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1、運營全景圖梳理24個成本相關的運營節點分析1引言：了解運營全景圖的意義2運營全景圖梳理324個成本相關運營節點分析4總結CONTENTS目錄引言：了解運營全景圖的意義是否經常遇到項目突如其來的各種需求而疲于應付？1234是否經常扮演消防員的角色到處救火？是否因自己工作滯后導致項目進度延誤而受到批評？為什么明明已經盡了全力，卻依然沒有把工作做好？為什么會這樣！為什么會這樣！引言：了解運營全景圖的意義工作沒有計劃性沒有從全局角度去考慮自己的工作，只是被動性的接受領導安排，或者坐等項目提出需求，才開始開展相關工作。上游部門跟蹤把控意識不強在關門節點確定的情況下，導致自己工作時間被一再壓縮，進而引發種2、種問題。工作沒有形成系統性沒有能夠清楚了解自己所做的工作，在房地產開發系統中的位置，作用，意義那么，我們該怎么應對？引言：了解運營全景圖的意義交付可研深耕專業顯性成本真實成本基準成本隱性成本項項目管理目管理項項目運目運營營設計產設計產品力品力結結算算總結總結采采購購招招標標營銷營銷定位定位計劃管理成本適配競品分析提煉經驗成本服務運營成本服務運營 運營服務經營運營服務經營 運營全景圖梳理243569781011112131415161718192021222324第二部分：24個成本相關運營節點分析節點1：項目定位完成輸入條件：輸入條件：營銷部提供：市場分析、物業組成、目標客戶、設計部提供：產品3、意象、產品類型、設施建議、建筑景觀裝修風格建議；運營部提供：運營計劃；成本部提供：成本標準等。工作開展時間工作開展時間：項目定位會前5天編制完成，土地獲取前30天確定節點定義節點定義：通過集團運營決策委員會產品策劃小組評審，并舉辦項目定位會完成可研測算輸出成果：輸出成果：城市市場調研報告、可研報告、項目定位報告、目標成本（可研版）關鍵詞關鍵詞：毛利潤、內部收益率、預估售價、產品定位、基準地價、啟動資金獲利倍數、資金峰值出現時間、資金成本率、地價房價比、權益劃分、股權債券劃分責任部門責任部門：投資管理部（主導）營銷部+成本部（參與）第二部分：24個成本相關運營節點分析節點2：概念設計方案完成節點4、作業定義開展時間產品適配模型確定隱性成本控制關注點+矩陣分析表+立面測算表輸入條件輸出成果通過公司概念方案決策會設計部提供：項目概念后規劃方案評審，包含規劃總圖、項目分期、住宅與商業產品分布及戶型選型、建筑意象、景觀意象、精裝標準等。產品適配模型通過公司概念方案決策會項目隱性成本控制細則書成本優化矩陣分析表定位會決策后30天內責任部門責任部門：設計管理部關鍵詞關鍵詞：土地、產品、客戶、適配體系+精裝標準第二部分：24個成本相關運營節點分析節點3：取得人防設計意見輸入條件：輸入條件：營銷提供：樓市分布圖及市場調研報告，鎖定當地同等產品定位樓盤及同類產品區域銷售前三名工作開展時間工作開展時間：獲取5、土地證后15天責任部門責任部門：項目開發運營部項目營銷部節點定義節點定義：取得結建防空地下室設計意見書競品樓盤調研輸出成果：輸出成果：街對面競爭對手成本報告關鍵詞關鍵詞：結合區域調研修訂配置標準及建造標準第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：區域公司關鍵詞關鍵詞：示范區成本節點4：示范區實施計劃確定（如有）節點作業定義：示范區實施計劃（包含設計、營銷、施工、報批、采購、物業等方面）通過區域公司審批，報備運營決策委員會輸出成果：示范區目標成本輸入條件：設計部提供：示范區建筑、景觀、室內概念方案，客戶到訪動線，時間計劃，各階段展示效果策劃，示范區管理方案；成本部：拿地目標成本；確定6、示范區成本控制第一責任人和團隊成員開展時間：示范區計劃確定后7個工作日內完成01OPTION02OPTION示范區目標成本、確定分攤形式03OPTION04OPTION第二部分：24個成本相關運營節點分析節點5：規劃設計方案報建完成輸入條件：開展時間：輸出成果：節點作業定義：010203建造標準04通過公司規劃方案決策會，提供政府主管部門認可的完整的設計成果，并與項目開發運營部溝通至具有決定權的政府評審會上通過，取得規劃方案批復（同意）。