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1、做營銷，你需要懂得成本懂得成本雪霆前言成本的意義？成本思路成本的適配利潤=收入-成本對產品/項目賦能發揮專業價值，花該花的錢，辦該辦的事。理的清楚，預得準，控的住1.成本科目解析2.成本優化思路3.成本優化策略目錄CONTENTS01成本科目解析成本科目整體概況科目編碼科目名稱科目釋義01土地成本土地獲得成本02行政事業性收費與前期工程費用02.01行政事業性收費開發期間各項報批報建手續費用、房管辦證等政府性收費、定額外的專項監測費用02.02前期工程費開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、三通一平等前期費用。03主體建筑安裝工程費單體土建、安裝、裝修發生的成本。04景觀環境工程小區道路、2、園林綠化、園建景觀等建設項目。05社區管網工程大市政范圍，水電氣等06公共配套設施指為小區配套服務的公共設施。07工程建設其他費用監理、咨詢服務、趕工、維修等08開發間接費用項目人員工資及福利，項目辦公物料采購，案場物料及人工費用09營銷費用營銷人員工資福利及傭金、日常辦公費用、廣告宣傳費用、物業費減免費用、城市展廳費用、前期酒店虧損10財務費用融資利息費用、財務咨詢費等11管理費用項目非一線部門（如財務部、倉庫、飯堂、宿舍、工會）的日常費用；區域平臺費；集團平臺費；各類獎金12稅金增值稅及附加；土增稅13所得稅所得稅建造成本：02.0207科目之和開發成本：0208科目之和投資階段關注的成本3、即指”開發成本”過程管控重點關注的則是”建造成本”類型科目名稱鎮級縣級地級假定條件容積率3.03.03.0車位配比0.6個/100 0.8個/100 1 個/100 地上地下占比50%30%20%基礎設施配套費304070人防標準6408001200裝標基礎版舒適版舒適版售樓部大小700m21000m21000m2洋房建筑單方（精裝）x191x467x603車位售價3萬/個4萬/個6萬/個洋房可售單方（精裝）x452x891x065測算模型：假設地塊62畝、3.00容積率、無幼兒園、不采用新工藝、基坑支護采用噴錨、無裝標增配x932x261x435洋房可售單方（毛坯）成本科目整體概況開發成本粗4、算模型車位配比地上車位占比車位售價對可售成本影響大注：本次測算數據僅供參考，實際每個項目都有特殊性（規劃條件、紅線外、土護降樁、示范區規模等均有影響）科目編碼科目名稱科目釋義01土地成本土地獲得成本01.01土地出讓金土地出讓金、安置補償、交易服務費、評估等費用。土地類合同，含轉讓、出讓、中介、交易費用合同。含土地款延付利息或滯納金、中介傭金、耕地占用稅等。（合作項目對應于共同承擔的協議作價款，完全收購項目對應于收購價款）土地出讓（轉讓）價款能取得有效進項抵扣發票的價款部分無票土地款無法取得有效進項抵扣發票的價款部分01.02拆遷補償及相關費用除土地出讓金中的拆遷補償費之外的，另外發生的有關地5、上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動（拆）遷支出，農作物補償費，危房補償費等。以及長期各類土地租賃費用、交易費用等，不含短期租賃費用及紅線外拆遷費用；由于市政工程等原因造成的拆遷費用歸入相對應的市政成本科目下。01.03契稅契稅，含土地價款或各類配套費產生的契稅（一般按照有票土地款4%考慮）分科目解析01土地成本1）無票土地款不可抵扣稅金，無票比例越高，項目納稅越多2）土地款滯納金計入土地成本分科目解析02行政事業性收費與前期工程費用02行政事業性收費與前期工程費用02.01行政事業性收費02.02前期工程費科目編碼科目名稱科目釋義常規單價02.01行政事業性收費開發期間各項報批報6、建手續費用、房管辦證等政府性收費。