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1、地下車庫優化專題分享地下車庫優化專題分享目錄目錄地下車庫成本地下車庫成本一一地庫優化標準動作總結地庫優化標準動作總結三三地下車庫優化具體方向及分析地下車庫優化具體方向及分析二二地庫成本地庫成本一一一、地庫成本地上建筑面積（）戶均面積（）車位配比（輛/戶）100,000.00100.000.80地上車位占比單車位面積（/個）0.1035.00假設地庫面積（）地上建筑面積（）總建筑面積（）25,200.00100,000.00125,200.00單方造價（元/）單方造價（元/）3,200.002,800.00地庫建安成本（萬元）地上建筑建安成本（萬元）項目總建安成本（萬元）8,064.0028,02、00.0036,064.00單車位面積如增加1地庫面積增加（）總建安增加（萬元）720230.40則25200,20%100000,80%規模規模地庫面積（）地上建筑面積（）8,064.00,22%28,000.00,78%成本成本地庫成本（萬元）地上成本（萬元）一、地庫成本21.84%29.10%28.90%29.48%29.57%32.47%32.65%32.93%33.52%34.29%37.47%31.06%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%嘉興新埭項目嘉興經開項目湖州湖州府湖州江南桃源湖州太湖印一期湖州霅溪桃源湖州草田漾2#嘉興海鹽山水項目湖州西山宸院湖州太湖3、印二期湖州湖山賦環滬匯總地下面積占比地下面積占比環滬各項目地下面積占比項目編碼項目名稱地上建筑面積（）地下地下占比P0190嘉興新埭項目98,843.2727,625.2621.84%P0191嘉興經開項目139,252.0057,161.0029.10%P0184湖州湖州府246,165.23100,047.9528.90%P0182湖州江南桃源126,339.8752,817.6829.48%P0183湖州太湖印一期71,502.0030,017.2029.57%P0181湖州霅溪桃源231,988.08111,602.7932.47%P1550湖州草田漾2#113,449.3555,004、0.0032.65%P0188嘉興海鹽山水項目307,634.81151,029.3632.93%P0186湖州西山宸院134,933.0968,026.2033.52%P0185湖州太湖印二期28,319.3214,775.8134.29%P0187湖州湖山賦47,852.7828,672.7937.47%環滬匯總1,546,279.80696,776.0431.06%地庫優化方向及具體分析地庫優化方向及具體分析二二 1、選擇做單層還是雙層 2、地下室優化方向 3、草天漾對標碧桂園地庫指標1、選擇做單層還是雙層相同面積情況下地庫單雙層成本比較序號項目方案一(全單層）方案二（全雙層）測算說明原5、始指標工程量單方造價工程量單方造價1基礎工程28,269,134.4331,314,831.421.1土方工程土方開挖量242,000.0060.0014,520,000.00202,400.0060.0012,144,000.00雙層地庫投影面積減少近一半，覆土（按照1米考慮）及基礎（單層基礎挖深1米，雙層1.2米）兩部分的土方量大大削減，整體的土方開挖量反而減少1.2支護工程-一層周長1,090.7612,000.0013,089,134.43單層部分按照每延米1根直徑800長度30米的灌注樁考慮，雙層部分按照每延米2根直徑800長度30米的灌注樁考慮，考