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1、房地產開發項目總投資與總房地產開發項目總投資與總成本費用的估算成本費用的估算房地產投資項目基礎數據的分析估算房地產投資項目基礎數據的分析估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 我們以開發項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。5 51 11 1房地產開發項目投資與成本費用的相關概念房地產開發項目投資與成本費用的相關概念 1房地產開發項目投資與一般建設項目投資的不同 對一般建設項目而言，其總投資是固定資產投資、建設期借款利息和流動資金之和。對于2、開發后租售模式下的房地產開發項目而言，開發商本身所形成的固定資產大多數情況下很少甚至是零，房地產項目總投資基本就等于房地產項目的總成本費用。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 2房地產開發項目總投資 開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金（見表5-1）。開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等（見表5-2）。經營資金是指房地產開發企業用3、于日常經營的周轉資金。序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1開發建設投資1.12.23.34.45.56.67.78.89.910.1011.11112.112土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費管理費用財務費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費2經營資金3項目總投資（1）+（2）31 32 33 開發產品成本固定資產投資經營資金表表5-1 5-1 項目總投資估算表項目總投資估算表 單位：萬元單位：萬元序 號項 目開發產品成本 固定資產投資合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費用 前期工程費用 基礎設施建設費 建筑安裝工程費4、 公共配套設施建設費 開發間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發期稅費 其他費用 不可預見費 合 計表表5-2 5-2 開發建設投資估算表開發建設投資估算表 單位：萬元單位：萬元5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 3開發產品成本 開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，也就是當開發項目產品建成時，按照國家有關會計制度和財務制度規定轉入的房地產產品的開發建設投資。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 從財務的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、5、配套設施開發成本。而在核算上又將其劃分為：開發直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費）和開發間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、其他費用、開發期稅費、不可預見費等）。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發商開發一小區，總建筑面積為49 781平方米，其中，住宅部分為47 581，休養所為1 200，綜合商場為1 000。住宅部分全部預售，休養所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13 057萬元，其中開發建設投資13 049萬元，由開發產品成本12 867萬元和自營固定資產的6、182萬元組成；綜合商場在開發完畢后自營時，需經營資金8萬元，到項目結束時一次性收回。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 上述開發項目總投資構成見圖5-1所示。從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經營資金8萬元；其中的開發建設投資也不包括自營固定資產182萬元，而只余下開發產品成本12 867萬元。此時，總投資等于開發建設投資也等于開發產品成本12 867萬元。如果是開發完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發建設投資并等于開發產品成本（也即總成本費用）。土地費用前期工程費用基礎設施建設費用建筑安裝工7、程費用公共配套設施建設費用開發間接費用管理費用財務費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費用固定資產及其他資產182萬元開發產品成本12867萬元開發項目總投資13057萬元開發建設投資13049萬元經營資金8萬元總成本費用圖圖5-15-1房地產開發項目總投資構成圖示房地產開發項目總投資構成圖示5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算5 51 12 2房地產開發項目總成本費用的具體估算房地產開發項目總成本費用的具體估算 1土地費用估算 土地費用是指為取得房地產項目用地使用權而發生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。1）土地征用拆遷費。土地征8、用拆遷費分為：農村土地征用拆遷費和城鎮土地拆遷費。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 2）土地出讓地價款 土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓金及其他款項。主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎設施建設費或征地費等。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 3）土地轉讓費。土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權的轉讓費。4）土地租用費。土地租用費9、是指土地租用方向土地出租方支付的費用。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 5）土地投資折價。房地產項目土地使用權可以來自房地產項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要對土地使用權評估作價。序 號項 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉讓費土地租用費土地投資折價合 計 表表5-3 5-3 土地費用估土地費用估 單位：萬元單位：萬元 5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 2前期工程費用 房地產10、項目前期工程費主要包括：開發項目前期規劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。