02.01.01報批報建費02.01.01.01基礎設施建設配套費政府為城市市政公用基礎設施建設所收取的費用武漢120元/m202.01.01.02人防易地建設費國家要求同步配套建設防空地下室，因條件限制不能同步配套建設的，應支付人防易地建設費。，武漢1500元/m202.01.01.03城市建設基金城市建設專用基金，政府性收費。已減免02.01.01.04散裝水泥專項資金費散裝水泥專項資金費已減免02.01.01.05新型墻體基金新型墻體基金已減免02.01.01.06其他報批報建費白蟻防治、兩書工本、圖紙審查、消防審查、招投標交易服務、地質勘察審查、環評、7、人防審查、規劃執照、工程質量安全監督、防雷評估檢測、勞保統籌、交通影響評估、道路占用費或道路開口費、節能評估、水土保持、地震安全性評價、安全影響評估、樓盤公示系統費用及網簽相關費用地級40元/m2，武漢75元/m202.01.02定額外專項檢測費基礎專項檢測、室內環境檢測合同、環保監測費合同、節能檢測、消防檢測、土壤氡濃度、生活給水水質檢測費、其他竣工質檢、竣工質檢合同、鋁合金門窗五性檢測02.01.03增容配套費增容配套費（水、電、燃氣），按地方政府文件規定計取（部分地區已取消）。施工合同包含：竣工質檢合同、鋁合金門窗五性檢測（部分地區要求甲方繳納，需從乙方扣回）地級市人防異地必須經過測算，8、農民工保證金、維修基金等政府返還，需計入目標成本分科目解析02行政事業性收費與前期工程費用02行政事業性收費與前期工程費用02.01行政事業性收費02.02前期工程費科目編碼科目名稱科目釋義常規單價02.02前期工程費開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、三通一平等前期費用。02.02.01三通工程費開工前的水通、電通、路通工程，含臨時道路、臨時給水、臨電工程、臨時辦公區室外管網等設施包括配合樁基檢測的大型機械進退場、總包額外施工的場內臨時道路費用。02.02.02場地平整指項目開工前的場地基本平整及大型土石方開挖工程。武漢：城區110元/m2，郊區40元/m2注：地方壟斷較為厲害的地區，9、按實際情況考慮02.01.03臨時設施項目部前期進場辦公、住宿的臨時設施及場地、如租賃、搭建、裝修、拆遷及相應的通訊、通水、通電等。1、甲方辦公、住宿臨建板房建安、裝修費用。涉及租用建筑物及場地，包含租賃及裝修費用。2、辦公、住宿的臨時場地費用，如租賃場地費用等。3、地塊臨時圍墻，展示區與貨量區、已竣工與未竣工苑區之間臨時分割圍墻、圍擋。圍擋主體、首次吊幅噴畫或其他飾面裝飾（二次更換，安全文明宣傳入此科目，營銷宣傳入營銷費用）、大字、附屬臨時照明燈看樓通道及藍天白云（懸挑架）搭建工程費02.01.04勘測丈量費1、初勘、詳勘、超前鉆、沉降觀測及基坑觀測、地下物探、2、驗線、復線、定線、放線和面10、積丈量勘測鉆孔：x5x9元/m超前鉆：1x0元/m02.01.05規劃設計費可研、規劃方案、施工圖設計、裝修設計、景觀設計、等其他設計x0元/m202.01.06獨立樣板房和獨立售樓部（含建造和裝修）設立在項目旁的臨時租賃、搭建售樓部（含體驗管，非城市展廳）的租金及裝修場地平整不含綠化外購土分科目解析03主體建筑安裝工程費03主體建筑安裝工程費03.01主體建筑工程費03.02室內精裝修工程03.03主體安裝工程科目編碼科目名稱科目釋義常規單價03.01主體建筑工程費03.01.01 基礎工程費樁基礎、基坑支護、降水費用、地基處理。地基處理工程（如換填、強夯等），含場地的臨時磚渣換填。管樁：x11、50元/m灌注樁：x00元/m人工挖空樁：x00元/m03.01.02 地下室結構及粗裝修地下室的鋼筋、混凝土、措施費、砌體、內外墻/地面/天棚的基層打底抹灰、防水、屋面、保溫及其它人防門、人防設施供貨及安裝費。