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1、1 產品線景觀產品標準與成本關系思考 2 景觀成本 景觀成本分級 與 產品線 關系？產品線下景觀成本對應的產品標準分級？3 景觀成本？景觀在開發成本、項目售價中的關系 景觀可售成本與景觀的溢價體現4 0%10%20%30%40%50%60%70%土地成本土地成本 土建成本土建成本 外立面成本外立面成本 二裝成本二裝成本 景觀成本景觀成本 室內精裝室內精裝 譽峰 上海星河灣 北京御園 上海華府天地 杭州公元沐橋 杭州悅府 金悅灣 園林景觀成本明顯低于其他主要成本構成項，景觀成本占項目園林景觀成本明顯低于其他主要成本構成項，景觀成本占項目開發成本開發成本（含土地成本）的平均比重不大于的平均比重不大2、于3%3%。園林景觀園林景觀*數據分析來源：成都大區增值服務部景觀在開發成本、項目售價中的關系 5 從置地各產品線項目分析，景觀成本占建安成本的平均比重約從置地各產品線項目分析，景觀成本占建安成本的平均比重約為為4%4%-5%5%左右，占售價比重平均值約為左右，占售價比重平均值約為1%1%。置地住宅產品線置地住宅產品線 景觀成本景觀成本-售價售價 復核復核測算表測算表 產品線細分產品線細分 項目與分期項目與分期 分期開發成本分期開發成本 （元/平米）景觀可售成本占比景觀可售成本占比 平均售價平均售價 （元/平米）景觀售價占比景觀售價占比 居住改善居住改善 城市改善（南）城市改善（南）合肥幸福里3、合肥幸福里B2B2區區 2646 6.03%6.03%8500 1.88%1.88%合肥幸福里合肥幸福里B3B3區區 2646 2.98%2.98%7950 0.99%0.99%合肥紫云府合肥紫云府 2881.55 3.53%3.53%7000 1.45%1.45%品質追求品質追求 城郊品質（北）城郊品質（北）唐山橡樹灣1期*4980.02 2.31%2.31%10430.3 1.10%1.10%唐山橡樹灣2期*4189.45 4.98%4.98%12796.6 1.63%1.63%城郊品質（南）城郊品質（南）福州橡樹灣福州橡樹灣1 1期期 3838 15.47%15.47%26699 2.24、2%2.22%福州橡樹灣2期*10175 2.15%2.15%13000 1.68%1.68%廈門橡樹灣1期B標*3008 3.48%3.48%11000 0.95%0.95%高端置業高端置業 萬象高端（北）萬象高端（北）合肥凱旋門1期*4800 2.34%2.34%9500 1.18%1.18%萬象高端（南）萬象高端（南）深圳中心幸福里深圳中心幸福里 9898 1.42%1.42%40000 0.35%0.35%南寧中心幸福里1期*7879 2.10%2.10%23500 0.700.70%景觀在開發成本、項目售價中的關系 6 景觀單方造價景觀單方造價 指以景觀實際建造的占地面積為單位（指以5、景觀實際建造的占地面積為單位（M2M2）的造價）的造價例：例：500500元元/平米平米 景觀造價折合可售建筑單方的比例景觀造價折合可售建筑單方的比例 例：以容積率為例：以容積率為2.52.5的項目，通常建筑密度為的項目，通常建筑密度為30%30%，景觀單方造價為，景觀單方造價為500500元元/平米，折平米，折合可售建筑面積為合可售建筑面積為140140元元/平米，景觀造價占可售成本比重為平米，景觀造價占可售成本比重為0.280.28，所帶來的溢所帶來的溢價比接近價比接近1 1：4 4。從景觀單方造價占可售成本的比例看，景觀能帶來良好的溢價從景觀單方造價占可售成本的比例看，景觀能帶來良好的溢6、價效果。效果。