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1、集團住宅產品設計階段成本控制培訓前言培訓目的和要求Excuse me!1.1.ZZ 前言扁鵲三兄弟大哥最好事前：二哥次之事中：扁鵲最差事后。100o/o 20,o。前言成本管理前置是實現有效成本控制的基本要成本決定曲線設計階段施工圖完成時，該項目的建安成本的80%已經確定成本發生曲線施：階段1 QQO,JI理工前言觸目驚心的數字前提條件：1,30萬平米的高層住宅小區，全部按100平米戶進行測算：2、拿地條件中，機動車的車位配比有2個方案，分別為0.6輛戶和1.5輛戶：3、整個小區的地面停車比例為10%，地下室全部按非人防考慮，停車效率指標為32平米輛，造價為1600元平米。問：因為車位配比指標2、的不同，2個方案的地下車庫成本會相差多少？解：C300000 I 100)x C 1.5-0.6)x 0.9 x 32 x 1600=1.24416億(300000 I 100)x C 1.5-0.6)x 0.9 x 38 x 2600=2.40084億前言觸目驚心的數字前提條件：1._ 30萬平米的高層住宅小區，建筑面積：外墻面積1:1，窗墻比為0.18;2、營銷方案中，門窗有2個選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價分別為350元平米和550元平米：3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設外遮陽設備，造價為300元平米。問：因為門窗標準的不同，2個方案相關的成本會相差多少？解：300000X 0.183、 X(550-350+300)=0.27億前言成本管理前置是實現有效成本控制的基本要求控制的效果控制的阻力主要控制價值區概念設計施工安裝控制的成本使用成本是蝦米？人們要進行生產經營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力，其所費資源的貨幣表現及其對象化稱之為成本。簡單來說，成本就是生產某一產品所耗費的全部費用。丁.要公司的管理費用、營銷費用、財務費用企業經營中的隱性成本機會成本：當把一定的經濟資源用于生產某種產品時放棄的另一些產品生產上最大的收益。比如說，10萬元錢投資于房地產可獲得利潤20萬，投資于股票市場可獲得利潤15萬，如果把這10萬元錢投資于房地產，那么可以從股票市4、場得到15萬就是其機會成本，如果把這10萬元投資于股票，那么可以從房地產投資中獲得的20萬就是其機會成本。交易成本：達成一筆交易所要花費的成本，也指買賣過程中所花費的全部時間和貨幣成本。搜尋成本：商品信息與交易對象信息的搜集。信息成本：取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。議價成本：針對契約、價格、品質討價還價的成本。決策成本：進行相關決策與簽訂契約所需的內部戚本。監督交易進行的成本：監督交易對象是否依照契約內容進行交易的成本，例如追蹤產品、監督、驗貨等。違約成本：違約時所需付出的事后成本。成本管理面臨的挑戰”氣宇不準確二不可比唁Z三三弓一可有可無憑感覺各自為戰企業經營中的隱性成5、本機會成本：當把一定的經濟資源用于生產某種產品時放棄的另一些產品生產上最大的收益。比如說，10萬元錢投資于房地產可獲得利潤20萬，投資于股票市場可獲得利潤15萬，如果把這10萬元錢投資于房地產，那么可以從股票市場得到15萬就是其機會成本，如果把這10萬元投資于股票，那么可以從房地產投資中獲得的20萬就是其機會成本。交易成本：達成一筆交易所要花費的成本，也指買賣過程中所花費的全部時間和貨幣成本。搜尋成本：商品信息與交易對象信息的搜集。信息成本：取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。議價成本：針對契約、價格、品質討價還價的成本。決策成本：進行相關決策與簽訂契約所需的內部戚本。監督交易6、進行的成本：監督交易對象是否依照契約內容進行交易的成本，例如追蹤產品、監督、驗貨等。違約成本：違約時所需付出的事后成本。成本管理面臨的挑戰”氣宇不準確二不可比唁Z三三弓一可有可無憑感覺各自為戰成本管理的理念 成本管理要依賴于全員 成本水平是專業水平的反映 省錢等于賺錢成本管理不僅僅是省錢 回V。