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1、土地溢價、房價上漲、開發周期中的資金壓力日益增長開發快周轉會帶來什么問題？哪些可快？哪些不可快？此時此刻：項目總、營銷、設計、成本、工程等等如何步調一致？項目價值觀如何統一？能不能做到一鍵前置？010203什么是前置？哪些關鍵工作必須前置前置的戰略意義和前置應對更多需求項目經理在開發過程中對前置關鍵點的管控設計、成本和工程的前置地產形勢不確定下的04樁基工程前置管理和供方管理協調工作目 錄1前置的參照坐標體系123以項目進程為參照坐標以成本采招任務為參照坐標以現場準備工作為參照坐標4以項目取得許可證為參照坐標以前期設計任務為參照坐標5以項目運營管理為坐標6萬達設計前置坐標7以項目進程為坐標（12、）土地獲得預售竣驗開工前置坐標點1前置坐標點2營銷策劃前期設計成本預控前期報建全面設計現場準備預售條件創造現場全面施工1現場全面施工以項目進程為坐標（2）前期定位標準化設計成本管控采購招標部分工程前置報建取證1發改委批文工程許可證施工許可證規劃許可證規劃總平面土地使用證預售證以項目取證為參照坐標土地獲得預售竣驗開工?2營銷定位市場調查客戶定位產品定位規劃設計城市規劃指標控制交通評估環境評估建筑方案設計建筑方案產品設計立面設計建筑初步設計建筑設計機電設計景觀設計室內設計售樓處設計施工圖設計各專業技術圖紙以前期設計任務為坐標：3標準化產品梳理單體方案簽批移交工程許可證拿地規劃總平面規劃設計啟動會預3、售證萬達設計前置坐標4-20天5天20天規劃許可證合格的、熟悉的、曾經合作過的、戰略合作伙伴、從 選擇合作者以成本采招工作坐標：5工程前置工作坐標：勘探單位樁基單位總包單位在短時間內 進場6以項目運營為坐標項目定位復核會初勘完成詳勘完成方案會審通過方案深化完成綜控策劃匯報案正式設計啟動會土方平衡圍護設計規劃方案批復樁基施工圖售樓處優展區圖紙售樓處裝修圖臨時樣板房裝修圖優展區景觀施工圖全套土建施工圖人防報建圖消防報建圖工規證取得施工圖外審施工證取得建設用地獲得報建7設計成本工程前置以營銷布局為坐標82前置工作的內容和原理123萬科的前置工作原理各家公司對前置工作內容的表述4前置和高周轉的異同項目4、虛擬周期和在現周期土地信息收集土地價值判斷（可行性）資金合作對象：招商、合作伙伴（前置）摘牌拿地土地合同方案報建、規劃許可土地確權、土地證營銷定位、設計市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位（營銷設計成本）方案設計、各項指標控制、報建初步設計、施工圖設計工程采購招標。等等萬科的前置工作原理12333開發投拓+營銷設計成本報建+設計營銷設計成本以前為什么沒有這么做1項目虛擬周期和在現周期虛擬周期 ：可不在現場進行的和項目有關的工作 比如：營銷、設計、成本、報建、財務等等。不產生物理變化的文件可以完全前置前置或壓縮周期萬一出現變化差錯，不會有重大經濟損失和外界影響在線 周期 ：必須在現場施工的工作5、只能部分前置：樁基壓縮周期容易造成現場嚴重事故和重大經濟損失和惡劣影響虛擬周期在現周期在現在 現場虛擬不在現場2高周轉不應是物理上的壓縮相反：應該賦予它更多的周期土地信息沒有那么齊全和精準也沒有那么多機構為我們提供那么多市調數據開發商也沒有那么多那么強的技術力量循序漸進這個模式更適用于全新項目高效的前置基于怎樣的條件前三條工程師紅利克而瑞、同策。