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1、落實最優成本 全面提升成本力 目 錄 一 制度保障標準動作規范業務（條 線 整 合、避 免 無 效 成 本）（前 置 管 控、統 一 構 造 做 法）（關 鍵 路 徑、多 維 管 控 齊 下）（標 準 戶 型、促 產 品 競 爭 力）1 條線整合、避免無效成本 項目范圍：區域所有項目（不包括非我司成本操盤的項目）。成本范圍：適用于全科目成本。項目開發過程中由于管理失誤產生的成本增加，或對形成有效產品、提升價值與總體收益、促進營銷沒有作用但已發生屬于浪費的成本。成立“無效成本管理委員會”，定期匯報各項目發生的無效成本并執行處罰。2019年1月1日開工項目一旦發生無效成本，則按無效成本的25%（具2、體比例根據責任由區域無效成本管理委員會評判決定）扣罰相應責任人應計取項目成就共享金額（直至0為止），在最近一次發放成就共享獎金時扣除；2019年1月1日前開工項目自發文之日起執行。無效成本：無效成本管理委員會：組長：區域總 副組長：區域運營管理部負責人 成本條線負責人 運營負責人 工程條線負責人 設計條線負責人 項目總經理 無效成本處罰：泉州字【2020】5號 發布時間：2020年7月1日 2 前置管控、統一構造做法 泉州字【2020】9號 發布時間：2020年7月19日 為提高住宅品質、減少設計變更率，提升區域全周期競爭力，故對常用住宅構造做法進行明確及分類，為產品設計及施工圖提供明確的依據3、，方便現場管控及成本招標清單統一；后續新項目嚴格按照建筑做法標準實施，舊項目未施工部分及時調整并出具設計變更。抹灰找平：原做法：15厚1:1:6水泥石灰砂漿找平層；現做法：取消找平層；建面單方降低0.63元/m2。防水原做法：1.5厚單面粘濕鋪高分子膜基防水卷材E類；現做法：1.5厚聚氨酯防水涂料；建面單方降低0.17元/m2。a.地下室側墻做法優化b.地下室頂板做法優化 膩子：原做法：滿刮Y型膩子兩道；現做法：取消膩子；建面單方降低3元/m2。取消膩子實景圖 d.廚房防水優化 防水：原做法：15厚1:2.5防水水泥砂漿（摻5%防水劑）；現做法：15厚1:2.5水泥砂漿；單戶降低71元/戶。c4、.設備用房地面優化 防水：原做法：30厚1:4干硬性水泥砂漿面撒素水泥貼10厚防滑地磚；現做法：取消防滑地磚，原漿平整收光；建面單方降低1.39元/m2。以部分構件做法優化為例：3 關鍵路徑、多維管控齊下 所有設計類圖紙要經區域設計管理部審核簽確后方可用于招標、下單采購、結算等辦理。a.嚴把圖紙審核關卡b.緊抓地勘過程及成果監控 設計部簽字確認堪孔布置圖、任務書作為招標依據；施工勘察、補勘等需經設計部確認，未經確認后期結算無效；勘察成果須由設計部審核確認后方可輸出。方案階段前置進行規劃測繪、產權面積測算，避免損容及落地面積偏差過大。c.提升可售比 為減少因圖紙管理不當等造成的無效成本，規范設計5、部為責任及監管主體，從各類圖紙審查、地勘布孔及成果、可售比三個維度進行業務流程規范，嚴把關鍵路徑。4 標準戶型、促產品競爭力 增加衛生間配置，凸窗依據省規優化，得房率提高 a.三房一衛變三房二衛；b.得房率由80.33%提升至87.61%c.客餐廳更舒適3400開間提升至3600；d:戶型立面輪廓更規整95戶型 餐廚關系優化，北次臥尺寸優化，增加套內面積，得房率提高 a.戶型平面更規整、外立面系數更低；b.得房率由85.06%提升至88.63%c.U型廚房使用效率更高；d.開間尺度基本不變，面積少5個平方105戶型 優化動靜分區流線，北側次臥尺寸優化，整體得房率提高 a.北向臥室空間更完整；b6、.分攤更小，得房率更高c.廚房兩排布置成為U型優化電梯井尺寸，優化陽臺面積，開間尺寸微調，控制套型面積 a.面積段從142降至130；b.