cu 回Vu CU JJ 一一一-v l罩、設計中的成本控制原則產品的品質設計失誤率圖抵完善程度部品全I樣來追求平衡而非極端含鋼量等土建成本部品造價景觀造價示范區造價設計變更簽證率合理的設計費規劃周期方案周期擴初周期施工圖周期景觀設計周期室內設計周期施工周期降低開發成本：提高產品品質：縮短開發周期房地產7、企業盈利模式凈資產收益率銷售凈利率x總資產周轉率x權益系數 銷售凈利率凈利潤銷售總額凈利潤銷售總額土地成本建安成本設計成本營業稅土地增值稅管理費用銷售費用財務費用所得稅 總資產周轉率銷售總額資產平均總額項目開發速度與銷售速度 權益系數1/(1資產負債率設計中的成本控制原則r！成本控制原則取得設計單位配合：應做好與設計單位的溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經濟指標要求，清晰、明確地表述在設計合同中。初始設計總平面 優化設計總平面設計描述：地塊出入口減少為兩個。總結和啟示在滿足規范及物業管理要求的前提下，應控制出入口數量8、，同一地塊的車庫與人行入口直歸結到一起，便于物業減少管理人數，以控制項目后期的運營成本。經濟技術指標盡量減少必建部分不計容部分z規劃局與房地局差異配比、自上而下減少地庫覆土單方鋼筋、險含量：窗地比：建筑周長面積比：層高：初始設計停車方式高層叫J，四川斗，：啊.1-.”士設計描述：I b擋”I I I I在i-1.800也主后當地要求所有地下車庫均需按人防標準建造，成本偏高：去重擔8 r飛只e，、地下車庫埋深較深，層高較高，土建、設備和施工成本都較高r-0.300，經濟技術指標盡量減少必建部分不計容部分z規劃局與房地局差異配比、自上而下減少地庫覆土單方鋼筋、險含量：窗地比：建筑周長面積比：層高：9、初始設計停車方式高層叫J，四川斗，：啊.1-.”士設計描述：I b擋”I I I I在i-1.800也主后當地要求所有地下車庫均需按人防標準建造，成本偏高：去重擔8 r飛只e，、地下車庫埋深較深，層高較高，土建、設備和施工成本都較高r-0.300，優化設計停車方式（高層1un1 三JI悅1.a且，Jilt -l(tt,”f1 刷刷刷；：,J.皿哩lli.：.旦fE二二，制”車主且平？”二生豆豆4 設計描述：半地下室車庫可不按人防標準建造，成本較低（需要與政府部門溝通是否可行：半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風采光，土建、設備和施工成本較低。主墜圣些主初始設計停車方式（聯排-4姐姐iJ，、10、。劍且也坐ul.,ij 礫對rNM，、1，！tnuJnM E”量且電，”fill，、飛1型且蘭l 的tC應付驗收需要回填部4,J_.,/設計描述：別墅區域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難：別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗收風險；地下室頂板標高超過周邊城市道路平均標高1.5米，不符合當地規范等。優化設計停車方式（聯排t.!f J;,阜a；：.弘且D、蘭主2飛-!kocIlit“刊Erl一旦旦D 守翩，Fhpv E聲喃自、啦？軍1與I i:-、”t:=，設計描述：別墅區域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計”算：別墅主體下的地下室3.0米標高部分，埋深未超3米11、，不需繳納人防異地建設費：地下室頂板標高符合當地規范。初始設計地庫地庫按機械車位設計，面積11225平方米，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5米。停車效率26.1平方米車位。優化設計地庫停車方式由機械停車調整為普通停車。優化后地庫面積10586平方米，總車位328，其中普通車位237,子母車72個，微型車26個，層高3.6米。停車效率32.2平方米車位。地庫優化前后數據比較地庫指標地庫普通機械子母微型可售停車總車位效率層高備注面積車位車位車位車位車位原方案11225 430 9 421。9 26.1 4.5（機械）微型車按0.7優化后方案 10586 328 23712、。72 26 327 32.2 3.6 折算，子母車捆綁銷售指標比較-639-103228-42172 26 318-0.9總結和啟示1、應根據項目定位、成本控制要求，并結合當地規范和相關政府部門的要求，選擇最適合各項目高層區域的地庫形式：2、在項目定位較高、成本指標允許的情況下，可以采用全地下停車方式：3、在中等定位項目、成本指標較低的情況下，除必建人防區域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得政府有關部門審批通過。