非人防：xx50元/m2人防：xx10元/m2人防設備：x50元/m203.01.03 地上結構及粗裝修地上結構的鋼筋、混凝土、措施費、砌體、內外墻/地面/天棚的基層打底抹灰、防水、屋面、保溫及其它；含驗收后補板費用小高層洋房：地上x81元/m2中高層洋房：地上x94元/m2高層洋房：地上x35元/m203.01.04門窗工程單元門、入戶門、外立面門窗及防火門（包含卷簾）的供貨安裝費用12、彩塑：x80元/m2鋁合金：x20元/m2斷橋鋁：x20元/m203.01.05公共部位裝修樓梯間裝修、入戶大堂裝修、電梯間裝修、電梯轎箱裝修03.01.06外立面裝修外立面石材、外立面幕墻工程、外立面涂料裝修、外立面塊料裝修彈性涂料：x6元/m2真石漆：x0元/m2紙皮磚：x5元/m2保溫一體板：x50元/m203.01.07 欄桿工程（陽臺露臺護窗欄桿）含陽臺/露臺欄桿、護窗欄桿、空調護欄；（不含室內復式樓梯欄桿（入裝修四大件）及室外欄桿（入園建）。）900m高直桿：x5元/m900m高凸肚：x0元/m分科目解析03主體建筑安裝工程費03主體建筑安裝工程費03.01主體建筑工程費03.0213、室內精裝修工程03.03主體安裝工程科目編碼科目名稱科目釋義常規單價03.02室內精裝修工程以YJ140為例03.02.01 室內裝修工程戶內及商業綜合體內的裝修裝飾費用。售價低于7000：94元/m2售價700010000：62元/m2售價1000013000：62元/m203.02.02 室內裝修水電精裝修范圍水電安裝工程（含燈具、潔具等）。售價低于7000：25元/m2售價700010000：40元/m2售價1000013000：43元/m203.02.03四大類費用（室內木門，木地板，木扶手，廚柜）集團統一指定的室內門、地板、樓梯扶手、櫥柜四大類成(不含入戶門)售價低于7000：86元14、/m2售價700010000：90元/m2售價1000013000：92元/m203.02.04 精裝交樓其他配置包括：洗手柜、鏡柜、淋浴屏；家私家電、拎包入住其他配置；戶內新風系統、復式鋼結構、復式成品樓梯等。售價低于7000：5元/m2售價700010000：28元/m2售價1000013000：38元/m2分科目解析03主體建筑安裝工程費03主體建筑安裝工程費03.01主體建筑工程費03.02室內精裝修工程03.03主體安裝工程科目編碼科目名稱科目釋義常規單價03.03主體安裝工程03.03.01主體水暖電消防空調03.03.01.01給排水工程主體給排水工程（建筑物外墻外1.5m處至入15、戶前，不含精裝），含水泵及安裝；管線入戶后的歸入精裝修范疇。03.03.01.02電氣工程主體電氣工程（建筑物外墻外1.5m處至入戶配電箱（含配電箱）；戶內配電箱后（不含配電箱）的歸入精裝修范疇。03.03.01.03消防系統消防系統，包括自動報警系統、消防栓系統，自動噴水滅火系統，防排煙系統。洋房：x5元/m2地下室：x0元/m203.03.01.04通風空調通風空調系統，含中央空調。售樓部中央空調一般7090萬/臺03.03.01.05防雷工程建筑物防雷工程03.03.01.06采暖工程外墻外1.5m處至入戶采暖工程；室內供暖（地暖、壁掛爐）03.03.02太陽能熱水工程別墅：x00元/戶16、洋房：x00元/戶03.03.03單體智能化工程可視監控等戶內的智能化安防工程；戶內家居智能化系統工程。03.03.04電梯工程電梯的設備采購、安裝、交樓前的維護成本等（含垂直電梯及自動扶梯）。03.03.05機械停車位機械停車位的租賃或采購安裝維護成本，包含地面與地下機械停車位。機械車位設備x.2萬/個03.03.06發電機及安裝發電機及安裝，機房環保工程。