設計部提供：項目詳細規劃設計方案，包含總圖深化、建筑概念方案、豎向設計、管網方案、停車系統、消防設計、景觀系統規劃；成本部提供：競品成本報告等。規劃方案在概念7、方案后30天確定，規劃設計方案確定后15天上會決策建造標準+限額指標+規劃方案優化建議書責任部門責任部門：項目事務（開發）部、設計管理部關鍵詞關鍵詞：限額設計、方案優化建議第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：項目運營部、成本部關鍵詞關鍵詞：報批報建、配套、稅務費節點6：取得土地證輸入條件：開發部提供：當地報批報建收費標準，政府配套收費文件節點作業定義：用地證、土地證辦理完成輸出成果報批報建及稅費分析表報批報建費+配套費+稅務費（契稅）梳理開展時間：取得土地證后30天完成第二部分：24個成本相關運營節點分析節點 7：取得建設工程規劃許可證節點作業定義開展時間目標成本（方案版）確8、定輸入條件輸出成果提供政府主管部門認可的完整的設計成果，并與項目開發運營部溝通至政府主管部門在圖紙上蓋章，以建設工程規劃許可證上的簽發時間為考核依據。設計部提供：總規劃方案報批完成+項目分期建議書+建造標準決策會完成；成本部提供：調研報告+示范區成本+費用目標成本審批表 總規方案報批后15個工作日內完成責任部門責任部門：項目開發運營部、設計管理部（主導）關鍵詞關鍵詞：產品單方成本、項目總成本、6類成本劃分第二部分：24個成本相關運營節點分析節點8：全套施工圖完成輸入條件：開展時間：輸出成果：節點作業定義：010203設計限額對標指標分析04取得施工圖審查意見合格書、人防工程施工圖設計文件審查合9、格書，蓋章施工藍圖（含人防施工圖）簽發到項目（含裝修點位圖）。設計部：全套施工圖完成全套施工圖完成30天內標準層鋼筋含量、混凝土含量、窗地比、地庫層高、停車效率、體型系數、立面系數責任部門責任部門：設計管理部關鍵詞關鍵詞：對標 開工審批第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：區域公司運營部、工程部、成本部關鍵詞關鍵詞：清單、目標成本、合約規劃節點9：總承包施工單位確定節點作業定義：通過公司定標會，確定中標單位（需取得項目所在地施工備案資質），發中標通知書輸出成果通過公司定標會，確定中標單位（需取得項目所在地施工備案資質），發中標通知書目標成本執行版采購計劃、優化計劃、結算計劃、付10、款計劃、項目全過程控制臺賬、月報體系輸入條件：設計部：全套施工圖提供，或地庫開挖圖提供；工程規劃許可證獲取、施工組織設計評審合格時間墊層施工前30天確定總包單位全套施工圖評審后35個工作日完成目標成本執行版01OPTION02OPTION確定總包單位目標成本（執行版）全過程監控機制、月報體系的建立03OPTION04OPTION第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：項目開發運營部關鍵詞關鍵詞：總量包干節點10：土方開工02輸入條件項目工程部：1、詳勘報告 2、地庫開挖圖 3、現狀地形方格網 4、土方自平衡方案 