跑下革庫停革教率控制指標類型停車率（平米喃）無人防地下車庫32平米11/j自下室總而ii人fhli面積1/s地下室總面敘34平米輛有人院地下軍瘁1/3 i愈下室總部13、事！人防區而事lLIZ地下室總iii職3乎米自人防區面積1/2地下室總面貌38平米I性：1、上德建筑落入地下室的畫權比例大于地下室面貌的1/3時，表中，t值ill2、山地建筑可精加o.51總結和啟示提高停車效率的關鍵措施1）地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除：2 柱網布置應符合車位及行車道模數，達到緊湊布置：3 避免行車道靠地下室外墻布置；4 避免布置平行或斜向車位：5 設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位：6 設備用房勉強夠用即可，不能有富余：7 人防口部設施應布置在不影響停車的地方。平面布置確定建筑方案時，要盡可能從結構設計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業的不合理布14、置帶來的結構成本的增加。一1一一氣干tI I I I Ill 。-I 軸線不對齊 11I軸線對齊d節能設計外墻門窗外蟠保溫外蝙保溫將修理 外撞面貌外雄保住宅類型事f科厚度科單價系E 平米溫利稅(aa)元平米方案7143.5方案二10145.5。.3920779.8宮rP方案三10 1嚕5.5方案囚7143.5說明：L成本童提指由集團工程、戚本管理中心提供12.革措門窗廣鐺議不同，價格有$Jc大差劊e3.門百ii柯都，ta:ffl將以遼寧e匠，毅軍者為商竅，五金:,liJ!fm,4.通常控以上價格？在圈內具體以招標為I,5.fl!鋼竄隨次不同價格差異較大以項目定位邊衍法3革5晶，外宵啻安瓷費；.15、施工費元f平米計算外窗單外編保溫高外窗ii保溫元綜J合F米成本；：外商笑型價元敘平米平米平米18型材單Iii斷熱橋cp 空1。.旅瑞窗（6+16A+6)54113983.685133088.50:，東、南、西例：鍵材l!Jr戴61.iil褪5 2517.04.中空L。.，E瑯瑯窗爭”5)，北但l：鋁型粉單llI斷熱8f5061381.30;5也1466.64中空L側E糧硝窗份l6A+6)東、南、W1U，福型利單ill斷然8P20779.8 也95主517.04 窗（616血。北，11f：錯型u單低斷熱橋5061381.30:5401466.64中空L。，也被琪窗（G+16A+6)東、南畫、三啊16、2望自可9,12517.04中空旅瑞窗（6傘16”的4283832.50:t倒：瑟例中窒丑!Iii離ii（岳16且嗎）3901466.641 總結和啟示1、節能計算中門窗的選型，一般北面的要求會相對較高。對于各個朝向的門窗方式，須讓設計院反復計算幾輪，直至權衡計算的值盡量接近50%。2、門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達到斷橋鋁合金low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。3、在塑鋼窗的應用中需要注意以下幾點：a.塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算，因為塑鋼的門窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規定，一般寬度不大于750，高度 不大于1500;b.平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼17、材料：C.推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現場施工需要注重初始設計層高選擇華主旦一一一墜坐一一一一，、f圣型一一一四i一一一止一一哥、，整坐一一一_c晝一一一一mmAU 一一一一一13F 12F 一一一一一一11 F 一一一一一一囚一設計描述：高層住宅層高為3米。優化設計層高選擇43.400 15F 巴QQ軍26.000。omN一2J.l00 40.500 8 13F E而口n9F 8F 14F 高層住宅層高全部改為2.9米。設計描述：總結和啟示應綜合市場取向，產品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高。