按照走線順序區分安裝：戶內配電箱后屬于室內裝修水電；戶內配電箱外墻1.5m處屬于主體安裝，外墻1.5m處配電房后屬于大市政分科目解析04景觀環境工程科目編碼科目名稱科目釋義常規單價04景觀環境工程04.01小市政工程紅線內道路、小型橋梁及17、涵洞，小區內擋土墻、圍墻及護坡，分戶圍欄，排水與排污工程小區道路50元/m2雨污水80元/m2毛石擋墻80元/m3圍墻：50元/m04.02園建工程示范區、貨量區園建、小區廣場、室外游泳池（含泳池設備）、人工湖含示范區范圍內小區入口門樓、標志性建筑物、球場基建及圍蔽工程、地下室出入口鋼結構雨蓬、隱形消防通道。示范區00元/m2貨量區00元/m2游泳池：1500元/m204.03綠化工程苗木采購、場地租用、綠化種植及交樓前的養護補種；樓體垂直綠化工程；售樓部和樣板房的活體花卉盆栽采購及更換；配合綠化的堆坡造型費用；外購種植土費用順茵套餐僅含養護半年需考慮養護（2元/m2/月）和時花更換04.0418、建筑小品雕塑、造型、陶罐等各類成品擺件04.05其他景觀工程1、小區運動游樂設施、泛光照明（亮化工程、發光字）、信報箱工程2、交通設施：停車樓、地下車庫及小區道路的減速帶、車檔、反光鏡、倒錐、反光倒釘、護墻角、地坪漆（金剛砂、固化劑等地坪）及交通劃線、簡易門崗設施等。3、門牌、交通指示牌：樓棟標識及住戶門牌、永久性道路指示牌及多向指示牌、園區分布圖及園林景觀說明牌、精神堡壘、入口吊牌、室內吊牌/指示牌、安全提示牌、功能室銘牌等。04.06紅線外景觀工程紅線外園建、綠化、建筑小品工程；紅線外道路工程；紅線外擋墻、護坡、泄洪渠等分科目解析05社區管網工程科目編碼科目名稱科目釋義常規單價05社區管網19、工程05.01小市政管網工程05.01.01小市政安裝工程道路路燈、電纜工程、綠化淋養系統、室外給水工程、室外消防工程05.01.02園建安裝工程水景設備、園建燈、園建水電埋線05.02大市政管網工程05.02.01供水系統紅線外供水工程、紅線內供水工程；地塊內原有給排水管道遷移費用。紅線內：武漢60元/m2非武漢40元/m2特殊地區需結合實際05.02.02供配電系統紅線外供電工程、紅線內供電工程；線路遷移費充電樁工程紅線內：武漢150元/m2非武漢110元/m205.02.03供暖系統湖北暫無05.02.04燃氣工程燃氣工程、地塊內燃氣遷移別墅按照x500元/戶洋房按照x800元/戶05.20、02.05電視工程閉路電視系統工程或數字電視系統工程；地塊內原有線路遷移工程。300 x00元/戶05.02.06通訊工程主要指有線電話、通訊基礎設施；地塊內原有線路遷移工程。暫無05.02.07網絡系統含寬帶、光纖網絡等；地塊內原有線路遷移工程。3x元/m205.02.08環保工程污水處理站中設備安裝調試費工程。05.03小區智能化工程社區監控、邊界防范、電子巡更、背景音樂、電子顯示屏、車輛管理等；樓宇公區部位的電子門禁、監控、電子顯示屏等；含綜合樓、售樓部的智能化工程。分科目解析06公共配套設施科目編碼科目名稱科目釋義常規單價06公共配套設施06.01公建配套06.01.01交通中心指為方21、便業主而建造交通網絡網點成本06.01.02大型橋梁大型的跨河、跨區橋梁工程成本06.02幼兒園、學校非成本直接歸集科目，屬于可售成本分攤科目（幼兒園、學校）06.03物業配套06.03.01物業用房及裝修物業用房06.03.02居委會派出所居委會派出所06.03.03員工宿舍非成本直接歸集科目，屬于可售成本分攤科目（配套員工宿舍）06.03.04垃圾回收站等其他物業配套地塊內電房、泵房、公廁、郵電、公衛、垃圾回收站等公共建筑建設費用，含簡裝。06.04樣板房與售樓部裝修06.04.01軟裝樣板房、實體店、售樓部、鳳凰優選、室外公共區域軟裝裝飾，含各類展示電器等。06.04.02硬裝樣板房、實22、體店、售樓部、鳳凰優選、室外公共區域裝修（含水電）06.05其他公共配套設施其他公共配套設施，包含：車位的虧損分攤；住宅首層架空（或泛會所）的軟硬裝費用，不含活動設施費用；室外附屬工程，如樓棟間連廊工程。