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1、項目成本適配作業指引修訂記錄日期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1. 流程概況流程目的根據客戶需求，在項目成本可控的情況下，通過嚴控剛性成本、合理配置功能性成本、重點投入客戶感知較高部位成本，提升項目性價比，為公司創造價值，加速公司邁向成本創造價值的增值型成本管理新階段。適用范圍成本適配適用于公司控股及操盤項目、聯合操盤項目。定義1） 成本適配：成本適配非獨立于現有成本管理體系下的管理方式，是按現有成本管理體系在運營啟動會、項目方案確定、項目預售前后，根據市場環境變化情況，嚴格控制剛性成本，動態合理配置客戶敏感部位的成本投入，以期達到項目成本效益最大化的成本管理方式。2） 成本效益：通過合理2、的成本適配及公司運營，以期達到的項目成本利潤率和內部收益率。3） 產品線：產品線體系分為依系、雍系、臻系、璽系四條產品線，分別對應首置、首改、再改及高端四個產品定位屬性。共六個定義維度（兩個客戶價值維度和四個產品價值維度）：置業類型、需求價值排序、區域、主力面積段、售價、成本2-6 項單方造價，兩個輔助為輔：產品價值敏感點及排序、精裝修。其中售價為強關聯維度，在滿足該維度的基礎上其他維度基本滿足即可確定項目進入該條產品線。原則上應在可研時由發展部及營銷部共同確定項目（社區項目）的產品線定位。流程主導部門城市公司成本管理部流程參與部門城市公司各業務部門、城市公司成本小組、城市公司總經理、控股產品3、管理部、控股產品管理委員會、控股成本管理委員會。部門流程中承擔職責控股產品管理部1） 按產品線及市場情況，動態修編成本適配作業指引；2） 跟蹤城市公司成本適配落地實施情況。城市公司成本管理部1) 參與本地新項目拓展階段的成本測算；2) 負責編制所轄范圍內的II階段成本目標編制，并予以執行；3) 落實設計限額執行和成本控制建議；4) 參與動態成本適配；5) 主責成本策劃編制；6) 分解責任成本，進行成本動態控制。城市公司財務部1) 在項目開發各階段進行經濟測算；2) 進行管理費用和財務費用測算。城市公司設計管理部1) 按各階段對應的成本目標、設計限額組織或調整設計；2) 負責將各階段成本目標編制4、的設計文件提供城市公司成本管理部并負責交底工作，報建方案批復后須及時通知城市公司成本管理部；3) 負責設計變更工作；4) 按成本目標組織選型定板；5) 參與動態成本適配。城市公司項目部1) 參與成本目標編制及實施工作；2) 參與合約規劃編制工作。3) 參與動態成本適配城市公司營銷部1）提供客戶敏感點供成本適配；2） 在項目開發各階段，提供可實現的項目售價，參與動態成本適配；3） 做好營銷費用的分解及控制；城市公司總經理在項目開發各階段，根據項目效益，組織各部門，做好動態成本適配工作產品管理委員會按權責審議項目建筑方案及方案階段的成本適配。控股成本管理委員會按權責審議II階段成本目標、成本利潤率5、及成本適配情況；2. 工作程序2.1. 成本適配原則2.1.1. 以成本創造價值為原則：通過聚焦客戶需求，提升客戶價值，追求性價比；發掘價值，創造價值，最終實現項目成本效益的提升（相對可研）。2.1.2. 以好鋼用在刀刃上為原則：嚴格控制隱性成本，即在保證結構安全的前提下，嚴格控制結構、粗裝修等客戶感知較低部位的成本投入；合理配置功能性成本投入，即對于水、電、消防、空調等功能性成本投入以合理配置為原則；重點投入客戶感知較高部位成本，主要包括外立面、景觀、電梯、入戶門、門窗、室內精裝修、大堂及電梯廳公共部位精裝修等。2.1.3. 以成本可控，避免無效成本支出為原則。2.1.4. 以充分溝通為原則6、。2.1.5. 以提升公司整體成本管理水平為原則。2.2. 成本適配范圍2.2.1. 成本適配適用于公司控股及操盤項目、聯合操盤項目。2.2.2. 成本效益不能滿足一階段成本效益的項目應以嚴格控制成本單方絕對值為主，原則上不進行成本適配；2.2.3. 成本效益滿足一階段成本效益的項目，根據項目實際情況，為實現更高的成本效益，可以開展成本適配；2.2.4. 對于璽系、臻系成本敏感度不高的項目，成本管理應以成本適配為主，提高產品在市場中的競爭力，以期達到更高成本效益。