慮基坑形狀不為正方形的系數1.3支6、護工程-二層周長20,800.00-771.2824,000.0018,510,831.421.3降水工程-一層面積44,000.0015.00660,000.0022,000.00降水工程-二層面積30.00-22,000.0030.00660,000.002結構工程109,600,000.00101,400,000.00樓板部分，單層部分地庫的所有樓板均需承擔地面的覆土重量，而雙層地庫覆土承重面積僅有單層的一半，雙層中間樓板僅承擔正常的車庫荷載；基礎部分，基底反力主要由覆土和車庫自重構成，而車庫的自重又主要由車庫頂板和基礎底板構成（頂板和底的厚度較大），雙層方案的樓板自重較輕，僅占總重的17、0%左右，覆土重量和自重均小于單層地庫；外墻部分，雖然雙層地庫外墻面積較大，但面積差并不大，對鋼筋、混凝土用量影響較小。2.1地下一層面積34,000.002,400.0081,600,000.0022,000.002,300.0050,600,000.002.2地下二層-非人防12,000.001,900.0022,800,000.002.3人防面積10,000.002,800.0028,000,000.0010,000.002,800.0028,000,000.003防水工程防水面積90,936.66170.0015,459,233.0148,153.07170.008,186,022.18、0單層部分地庫頂板+底板面積大大高于雙層地庫4合價3,484.74153,328,367.443,202.29140,900,853.52對比分析可知，從設計和成本的角度，地庫面積相同前提下，在地庫主體及土方開挖部分，雙層地庫較單層成本更低。1、選擇做單層還是雙層雙層地庫較單層地庫有以下缺點：1、雙層地庫，坡道、塔樓投影下二層空間以及排布方案變化對單車位面積的影響，雙層地庫單車位面積會比單層地庫單車位面積高出4每個不等。2、雙層地庫前期投入大，工期長，開挖深，施工風險大，現金流貢獻小。3、對同一地塊而言，土地出讓條件僅會對車位數量做規定，因此建設雙層地庫會比單層地庫多一定建筑面積。綜上所述，從9、經營全局角度，選擇單層地庫最為合適。2、地下室優化方向1、地下車庫平面布置A、在條件允許的情況下，應盡可能設計成半地下室形式，且地下停車庫宜集中布置。B、半地下車庫盡量減小地下部分埋深，并利用頂板上部綠化覆土荷載，減少或不采用抗拔樁，節省地下工程量。C、全地下車庫設計時，應盡量綜合利用水浮力和上部荷載取值的平衡，減少樁基礎抗浮，并控制綠化種植、綜合管線埋設要求的最小覆土厚度，減少地庫埋深。設計管控設計管控成本監督成本監督2、地下室優化方向2、地下車庫柱網設計地下車庫柱網選擇主要應滿足停車和行車的各種技術要求，兼顧結構合理，并考慮與上部建筑柱網的統一，設計時應考慮以下因素：1）停放車輛有關數據210、）經濟合理性在相同的車庫面積中柱越多，減少的停車位越多，若兩柱間由停2輛車改為停3輛車時，由于柱距加大，柱子減少，可以多停約5%的車，即每停20輛車可增加1輛車的面積。故當車庫規模較大時，應按每柱距間停放3輛車考慮。3）與上部建筑柱網尺寸統一協調4）停車和行車的多種技術要求設計管控設計管控成本監督成本監督2、地下室優化方向3、地下車庫面積優化面積優化方法1）使用效率最高的高效停車單元進行組合設計2）停車庫端頭優化停車布置設計：近端式停車布置，在近端的兩跨比循環式布置可多停車7輛。因此，在滿足規范50輛停車分組及防火間距要求的情況下，應盡量采用盡端式布置。3）規整地庫外輪廓，減少無效建筑面積。411、）充分利用地庫角部空間，布置機房及豎向交通口。5）盡量減少豎向通道數量。