C C景觀單方造價景觀單方造價 X =X =C C景觀單方可售成本景觀單方可售成本 景觀可售成景觀可售成本占比系數本占比系數 景觀可售成本與景觀的溢價體現 7 景觀成本分級 與 產品線 關系？景觀成本敏感度主要影響因素 各產品線景觀成本的分配依據8 由建安成本敏感性分析看，景觀產品標準的提高對單方成本的由建安成本敏感性分析看，景觀產品標準的提高對單方成本的影響也不大，成本敏感性斜率稍大部分也主要分布在影響也不大，成本敏感性斜率稍大部分也主要分布在800800元元/平米平米以上以上的景觀成本標準。的景觀成本標準。園林景觀園林景觀*數據分析來源：工程管理部景觀成本敏感度主要影響因素 7、9 容積率高、建筑密度較高的高層公寓項目（如居住改善類產品）景觀可售成本占比較容積率高、建筑密度較高的高層公寓項目（如居住改善類產品）景觀可售成本占比較低；容積率不高，建筑密度也相對較低的多層或低層項目（如郊區高端、城郊品質）的低；容積率不高，建筑密度也相對較低的多層或低層項目（如郊區高端、城郊品質）的景觀可售成本占比則高企；景觀可售成本占比則高企；容積率和建筑密度是影響景觀成本敏感性的主要因素。容積率和建筑密度是影響景觀成本敏感性的主要因素。產品線細分產品線細分 項目與分期項目與分期 容積率容積率 建筑密度建筑密度 景觀單方成本景觀單方成本（元/平米）景觀可售成本轉化景觀可售成本轉化系數系數8、 景觀單方可售成本景觀單方可售成本 （元/平米）分期開發成本分期開發成本 （元/平米）景觀可售成本景觀可售成本占比占比 平均售價平均售價 （元/平米）景觀售價占比景觀售價占比 城市改善（南）城市改善（南）合肥幸福里B2區 1.95 20.00%389 0.41025640.4102564 159.5897436159.5897436 2646 6.03%6.03%8500 1.88%1.88%合肥幸福里B3區 4.24 21.80%427 0.1844340.184434 78.7533018978.75330189 2646 2.98%2.98%7950 0.99%0.99%合肥紫云府 4.9、22 22.00%550 0.18483410.1848341 101.6587678101.6587678 2881.55 3.53%3.53%7000 1.45%1.45%城郊品質（北）城郊品質（北）唐山橡樹灣1期*3.65 16.00%500 0.2301370.230137 115.0684932115.0684932 4980.02 2.31%2.31%10430.3 1.10%1.10%唐山橡樹灣2期*1.85 22.84%500 0.41708110.4170811 208.5405405208.5405405 4189.45 4.98%4.98%12796.6 1.63%1.610、3%城郊品質（南）城郊品質（南）福州橡樹灣1期 0.620.62 22.74%22.74%476.4476.4 1.2461291.246129 593.655871593.655871 3838 15.47%15.47%26699 2.22%2.22%福州橡樹灣2期*2.55 10.87%625 0.34952940.3495294 218.4558824218.4558824 10175 2.15%2.15%13000 1.68%1.68%廈門橡樹灣1期B標*3.47 31.50%530 0.19740630.1974063 104.6253602104.6253602 3008 3.4811、%3.48%11000 0.95%0.95%萬象高端（北）萬象高端（北）合肥凱旋門1期*4.21 21.15%600 0.18729220.1872922 112.3752969112.3752969 4800 2.34%2.34%9500 