3土地信息沒有那么齊全和精準也沒有那么多機構為我們提供那么多市調數據開發商也沒有那么多那么強的技術力量循序漸進這個模式更適用于全新項目高效的前置基于怎樣的條件前2條電腦和網絡虛擬技術的紅利克而瑞、同策。項目定位復核會初勘完成詳勘完成方案會審通過方案深化6、完成綜控策劃匯報案正式設計啟動會土方平衡圍護設計規劃方案批復樁基施工圖售樓處優展區圖紙售樓處裝修圖臨時樣板房裝修圖優展區景觀施工圖全套土建施工圖人防報建圖消防報建圖工規證取得施工圖外審施工證取得建設用地獲得某地產標桿公司的五個前置拿地：前置獲取土地信息市調：前置開展第三方市場調研設計：前置開始規劃設計和溝通招標：前置總包單位的招標工作合作：前置尋求合作伙伴土地獲得預售竣驗開工4123高周轉解決資金成本壓力一些央企國企港資企業做法4，前置和高周轉的異同4有沒有對資金不敏感的企業從方案到施工圖周期的資金成本5（1）前置和高周轉的異同高周轉：解決資金成本的壓力公司現金流迅速回正初步設計施工圖設計307、天30天50天（2）從方案到施工圖周期的資金成本120天 X 22萬=2640萬施工圖審圖10天有人在乎也有人不在乎拿地施工證拿地及前期資金投入是10億元，資金息率是8%，那么每天的資金成本是22萬元一根樁多少錢？為什么不在乎？為什么會有這個思路？后面會說方案設計設計周期的資金成本：有誰算過？60天 X 22萬=1320萬采招周期的資金成本：（3）一些央企國企港資企業做法成本、流程、效率，何為重？（互動題）管仲的故事央企國企做法的另一個內在原因是：資金成本本身不高（市場行情的50%左右）資金成本（利息）也是流向國企（流向國有銀行）資金成本快速資產化（國有資產無風險的賬面增值、不管市場是否認可）8、（在民企看來這就是增加成本影響銷售效果減少利潤）為什么不在乎？（4）有沒有其他對資金成本不敏感的時候早期拿地的項目（綠地郊區某項目案例）（捂地項目的限價故事）項目第一期工程就完成了主要資金的回正土地價值急速升級，超過資金成本的增長速度（保利翡麗甲第、北京首創濱江案例）（關鍵詞：限購、二胎之后大房型走俏。一期剛需產品后期產品升級）號稱資金不敏感的某公司，會遇到怎樣的問題對資金不敏感，就不需要前置了么？（前置應對更多需求篇）3三邊工程的前世今生123欠發達的生產力和生產關系前置就是自下而上的創新突破發達的生產力和滯后的管理方式地產開發不可能讓給無形之手4欠發達的生產力和生產關系以前政府對三邊工程的9、管制，是因為當時的建設生產力水平低、政府管理是為了減少投資風險、避免過大浪費 建設單位水平不高，也要借助于政府的管理 每個項目都要進行反復論證和循序漸進，就是政府幫助企業把關的管理手段1發改委批文工程許可證施工許可證規劃許可證土地使用證預售證方案設計初步設計施工圖設計專業分包招投標施工總承包招投標發達的生產力和滯后的管理方式現在恰恰相反了，建設單位高手林立 生產力和生產關系，誰更發達的位置互換了 管理者跟不上了（數量和能力都相對滯后）建設單位的高手們研究出了很多行之有效的前置工作方法 