體驗館：建在城市展廳，屬于營銷費用科目建在實體售樓部，屬于軟硬裝科目建在臨時搭建板房及售樓部，屬于獨立樣板房和獨立售樓部科目分科目解析07工程建設其他費用科目編碼科目名稱科目釋義常規單價07工程建設其他費用07.01工程監理服務各類監理工程費用，包括單獨簽訂合同的大市政（供配電、供水、燃氣）的相關專項監理費用；聘請第三方機構進行工程質量巡檢監督的費用。監理：武漢15元/m2，非武漢12元/m223、第三方巡檢：8400元/次07.02工程造價咨詢招投標代理服務、造價咨詢服務。3元/m207.03工程保險各類工程保險費用（不含施工方自身承擔的保險費用）。07.04工程獎勵甲方對施工單位獎勵。07.05物業維修費工程已完工，非施工方保修范圍且不屬于施工方原因產生的維修或更新費用。07.06趕工費與趕工相關的趕工費用或索賠高層：x5元/m2低層：x0元/m207.07開荒清潔費開荒清潔協議毛坯：3.5元/m2精裝：6元/m207.08前期物業介入費已并入開發間接費用計算07.09新技術咨詢服務費集團已取消筑夢費用分科目解析08開發間接費、09營銷費用科目編碼科目名稱科目釋義常規單價08開發間接24、費用08.01一般開發間接費1、直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等2、項目對外捐助或配合政府的宣傳活動費用；3、工地開放日或交樓預驗收等相關活動的包裝費用及贈送業主的物品費用；4、屬項目配套性質的項目長期定點樓巴及公交車（含租賃、獨立樓巴公司）費用。地塊小于100畝，建議120元/m2地塊100200畝，建議100元/m2地塊大于200畝，建議80元/m208.02案場費項目案場部門在項目開發期間發生的所有費用，包括：（1）水電費、物業費用（保安保潔等物業人員工資及物業用料采購）；（2）工資、福利費、社保公積金、網絡通信費、綠化25、費、服務費、會議費等。建議按照1520元/m2管控09營銷費用一般營銷費用項目營銷人員的勞資薪酬、廣告費、宣傳推廣費、委托代銷手續費、展覽費、租賃費等項目營銷部門發生的所有費用；為銷售拓客臨時租賃樓巴、拓客車等車輛費用。該費用營銷中心管控，建議管控費率武漢項目1.5%，非武漢項目2%減免贈送物業費未在合同總價中扣除的銷售/收樓/工程質量原因造成的新老業主減免或贈送物業服務費；臨時展銷中心租賃臨時城市展廳的租金、裝修（含硬軟裝）成本；品牌盒子的相關費用。酒店開業期虧損自2015年1月1日起明確的，為促進項目銷售，應區域項目要求新開業的酒店，其新開業期虧損（項目與酒店管理公司協調一致）城市展廳：屬26、于營銷費用分科目解析10財務費用、11管理費用科目編碼科目名稱科目釋義10財務費用10.01一般財務費用經營性現金流回正后，項目發生的外部融或碧桂園方股東資金資產生的利息。不計入項目總成本10.02資金措施費經營性現金流回正后，按集團要求繼續使用、由集團承擔的供應鏈融資產生的利息。不計入項目總成本10.02管控類資金成本經營性現金流回正前：項目實際使用的外部融資（含供應鏈融資）產生的利息，項目實際使用的碧桂園方股東資金產生的利息（具體利率以集團財務發布）；含財務顧問費、安排費、咨詢費等。11管理費用11.01一般管理費用1、項目非一線部門（如財務部、倉庫、飯堂、宿舍、工會）的日常費用，以及咨詢27、審計費、固定資產折舊、招聘費等費用2、空置物業服務費（根據實際物業空置面積以建筑面積單方定期結算）3、區域平臺費用4、集團平臺費用11.02各類獎金項目相關各類獎金（包括投資拿地、成就共享、底線獎等）。專項列示，不計入全成本。