設計管控設計管控成本監督成本監督2、地下室優化方向4、車道寬度(1)普通直線車道:單行車道寬度4米為宜，如考慮停車，車道最小寬度為5.5米；雙行車道寬度6米，停車方式為垂直式后退停車。(2)車庫出入口寬度：單行車道寬度為4米，雙行車道寬6米。(3)直線坡道：一般單車道寬4米；防火疏散用單車道4米；雙行車道寬6米，防火疏散用雙車道7米。(4)曲線坡道：一般單車道寬4米，雙行車道寬7米。設計管控設計管控成本監督成本監督2、地下室優化方向5、車庫入口設計(1)車庫出入口寬度，國家規定最小寬度為單行車道3.5米，雙行車道6米，萬科12、項目設計常用數據，單行車道4米，雙行車道寬6米。(2)車庫出入口數量，停車數量50輛，設置一個單車道出入口。51100輛的地下車庫或51150輛的地上車庫（含半地下車庫），一個雙車道出入口，或者兩個單車道出口。大于100輛的地下車庫，兩個單車道出口。6、轉彎半徑設計車庫汽車環行道的最小內徑：一般取3.94.2米即可設計管控設計管控成本監督成本監督2、地下室優化方向7、車庫坡道設計在計算坡道坡度時，一定預選考慮緩坡要求。直線坡道：單行道為4米，雙行道寬為6米，防火疏散用雙車道寬7米。曲線坡道：一般單車道寬4米，防火疏散用雙車道寬7米。一般坡道的結構參數：設計管控設計管控成本監督成本監督2、地下室13、優化方向8、單車位面積控制設計管控設計管控成本監督成本監督2、地下室優化方向9、車庫樓面的基本設計(1)基本結構參數優化。(2)面層和找坡層優化。面層做法最多為50，面層中需配4150 x150200 x200的鋼絲網片，提高面層的耐磨性和抗開裂。10、地下車庫埋深及標高控制小高層、高層住宅地下室埋深一般為地上建筑高度的1/151/30，約3.3至4.0米；半地下車庫埋深一般在1.5至2.0米；全地下車庫埋深因考慮綠化種植、管線綜合及場地設計，一般在4.2米至5.0米。地庫埋深深度應盡量減小，以控制地下水浮力并減小開挖量；高層地下室埋深與地下車庫埋深應進行協調，綜合計算高層結構增加成本和基坑支14、護節省成本之間關系，達到最佳經濟性。設計管控設計管控成本監督成本監督2、地下室優化方向11、地庫主體結構鋼筋、混凝土指標設計管控設計管控成本監督成本監督2、地下室優化方向12、基坑支護成本控制基坑支護的大原則是根據基坑開挖深度、地質情況、周圍環境采取合適的支護形式保證基坑安全13、地庫排水優化設計地庫排水設計主要有明溝和地漏排水兩種：（1）埋深較淺的半地下車庫，地下水位較低的條件下，可以采用地漏排水方式，優點是可以節省200厚左右墊層高度。缺點是地漏內衛生問題，容易造成異味散發、蟲、鼠害等，且因全部水平管線均在底板下，清理疏通和維修均較困難。（2）明溝式排水方式一般采用車庫底板上做20030015、厚墊層，墊層厚度主要由明溝長度決定。優點是明溝構造簡單，清理維修方便，無蟲、鼠害，無車庫內異味等衛生問題。明溝設計布置，盡量沿停車位后部墻邊或兩排車之間進行。在華東區條件較好的項目外，應盡量采用明溝排水方式，地面找坡控制在0.1%；排水溝坡度控制在0.30.4%。設計管控設計管控成本監督成本監督2、地下室優化方向14、地下車庫室內排管優化設計控制(1)排管設計以盡量避免或減少管線交叉為原則，且所有主管線盡可能集中在地庫公共區域內排布，以方便維修。(2)風管應盡可能按直線布置，減少轉彎和分流，以減小風管尺寸。(3)采用標準長度的直線管段，將各種變徑管和接頭的數量減至最少；只要安裝空間范圍允許，建16、議采用螺旋圓風管。(4)建議低成本項目，采用鍍鋅鐵管穿線，明裝強、弱電管線。投入成本最低且便于檢修和維護。(5)為節省成本，明溝式排水可僅在行人道、車行道寬度位置設置蓋板；注意行車道上的明溝蓋板構造設計，避免長時間汽車碾壓破壞。