2.2.5. 本指引只適用于房地產三線及以上城市商品房，房地產三線以下城市應根據本指引再進行優化。2.3. 成本適配程序2.3.1.7、 成本適配階段：為避免后期調整而造成無效成本，成本適配應以項目效益為導向，在運營啟動會、項目方案確定、項目預售前后，根據市場環境變化情況，嚴格控制剛性成本，動態合理配置客戶敏感部位的成本投入。城市公司根據成功的成本適配案例，可形成城市公司成本適配標準，配置相應的成本測算，提高拿地測算效率。2.3.2. 成本適配流程：（運營啟動會）市場調研（營銷）市場定位及售價預計以項目效益為導向，經營銷、設計、成本、工程、采購等相關部門充分溝通確定項目成本適配原則（主要包括重點投入成本）；在項目方案確定、項目預售前后，由營銷提供動態售價情況，如售價與運營啟動會售價有偏差，則以項目效益為導向，動態調整成本投入。8、2.3.3. 市場調研：重點調研競品樓盤產品主要建造標準、賣場營造標準及面積、客戶感知部位的成本指標等，并形成對標報告，對于超成本適配標準部分應有市場調研作為支持；2.3.4. 市場定位：由營銷牽頭，確定本項目定位，包括預計售價，產品類型等；2.3.5. 產品定位：根據雍、臻系產品線設計使用指引雍系是首改，臻系是再改。根據兩者的客戶需求價值排序分析，從臻系到雍系，面積的減少但功能需求不變，地段帶來的稀缺價值的減弱，性價比的提升使總價受到一定限制。因此從臻系到雍系，除卻開發角度，從產品角度出發其主要的措施和手段就是功能不減，但面積和品質減配。品質減配原則以同類品牌檔次下調或品牌下調后的最優檔次選9、擇；其次是降低使用材料為主混以其他方法，其成果應符合雍系相應的成本限額標準。2.3.6. 確定方案：對于超成本適配作業指引的指標應進行詳細列示說明（包括超限原因，2.4. 主要成本適配標準：2.4.1. 剛性成本控制要求1） 剛性成本重點控制基礎、結構、粗裝修、措施費成本，剛性成本無論在什么階段均以成本最優作為控制原則。2） 總包、樁基、土方、基坑支護工程，在確保安全的情況下，嚴格控制成本投入；結構指標（地上、地下鋼筋含量及混凝土含量）原則上在設計任務書中明確優秀的控制指標。3） 整體地下室指標：根據其特征，在指標下達時分為三項指標：擴大地下室、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴大地10、下室，因為其上部建筑對其影響較小。序號結構形式指標名稱一層地下室二層地下室備注1擴大地下室鋼筋（kg/m）10595混凝土（m/m）0.950.92人防地下室鋼筋（kg/m）150按照人防面積混凝土（m/m）1.33低層（別墅）地下室鋼筋（kg/m）95別墅類附屬贈送地下室混凝土（m/m）0.94鋼筋砼獨立基礎及條形基礎鋼筋（kg/m）40按基礎水平投影面積計算，無地下室塔樓基礎參照本條混凝土（m/m）0.45塔樓投影下鋼筋（kg/m）135125混凝土（m/m）1.31.2備注：由于鋼筋及混凝土指標是相互關聯的，因此將兩個指標作為一個整體考慮，以上各項指標均以“建筑面積”為基數，即采用GB/11、T503532013建筑工程建筑面積計算規范計算的建筑面積。（1）城市公司設計管理部負責對鋼筋及混凝土限額指標的總協調，并嚴格執行。（2）地下部分限額的范圍：A）無地下室結構：樁基礎以上，含基礎連系梁等，混凝土不含基礎墊層量。B）地下室部分：樁基承臺及以上，地下室天然基礎或筏板基礎及以上，地下室頂板及以下。限額指標不含承臺及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內水池（現澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土。（3）該限額指標制定前提為：基礎類型為樁基礎，地下室底板為基礎承臺、底梁及底板的結構形式，地下水位同埋深，頂板覆土以1.5米考慮，地下室層高3.6米（非人防）、3.7-3.8米（人防），塔樓投影下12、的層高已考慮擴大地下室層高加上覆土厚度。層高增加0.1米，鋼筋增加2kg/m,混凝土增加0.01m/m。（4）地下室頂板覆土少于1.2米時，上述鋼筋含量減5kg/m，覆土大于1.5米時，每增加0.1米，鋼筋含量增加2kg/m。