1.18%1.18%萬象高端（南）萬象高端（南）深圳中心幸福里 7.77.7 20.00%20.00%13491349 0.10389610.1038961 140.1558442140.1558442 9898 1.42%1.42%40000 0.35%0.35%南寧中心幸福里1期*6.26.2 17.00%17.00%1234.481234.48 0.12、1338710.133871 165.2610323165.2610323 7879 2.10%2.10%23500 0.70%0.70%景觀成本敏感度主要影響因素 10 不同產品線之間，因產品類型不同不同產品線之間，因產品類型不同（容積率、建筑密度）景觀的成本景觀的成本敏感度存在差異。敏感度存在差異。各產品線下景觀的成本敏感度差異，是否會形成產品決策的差各產品線下景觀的成本敏感度差異，是否會形成產品決策的差異，并作為景觀成本分配及產品標準分級的依據。異，并作為景觀成本分配及產品標準分級的依據。各產品線景觀成本的分配依據的思考各產品線景觀成本的分配依據的思考各產品線景觀成本的分配依據 11 C13、 C景觀單方造價景觀單方造價 X X=C C景觀單方可售成本景觀單方可售成本 可售成本可售成本占比系數占比系數 建安成本建安成本 產品售價產品售價 產品策略產品策略 標準細分標準細分成本、售價成本、售價占比關系占比關系%通過分析景觀造價對可售成本的影響程度，思考各產品線景觀通過分析景觀造價對可售成本的影響程度，思考各產品線景觀單方造價的分配，提供目標成本限額的決策依據。單方造價的分配，提供目標成本限額的決策依據。各產品線景觀成本的分配依據 12 產品線下景觀成本對應的產品標準分級？景觀成本彈性與客戶關注差異 不同成本對應下的產品標準分級13 各產品線下，景觀產品標準需最終與成本限額對標，確定合14、理各產品線下，景觀產品標準需最終與成本限額對標，確定合理的對應關系。的對應關系。舉例：舉例：景觀成本限額標準 400 元/平米？成本限額標準能否實現品質感的景觀成本限額標準能否實現品質感的景觀？需要的成本支撐底限需要的成本支撐底限？如何形成對應的產品標準分級如何形成對應的產品標準分級 如何成立如何成立 景觀成本限額標準 800 元/平米如何成立如何成立 14 景觀中非客戶敏感部分的成本彈性較小，在同類產品中的景觀成景觀中非客戶敏感部分的成本彈性較小，在同類產品中的景觀成本份額具有趨同性；客戶敏感部分的景觀，其成本的幅動差異較本份額具有趨同性；客戶敏感部分的景觀，其成本的幅動差異較大。大。土方與15、綠化地形 濾水層（地庫頂板）瀝青車道 圍墻基礎 基本照明與水電費 變更與預留費 水景水景 景觀鋪裝景觀鋪裝 綠化苗木綠化苗木 關鍵景觀節點（大門、構筑物）關鍵景觀節點（大門、構筑物）圍墻裝飾建設 室外設施 雕塑小品雕塑小品 非客戶敏感部分 客戶敏感部分 特色照明燈具 泳池 關注景觀成本的彈性差異，合理區分客戶關注點，思考不同的關注景觀成本的彈性差異，合理區分客戶關注點，思考不同的應對策略。應對策略。景觀成本彈性與客戶關注差異 15 地庫頂板濾水層做法差異與標準化制定地庫頂板濾水層做法差異與標準化制定 序號 做法 單位 價格 元/m2 備注 1 結構找坡 m2 0 2 僅局部大喬木附近排水 m216、 7 按大喬木所占比例為30%考慮 3 100厚陶粒+無紡布 m2 22 陶粒約16元/m2 無紡布約6元/m2 4 100厚碎石+無紡布 m2 20 碎石約14元/m2 無紡布約6元/m2 5 排水板+無紡布 m2 32 排水板（1公分厚）廠家報價約26元/m2 無紡布約6元/m2 景觀中成本彈性較小、客戶非敏感的部分，應通過設計標準化保證景觀中成本彈性較小、客戶非敏感的部分，應通過設計標準化保證質量安全，合理控制造價。質量安全，合理控制造價。