設計管控設計管控成本監督成本監督3、江南悅對標碧桂園(1)地庫主要含量指標項目項目單位單位海鹽海鹽西塘西塘橋橋江南悅江南悅人防人防地地庫庫非人非人防地防地庫庫人防地庫人防地庫非人防地庫非人防地庫層高層高3.703.703.703.50基礎基礎以上砌體以上砌體(綜合綜合)m30.020.05鋼筋鋼筋砼砼工程工程砼砼(不含預制板、散水、地坪、坡道不含預制板、散水、地坪、坡道17、)m31.391.341.141.00鋼筋鋼筋kg146.06108.48135.77116.67其他其他底板底板卷材防水卷材防水面積面積m21.301.251.011.25頂板頂板卷材防水卷材防水面積面積m20.800.761.511.54側墻側墻卷材防水卷材防水面積面積m20.170.240.310.37內墻面抹灰內墻面抹灰m20.320.742.331.13模板模板m3/m22.752.673.322.933、江南悅對標碧桂園(2)地庫主要面積指標(1)江南悅項目總包定標時基礎底板部分C35混凝土504元/m，三級鋼筋不帶肋5.45元/kg；海鹽西塘橋項目總包定標時基礎底板部分C35混凝18、土720元/m，三級鋼筋不帶肋6.79元/kg；由此對江南悅項目混凝土修正216元/m，鋼筋修正1.34元/kg，以修正后單方進行對比。（2）單車位面積=地下車庫總建筑面積（不扣除塔樓地下）總車位數項目海鹽西塘橋江南悅人防地庫非人防地庫人防地庫非人防地庫面積9,099.86 21,994.54 8,272.80 17,542.38 總額21,605,523.29 46,808,985.85 17,048,977.52 32,449,881.14 單方2,374.27 2,128.21 2,060.85 1,849.80 主材調差修正21,605,523.29 46,808,985.85 20,19、583,174.24 38,936,881.10 修正后單方2,374.27 2,128.21 2,488.05 2,219.59 車位數821517單車位面積37.87 49.93 3、江南悅對標碧桂園(3)主要做法對比碧桂園嘉湖做法江南悅單價（元/M2)車庫底板 現澆鋼筋混凝土底板抹平壓光底板1(車庫)鋼筋混凝土底板(自防水)4.0 厚單面粘預鋪瀝青基聚酯胎防水卷材 PY類30厚水泥砂漿保護層24.51 100 厚 C15 混凝土墊層抹平4mm厚SBS改性瀝青防水卷材型(熱熔法,面向結構底板方向的卷材上表面宜采用細砂面)13.20 金剛砂3mm厚SBS改性瀝青防水卷材型(空鋪法,迎水面朝下20、)13.20 150厚C15混凝土墊層(隨搗隨抹平)64.41 環氧地坪漆地下室種植頂板 種植土厚度見剖面圖頂板1(景觀綠化)種植土及植被層 鋪200g土工布一層干鋪聚酯無紡布一層3.12 25厚塑料透水疏水板25厚建筑夾層塑料排水板27.50 50 厚 C20 細石混凝土保護層配雙向415070厚C20細石混凝土52.38(縱橫分倉縫間距不大于 米)6內配6200雙向鋼筋網片)，0.5 厚聚氯乙烯隔離層設20mm寬分倉縫，雙向間距6m，縫內嵌填防水油膏 4.0 厚聚酯胎改性瀝青耐根穿刺防水卷材(化學阻根)油氈隔離層一道3.53 2.0 厚非固化橡膠瀝青防水涂料4mm厚SBS改性瀝青防水卷材型21、(熱熔法,滿鋪)13.20 現澆鋼筋混凝土頂板抹光3mm厚聚酯胎自粘改性瀝青防水卷材型(濕鋪法,滿鋪)無 Y 滿刮 型膩子兩道,刷防霉涂料一底兩面3、江南悅對標碧桂園(3)主要做法對比碧桂園嘉湖做法碧桂園嘉湖做法江南江南悅悅單價單價（元（元/M2)M2)頂板（消防車道）填土以上層次詳道路設計頂板2(車道)道路、廣場做法詳總圖單體設計 