地產失敗項目，一般都是資金問題，很少有技術管理上出問題的2前置，由下而上的突破創新政府感受到了許多計劃經濟遺留10、的管理模式，阻礙了經濟發展，正在積極的簡化減少減免各種行政手續完全期待政府拿出現成高效可行的管理方法是不可能的，突破創新，往往是上下一起努力而成功的各種備案制就是重要的標志地上、地下施工證的剝離（還有樁基施工證）3地產開發不可能讓給無形之手去操控政府控制地產：一城一策一盤棋（三四線城市大發展、一線城市增加持有項目）東亞地產和前30強的故事（只看眼前利益的取消資格、未能幫助政府消化前期投入）上海世博中心地帶央企進駐多（幫助政府消化前期投入）半計劃經濟的房地產時代，政府型房地產時代（最大特征是房住不炒、沒有暴漲暴跌）共享單車的故事（占用城市空間資源，卻沒有為空間資源的管理者著想）44為政府所想，為11、市場所需1234解決大中型城市發展改造在的遺留問題符合國家發展大型城市圈的策略建立在發達的生產力基礎之上探索持有項目的生存空間搶占市場的需求5解決城市改造中的遺留問題案例：某城市的濱江金融城項目1碧桂園會碰到怎樣的問題：我司獲取的土地往往不是凈地，與政府或合作方談好的收地條件，也不一定能全部滿足，這種風險會使我們不能快速開工或增加開發成本和難度，因此我們在收地前必須從多種渠道深入了解地塊的現狀是否已經滿足我們的開發要求，對方是否履行了承諾，否則，我們應該推遲收地，要把收地時間與土地出讓金或合作出資的交付時間掛鉤，才能更好地規避風險。若發生土地移交晚于合同約定，應爭取由國土部門出具未能交地證明，12、以便財務部門申請相關地塊的免繳土地使用稅城市快速發展和城市化的需要先進的生產力和滯后的生產關系之間的矛盾2符合國家發展大型城市圈的策略3那么這種戰略是建立在什么基礎之上的呢？現在的生產力有多強？鋼鐵總產量的故事長江大橋的故事不說管理制度是否跟上，單說我們的觀念也都未必跟上高速、大橋都是城市政府的重點工程（橋墩做好了，擴初設計通過，怎樣的前置？）說明生產力的飛躍和管理制度的滯后（只能靠下面自己去平衡去解決）碧桂園是發達的生產力，它同樣會遇見管理跟不上的問題（它在公司內部也搞了一個綠色通道）千億企業那么多，政府也不可能放任4探索持有項目的生存空間政府控制地產：一城一策一盤棋（三四線城市大發展、一線13、城市增加持有）上海世博中心地帶央企進駐多（幫助政府消化前期投入）共享單車的故事（占用城市空間資源，卻沒有為空間資源的管理著想）隴南苑國企持有項目（合理使用城市空間，為管理者所想）5金融城尋求大客戶前置在項目規劃概念之處，營銷就已經展開各種路演活動，尋求大客戶拿著概念設計的文本四處尋求合作伙伴，甚至比概念設計更早的文件南京金融城，在概念設計階段招商，到方案階段，10棟寫字樓已經有8棟名花有主設計 德國GMP業主 南京紫金投資控股有限責任公司建筑面積 52.7256萬平方米建筑高度 200米6搶占市場需求奉賢某項目提前3個月搶占未飽和市場1，方案沒有完全通過，但能判斷其中兩棟樓已無大礙2，報建有應14、變的B方案3，設計院三天出樁位圖，允許設計偏保守4，采用非軸線樁，留有最后的調整余地75前置應對更多需求123改善設計周期的安排前置應對預售制度的變化4前置應對融資需求 應對汛期或冬季施工限制最理想的前置平衡點5當然，碧桂園遇見更多的是好事利用我司對當地政府稅收、產業支持、城市環境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取土地的優先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規費減免、開通綠色通道及開發證件的快速辦理、降低 預售門檻、政府大市政配套等方面的支持；而這個時候你卻沒有做好前置？