空置物業費：計入項目管理費贈送物業費：計入營銷費用分科目解析11稅金、12所得稅科目編碼科目名稱科目釋義12稅金12.01主營業務稅金及附加增值稅附加、防洪費等，包含原已繳營業稅；以及土地使用稅、印花稅、房產稅等其他稅費。12.02土地增值稅土地增值稅12.03不可抵扣進項稅不可抵扣進項稅轉成本13所得稅02成本優化思路成本優化思路多方聯動精準降本規劃前置條件【投資、設計28、開發】可售比車位配比停車效率容積率層高公配。SSGF集采精裝/毛坯示范區/板房園建/綠化外立面/門窗紅線外工程臨時設施類。行政性收費【開發】結構成本【設計、工程】敏感性成本適配【工程、成本、采購、營銷】收費標準代繳代扣代建返還。柱網層高鋼筋、砼含量樁基土護降。費用類【運營、財務】趕工費/停工緩建索賠開發間接費管理費營銷費財務費稅費。土地成本18%行政事業性收費 與前期工程費用6%主體建筑安裝工程56%景觀環境工程5%社區官網工程5%營銷費用3%開發間接費用2%公共配套設施2%財務費用1%管理費用1%工程建設其他費用1%成本結構指標類別占比土地成本18.2%行政事業性收費 與前期工程費用5.929、%主體建筑安裝工程55.3%景觀環境工程5.0%社區官網工程4.4%營銷費用3.3%開發間接費用2.1%公共配套設施1.8%財務費用1.8%管理費用1.1%工程建設其他費用1.0%平均成本占比成本優化思路03成本優化策略成本優化策略成本優化三大關鍵設計、開發工程、運營規劃設計設計優化優化后把控過程管控重要執行部門：成本適配營銷、成本方案比選成本優化策略規劃設計地下室車庫豎向標高人防異地標準層層高室內避難層公共配套成本適配示范區及板房室內裝修公共部位裝修外立面裝修外立面門窗入戶門防火門智能化地庫裝修景觀與綠化過程管控土方平衡樁基選型基坑支護其他做法停工索賠營銷重點關注（10大類別）根據集團建造標30、準【2018版建議參考值】，結合項目實際需求，盡量減小示范區及樣板房的體量一、示范區及板房不應盲目擴大示范區，需考慮效益比不應盲目擴大示范區，需考慮效益比二、室內裝修標準調整前基礎版（C版）舒適版（A版）尊貴版（B版）售價區間7000元/m27000-10000元/m210000-13000元/m2室內裝修標準x20 x20 x35硬裝x94x62x62四大類x86x90 x92裝修水電x25x40 x43其他裝修配置1528x38目前經過與區域各部門聯動，針對不同的售價區間，整理了與售價匹配的裝修標準。注：以上測算以18層YJ140為例三、公共部位裝修5000-70007000-10000131、0000-13000備注入戶大堂裝修面積單方x300 x300 x300電梯廳裝修面積單方x20 x10 x10樓梯間裝修面積單方x20 x20 x20售價區間（元/）裝修部位區域參考配置指標以上測算以18層YJ140為例四、外立面裝修外立面方案比選方案一方案二方案三方案四外立面配置上部：真石漆底部：保溫一體板上部：真石漆底部：紙皮磚上部：彈性涂料底部：真石漆上部：彈性涂料底部：彈性涂料綜合單價保溫一體板：x50元/m2真石漆：x0元/m2紙皮磚：x5元/m2真石漆：x0元/m2涂料：x6元/m2真石漆：x0元/m2涂料：x6元/m2建筑單方x15元/m2x1元/m2x7元/m2x5元/m2做32、法參考5000-7000真石漆：x0元/m2涂料：x6元/m2或涂料+涂料7000-10000真石漆：x0元/m2涂料：x6元/m210000-13000保溫一體板：x50元/m2真石漆：x0元/m2單方參考指標售價參考指標區域參考指標以上測算以18層YJ140為例科目方案階段項目實際選配影響成本金額外立面配置真石漆上部：彈性涂料（棕色）x元中部：天然石漆下部：多彩漆綜合單價x0元/彈性涂料：x6元/天然石漆：x5元/m2多彩漆：x7元/外立面通過優化，預計可優化金額x萬元。