人工回填素土分層夯實70厚C20細石混凝土52.38 50 厚 C20 細石混凝土保護層配雙向4150內配6200雙向鋼筋網片(縱橫分倉縫間距不大于米)6設20mm寬分倉縫，雙向間距6m，縫內嵌填防水油膏 0.5 厚聚氯乙烯隔離層油氈隔離層一道3.53 4.0 厚22、聚酯胎改性瀝青耐根穿刺防水卷材(化學阻根)4mm厚SBS改性瀝青防水卷材型(熱熔法,滿鋪)37.20（含材料）2.0 厚非固化橡膠瀝青防水涂料3mm厚聚酯胎自粘改性瀝青防水卷材型(濕鋪法,滿鋪)45.20（含材料）現澆鋼筋混凝土頂板抹光69.11 地下室擋土側墻 15 厚 1:2.5 水泥砂漿找平層兩遍成活外墻1(側壁)地下室外墻(1)鋼筋混凝土外墻(自防水)現澆鋼筋混凝土側墻(2)外墻基層處理 1.5 厚單面粘濕鋪高分子膜基防水卷材 E類(3)3mm厚SBS改性瀝青防水卷材型(熱熔法,滿鋪)37.20（含材料）7 厚發泡聚乙烯片保護層(密度每立方不小于30Kg)或30厚擠塑聚苯板(4)4mm23、厚SBS改性瀝青防水卷材型(熱熔法,滿鋪)45.20（含材料）素土夯實地下室內墻 滿刮Y型膩子兩道,刷防霉涂料一底兩面 內墻1(地下室一般房間)無機耐水防霉石膏膩子兩遍刮平14.32 耐堿玻纖網10厚DPM15.0干混抹灰砂漿找平17.02 15 厚 1:2.5 水泥砂漿找平層兩遍成活10厚DPM15.0干混抹灰砂漿打底掃毛17.20 現澆鋼筋混凝土或砌體內隔墻界面劑一道6.14 基層墻體3、江南悅對標碧桂園(4)總結分析1)海鹽西塘橋項目非人防地庫層高較江南悅項目層高高0.2，鋼筋含量仍低于江南悅項目，由此可見，我司項目鋼筋混凝土部分仍有優化空間；2）江南悅頂板采用兩道防水卷材，海鹽西塘橋項24、目僅采用1道防水卷材+防水涂料做法，可結余大量成本；3）海鹽西塘橋地下室內墻抹灰含量遠低于江南悅項目，我司地下室抹灰做法有待優化；4）海鹽西塘橋地坪采用金剛砂（約18元/），江南悅采用環氧地坪（約30元/），此部分成本可優化；5）從“地下車庫建筑面積總車位數”口徑來看，海鹽西塘橋單車位面積38遠低于江南悅50。如按照同等建面比較，江南悅項目較碧桂園項目少建164個車位，按照車位售價10w元/個預估，因此造成江南悅項目利潤損失1,640w；如按照車位數固定計算，江南悅項目多建設地庫面積19,579，目前地庫標準成本為2800元/，因此造成建安成本增加5,482w元。6）另外，根據建筑做法對比，混25、凝土保護層厚度亦仍有大幅優化空間。成本角度建立地庫優化標準動作成本角度建立地庫優化標準動作三三三、從成本角度建立地庫優化標準動作序號標準動作成本優化目標1提高停車效率單車位面積根據融創口徑控制在34/個2含量指標對標其他標桿房企含量指標對標其他房企，保證鋼筋混凝土等差異在合理范圍內3地下室層數優化僅一層地下室無法滿足車位數量要求時，力爭減少車位配比、提高停車效率，首先選用機械車位，其次做夾層車位4人防配置位置優化人防設備及出口布在主體投影范圍內，不占用停車位置。5配置標準對標標桿房企金剛砂替代環氧地坪漆，減少內墻涂料面積等。6減少無效空間盡量減少地庫內無功能空間，減少面積浪費。7基坑支護方案嚴加審核無特殊地質及周邊環境影響，優先排序：放坡、拉森鋼板樁、雙軸攪拌樁、工法樁、灌注樁8優化土方平衡方案，盡量抬高0標高減少土方外運、取土回填等工程量；同時，突破常規，提高室外地坪標，達到最優標高，減少土方開挖9地下室頂板防水保護層厚度等優化目前保護層厚度為70厚，對標房產企業減少為50厚建議根據與標桿房企對標情況，生成各模塊優化標準動作，優化情況與動態等一起按月提交，嚴防優化落實不到位，無效成本增加。匯報完畢謝謝