什么叫土地款延期支付？什么叫降低預售門檻？土地獲得預售竣驗開工最理想的前置平衡點3-6個月土地款延遲3-4個月出地面可以預售夢想15、1？18層的2/3是12層6天1層72天應對預售制度的變化香港最早的賣樓花澳洲的資金監管方式我們現在的預售制度在有些城市（長沙），如果是裝配式，出地面就可以預售預售條件表，2前置應對融資需求 融資的另類說明集團內部融資“爭寵”：集團下面分公司多，資金少，必然會向優質項目公司傾斜，誰是優質項目？前置能力是重要指標國有銀行融資“爭寵”：對優質項目考核的重要指標：除了看前置能力之外，有沒有為政府所想的工作內容民間資金權衡：廣東某公司背后財團，每年都會在上海對固定資產注入資金，某些大咖融資能力強，但每年再融資，也是需要匯報指標的，3改善設計周期的安排充分市場調研：營銷部精確定位市場所需的產品提升設計質16、量：成熟產品的運用、優化和微調精準成本控制：根據目標成本細化分解，招標采購先行交叉施工：樁基工程、總包進場、熟悉圖紙技術會審和圖紙交底不可小覷，施工圖沒有完全對的，倘如是標準化圖重復使用，更要注意（也是學習進步的機會）多溝通多了解（把90%的精力放在溝通上），設計部要參與到工程部的讀圖過程中去，精良的設計細節往往是這個時候產生的設計周期前置之后，省出的180天，我們做什么？溝通：操盤手和地建師的差異。旅游：金融游客的孤僻4汛期或冬季施工限制5每年5月15日10月15日江邊500米范圍內不能進行地下施工開挖了也必須填上此時此刻，搶時間就是搶市場500米6價值工程、有效成本和無效成本12345價值17、工程的原理和選擇價值工程和前置的撬動關系有效成本和無效成本尋找一只有價值的貓前置的四大角色1，成本下降，功能不變2，成本增加，功能增加3，成本下降，功能增加4，成本下降，功能下降5，成本不變，功能增加6，成本增加，功能下降吃力不討好的事淋浴房玻璃隔斷案例難以選擇的是2和41，價值工程的原理和選擇7，成本增加，功能不變無效成本2，價值工程和前置撬動關系設計費、咨詢費、調研費用我們賠得起工程返工就賠不起了賠得起的部分工程前置（萬科樁基案例）即便沒有拿到地鍛煉了隊伍積累了資源給我一個支點（前置）前置有成本有代價（價值工程）項目前置一根樁多少錢？每個小組報一個價敏感性成本結構性成本功能性成本n樁基n基18、礎n梁、柱n板、墻嚴控n園林景觀n門窗工程n外立面裝修n大堂精裝修n智能化投入合理n基本功能 必不可少的n附加功能 增益增值的功能3、有效成本和無效成本控制作為開發商建筑師應有的思考喬布斯心中的貓現在蘋果CEO心中？胡瑋煒心中的貓現在摩拜CEO心中？我們每個學員心中有沒有這樣一只貓 4，尋找一只有價值的貓項目經理部門經理部門總監5、什么樣的工作可以前置：四大角色初步設計營銷設計成本物業商管報建設計院采招造價財務其他工程特別是新項目，有些部門可能不齊全（1）營銷：客戶和合作伙伴住宅銷售前置邏輯商辦樓銷售前置邏輯營銷定位設計成本拿地售樓處工程售樓處完工蓄客銷售營銷定位尋找合作伙伴設計成本拿地售樓處19、工程售樓處完工銷售前置前置前置前置前置前置前置商辦銷售前置度更高，動用的資源和工作方式也不一樣（2）規劃設計全部前置規劃設計前置樣板房設計前置產品選擇要求前置標準化產品引用和復核樁基和地下工程設計精裝修設計前置景觀設計前置可研概念方案初設施工圖樁基和地下工程設計（3）成本控制前置的原理地質勘探臨水臨電基坑圍護樁基工程（4）工程：局部前置前置可縮短工期前置可獲得合理工期工地不等圖7營銷定位和客戶類型分析1234客戶類型價值定位分析5項目區域精準定位產品定位前置案例豪宅元素的幾個方面裝修標準評價工具定位123區域定位，關注中小城市人群走勢精準定位，房住不炒1，項目區域精準定位4營銷定位前置要素項目20、定位，心里要有那只貓區域定位，關注中小城市人群走勢區域、項目、投資、營銷 四位一體 參與市場調研，對項目情況了然于胸，對產品定位胸有成竹。