空間布局基本一致115戶型 疊拼戶型（建寧項目）結合泉州、三明和莆田地區規范制度，建立區域標準戶型庫，提升產品市場競爭力，建立性價比高的產品，助力開拓市場。目 錄 二 貫徹落地做實前中后端管控（前端管控嚴控限額指標、加強圖紙會審、專項方案優化）（中端管控重視招標策劃、大市政尋突破、成本運營交圈）（后端管控復盤總結反思、控第三方工程、合約規劃回顧）1 前端管控嚴控限額指標 蒸壓加氣磚容重修正為8KN/m（集團荷載計算取值按9.5kn/m），優化后線荷載平均減小7、0.5KN/m；衛生間面恒荷載修正為2.0KN/m（目前模型取值按4.0kn/m），修正后相關的取值水平與成本控制行業前列的房企保持一致。集團標準算法 修正后區域標準算法 a.優化設計單位荷載取值 優化墻長、框架柱截面、次梁等措施；優化后含鋼量為45kg/m2（集團限額為47kg/m2），砼含量為0.37m3/m2（集團限額為0.41m3/m2)。b.合理降低結構指標105戶型 墻柱截面500 x500優化為400 x400（余同）墻長根據位移參數進行優化（余同）115戶型 取消次梁按大板構造 取消剪力墻墻肢 取消剪力墻墻肢 b.減少地庫底板/側壁厚度此項優化節約 混 凝 土1,185.6m38、，按單方682.5元/m3測算，節 約 成 本81萬元。三明建寧項目通過專家論證形式，突破省規對于單層地下室底板、側壁最小厚度350mm的要求，根據計算及構造最終施工圖按300mm進行設計并順利通過審查。建寧項目結構地下室底板、側壁厚度 專項論證意見 前置圖紙管控，從設計單位荷載取值、結構限額指標、地庫底板/側壁厚度等角度出發爭取逐項擊破，做最優成本。1 前端管控加強圖紙會審 仙游鯉城項目聯動各部門進行施工圖內審意見匯總，共計匯總建筑專業200條，結構專業200條，設備專業100條，園林專業100條，裝修專業50條，源頭杜絕錯漏缺，控制無效成本。a.部門聯動、整合施工圖內審意見設計優化 材料控9、制 部品部件 節約土建成本 節省材料費用 細摳部品部件 b.多角度圖審、不放過任一項可優化死角 施工圖紙初稿出具后，設計部聯動營銷、成本、運營、項目部等進行施工圖內審工作，杜絕圖紙錯漏缺，不僅可保障圖紙質量及前置優化，也可避免后期因圖紙變更引起的商務爭議及無效成本。1 前端管控專項方案優化 a.土方豎向標高優化 莆田仙游天城項目優化為臺地設計方案，采用階梯式標高分部，提高地下室標高3.6m，減少土方開挖量和施工難度，同步減少基坑支護降水成本，且土方外運單價減少3元/m3。b.合理優化樁基數量 三明建寧項目通過調整局部樁基礎設計方案，將單柱兩樁（預應力混凝土管樁PHC-AB-(500*100)）10、變更為單柱單樁，（預應力混凝土管樁PHC-AB-(500*125)），預計節約成本44萬元，經結構復核，優化后方案滿足結構安全使用功能。c.爭取采用機械車位三明建寧項目采用機械車位，機械車位占比78%，增加層高但地下面積減少31%，2-7科目總成本減少1240萬元（單方減少119元/m2），采用機械車位可減低車位成本提升凈利潤。普通車位 方案 機械車位方案 對土石方、樁基工程、地下室方案等影響成本大項進行專項方案分析，前端進行方案優化，把控成本風險項。2 中端管控重視招標策劃 非品質類重視設計方案：統一設計方案后進行施工招標，但允許投標單位在統一設計方案的基礎上方案優化，提供優化方案并經設計部11、確認，以確保總價最優。推行招標總價包干：公區裝修、室內精裝、門窗、景觀、智能化強制推行總價包干，超支優化管控，提前鎖定成本。2020年獲取項目單項工程招標根據投資定案成本設定“攔標價”，凡超過攔標價進行設計優化或作廢標處理，確保成本可控，同時從源頭上避免因供方圍標而造成的成本增加。推動項目共同管控成本，2020年獲取項目每個工程類單項定標超合約規劃金額定標，處罰成本總或項目總5000元。a.試行限額招標品質類工程如外墻涂料、公區裝修、鋁合金門窗、景觀推行甲指分包（總包只能在合格專業分包庫中選擇單位），保證品質降低單價。