序 號項 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6規劃、設計、可研費水文、地質勘察費道路費供水費供電費土地平整費合 計 表表5-4 5-4 前期工程費估算表前期工程費估算表 單位：萬元單位：萬元 5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 3基礎設施建設費 基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環衛設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管11、干道的接口費用。一般按實際工程量估算。序 號項 目建設費用接口費用 合 計 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區道路工程 路燈工程 小區綠化工程 環衛設施合 計表表5-5 5-5 基礎設施建設費估算表基礎設施建設費估算表 單位：萬元單位：萬元5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 4建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費用、設備采購費用、安裝工程費用和室內裝飾家具費等。建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可12、以根據類似工程經驗進行估算。項 目 建筑面積建安工程費裝飾工程費金額合計單價金額單價金額單項工程1單項工程2合 計表表5-6 5-6 建筑安裝工程費用估算表建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元單位：萬元5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 5公共配套設施建設費 公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量估算。序 號項 目建 設 費 用 估算說明 1 2 3 4 5 6居委會派出所13、托兒所幼兒園公共廁所停車場合 計表表5-7 5-7 公共配套設施建設費用估算表公共配套設施建設費用估算表 單位：萬元單位：萬元 5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 6開發間接費 開發間接費是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 7管理費用 管理費用是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各項費用。管理14、費可按項目投資或前述15項直接費用的一個百分比計算，這個百分數一般為3%左右。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 8財務費用 財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算1）長期借款利息的估算 每年應計利息的近似計算公式如下：每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額2）年利率（有效年利率）2）流動資金借款部分是按全年利息。利息計入財務費用，每15、年照付，期末一次還本。3）利息以外的費用一般占利息的10%左右。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 9銷售費用 銷售費用是指房地產開發企業在銷售房地產產品過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續費、銷售服務費及預售許可證申領費等。綜合起來為：1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的2%3%。2）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%2%。3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%1%。以上各項合計，銷售費用約16、占到銷售收入的4%6%。5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 10其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當地有關部門規定的費率估算，一般約占投資額的2%3%。序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12臨時用地臨建費施工圖預算或標底編制費工程合同預算或標底審查費招標管理費總承包管理費合同公證費施工執照費工程質量監督費工程監理費竣工圖編制費工程保險費 合 計 表表5-8 517、-8 其他費用估算表其他費用估算表 單位：萬元單位：萬元5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 11開發期間稅費 開發期間稅費是指項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8固定資產投資方向調節稅土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費用電權費分散建設市政公用設施建設費綠化建設費電話初裝費 合 計 表表5-9 5-9 開發期稅費估算表開發期稅費估算表 單位：萬元單位：萬元5 51 1房地產開發項目總投資與總成本費用的估算房地產18、開發項目總投資與總成本費用的估算 12不可預見費 房地產項目投資估算應考慮適當的不可預見費用。不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%7%估算。如果是開發完成后出租或自營的項目，還應該估算下列費用：13運營費用 14修理費用5 51 13 3房地產投資估算各種報表房地產投資估算各種報表5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5 52 21 1經營收入估算經營收入估算 1租售方案的確定 租售方案一般應包括以下幾個方面的內容：1）項目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個項目中哪19、些出售、哪些出租、哪些自營？2）可出售面積、可出租面積、自營面積和可分攤建筑面積及各自在建筑物中的位置；3）出售和出租的時間進度安排和各時間段內租售面積數量的確定，并要考慮租售期內房地產市場可能發生的變化對租售數量的影響；4）售價和租金水平的確定；5）收款方式與收款計劃的確定。這一過程在實際工作中，可參照表5-10、5-11、5-12、5-13進行。