宿州、贛州案例（周圍無大城市、或無力大城市、連云港的故事）杭州，讓寧波難受了（曾經想做浙江省城的寧波）蘇州，讓無錫難受了（因為新加坡開發區使得經濟超過無錫，地產也）奉賢項目正反兩個案例Loft在各大城市的境遇不同，它是超大城市青年人的最愛預判大前提很重要1u大政方針：房住不炒，給房地產產品精準定位帶來機遇u我們從沒有像今天這樣能為客戶想到如此之細的產品細節u以往在舉棋不定的時候用一句話搪塞：投資客不在乎的精準定位，房住不炒2項目定位，心里要有那只貓建與眾不同21、的當地標桿產品：（1）可以實現快速傾銷；（2）打造完美展示區；（3）盡可能采用標準化產品；（4）借鑒周邊區域或相鄰市場暢銷產品。（大寧金茂府案例）3營銷定位前置要素4123兩類首置型客戶兩類改善型客戶事業有成的終改客戶關于中產階級的討論三臺洗衣機的故事2、客戶類型分析、以價值定位取勝45首置型客戶有兩類：城里的年輕人購房第一次買房，但家有父母、從小耳濡目染，對于房子的地段、交通、環境、公共配套與商業配套等等，有自己的想法（配套+小而全和小而精）。比如小區附近能夠滿足下班之后的即時生活需求，有孩子就近上學的好學校，小區內可以鍛煉、就餐、會友的會所設施。（戶內活動外延到小區空間和城市空間）1首置型22、客戶有兩類：1（1）首置型客戶有兩類2中小城市質量改善型改善型客戶也有兩類價值需求2（2）改善型客戶也有兩類價值需求（3）大城市事業有成的改善型客戶中產階級金融行業金領富二代對錢不敏感，對新潮敏感對新的生活方式和內容敏感城市房地產的終極產品：別墅是不是？關于別字的理解限購之后對客戶購房心態的影響之一（大戶型小戶型？）更愿意接受更愿意接受高附加值產品高附加值產品3各地的中產階級概念什么是中產階級：國外參考標準：兩套房子，對第二套房子會有怎樣需求，兩個孩子，對戶型設計的影響，兩輛車子，對車庫設計的要求，每年兩次旅游，會有很多旅游相關的物品中產階級的精神世界：愛美愛玩愛健康怕死怕老怕孤寂缺愛缺心情缺23、刺激健身房小區跑道電影院封閉空間交流空間購物各類游戲營銷定位的前置 更是生活理念的設計前置43，豪宅元素的局部討論l總平面設計l景觀（樣板區）l建筑平面設計l建筑立面設計l機電設計（智能化）l精裝設計那么我們心里應該有怎樣一只完整的完美貓可否以豪宅的設計元素為我們的思考點關于中產階級的豪宅探討 豪宅需要很大的面積么？面積大就是豪宅么？生活理念定位豪宅元素的最初問題黑森林住宅換別墅的故事江一燕或設計獎的爭議年輕建筑師對別墅設計的理解這個不是一個單純的建筑設計問題1234，產品定位前置案例4大寧金茂府案例奉賢某項目案例Loft精裝定位案例部品定位案例1235，精裝修設計定位工具前置用住宅全裝修評價24、標準作定位工具精裝修住宅標準化體系分類表全裝修住宅的分級體系樣板展示區定位工具精裝修產品化標準化程度越來越高，可替代部分建筑設計標準，更方便 設計前置4用住宅全裝修評價標準作定位工具1營銷 ，精裝修住宅標準化體系分類表2這是一個標準化的平臺，這個平臺會反復出現全裝修住宅分級體系標準體系等級裝修成本造價1政府保障房級400600元/平方米2基礎標準級700900元/平方米3都市普通級10001800元/平方米4一線城市標準級2000元2500元/平方米5普通豪宅級3000元5000元/平方米6頂級豪宅級5000元/平方米以上注：以上分級標準參考為開發商內部每套建筑面積單位目標控制成本。