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1、無效成本過濾器爭取一次做對一、成本部角色錯位導致的管理浪費設計部是成本的責任部門成本部是成本的顯現部門營銷部是成本的失控部門設計部是組織資產庫成本部是組織資產的迭代和反饋部門二、合約部是工程管控的第一防線為什么同一個開發商開發的項目質量參差不齊？質量、進度關鍵控制方是誰？甲方（責任承擔者）、監理（法規執行者）、施工方（工程實施者）三者關系？合約的核心四附件施工企業組織要求施工管理100份預案標準工法展示系列驗收標準實施細則1.施工組織總設計2.施工組織設計3.建筑節能施工方案4.臨時用電施工方案5.臨時用水施工方案6.外腳手架工程施工方案7.卸料平臺施工方案8.起重吊裝工程施工方案9.電氣節能2、施工方案10.施工測量放線施工方案11.人工挖孔樁施工方案12.預應力管樁施工方案13.旋挖樁施工方案14.鉆沖孔樁施工方案15.地基加固處理施工方案16.爆破工程施工方案17.后澆帶施工方案18.地下室施工方案19.地下室底板混凝土澆筑施工方案20.混凝土結構工程施工方案21.網架施工方案22.土方開挖施工方案23.基坑支護施工方案24.基坑降排水施工方案25.基坑監測方案26.地基處理施工方案27.鋼筋工程施工方案28.模板工程施工方案29.高大支模施工方案30.混凝土工程施工方案31.大體積混凝土工程施工方案32.砌體工程施工方案33.裝飾裝修工程施工方案34.幕墻施工方案35.給水、排3、水工程施工方案36.機電安裝施工方案37.防雷工程施工方案38.通風與空調施工方案39.屋面工程施工方案40.智能建筑施工方案41.鋼結構工程施工方案42.地下防水工程施工方案43.屋面防水工程施工方案44.保溫工程施工方案45.鋁合金門窗工程施工方案46.廚廁防水施工方案47.化糞池施工方案48.塔吊基礎施工方案49.塔吊安裝拆除施工方案50.群塔防碰撞施工方案51.施工電梯基礎施工方案52.施工電梯安裝拆除施工方案53.物料提升機安裝拆除施工方案54.外用電防護專項施工方案55.吊籃作業專項施工方案56.電梯安裝施工方案57.拆卸工程施工方案58.結構加固改造施工方案59.預應力施工方案64、0.市政工程施工方案61.園林綠化施工方案62.電渣壓力焊施工方案63.鋼筋機械連接施工方案64.環境管理方案65.項目質量計劃66.安全文明施工方案67.安全文明施工創優方案68.質量創優施工方案69.防暑降溫施工方案70.消防施工方案71.雨季施工方案72.冬季施工方案73.工程樁檢測方案74.“三寶、四口、五臨邊”施工方案75.住宅工程質量通病防治方案和施工措施76.突發性事故應急救援預案77.施工現場應急救援預案78.防臺風雷雨應急救援預案79.消防應急預案80.人工挖孔樁應急救援預案81.施工升降機安全生產事故應急救援預案82.塔吊安全生產事故應急救援預案83.高壓線防護施工方案845、.工程質量責任制度85.安全生產責任制度86.文明施工制度87.質量保證措施88.地下管線保護施工方案89.“四控制一確保”目標實施方案90.職業健康安全管理方案91.分戶驗收方案92.細部節點施工方案93.成品保護施工方案94.項目管理實施規劃95.項目臨建施工方案96.總承包管理方案97.新技術、工藝、材料、設備施工方案98.實體檢測施工方案99.工程檢測與試驗方案100.資料整理收集方案101.轉換層施工方案102.混凝土試塊留置方案103.質量檢驗批劃分方案104.鋼管柱施工方案105.綠色施工實施方案三、產品策劃階段的時間浪費產品決策依據產品的固化套路產品二級基因的定性決策產品一級基6、因的定量決策工具的實戰運用成本敏感度（假設樓面地價1萬，售價2萬）資本期望稅收籌劃地庫優化建安優化10000*（8%+10%）*3/12=45020000*1%=2002500*（0.38-0.30）=200 100成本敏感度（假設樓面地價0.5萬，售價1.3萬）資本期望稅收籌劃地庫優化建安優化5000*（8%+10%）*3/12=22513000*1%=1302500*（0.38-0.30）=200 100成本敏感度（假設樓面地價0.05萬，售價0.5萬）資本期望稅收籌劃地庫優化建安優化500*（8%+10%）*3/12=22.55000*1%=502500*（0.38-0.30）=200 7、100資金成本控制資金成本決策時間企業質量時間成本資金利率實施時間行業技術評價標準技術功力產品套路3.1、產品策劃依據產品策劃依據產品是依據市場需求來定制的嗎？我們是為客戶做產品還是為股東?客戶決定產品，還是產品決定客戶？賣鞋故事的啟發3.2、產品的二級基因定性產品的二級基因定性產品二級基因確定的7個維度資產模型家庭結構項目規模配套條件企業價值市場價格面積區間碧桂園是否應該嘗試做高端產品？理由？