景觀成本彈性與客戶關注差異 示例：濾水層（基層）濾水層（基層）m2 75000 20 150 4.47%4.47%16 示例：人行路基層 說明：基層綜17、合造價（含人工及管理費）約 45元/，社區內部人行路面及廣場推薦此做法。基礎做法：基礎做法：100100厚厚 C15C15混凝土混凝土 綜合價格：綜合價格：35元元/墊層做法：墊層做法：80厚 6%水泥石粉渣/級配砂石 綜合價格：綜合價格：8.5元元/素土夯實素土夯實 綜合價格：此部分價格含在墊層價格之內綜合價格：此部分價格含在墊層價格之內 面層面層 景觀成本彈性與客戶關注差異 17 分類依據：分類依據：按照景觀剛性成本部按照景觀剛性成本部分進行系統分類：分進行系統分類：一一 硬景基礎系統硬景基礎系統二二 綠化基礎系統綠化基礎系統三三 給排水系統給排水系統四四 電氣系統電氣系統具體說明：具體說18、明：對于各個部位特點進行詳細描述，作對于各個部位特點進行詳細描述，作為選擇依據。對設計、材料、品牌等為選擇依據。對設計、材料、品牌等進行全面的說明。進行全面的說明。成果樣式例舉 18 面層材料面層材料面層價格面層價格（元/）基層價格（元/）基層價格（元/）合計備注（元/）合計備注5+6瀝青85134植草水泥磚80129植草格130179面層材料面層價格面層材料面層價格（元/）基層價格（元/）基層價格（元/）合計備注（元/）合計備注5+6瀝青85182植草水泥磚80177植草格130227普通石材/磚110-150210-25049車行路車行路/停車位/停車位價格包含人工97價格包含人工消防路消19、防路/登高面/登高面通過設計標準化給予控制和成本限定通過設計標準化給予控制和成本限定 舉例：車行基層價格分析 景觀中成本彈性大、客戶敏感的部分，可通過產品標準分級提供不景觀中成本彈性大、客戶敏感的部分，可通過產品標準分級提供不同產品線差異化配置選擇，并確立成本對應關系。同產品線差異化配置選擇，并確立成本對應關系。景觀成本彈性與客戶關注差異 19 磚的選擇 混凝土磚 陶土燒結磚 石材選用 陶土磚石材工程價105元/平米工程價210元/平米10%90%199.520%80%18930%70%178.540%60%16850%50%157.560%40%14770%30%136.580%20%12620、單方磚石比分級 示例：鋪裝面層的標準分級 景觀成本彈性與客戶關注差異 20 SuperSuper級級 TopTop級級 A A級級 B B級級 D D級級 硬硬景景對對比比 1.鋪裝：石材2.側石：石材3.木材：進口老美松4.入口管理：鑄鐵大門1.鋪裝：石材或磚2.側石：石材3.木材：進口老美松紅柳桉4.入口管理：鑄鐵大門1.鋪裝：大部分石材，部分水泥磚；2.側石：混凝土，部分石材3.木材：進口紅柳桉南方松4.入口管理：道閘1.鋪裝：花崗巖和水泥磚2.側石：混凝土3.木材：南方松4.入口管理：道閘1.鋪裝：水泥磚，混凝土道路2.側石：混凝土3.無木材鋪裝4.大門管理：道閘綠綠化化對對比比 1.21、綠化施工：祥符2.行道樹規格：28cm3.裝修花園，面積1001.綠化施工：祥符2.行道樹規格：25cm3.裝修花園，面積301.綠化施工：金山2.行道樹規格：22cm3.底層花園1.綠化施工：金山、其他待戰略2.行道樹規格：18cm3.底層花園1.綠化施工：指定施工2.行道樹規格：12cm家家俱俱對對比比 1.兒童游樂和健身：進口eibe；納奧hags2.桌椅：大宅門進口老美松或艾比夫金柚木手工3.花缽：石材制品或陶土1.兒童游樂和健身：納奧hags2.桌椅：大宅門進口老美松3.花缽：宜興陶罐1.兒童游樂和健身：納奧hags或樂普森2.桌椅：嘉宜3.花缽：普通品牌1.兒童游樂和健身：納奧ha22、gs或樂普森2.