3（3）樣25、板區定位前置工具根據每個項目的特點重新過一遍產品設計前置成本策劃前置48建筑設計前置退出關鍵路線1234如何前置設計周期設計前置可以到哪個階段如何規避設計前置帶來的規劃風險住宅精裝修設計前置123設計周期如何退出關鍵線路縮短設計周期和前置各個周期的差異1，如何前置設計周期4前置設計周期的五件法寶傳統的設計周期如何運用安排傳統的設計周期如何運用安排概念設計30天方案設計+60天初步設計+30天施工圖設計+60天概念30方案60天擴初30施工圖60天樁基45天地下室80天地上。地下室圖1擴初完成后總包招標內部招標拿地 報建設計工程招標現場施工預售證關鍵路線關鍵路線150 天60 天200 天拿地 26、報建現場施工預售證150 天60 天200 天設計工程招標標準化一、設計周期如何退出關鍵線路虛擬周期在現周期2縮短設計周期和前置各個周期的差異縮短設計周期，影響設計質量，壓縮量有限，有底線前置設計周期，不影響質量，還可延長時間，可以無底線營銷設計成本報建工程等等拿地銷售營銷設計成本報建工程峻驗3前置設計周期的五件法寶能前置的都前置（樁基設計、優展區設計、室內設計、景觀設計）能標準化的都標準化（明確討論方向、避免無軌電車浪費時間）設計周期和報建周期有機的結合與分離（兩線并舉）設計內容可不斷細分和逐步推進（樁基圖實在確定不下怎么辦）設計院出圖順序顛覆（按照工地需求供圖）4123設計流程中的關鍵控制27、點各階段設計成果和圖紙2，設計前置可以到哪個階段4初步設計，做還是不做？5設計前置的操作方法和內容多線并舉推進之間的有機聯系一、可研階段設計關鍵控制點4大關鍵控制點：指標、強排、宗地研究、風險管控二、概念階段關鍵控制點4大關鍵控制點：產品？組合？規劃？地下！設計管理流程中的關鍵控制點1標準化可行性研究概念設計方案設計施工圖設計現場施工擴初設計設計模塊營銷模塊成本模塊產品產品組合規劃要素地下空間經濟指標強排宗地研究風險管控間距退界限高日照消防面積配套豎向擋土墻車庫主體結構地下結構地下四大塊鋼筋混凝土轉換公建空調公建配電幕墻地質勘探樁位圖現場準備前置坐標設計前置，可以到達哪個階段工程模塊目的：前置28、和縮短設計周期退出關鍵線路尋找樁位圖元素項目投委會項目定位復核會項目大包圍項目定案會方案報批文本初勘進場、完成方案深化文件 綜控策劃稿簽發項目啟動會土方平衡方案支護設計出圖規劃方案審批通過樣板房售樓處裝修施工圖樁基施工圖人防報建圖消防報建圖 土建施工圖外審通過示范區聯合驗收取得建設工程規劃許可證 樣板區開放開盤景觀施工圖完成取得建筑工程施工許可證批量精裝圖紙幕墻深化圖門窗欄桿深化圖亮化設計、標識設計入戶門、防火門二次設計 電梯深化設計，轎廂裝修 外墻涂料，補品部件定樣設計變更、工程聯系單工程竣備集中交付期問題整改前期各階段設計成果和圖紙2圍護設計招標文件地下室設計樁型選擇樁基設計招標文件概念設29、計方案設計擴初設計上部施工圖規劃設計大景觀方案室內方案優展區方案優展區施工圖大景觀施工圖室內施工圖城市形象總平面動線景觀效果室內設計立面效果優展區方案多線并舉推進之間的有機聯系過往項目可優化？