（5）若確定為筏板基礎或其他情形的，地下室鋼筋增加15-20kg/平米，砼增加0.15-0.2立方/平米，考核指標在第二階段成本目標下達時明確。（6）消防車道區域的調整方法：按照地下室頂板上消防車道區域的面積，鋼筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（7）人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標上限為180kg/平米。4） 住宅地上綜合指標指標（該指標含陽臺、凸窗等常規13、贈送面積）：序號 抗震等級建筑層高及類型標準層控制指標6度抗震設防7度抗震設防8度抗震設防1超高層h=120-150米鋼筋（kg/m）505560混凝土（m/m）0.420.440.452超高層h=100-120米鋼筋（kg/m）455057混凝土（m/m）0.40.430.443高層h=80-100米鋼筋（kg/m）384048混凝土（m/m）0.350.360.394高層h=60-80米鋼筋（kg/m）363944混凝土（m/m）0.340.350.395小高層h=30-60米鋼筋（kg/m）353842混凝土（m/m）0.340.350.366多層8層以下鋼筋（kg/m）343740混凝14、土（m/m）0.310.320.336低層3層鋼筋（kg/m）444547混凝土（m/m）0.350.360.37備注：由于鋼筋及混凝土指標是相互關聯的，因此將兩個指標作為一個整體考慮，以上各項指標均以“建筑面積”為基數，即采用GB/T503532013建筑工程建筑面積計算規范計算的建筑面積。備注：（1）計算基礎面為地下室頂板面以上（不含地下室頂板）。（2）地上部分不含砌體拉結筋、屋面剛性防水鋼絲網，含計算范圍內相應結構材料（包含梁板柱、構造柱、過梁、女兒墻、拉板、裝飾線條等的鋼筋及混凝土）。分母為GB/T503532013建筑工程建筑面積計算規范計算的建筑面積。（3）地上部分限額指標制定的前15、提為：A、住宅標準層層高3米，公建類項目層高參照公建類項目地上部分綜合指標表中所列層高執行。層高每增減0.1米，鋼筋含量增減1kg/m；B、場地類別為III類及以下，項目為IV類場地的，鋼筋含量增加2kg/m；C、設計基本地震加速度為0.1及以下，設計基本地震加速度大于0.15，鋼筋含量增加2kg/m。D、設計基本風壓為0.55KN/m2及以下，設計基本風壓大于0.55KN/m2，每大0.1KN/m2，30米以上建筑，砼含量增加0.02m3/m2，鋼筋含量增加1kg/m。（4）項目如果有轉換層，鋼筋含量增加2kg/m。（5）除入戶陽臺、生活陽臺、客廳陽臺、凸窗以外的面積贈送，贈送經過控股產品管16、理委員會確定并在會議紀要中明確，可以根據實際贈送的類型，在成本目標中報成本委員會審議，能在改造后形成封閉房間或6米高廳位置，參照綜合限額指標，不能形成房間的按照結構板建面積計算，控制指標為鋼筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他贈送方式均不調整限額設計指標。（6）采用全砼外墻（除超高層產品）的砼含量在上表基礎上增加0.05m3/m2。5） 主要結構單價：對于總包尚未定標的項目一般鋼筋含稅單價按材料價+1500計算，混凝土及砌體含稅單價按混凝土價格+100元計算。6） 基本裝修：指地面、墻面、天棚工程基本裝修，一般是100200元/平米左右，天棚除廚衛外，一般為刮膩子或結構面交付；對于精裝17、修交付的，應避免此部分的重復施工。7） 住宅產業化：如需做住宅產業化的項目，在可研階段應明確產業化率考慮住宅產業化的增量成本，參考指標300元/平米，對于上海裝配率100%，pc率40%，參考指標增加620元。其他城市政府有明確要求的，從其要求測算增量成本。10）水電工程：電：范圍指電表箱（不含）后至用電點，含埋管、電線、配電箱、插座及燈具，含弱電埋管。給排水：范圍從給水管入建筑物至用水點，包括水泵；排水至室外第一個排水井，包含立管。不含室外埋管。對于非別墅及豪宅項目的水電成本指標，參考下表進行控制（不含稅）：檔次定位電氣（元/平米）給排水（元/平米）中水（元/平米）地上地下地上地下臻系95118、00454520雍系8590454520依系8590454520說明：當地有特別規定的按當地壟斷部門檢定執行；電氣工程如果地上只埋管不穿線扣除20元/m2；無負壓供水另行計算；給水只入戶不到用水點的項目扣5元/m2；雙聯雙控：依系不建議設置雙聯雙控，雍、臻系建議僅在主臥及過道設置雙聯雙控。