銷售期間 第1期 第2期 第 N期合計銷售計劃面積百分比100%收款計劃期 間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期 第N期總計 房地產開發項目銷售計劃及收款計劃表房地產開發項目銷售計劃及收款計劃表表表5-10 5-10 單位20、：建筑面積（），銷售收入（元）單位：建筑面積（），銷售收入（元）序 號項 目名 稱 建設期 經營期第1期第2期第3期第N-1期第N期 1可出租建筑面積 2單位租金 3 可能毛租金收入 4出租率（%）5有效毛租金收入 6轉售收入 7轉售成本及稅費 8凈轉售收入 房地產開發項目出租計劃及出租收入計劃表房地產開發項目出租計劃及出租收入計劃表表表5-11 5-11 單位：建筑面積（），銷售收入（元）單位：建筑面積（），銷售收入（元）項 目建筑面積（）售 價（元/）2001年 2002年 2003年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業部分公寓樓部分地下商業部分地下車庫部分總 計表表5-12 21、5-12 房地產項目銷售收入匯總表（全部出售方案）房地產項目銷售收入匯總表（全部出售方案）單位：萬元單位：萬元物業類型初始租金（元/）年期3451415總 計入住率地上商業部分收 入（萬元）公寓樓部分地下商業部分地下車庫部分其他面積總 計 表表5-13 5-13 房地產項目出租收入計劃表（全部出租方案）房地產項目出租收入計劃表（全部出租方案）單位：萬元單位：萬元 5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2租售價格的確定 1）房地產開發產品定價方法 房地產開發項目經濟評價方法中規定：租售價格應根據房地產項目的特點確定，一般應選擇在位置、規模、22、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產項目的租售價格。這個定價過程就是市場比較定價法的運用。5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措2）市場比較法定價過程 搜集交易實例 選擇比較實例房地產 建立價格可比基礎 比較實例的比較和修正 確定該房地產的比準價格5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3經營收入估算 經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。房地產投資項目的經營收入主要包括房地產產品的銷售收入、租金收入、土地轉讓收入、配套設施銷售23、收入（以上統稱租售收入）和自營收入。5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5 52 22 2稅金估算稅金估算 目前，我國房地產開發投資企業納稅的主要稅種如下：1經營稅金及附加 經營稅金及附加是指在房地產銷售、出租與自營過程中發生的稅費，主要包括營業稅、城市建設維護稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）。目前營業稅的稅率是5%；城市維護建設稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5%；教育費附加的稅率一般為3%。5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2土地使用稅 土地使用稅是房地產開發投資24、企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅。3房產稅 房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。對于非出租的房產，以房產原值一次減除1030%后的余額為計稅依據計算繳納。4企業所得稅 企業所得稅是對企業生產經營所得和其他所得征收的一種稅。5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5土地增值稅 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。中國最大的地產資料下載基地 http:/ 52 2房地產投資項目的收入、稅25、金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 土地增值稅實行四級超率累進稅率，從30%60%。（1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數，下同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。綜上所述，我們可將土地增值稅的計算列出表格，如表5-15。序 號項 目 計 算 基 礎 1轉讓房地產總收入詳見銷售收入表 2 21 22 23 24 25扣除項目金額取得土地使用權所26、支付的金額開發成本開發費用與轉讓房地產有關的稅金財政部規定的其他扣除項目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價款與相關手續費土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等管理費用、銷售費用、財務費用（詳見書中闡述）營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅（土地使用權金額+開發成本）20%3增值額 (1)-(2)4增值率 (3)(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%6增值稅 應納稅額=土地增值額適用稅率表表5-15 5-15 土地增值27、稅計算表土地增值稅計算表 5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5 52 23 3銷售收入、出租收入、自營收入與經營稅金及銷售收入、出租收入、自營收入與經營稅金及附加報表附加報表 在進行房地產投資項目的財務分析時，應按期編制銷售收入與經營稅金及附加估算表、租金收入與經營稅金及附加估算表、自營收入與經營稅金及附加估算表。其表格形式見表5-16、5-17、5-18。序號 項 目合計 1 2 3 N 1銷售收入111213可銷售面積（平方米）單位售價（元/平方米）銷售比例（%）2經營稅金及附加212223營業稅城市維護建設稅教育費附加 表表5-128、6 5-16 銷售收入與經營稅金及附加估算表銷售收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號 項 目合計 1 2 3 N 1租金收入111213可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）2經營稅金及附加212223營業稅城市維護建設稅教育費附加 3凈轉售收入313233轉售價格轉售成本轉售稅金表表5-17 5-17 出租收入與經營稅金及附加估算表出租收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號 項 目合計 1 2 3 N 1自營收入111213商業服務業其他 2經營稅金及附加212223營業稅城市維護建設稅教育費附加 表表5-18 5-18 自營收入與經營稅金及附加29、估算表自營收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5 52 24 4房地產投資項目的資金籌措房地產投資項目的資金籌措 1房地產投資資金來源分析 房地產投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預售收入。1）資本金 資本金是投資者對其所投資項目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。從投資者的角度來說，只要預計項目的投資利潤率高于銀行存款利率，就可以根據企業的能力適時投入自有資金作為股本金。5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措30、 2）銀行貸款 任何房地產開發商要想求得發展，都離不開銀行及其他金融機構的支持。