針對品質類供方全面梳理重新考察，分類建立優質供應商庫，每年強制淘汰能力差的供12、方，形成優勝劣汰的競爭機制。目前已評定完成鋁合金門窗5個A級+5個B級，以及裝修10個B級，后續將針對景觀、地坪漆等單位持續梳理。c.品質類工程保障措施b.非品質類工程保障措施 2 中端管控大市政尋突破 泉州石獅項目供電根據規定需采用新規，經溝通供電局住宅用戶表從60A優化為40A，高壓設備從中置柜優化為SF6全絕緣免維護充氣柜，避免因中置柜尺寸大而增加配電室面積，優化成本400萬元。供電局批復 優化方案 供電局批復 泉州城東項目SOHO產品為商業性質，需采用專變只抄送總表，供電資產自持，后續運營成本極高；通過借助優質有實力單位整合資料重點公關，成為泉州地區首個專變改公變并按一戶一表抄表到戶資13、產移交的項目，在后續維護管理費用上可節約成本905萬元。突破一戶一表后成本分析：1、供電高低壓設備管理，抄收電表度數：人員配置2人，年薪7.2萬/人計算：7.2萬*2人*40年=576萬 2、供電高低壓設備更換：按工作壽命25年更換一次，至少需原建設成本（SOHO部分造價約470萬）的70%費用，約329萬。大市政工程方面，需深入研究當地政策文件，聯動各部門突破大市政市場壟斷，尋求最優方案。2 中端管控成本運營交圈 石材收邊縫沒有同大面鋪裝齊縫，工藝較差，外觀不佳；鋪裝縫寬大小不一。a.園建鋪貼工藝巡檢現場毛杜鵑照片 夏鵑品種照片 前場地被杜鵑設計品種為夏鵑，施工方進場杜鵑品種為毛杜鵑，未經相14、關審批程序及未事先告知。b.綠化苗木品種巡檢 嚴格進行過程管控，現場加強對施工單位的管控，樣板先行，加強施工工藝及提升基礎產品力，同時做好驗收工作，核實苗木品種、高度、冠幅等規格是否同設計圖紙一致，按現場種植品種核價結算。類似問題及時制止及時返工，依據合同嚴格執行對施工方的管控及處罰。3 后端管控復盤總結反思 仿石漆效果 紙皮磚效果 現場實際做法 后續可優化思路 因紙皮磚施工后色差較嚴重且無法溢價，故洋房外墻可將紙皮磚優化為真石漆。凸肚欄桿 直桿欄桿 策劃未落地，陽臺凸肚鋅鋼欄桿可優化為直桿欄桿。女兒墻內側鋪貼紙皮磚 女兒墻內側水泥砂漿面交付 女兒墻非客戶敏感點，可取消鋪貼紙皮磚，采用水泥砂漿15、面交付。普通信報箱 智能信報箱 洋房采用智能信報箱且需配網絡使用，增加成本，可優化為普通信報箱。泳池一次施工完成 小泳池拆除后 展示區泳池因與地下室及主體施工范圍重疊，拆除后再進行二次施工。小區入口整改前 小區入口整改后 原小區出入口原設計觀感較差，故拆除原結構與設施進行升級改造，后續需做好適配。泉州德化項目充分利用成本結算后評估規范動作進行復盤總結反思，重點提取可進一步優化思路，為后續新項目開展奠定基礎，提供最優成本管控方向。3 后端管控控第三方工程 項目在進行產品定位時，需充分考慮成本適配及區位影響，避免后期在無法獲得溢價的情況下，增加品質提升工程；維修工程在支付責任單位工程款的同時，需要16、充分考慮現場維修情況，預留款項作為擔保，避免增加項目的無效成本。無效成本項 單位 工程量 單價 合計（元）無法扣回維修款 項 1 39,419.50 39,419.50 品質提升工程 項 1 717,349.13 717,349.13 以泉州德化項目為例，因原責任單位不愿進行保修期內維修，故較早引入第三方單位：a.在無法帶來產品溢價的情況下，由第三方單位進行品質提升工程；b.對于保質期未過的責任單位支付結算款，導致維修款項無法扣回。現場施工照片 維修通知單 3 后端管控合約規劃回顧 a.控制合同份數 合同類型：分總包、裝修、地基類、土石方、三通工程、干掛石材、供水、供電、外市政、園建綠化、鋼結17、構、幕墻、維修、交通設施、信報箱、開荒清潔、臨時、標準件、零星等。合同份數：一個期區工程類合同數量應控制在65份以內，優質項目應控制在40份左右/期區。