5、實施技術方案04輸出結果中標通知書01節點定義土方開挖03開展時11、間土地獲取，修訂詳細規劃通過，地庫選型完成，提供地庫開挖圖后15天內確定土方單位第二部分：24個成本相關運營節點分析節點11：示范區開放輸入條件：輸入條件：示范區通過公司驗收工作開展時間工作開展時間：示范區對外開放180天內完成示范區所有結算責任部門責任部門：項目開發運營部節點定義節點定義：示范區通過公司驗收，并整改完成時間示范區結算輸出成果：輸出成果：示范區通過公司驗收，結算完成、示范區數據庫分析關鍵詞關鍵詞：示范區結算、示范區成本復盤第二部分：24個成本相關運營節點分析節點12：主體結構達到預售條件節點作業定義開展時間總包預算定案輸入條件輸出成果主體結構進度達到取得預售許可證的要求主體結構12、達到預售條件總包包干補充協議全套施工圖出具90天內完成總包預算定案責任部門責任部門：項目開發運營部關鍵詞關鍵詞：總包包干補充協議第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：設計管理部關鍵詞關鍵詞：測算+清單節點13：全套裝修施工圖完成輸入條件：全套裝修施工圖完成開展時間：裝修方案決策會5天內確定點位，公共部位方案及室內方案評審通過前10天完成方案測算，滿足目標成本，精裝全套施工圖出具60天，完成施工清單編制，精裝部品定樣后10天編制部品招標清單，如為戰略直委簽訂合同節點作業定義：銷售樣板完成及交房標準審批完成后2個月,或實樓樣板實施前2個月完成精裝施工圖，時間以先到為準輸出成果點位評13、審、交房標準、精裝方案測算、精裝對標、部品訂單、精裝總包清單精裝測算分析+精裝部品定樣單+精裝招標清單第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：設計管理部關鍵詞關鍵詞：測算+清單節點14：景觀施工圖完成02輸入條件設計部：景觀施工圖完成04輸出成果景觀方案測算+景觀部品定樣單+景觀招標清單+定標報告01節點定義可用于施工及招標的施工圖。03開展時間景觀方案決策10天結合擴出圖完成測算，景觀施工圖15天確定部品定樣，景觀圖紙60天完成招標清單，如戰略直委簽訂合同景觀方案測算+景觀部品定樣單+景觀招標清單第二部分：24個成本相關運營節點分析節點15：主體結構封頂輸入條件：輸入條件：主體14、結構封頂工作開展時間工作開展時間：保溫在主體封頂后15天確定責任部門責任部門：項目開發運營部節點定義節點定義：從正負零結構施工開始，到結構封頂，經工程管理部現場驗證確定立面施工單位輸出成果：輸出成果：確定保溫、外墻單位關鍵詞關鍵詞：保溫清單第二部分：24個成本相關運營節點分析節點16：裝修房實樓樣板間節點作業定義開展時間部品定樣計劃+實樓樣板間+實景體驗區輸入條件輸出成果由所有擬招標入圍企業完成全部主力戶型裝修房實樓樣板間施工，經工程管理部驗收完成裝修房實樓樣板間計劃。實樓展示區資源啟動、實樓展示區樣板定樣、實樓展示區資源確定預售許可證獲取30天以后，主體達到10層以上責任部門責任部門：項目開15、發運營部（主責）區域工程部、設計部（協助）關鍵詞關鍵詞：部品定樣計劃+實樓展示區資源入圍第二部分：24個成本相關運營節點分析節點17：外腳手架拆除輸入條件：開展時間：輸出成果：節點作業定義：010203涂料+門窗+欄桿+管網單位確定04由各項目提出申請，經工程管理部現場驗證，完成腳手架拆除，塔吊、井架拆除完成，達到室外配套進場要求外腳手架拆除外墻腳手架拆除后10天內確定涂料+門窗單位，20天內確定欄桿+管網單位+30天內立面部品及所有室外工程全部確定，40天內設備安裝主材全部確定建筑立面、安裝部品/施工單位確定責任部門責任部門：項目事務（開發）部、設計管理部關鍵詞關鍵詞：中標清單+合同第二部分16、：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：區域工程部關鍵詞關鍵詞：精裝招標節