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1、項目技術經濟指標（寫字樓還建，其他物業自營）表1序號技術指標數量單位1計劃建設用地30,000.00其中：開發建設用地30,000.00 代征地-用地面積（畝數）45.00畝2建設用地 還建用地面積 還建面積（總）道路用地3,000.00 綠化用地9,000.003總建筑面積186,000.00 地上建筑面積146,400.00 地下建筑面積39,600.00其中人防面積5,580.004白金五星級酒店70,000.00 地上建筑面積46,400.00 地下后勤、廚房面積11,600.00 地下機房、車庫面積12,000.005酒店式公寓70,000.00 地上建筑面積60,000.00 地下2、后勤、廚房面積2,600.00 地下機房、車庫面積7,400.006臨街商業23,000.00地上面積20,000.00地下面積3,000.007寫字樓（不可售）23,000.00地上面積20,000.00地下面積3,000.008容積率4.889綠化率30%10停車位1,114輛系數3.0%項目技術經濟指標（寫字樓還建，其他物業自營）備注-10%按照30%計算（包括部分地上停車）總計608間客房70426間、90122間、12060間項目技術經濟指標（寫字樓還建，其他物業自營）不含代征用地商業面積65輛/萬平米；住宅按照定位的每戶車的比例（如0.8輛/戶）表2成成本本及及投投資資收收益益測測3、算算明 細 項 目預算總投資（萬元）計費標準單位計費基礎單位寫字樓成本計算比例計算依據及備注一一、土土地地費費用用13,905.0013,905.001,719.441,719.44總建筑面積分攤1、土地出讓金13,500.0030000.001,669.35總建筑面積分攤每畝300萬元，每平米4500元3、契稅405.003%13500.00萬元50.08總建筑面積分攤按照交易地價計算4、其他#REF!-二二、前前期期費費用用2,258.692,258.69279.30279.30總建筑面積分攤1、規劃、設計費2,188.692%109434.52萬元270.64總建筑面積分攤設計費及燃氣、4、熱力專業設計2、水文、地質勘察費15.00萬元萬元1.85總建筑面積分攤可以根據區域調整3、測繪費15.00萬元1.85總建筑面積分攤可以根據區域調整5、其他40.00萬元4.95總建筑面積分攤環境評價、交通影響評估等費用三三、建建筑筑安安裝裝工工程程費費105,950.00105,950.0014,954.0314,954.035,696.245,696.241、地上29,280.002000.00元/146400.004,000.00寫字樓地上地上7080米高2、地下9,900.002500.00元/39600.00750.00寫字樓地下地下兩層3、五星級酒店外圍護及室內37,120.005、8000.00元/46400.004、酒店式公寓外圍護及室內18,000.003000.00元/60000.005、寫字樓外圍護及室內10,000.005000.00元/20000.0010,000.003、監理費186.0010.00元/186000.0023.00總建筑面積分攤4、其他1,464.001.00%146400.00萬元181.03總建筑面積分攤標底、合同預算、招標管理費、執照費、竣工圖編制費等四四、基基礎礎設設施施及及配配套套費費3,484.523,484.52138.30138.301、大市政配套費911.4049.00元/186000.00112.70總建筑面積分攤70元6、/七折*總建筑面積2、道路工程45.00150.00元/3000.005.56總建筑面積分攤150元/*道路面積3、供水工程178.8030.00元/59600.0030元/*地下及商業4、供電工程715.20120.00元/59600.00120元/*地下及商業5、供氣工程119.2020.00元/59600.0020元/*地下及商業6、排污工程238.4040.00元/59600.00雨、污水，40元/*地下及商業7、通訊工程178.8030.00元/59600.0030元/*地下及商業8、照明工程59.6010.00元/59600.0010元/*地下及商業9、環衛工程11.922.00元7、/59600.002元/*地下及商業10、園林綠化工程162.00180.00元/9000.0020.03總建筑面積分攤180元/*綠地面積11、消防工程149.0025.00元/59600.0025元/*地下及商業12、智能化476.8080.00元/59600.0080元/*地下及商業13、電梯工程238.4040.00元/59600.0040元/*地下及商業五五、不不可可預預見見費費3,767.953,767.953%125598.21萬元465.93465.93總建筑面積分攤一至四項的3%，可調六六、開開發發間間接接費費3,880.983,880.98479.91479.911、管理費8、用3,880.983%129366.16萬元479.91總建筑面積分攤一至五項的3%的管理費用，可調2、財務費用-按照資金需求計算七七、銷銷售售費費用用-1.80%0.00萬元銷售收入的1.8%八八、其其他他費費用用-0.00根據具體情況填寫合合 計計133,247.14133,247.1418,036.9018,036.907,163.827,163.82實實際際支支出出合合計計119,342.14119,342.14總投資-出讓金-契稅表3項項目目現現金金流流量量表表序號年份項目201220132014201520162017201820192020202120222023202420259、2026202720282029經營負荷1現金流入0005668858810177115081150811508115081150811508115081150899199919858885881.1公寓經營收入0001140171019952281228122812281228122812281228119951995171017101.2酒店經營收入4184627773238369836983698369836983698369836973237323627762771.3商業經營收入3436018598598598598598598598598596016016016012現金流出17710、62623871620#REF!14767#REF!