回顧已結算后評估項目的合約規劃，總結招標策劃合理性及落地執行情況，后續對招標、簽約、付款、動態成本刷新、結算、現場協調等從源頭控制工作量。b.強化標準化建設明確合同范圍，減少合同拆分隨意性，控制合同數量，減少零星工程數量，提效減負，實現風險管控。泉州德化項目合約規劃 合約規劃 A 合同簽訂 B 超合約規劃 簽訂合同差異 B-A差異率（B-A)/A 合約總金額（萬元）51,283.97 43,872.39-7,813.93-15.12%2-7科目18、合約總份數147 205 58 39.46%其中：工程類合約總份數 44 65 21 47.73%泉州德化項目合約規劃策劃份數與實際落地差異性大，執行偏差率高 合約份數差異原因：方案版行政事業性收費及前期工程費合約規劃為45份，實際為59份，增加14份；方案版主體建筑安裝工程費合約規劃為39份，實際為58份，增加19份；方案版景觀環境工程合約規劃為29份，實際為43份，增加14份；其他科目增加合約規劃11份。目 錄 三 循環機制成本力提升持久戰（資 產 管 理、利 舊 重 復 使 用）（交 付 評 估、倒 推 前 端 管 控）（銷 管 費 用、堅 持 開 源 節 流）1 資產管理、利舊重復使用19、 原福建字【2018】289號 出臺區域臨時供電工程變壓器管理通知，將變壓器納入固定資產管理，建立區域固定資產臺帳，明確操作流程及責任分工；將臨電變壓器采用變賣和利舊兩種方式，截止已變賣七個項目金額27.11萬元，利用兩個項目轉用至永泰與北城項目，且在新地塊投測階段即考慮是否存在可利舊變壓器供使用，梳理現有資產助力倒推前端精細化測算。2 交付評估、倒推前端管控 優化貨板一致排查工作：分四階段進行四次聯合審查/排查，將貨板不一致風險控制在前端，確保“防火”，而非“滅火”；風險預控：對銷售及工程質量風險排查，同時結合交樓敏感點，完成衛生間根部返潮的預防與整改指引等指引。a.貨板一致，風險排查完成缺20、陷案例庫編制，涉及設計類79條、精裝設計55條、貨不對板23條，質量類5條；總結設計類中最常見：空調機位、空調孔位、精裝門窗和櫥柜五金打架，水電預留點與家具預留位置沖突導致改造布線等問題；定期針對營銷類中常見的貨不對板，與營銷稽查項目，及時糾正，避免訴訟索賠及其他合同類糾紛。客戶關系部定期收集已交付項目的產品缺陷類案例，篩選有代表性情況，結合前期審核圖紙、日常項目設計變更，銷售推廣方案等情況，匯編產品缺陷案例、審圖及設計變更要點。不斷總結及改進產品缺陷類案例。通過貨板一致風險排查及產品缺陷梳理工作，為前期圖紙工作提供管控要求，為開盤前風險檢查及日常銷售資料提供審核依據，避免因產品缺陷導致后期改21、造，客戶索賠等相關額外成本。b.梳理產品缺陷、前置圖紙管控要點3 銷管費用、堅持開源節流 a.資源嫁接開源以項目場地、水電費、客戶共享，洽談免費活動資源嫁接，聯盟商家合作；流量導入型廣告（跳轉至鳳凰云）為主，同時捆綁資源打包投放；網絡媒體等：必須提供客戶資源及直播等支持。b.新形勢下節流強化網銷團隊，重視數據流量媒體運用，創新營銷；最大化利用微信、鳳凰云、嗶哩嗶哩等免費網絡渠道；投放定向精準送達媒體，優先微信、頭條、喜馬拉雅等新興媒體，停止報紙、雜志、電臺、影視投放。c.貨板一致降本規范輸出，貨板一致，規避因貨不對板造成的包裝、物料整改成本；減少客訴房鬧，規避日常銷售開展受干擾，影響業績產出；杜絕被行政處罰，從源頭杜絕營銷成本浪費。d.激發全員增效強化人人都是主人翁意識；區域各職能部門提供專業支撐，助項目實現最優成本管控目標；項目營銷負責參照競聘確定項目合理售價；設置獎勵，獎勵聚焦參與成本管控的關鍵人員。通過全面包干費用、精細化、過程化管控，全維度提高整體區域費用標準，設置獎懲通報、分類授權收窄，紅線節流，月度預算提報等方式進行精細化管控，實行項目分類管理，助力提升費效比，降本增效；精控推廣費用，剔除無效推廣和活動；致力提升人效，提升項目戰斗力，同時控制薪酬費用。謝謝聆聽！