3.2、產品一級基因測算器產品一級基因測算器一級基因決定產品的價格區間學員動手跟老師完成產品基因選擇器四、方案階段的資源浪費內外資源分配預定車庫效率立面無需糾結適度體型系數4.1、內外資源利用正資源讓最8、多的面積分享負資源讓最少的面積承擔深圳星河丹堤深圳星河丹堤郡原郡原-長灘雨林規劃圖長灘雨林規劃圖用測算來評判用測算來評判“郡原郡原-長灘雨林長灘雨林”結果結果(1)方案一方案一方案二方案二高層高層洋房洋房別墅別墅高層高層洋房洋房別墅別墅單價單價2.21.652.21.51.653產品面積產品面積9.81.42.89.81.42.8總收入總收入30.0325.414.2、預定車庫效率樓間距（5.3+5.5+5.3=16.1倍數）山墻間距（2.5+5.5=8）結構開間（停車庫或停車位尺寸）剪力墻的短肢長度預設4.3、立面無需糾結流行立面政府期望材料成本路易斯路易斯.莎莉文：莎莉文：外部面貌是內在目9、的的鏡子外部面貌是內在目的的鏡子立面對價格的影響很大立面對價格的影響很大你們的立面風格？萬科蝶園綠城誠園新中式立面內涵4.4、適度體型系數體型系數是舒適度和成本在地價上權衡體型系數是結構成本最大消耗者體型系數是材料數量的最大影響因素“小體型系數案例小體型系數案例”“大體型系數案例大體型系數案例”五、單體階段成本分配效用的浪費品質=成本*客戶敏感度客戶敏感點高標的體量控制材料選擇如果給你們增加1000元成本，你們愿意投放在精裝還是立面？請說明理由5.1、品質的本質就是成本內部語言：成本客戶語言：品質品質=成本*客戶敏感度5.2、客戶敏感點與成本權重剛性需求身體體驗心理滿足資源獨享剛性成本（剛需）10、第一邊際（差異）第二邊際（改善）第三邊際（再改）成本投放原則：成本投放在客戶敏感度高的部分成本投放在能夠提前展示的部分5.3、高標的體量控制高標=高價=小眾=慢銷高標與低標的資源分配5.4、材料選擇選材階段的作品情懷超越客戶需求控制高單價產品的數量控制高數量產品的單價六、施工圖階段的標準缺失導致重復浪費施工圖質量是迭代出來的用標桿企業的技術沉淀甲方標準輸出方法走出限額設計的誤區推動優化設計的落地方法施工圖最多下發過2、5、10版？七、園林效果的“紙上談兵”園林設計的邏輯如何在圖上把控未來效果80%園林的成本與總圖無關過于復雜工藝導致無效成本園林成本控制準則讓你感動的是崎嶇的小路,還是威嚴的大堂11、？7.1 展示區和入住區的園林差異展示區和入住區的園林差異展示區注重“看”，讓人“做夢”入住區注重“用”，給人“親切”7.2 園林設計第一步：定活動園林設計第一步：定活動給誰用打牌、下棋、喝茶、太極、跳舞、兒童游樂、觀看、交流？7.3 第二步：第二步：配活動空間配活動空間開放型空間開放型空間-被看的活動-廣場舞、球賽、打麻將、孩子的活動私密型空間私密型空間-不需要看與被看的活動-談戀愛、健身器材半開放型空間半開放型空間-看別人的活動-喝咖啡、照看孩子等7.3 第二步：第二步：配序列空間配序列空間回家的門回家的門回家的門回家的門穿過的廊經過的院經過的院經過的院經過的院經過的院自家組團自家組團自家12、的門7.4 第三步：加第三步：加“文化文化”“文化”是園林的“靈魂”7.5 第四步：控成本第四步：控成本選材決定成本7.5 第四步：控成本第四步：控成本選材決定成本同種石材整體化整體化自然化自然化震撼感強震撼感強園建用材的最高境界：同質異構園建用材的最高境界：同質異構同種同種石材石材7.5 防止失誤防止失誤小區雕塑和地面構圖案例小區雕塑和地面構圖案例八、地下室是無效成本的大倉庫體型系數是投入的最大成本滯銷車位是資金的最大成本柱網規劃是最易落地的優化專利技術應用帶來意外驚喜創新優化傳統優化平面優化保品降本降低品質全面結構優化專利應用地下室結構優化體型優化促進銷售易落地高創效住宅地庫優化車庫空間耦13、合創新商業住宅地庫優化我們爭取為您創造20%以上的成本優勢地庫優化全面升級地庫優化全面升級經驗主義最優排布數字智能九、精裝成本控制六要點平面錯覺造成的成本浪費空間與功能的必然關系面材選擇偏好造成的效果返工墻面設計缺失照成的成本遺漏樣板先行是解決工程和設計問題的捷徑用客戶視角讓我們一次做對9.1、平面錯覺造成的成本浪費 好戶型空間創新好戶型空間創新不在乎用多大，在乎看到多大案例：原戶型平面案例：原戶型平面調整后平面調整后平面9.2、空間與功能的必然關系空間與行為暗示空間與行為暗示9.2、空間與功能的必然關系空間與行為暗示9.2、空間與功能的必然關系空間與行為暗示9.2、空間與功能的必然關系難以抗拒的儀式感9.3、面材選擇偏好造成的效果返工風格是偏好，目的都一樣9.4、墻面設計缺失照成的成本遺漏豪裝豪裝9.4、墻面設計缺失照成的成本遺漏9.5、樣板先行是解決工程和設計問題的捷徑提前15天做一套，95%的問題都可以解決9.6、用客戶視角讓我們一次做對人工成本主材成本精細成本十、用樣板區套路控制成本進入售樓部前的洗腦空間售樓部控制裝修的成本妙法樣板房體量控制與效果感染樣板區驗收鐵律謝謝聆聽！歡迎繼續以下精選課程：房地產產品策劃實戰演練房地產營銷策劃實戰演練房地產設計管控速成法則房地產無效成本過濾器房地產工程人員職業進級路徑