房地產開發投資中一般貸款比例應小于項目總投資的70%，而且是以開發項目本身的抵押貸款為主。3）預售款 預售款是房地產投資者在商品房交付使用之前，預先向購房者收取的價款。這種籌資方式較受歡迎是因為對房地產的買賣雙方來說都比較有益。除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發也經常被開發商作為籌資的渠道。5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會集資（發行股票、發行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發商投資項目的資金來源渠道或籌資手段。31、5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2資金籌措計劃 資金籌措計劃是根據房地產項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應數量的過程。面對不同的市場環境和競爭條件，房地產投資項目融資結構和籌資計劃設計合理與否，也是開發商能否成功的關鍵。5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 在制定資金籌措計劃時應當注意以下幾點：1）嚴格按照資金的需要量確定籌資額。2）認真選擇籌資來源渠道。3）準確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關規定。4）避免利率風險對項目的不利影響32、。5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3資金使用計劃 房地產投資項目的資金使用計劃應根據可能的項目施工進度與資金來源渠道進行編制。編制時應注意以下幾點：1）根據建筑安裝工程進度表，按照不同年度的工作量安排相應的資金供給量。2）根據設備到貨計劃，安排設備購置費支出。3）項目的前期費用應盡早落實。4）在安排投資計劃時，應先安排自有資金，后安排外部資金。5 52 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 4投資計劃與資金籌措表 房地產投資項目應根據投資估算數據、可能的建設進度、將會發生的實際付款時間和33、金額以及資金籌措情況按期編制投資計劃與資金籌措表。其表格形式見表5-19。序 號 項 目合計 1 2 3 N 1項目總投資1112開發建設投資經營資金 2資金籌措2122232425資本金借貸資金預售收入預租收入其他收入表表5-19 5-19 投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元 5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據。5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 5 53 31 1還本付息的資金來源還本付息的資金來源 根據國家現行財34、稅制度的規定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費、攤銷費等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租的收入。項目在建設期借入的全部建設投資貸款本金及其在建設期發生的借款利息，均構成項目總投資的貸款總額，在項目建設期結束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算5 53 32 2還款方式及還款順序還款方式及還款順序 房地產投資項目貸款的還款方式應根據貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。1國外借款的還款方式 按協議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。2國內借款的還款方式 實際操作過35、程中按實際償還能力測算。中國最大的地產資料下載基地 http:/ 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算5 53 33 3利息的計算利息的計算 1國內借款利息的計算 1）借款時的利息計算 對建設期借款利息進行估算時，應按借款條件的不同分別計算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。為簡化計算，假定借款當年在年中支用，按半年計息，其后各年按全年計息，則每年應計利息的計算公式為：每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款2）利率 還款當年按年末償還，按全年計息。則每年應計利息的近似計算公式為：每年應計利息=年初借款累計年利率 5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算2）還款時36、的利息計算 還款時利息的計算因還款方式的不同而不同。（1）等額償還本金和利息總額時 年等額還本付息，計算公式：式中：A:每年的還本付息額；Ic:寬限期末固定資產投資和開發產品成本的借款本金或本息與初始經營資金借款本金之和；i:年利率（實際利率）；r:貸款方要求的借款償還時間（由還款期開始計算）；：資金回收系數。5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 每年支付利息，其計算公式為：每年支付利息=年初借款余額累計年利率 每年初借款余額累計=Ic 本年以前各年償還本金累計 每年償還本金，其計算公式為：每年償還本金=A-每年支付利息5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算（2）等本償還37、時 等額還本、利息照付是指償還期內每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息之和不等。各年還本付息額，計算公式；式中：At：第年還本付息額。5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算每年支付利息，其計算公式為：每年支付利息=年初借款累計年利率每年償還本金（含建設期未付利息）每年償還本金=Ic/n（等額）5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 2國外借款利息的計算 國外借款利息在計算時與國內計算方法大體相同。5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 534借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產資金的借款本息，而沒有反映流動資金借款本息。流動資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。其表格形式如表5-21。序號 項 目合 計 1 2 3 N 1借款及還本付息1.11213141.15期初借款本息累計 本金 利息本期借款本期應計利息本期還本本期付息 2借款償還的資金來源21222324利潤折舊費攤銷費其他還款資金 表表5-21 5-21 借款還本付息表借款還本付息表 單位：萬元單位：萬元 5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 針對項目還本付息表，可進行如下分析。1分析項目債務清償能力2協助安排短期貸款3研究資金籌措方案的合理性