過往項目可復制？3于是地面上冒出了大大小小的各種風井24個擴初設計，做還是不做？4設計前置的操作方法和內容規劃關鍵設計工作一定要前置（關鍵點、控制點）精裝設計和景觀設計的早期配合（產品定位、成品化）優展區設計的早期配合（全過程小樣現場實施）機電規劃內容不可或缺樁基設計圖先行（工程樁、圍護樁、為建筑設計騰出時間）風險分析（方案穩定，手續問題，非技術風險，預測部分成本風險）5123項目首期要規避風險產品了解地30、方政策對設計前置的影響3，如何規避前置帶來的規劃風險4規劃風險的技術解決方式曾經的往事可以借鑒項目首期要規避風險產品商改住產品有偷面積嫌疑復雜的規劃贈送總平面尺寸擦邊球（退界、間距、限高等）日照風險超高層定位不精準的產品1了解地方政策對設計前置的影響上海青浦某項目：基地里要有一家五星級酒店，且開始的條件是先建設酒店，實際上是除了酒店四處開花了，但，你不要占據酒店位置做任何事情（平和公司反案例）某項目中有商業地塊和住宅地塊：臨時售樓處建在了商業地塊，沒想到后來市長堅持要商業地塊先開，建好的售樓處只能拆了，損失2800萬。（為政府所想，沒有做到）上海深坑酒店：（景點效應、標志建筑、科技效應）拿地條31、件也是先做酒店和做其他，但實際上其他都做好了，這個酒店從3年、5年、8年、12年才完成2規劃風險的技術解決方式做規劃部門喜歡的產品（圍合式、大進深、底層架空、城市形象等，避免超薄型）不要占盡一切“便宜”（武漢某項目兩年方案未通過）項目中最穩定內容確認案例（做熟不做生）（青浦商辦樓標準化產品案例）做小不做大（大寧金茂府，最后的產品是疊拼）提前掌握規劃部門意圖的案例（奉賢總平面穩定案例、退界無風險區域先動工案例）、報建公關案例（及時了解當地規劃部門變化中的政策、寶山無風險產品案例、武漢地方做法不熟悉反案例、主動繳罰款）3123精裝修住宅設計的前置流程精裝修設計的逆向設計原理4，住宅精裝修設計前置432、用全裝修住宅分級體系標準作前置用精裝修評價標準作前置工具室內設計師共同參與定位室內設計師介入晚了就成了消防隊員了泰富案例精裝修住宅的設計的前置流程1精裝修的逆向設計原理離散性小，更有規律（功能房間、六個界面、家具、管線、成套設備等）可固化，標準化，體系化，產品化，商品化可工廠化（質量和成本的保證）可一鍵生成可充分前置土建前置離散性大（地方性差異、政策性差異、時效差異）標準化系統也龐大而復雜（包括操作流程標準化）2 結果導向 精裝設計的逆向原理之二精裝修住宅設計實施階段的經驗提示通過物業精細化管理中的反饋就是不斷吸取之前的經驗教訓也是我們標準化的重要積累項目沉淀競品調研信息報表項目用精裝修評價標準作前置工具3用全裝修住宅分級體系標準作前置體系等級裝修成本造價1政府保障房級400600元/平方米2基礎標準級700900元/平方米3都市普通級10001800元/平方米4一線城市標準級2000元2500元/平方米5普通豪宅級3000元5000元/平方米6頂級豪宅級5000元/平方米以上注：以上分級標準參考為開發商內部每套建筑面積單位目標控制成本。4前置的最高境界：一鍵生成保利地產的“和加”新業務（前端加載模式）復星集團“構家”的“一鍵構家”融創地產的“”計劃 地產界的Alphago5