤/平方米。4.客貨梯設置要求多層廠房應至少配備2臺載重3噸以上的貨梯多（高）層研發用房應單獨設置客梯，且至少配備1臺載重2噸以上的貨梯。