#REF!#REF!109599600960096008400840072007200600060002.1建設總投資177626238716201464744156472.2試運營及流動資金000#REF!00000000002.3經營成本000000000000002.4財務費用000859410352108821095910959109599600960096008400840072007200600060002.5所得稅及附加00000#REF!#REF!#REF!0000003凈現金流量-1776-26238-71620#REF!-11、6179#REF!#REF!#REF!5491908190819083108310827192719258825884累計凈現金流量-1776-28014-99634#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!5財務內部收益率(%)6財務凈現值7投資回收期(年)2012年建設投資出讓金+前期費用/2+管理費/62013年建設投資前期費用/2+地下結構施工+公寓地上結構施工（2000*6萬平米）+大市政配套+建安工程費（其他）+監理費+管理費/62014年建設投資酒店地上結構+酒店精裝修+寫12、字樓地上結構+寫字樓裝修/2+公寓裝修/2+(基礎設施配套費-大市政配套）+管理費/62015年建設投資寫字樓裝修/2+公寓裝修/2+管理費/62016年建設投資不可預見費+管理費/62017年建設投資管理費/6合計119342 萬元單位:萬元20302031203220332034203520362037203820392040204120422043204420452046204720482049合計85888588858885888588858885888588858885888588858885888588858885888588858885888588819731710171017113、017101710171017101710171017101710171017101710171017101710171017101710185306277627762776277627762776277627762776277627762776277627762776277627762776277627759629601601601601601601601601601601601601601601601601601601601601609560004800480036003600240024001200000000000000#REF!119342#REF!0600048004800360014、360024002400120091506#REF!25883788378849884988618861887388858885888588858885888588858885888588858885888588#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#VALUE!#REF!#REF!#REF!商商業業綜綜合合體體成成本本與與收收入入（公公寓寓、商商業業自自營營）表4序序號號項項目目計計算算依依據據1 1營營業業收收15、入入1客房收入400間，房價10001餐飲收入年收入25%1酒吧收入年收入5%1其他收入年收入5%2 2營營業業稅稅附附加加營業收入5.5%3 3營營業業成成本本3客房成本客房收入10%3餐飲成本餐飲收入50%3酒吧成本酒吧收入20%3其他成本其他收入30%4 4工工資資福福利利員工數600人，人均2600元5 5能能源源消消耗耗水、電、空調等6 6維維修修保保養養7 7綜綜合合管管理理費費辦公費、通訊費、差旅費、布草費、低值易耗品、管理費范疇稅金8 8營營銷銷費費用用廣告9 9管管理理公公司司收收入入聘請酒店管理公司占營業收入4%1010稅稅前前利利潤潤1-2-3-4-5-6-7-8-91116、11 所所得得稅稅 稅前利潤15%1212稅稅后后利利潤潤公公寓寓成成本本與與收收入入序序號號項項目目計計算算依依據據1 1營營業業收收入入1公寓收入608間，房價3001餐飲收入年收入5%2 2營營業業稅稅附附加加營業收入5.5%3 3營營業業成成本本3客房成本客房收入10%3餐飲成本餐飲收入50%4 4工工資資福福利利員工數300人，人均2500元5 5能能源源消消耗耗水、電、空調等6 6維維修修保保養養7 7綜綜合合管管理理費費辦公費、通訊費、差旅費、布草費、低值易耗品、管理費范疇稅金8 8營營銷銷費費用用廣告9 9管管理理公公司司收收入入聘請酒店管理公司占營業收入2%1010稅稅前前利17、利潤潤1-2-3-4-5-6-7-8-91111 所所得得稅稅 稅前利潤15%1212稅稅后后利利潤潤商商業業成成本本與與收收入入序序號號項項目目計計算算依依據據1 1營營業業收收入入1商業出租20000平米，50元/月/2 2營營業業稅稅附附加加營業收入5.5%3 3工工資資福福利利員工數10人，人均2000元4 4維維修修保保養養5 5綜綜合合管管理理費費辦公費、通訊費、差旅費、布草費、低值易耗品、管理費范疇稅金6 6營營銷銷費費用用廣告7 7稅稅前前利利潤潤1-2-3-4-5-68 8 所所得得稅稅 稅前利潤15%9 9稅稅后后利利潤潤平平均均年年（萬萬元元）趨趨勢勢224622246218、第一年入住率40%，第二年60%，第三年70%，第四年80%146005615112311231235123545484548146028082255618721872800800300300商商業業綜綜合合體體成成本本與與收收入入（公公寓寓、商商業業自自營營）2502502502508988981230712307184618461046110461平平均均年年（萬萬元元）趨趨勢勢70087008第一年入住率40%，第二年60%，第三年70%，第四年80%6658350385385841841665.8175公公寓寓成成本本與與收收入入8288288008002602602002002002001401403354335450350328512851平平均均年年（萬萬元元）趨趨勢勢12001200第一年出租率40%，第二年70%，第三年100%120012006666商商業業成成本本與與收收入入24247070101020201010101015215285985922461.548919