點18：精裝修施工單位確定節點作業定義：通過公司定標會，確定中標單位（需取得項目所在地施工備案資質），發中標通知書輸出成果：通過公司定標會，確定中標單位（需取得項目所在地施工備案資質），發中標通知書輸入條件：外墻落架完成，室內砌體抹灰地面完成后，實樓樣板驗收合格、全套施工圖完成具備總價包干條件開展時間：墻面抹灰完成地面完成01OPTION02OPTION精裝修單位確定03OPTION04OPTION第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：項目開發運營部、成本部關鍵詞關鍵詞：訂單+合同均完成節點19：精17、裝修單位進場輸入條件：精裝修單位進場。開展時間：施工單位進場10天后完成精裝部品+分包節點作業定義：精裝修、總包單位書面簽署土建精裝移交記錄，經工程管理部驗證輸出成果精裝部品訂單+精裝分包合同精裝部品+分包確定第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：客服部、項目開發運營部關鍵詞關鍵詞：中標清單+合同節點20：第一次工地開放日+雨污水管網施工完畢02輸入條件雨污水單位施工完成04輸出成果景觀合同01節點定義工藝工法樣板間客戶開放時間完成日（取消入戶參觀）03開展時間雨污水單位施工完畢30前確定景觀資源景觀+道路單位進場第二部分：24個成本相關運營節點分析節點21：室外配套、園建完成18、節點作業定義開展時間梳理動態成本、確定結算計劃，建筑安裝部品類結算完成輸入條件輸出成果室外配套管網及景觀完成，以綠化工程完成室外配套、園建完成梳理動態成本判斷待發生，明確結算成本及算計劃、建筑按照部品結算完成室外配套、園建完成確定結算計劃責任部門責任部門：項目開發運營部關鍵詞關鍵詞：精裝修結算第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：項目開發運營部關鍵詞關鍵詞：建筑安裝部品結算節點22：裝修房施工完成節點作業定義：完成精裝施工及施工方自檢輸出成果：精裝部品+甲分包結算輸入條件：裝修房施工完成開展時間：裝修房完成30天內完成精裝部品及甲分包結算01OPTION02OPTION精裝部品19、+甲分包結算啟動03OPTION04OPTION第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：項目開發運營部、成本部關鍵詞關鍵詞：結算全部完成節點23：取得竣工備案證輸入條件：取得竣工備案證開展時間：取得竣工備案證4個月內完成主體及其他工程的結算工作節點作業定義：取得竣工備案證輸出成果總包分包結算書啟動施工類+環境類結算第二部分：24個成本相關運營節點分析責任部門責任部門：項目開發運營部關鍵詞關鍵詞：結算復盤節點24：公司聯合驗收完成02輸入條件項目交付；項目結算完成；項目清盤04輸出成果復盤報告01節點定義交付前30天通過工程管理部組織的公司級聯合驗收03開展時間交付完成3個月內結算20、復盤+數據整理+經驗積累+案例分析第三部分：總結主人翁精神通過24個節點的落地，全面激發成本人員的主人翁意識，工作更加具有全局觀、主動性；以成本為激活點，全面激活帶動設計、工程、營銷、運營等部門的團隊協作能力，提升項目團隊戰斗力；推行計劃：7月底前完成集團各區域宣講指導工作，9月份結合運營將相關制度落地。010302成本：體系建立成本：體系建立 目標科目目標科目 合約規劃合約規劃 全景管控全景管控優勢：專業人做專業事；責權明確，界面清晰；提能提效精業績。優勢：專業人做專業事；責權明確，界面清晰；提能提效精業績。優勢：專業人做專業事；責權明確，界面清晰；提能提效精業績。優勢：專業人做專業事；責權明確，界面清晰；提能提效精業績。T H A N K S