優化前真石漆優化后真石漆真石漆彈性涂料（棕色）天然石漆多彩漆四、外立面裝修郭家灣案例限額指標-外墻門窗金地集團三線及較好33、四線城市建筑單方（元/M2/M2）南方100100北方8080門窗單方（元/M2/M2）鋁合金400400-450450塑鋼350350-400400小高層窗地比萬科佳兆業金地0.210.250.22我司精工戶型0.19以內五、外立面門窗項目內容單位單價建筑單方斷橋隔熱鋁合金+中空Mx20 x18普通鋁合金+中空Mx20 x9彩塑+中空Mx80 x1普通塑鋼+中空Mx80 x3建議：1、外立面門窗采用塑鋼2、公共部位等非敏感性部位采用普通單層玻璃窗真空中空普通單層玻璃價格趨勢注：鋼化玻璃，單面變雙面增加26元/m2鍍膜LOW-E玻璃，單膜變雙膜，增加20元/m2以上測算以區域平均窗地比0.1934、考慮六、入戶門科目類別方案階段售價區間（元/m2）5000-70007000-1000010000-13000入戶門工程配置同建議交付標準鋼制入戶門+門自帶機械鎖鋼制入戶門(框式)+智能門鎖鋼制入戶門(框式)+智能門鎖綜合單價同建議交付標準x30元/樘（x05+x80）=x585元/樘（x05+x80）=x85元/樘圖例同建議交付標準區域參考配置六、入戶門郭家灣案例方案階段項目實際選配影響成本金額備注入戶門配置鋼制入戶門(框式)+智能門鎖鋼制入戶門+門自帶機械鎖x元目前范圍更改范圍僅限于首開四棟綜合單價（x05+x80）=xx85元/樘xx30元/樘圖例防火門成本分析：序號方案選擇單價（元）備35、注方案1實木防火門x70價格偏貴方案2鋼質防火門x60區域常用方案3復合型防火門x20區域暫無供應商庫建議：1、區域充實復合型防火門供應商2、應研究客戶、政府對于復合木防火門是否有抗性七、防火門八、智能化單體智能化小區智能化項目名稱單價（元/戶）建筑單方（元/m2）項目名稱建筑單方（元/m2）云可視對講136111.34社區云監控6x7人臉識別開門可視對講主機已含電子脈沖圍欄x04緊急按鈕（主臥衛生間老人房）x265.21門禁狀態智能檢測門禁系統已含紅外偵測x5x.21人行通道閘1.x3燃氣報警x50 x.25APP社區開門門禁系統已含門磁窗磁x5x04訪客管理x.44智能家居網關（86型）x36、4x.53車輛自動識別系統x18家庭安防攝像頭x5x.13一鍵呼梯x.31溢水報警x68x40公共WiFix.85煙霧報警x9x.66社區直飲水系統0.08家庭燈光場景控制x77x.31智能車位鎖x.80USB智能插座x90.x6社區環境監測0.29非智能家電控制系統(紅外)x82x.52社區EBA管理系統x.65家庭智能機器人x79x5.66公共區域背景音樂0.50智能凈水機x20 x.00候梯廳信息發布屏x.83電動窗簾x9x1.99小計x70 x3.9228.88智能化種類繁多如何適配？區域針對智能化建立ABC三檔標準指標類型數量備注占地面積（m2）60000一共25棟，每棟30層，每層37、2戶。計容面積（m2）180000地下室面積（m2）56700戶數（m2）1500戶均面積（m2）120測算模型（分析）八、智能化單體智能化售價區間5000-70007000-1000010000-13000單價建筑單方x160元/戶（x29元/m2）建筑單方x60元/戶（x3.29元/m2）建筑單方x60元/戶（x3.29元/m2）配置單元門門禁（含主機）x50單元門門禁（含主機）x0單元門門禁（含主機）x50戶內可售對講（電話分機）x92戶內可售對講（彩屏分機）x3.25戶內可售對講（彩屏分機）x3.25USB智能插座x9.37USB智能插座x9.37USB智能插座x9.37緊急按鈕x.538、*2=39家庭安防攝像頭x5.22家庭安防攝像頭x5.22紅外人體感應器x3.17紅外人體感應器x3.17燃氣報警器x9.26燃氣報警器x.26區域參考配置八、智能化小區智能化售價區間5000-7000元/m27000-10000