超高層給排水工程在上表的基礎上增加10元/m2，高層排水用鑄鐵管控制指標同超高層指標。2.4.2. 主要客戶感知較高的成本標準（彈性成本）：1） 設計費：為項目達到交付要求及銷售推廣而發生的設計與設計相關的費用。其中包括的內容為含規劃設計、建筑設計、總平環境設計、室內設計（含公共部位、商務中心（商務會館、會所19、）、專項設計（含基坑支護、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃氣工程、幕墻、鋁合金、鋼結構、標識系統、智能化、室內燈光設計、燈光及泛光照明、變配電及專線、結構檢測等）、審圖、設計優化及專業設計顧問等費用。住宅根據不同產品定位，按下表進行控制（不含稅）：序號住宅項目指標1.1璽系不限1.2臻系801.3雍系801.4依系80說明：住宅設計費指標適用于住宅項目（含局部街鋪、底層商業、獨立商務中心（會館、會所）等），如住宅類產品為別墅產品，在上述設計費基礎上增加15元/平米；寫字樓設計費適用于一般公建項目（含局部街鋪、社區商業、底層商業等）。（1）為了確保項目的設計費計費基數的唯一性及嚴肅性，設計費取費20、基數為容積率面積+地面核增面積+地下室面積。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的25%，若超過25%，設計費計算面積按照容積率面積的1.25計算。（2）精裝修設計費含在精裝修總成本內，由精裝修主責部門負責管理，精裝修總設計費不宜超過精裝修總成本的4%。（3）綠色咨詢費不超過30萬元/項目，建議控制在20萬元/項目以內。綠色建筑增加費（申請LEED認證）應另行單獨報批，建議控制在45元/m2以內。2） 建筑、景觀和裝修工程成本適配下表根據產品線配置建筑、景觀和裝修成本，在可研階段可參照本指標進行測算，方案階段由產品委員會確定超出參考范圍的適配指標，第二階段目標確定后將作為控制指標。2.21、4.3. 主要費用控制：1） 成本目標表格中6.4項目客戶服務費用：按銷售收入的0.12%；2） 銷售費用：住宅銷售費用率序號類型銷售費率1政府限價且限價低于周邊二手房平均售價時1%2年銷售額100億及以上或年銷售面積70萬m2及以上城市公司2%3年銷售額100億以下或年銷售面積70萬m2以下城市公司2.5%說明：上表費率包含銷售現場物業服務費0.18%，計入銷售管理費子項中。客服人員/售后客服人員工資、獎金計入第六項6.4項目客戶服務費用中，不計入銷售費用。（1）銷售費用率=銷售費用/目標銷售收入，銷售費用包括成本目標3.5賣場營造費及第9項銷售費用；（2）上表銷售費率為指導值，城市公司須結22、合項目需求確定，如有增減，需在可研報告中進行說明，如可研階段銷售費用率低于限額費率，則按可研測算計算銷售費用率；（3）對于售價在5萬元/平米以上及璽系產品，銷售費用費率適當降低。（4）非住宅是指項目中包含的商業、寫字樓，不包括商業用途改為住宅式的酒店公寓，也不包括項目中的可售配套，如車位；非住宅銷售費用率在住宅銷售費用率基礎上增加0.6%，同一期項目中的住宅和非住宅分別按銷售費率計算。3） 管理費用：項目管理費用根據不同產品及規模按按下表控制限額進行計算，計容積率面積以整個項目規劃面積指標設定，管理費用按超額累進法計算。管理費用控制指標序號項目類型控制限額（元/m2）備注1別墅類1.1計容積率23、面積2.5萬m2500 1.2計容積率面積2.5萬m2400 2非別墅2.1計容積率面積5萬m2250 2.25萬m2計容積率面積10萬m2200 2.3計容積率面積10萬m2150 4） 財務費用：根據項目沙盤推演現金流，按可研階段貸款利率進行測算，財務費用應嚴格避免為滿足成本效益要求而刻意減少財務費用。本指引從發布之日起執行。3. 相關記錄1、支持性文件1)項目目標成本管理作業指引（2019發布版）2)工程建設合同管理作業指引（2019發布版）3)項目成本管理流程（2019發布版）4)成本管理委員會工作指引（2019發布版）5)項目合約規劃編制作業指引（2019發布版）2、表單與模板1)無