層高每增加0.1m，造價增加該層造價的約3-5%。優化設計層高選擇418、3.400 15F 巴QQ軍26.000。omN一2J.l00 40.500 8 13F E而口n9F 8F 14F 高層住宅層高全部改為2.9米。設計描述：總結和啟示應綜合市場取向，產品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高。層高每增加0.1m，造價增加該層造價的約3-5%。公建配套 初始設計外立面設計、，元，1、基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材：2、每四層設計有橫向線條：3、線條全部為GRC材質。初始設計會所噸”4由.”叩二.,.圃，：駟 叫嘈回 國，”回圃，.=:_;.氣1：.山.l:”、，呻 陽咽 鼻.回 :-”一一一”設計描述：會所建筑面積約2500平米19、，旦占地面積較大。優化設計會所設計描述：將臨時售樓處置于商業內，極大地降低了前期投入和后期運營成本。總結和啟示1、會所的位置應根據開發順序與樣板示范區統一考慮，并考慮便于控制樣板區（特別是臨時樣板區）面積和成本的方案。2、會所的功能設置應根據項目定位與相關部門共同確定，同時考慮會所的后期運營成本。3、應根據項目的開發規模、項目定位、成本控制目標等因素，對會所的面積進行合理控制。設計變更設計變更簽證率由設計原因導致的簽證總金額工程合同金額（通過對施工圖階段設計成果質量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發生。圈罩翻圈圈酣很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-1020、%,其中重復性錯誤占相當比例。設計變更的控制策略（策略一J 建立施工圖階段的長期合作伙伴圃，回疆噩噩噩國給予設計單位合理的設計周期甲方不斷完善的標準化設計成果后期運營在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時預留伸縮縫，避免后期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。后期運營設置于架空層的智能信報箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。別墅、類別墅項目室外的門口機安裝箱上需設計維修檢修口，同時注意防水、防曬，以延長使用壽命。后期運營排水口：1、應考慮排水量，避免開口較小；2、應考慮物業對內部的清潔，需設計為可開啟形式：3、從損壞后能及時維修及時更換的21、角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應設計過于復雜的圖形。后期運營從節能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有采光天井的節點周圍，以及小區內景觀的照明系統，應分區、分組、分燈型進行回路控制，并應采用新型節能燈具。公共部位的照明系統應避免采用翹板開關，以免業主可隨意開啟或關閉，做不到”人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費。后期運營a畫面事單元門禁鎖具如采用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經常調整地彈簧。地彈簧調試次數過多后，復位精確度就大大下降，最終導致難以關閉，建議采用磁力片鎖為宜。后期運營木平臺在設計時應做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導致木材腐爛，增加后期維修成本。后期運營1、減少電梯和智能化系統的品牌數量，兼顧長期的使用和經營管理的成本：2、小區內景觀盡量少用容易損壞的玻璃制品和木制品，避免后期過高的維護成本：3、物管收費處、值班室、消防和安防控制室宣統一設置在物業管理用房內，以方便業主辦事并節省物管人手。成本效益最大化實現成本效益最大化的一些途徑：途徑A途徑B嚴格執行成果標準加強設計管理部門的市場意識和策劃能力途徑C減少人為增加的工作復雜度途徑D優化工作流程，將先后串行工作變為并行前置成本效益最大化實現成本效益最大化的一些途徑：途徑E加強合作伙伴管理途徑F執行力途徑G途徑H加強設計管理人員的專業水平和標準化與創新，職業素養循環式上升問答時間