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1、1 8 6 1 8 7 我們先來看看選址的問題。項(xiàng)目選址的重要性對(duì)于購物中心的開發(fā)要比住宅大得多。在西 方國家，業(yè)界公認(rèn)，一個(gè)購物中心要成功，最重要的就是位置。 正確的選址意味著80%的成功 正如某選址大師所言：“一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否,在選定了地點(diǎn)的那一刻就已經(jīng)注定,地點(diǎn) 選得好,該項(xiàng)目就成功了80%，反之,我們只有20%把握。” 位置是購物中心經(jīng)濟(jì)命脈的重要因素 購物中心選址是否合理直接影響到購物中心經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商開發(fā)購物中心時(shí)選擇合理位 置，就意味著其享有優(yōu)越的“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)購物中心之間，如果規(guī)模相當(dāng)，商品構(gòu) 成、經(jīng)營服務(wù)水平基本相同的情況下，必然享有更好的經(jīng)濟(jì)效益。所以，購物2、中心在分析經(jīng)濟(jì) 效益過程中，選址是決定其成功與否的重要命脈線，它將直接影響到購物中心的生死存亡。 選址要貫徹便利顧客的原則 購物中心地址的選擇要貫徹便利顧客的原則，從節(jié)省顧客的購買時(shí)間、節(jié)省市內(nèi)交通費(fèi)用 的角度出發(fā)，以最大限度滿足顧客的需 要，否則失去顧客的信賴、支持，購物 中心也就失去了生存的基礎(chǔ)。所以說， 合理選擇場址是滿足絕大多數(shù)顧客的需 求特點(diǎn)和購買習(xí)慣，力求為顧客提供廣 泛選擇的機(jī)會(huì)，使其購買到最滿意的商 品，獲得最大程度的滿足，實(shí)現(xiàn)最佳的 社會(huì)效益的基本前提。 項(xiàng)目選址步驟一： 選址對(duì)購物中心的影響 確定項(xiàng)目所在地址 塊模 1 8 8 初步分析擬選擇地區(qū)的市場條件 投資商首先需要對(duì)3、項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判 斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及發(fā)展?jié)摿θ胧峙袛嘣谠摮鞘谢?地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。 在項(xiàng)目區(qū)域調(diào)查分析時(shí)要注重地段的商業(yè)價(jià)值，對(duì)擬建購物中心城市的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)機(jī) 會(huì)進(jìn)行詳盡周全的分析。 【擬建區(qū)域商業(yè)價(jià)值及商業(yè)機(jī)會(huì)分析】 調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r 調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈（商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大） 調(diào)查競爭者分布、經(jīng)營狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 調(diào)查目標(biāo)城市近、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃 調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會(huì)點(diǎn) 調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理 項(xiàng)目選址步驟二：確定項(xiàng)目地塊 適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置是購物中心開發(fā)的先決條件，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營的成敗。不 能想象一個(gè)購物中心所在地區(qū)沒有必需的交通設(shè)施以及必要的停車場，它將如何面對(duì)市場需