元/m210000-13000元/m2備注合計地上建筑單方x.15地上建筑單方x.15地上建筑單方x.44配置電子脈沖圍欄x.04電子脈沖圍欄x.04電子脈沖圍欄x04人行通道閘x.43人行通道閘x.43人行通道閘x3車輛自動識別系統x18車輛自動識別系統x.18車輛自動識別系統x.18公共區域背景音樂0.5公共區域背景音樂0.5公共區域背景音樂x.5-APP社區開門39、單價在門禁系統中已包含APP社區開門單價在門禁系統中已包含-訪客管理x.44-公共WIFIx.85區域參考配置九、車庫裝修對比指標金剛砂+固化劑地坪環氧自流平地坪漆優點施工快，施工快捷方便，不易刮傷、劃痕，施工效果好機械性能優良，平整光亮、鏡面效果，耐化學品性能優良，防塵、防潮，施工快捷方便缺點防潮、耐候能力弱，時間長，容易起砂。地面之間的粘結強度不高，較易起鼓，如有一處破損，易引起大面積的損壞。單價1.5mm厚金剛砂x1x1元/m21.0mm厚x2元/m2固化劑x03.0mm厚金剛砂x3x5元/m21.5mm厚x6.5元/m2固化劑x3地下室地坪專項分析對比指標防水防霉涂料防水防霉膩子做法140、砌體或鋼筋混凝土基層；2、15厚1:0.5:4水泥石灰砂漿，分兩次抹灰；3、5厚1:2.5水泥砂漿抹光4、刷白色內墻防水防霉涂料1、砌體或鋼筋混凝土基層；2、15厚1:0.5:4水泥石灰砂漿，分兩次抹灰；3、5厚1:2.5水泥砂漿抹光4、刷白色內墻防水防霉膩子成本x0元/m2x元/m2優點內墻表面光滑，防水防霉效果好防水效果好，成本低缺點客戶非敏感點，成本較高，較為浪費內墻表面較為粗糙效果效果PK效果PK九、車庫裝修九、車庫裝修郭家灣案例方案階段方案一方案二方案三目前選擇方案（暫定）影響成本金額地坪漆配置環氧樹脂地坪漆環氧樹脂地坪漆混凝土固化劑地面金剛砂+固化劑方案二較方案版目標成本減少x萬41、元綜合單價x元/m2x0元/m2x3元/m2x5元/m2圖例名稱單位方案階段現階段優化效果預估工程量70157.0055886.00預估綜合單價元/x0.00 x3.00預估合價萬元x80.63x28.54郭家灣案例園路成本優化：項目園路總面積為2500 機壓磚x0元/m2，成本為x5萬元 灰麻石x65元/m2，成本為41萬元 可優化成本為x6萬元園路鋪貼優化 項目路側石總長度為3024m 灰麻石x9元/m，成本為48萬 元 預制混凝土x3元/m，成本為25萬元 可優化成本為x3萬元路側石優化十、景觀與綠化灰麻石鋪貼機壓磚鋪貼灰麻石路側石預制砼路側石路沿石現狀做法建議做法一建議做法二備注鋪貼方42、案園區市政道路兩側路側石存在多種選材，根據已施工項目，設計目前選材傾向于采用荔枝面黃銹石路側石，如宜昌清能二期項目車道與綠化相交處采用L600*200*150荔枝面黃銹石路側石；由于黃銹石荔枝面材料價格較高，建議路側石材質選擇麻石荔枝面，規格尺寸盡量采用600*200*150。路側石為非敏感性裝標，經我方調研，市場上存在混凝土的弧形道牙（300*90*100mm），重量較輕，價格便宜。圖例類型直線段（元/m）弧線段（元/m）直線段（元/m）弧線段（元/m）綜合單價（元/m）單價x1.02x9.19xx2.07x8.67x2.3結論：初步測算，若更換為麻石荔枝面材質，每延米路側石成本減少直線段約29元/m；弧形段減少約x元/m。若采用砼制路側石，可以減少約x元/m左右。十、景觀與綠化路側石優化：十、景觀與綠化郭家灣案例路沿石方案一方案二方案三建議方案備注鋪貼方案采用L600*W200*H150拋光面黃銹石采用L600*W120*H200拋光面灰麻石L600*W180*H300水泥預制路側石為非敏感性裝標，建議選擇方案三。涉及優化金額為x萬元圖例類型直線段（元/m）弧線段（元/m）直線段（元/m）弧線段（元/m）元/m單價x5.16x6.43x9.49x7.12x6.02