桌椅：嘉宜3.花缽：普通品牌1.兒童游樂和健身：國產品牌2.無桌椅配置3.無花缽配置分類依據：分類依據：按照景觀彈性成本部按照景觀彈性成本部分進行系統分類：分進行系統分類：一一 硬景系統硬景系統二二 綠化系統綠化系統三三 家具部品系統家具部品系統四四 活動設施系統活動設施系統成果樣式例舉 21 標桿值標桿值/高限值高限值？不同成本對應下的產品標準分級 各產品線下不同類型特點的景觀應建立對應的經濟技術指標。各產品線下不同類型特點的景觀應建立對應的經濟技術指標。示例：22 不同成本對應下的產品標準分級 示例：23 高端高端品質品質改善改善景觀定位景觀定位 注重品質和身份體現，配套完23、善休閑時尚，注重活動空間體現價值，關注老人兒童活動空間 客戶對景觀關注點排序客戶對景觀關注點排序 No.1 No.1 No.2No.2 No.3No.3 水景、休閑配套水景、休閑配套軟景軟景（a級）硬景、泳池硬景、泳池泳池泳池軟景軟景（b級）架空層配置架空層配置活動配套活動配套入戶空間入戶空間軟景軟景（C級）策略：策略：根據客戶關注點根據客戶關注點加大重點投入加大重點投入優化：優化：根據地區和產品不同，根據地區和產品不同，縮減或增加非關注點的成本縮減或增加非關注點的成本不同成本對應下的產品標準分級 不同產品的景觀成本投入需體現不同側重！不同產品的景觀成本投入需體現不同側重！示例：24 追求模擬24、自然生態式景觀追求模擬自然生態式景觀 絕對私密性絕對私密性 高品質高品質 大面積私有花園為標準配置大面積私有花園為標準配置 追求設計風格特殊性追求設計風格特殊性 不求大空間，但需精細，重視感覺不求大空間，但需精細，重視感覺 要求有私家花園要求有私家花園 要求綠化要求綠化整體感覺好整體感覺好 社區社區功能齊全功能齊全 有高品質、大面積的公共空間綠地有高品質、大面積的公共空間綠地 要求社區的安全感和便利性要求社區的安全感和便利性 有社區感有社區感 有中心綠地有中心綠地 門口綠化好門口綠化好分級分級 客戶需求描述客戶需求描述 景觀景觀 成本成本 綠化綠化 成本成本 產品景觀策略產品景觀策略 景觀成本25、策略景觀成本策略 品質品質1 1 （低層）（低層）品質品質2 2 （高（高+低）低）功能增強型功能增強型 品質品質3 3 （高（高+低）低）效果增強型效果增強型 改善改善1 1 （高層）（高層）改善改善2 2（多高層）（多高層）900 550 750 350 750 400 450 200 500 250 不同成本對應下的產品標準分級 示例：25 馬斯洛需求馬斯洛需求 客戶景觀需求排序客戶景觀需求排序 景觀載體景觀載體 成本預算（元成本預算（元/m/m2 2)5.自我實現的需要優美的景觀視線 外部景觀 地段外部條件決定 泳池景觀 1500 4.尊重的需要良好的品質感 架空層 1000 水景 426、50 硬景 200-350軟景 65-3003.感情上的需要完善的交往空間 運動場地、兒童活動場地、老人活動場地 100-5002.安全上的需要完好的私密性 小區圍墻、燈具 1.生理上的需要基本的景觀處所 標識系統、構筑物、小品、園林家私、其他 車行道路 160 考慮不同客戶的關注價值點差異考慮不同客戶的關注價值點差異 不同成本對應下的產品標準分級 示例：26 景觀占總體開發成本比重低，而對產品的溢價實現度高；產品成本分配策略中，在關注景觀成本控制的同時，應兼顧合理有效提升的可能。小結 1：27 容積率、建筑覆蓋率指標是影響景觀成本敏感度的主要因素，可以從各產品線之間的差異中思考不同的成本限額策略，作為景觀產品標準分級的基本評判依據。小結 2：28 園林景觀中，成本彈性大且客戶敏感的部分，可作為產品標準分級的關注對象；對成本彈性有限且客戶非敏感部分，可通過設計標準化實現成本控制。小結 3：