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1、土地投資模式講解 目錄 常見(jiàn)的買(mǎi)地模式 勾地等意向性開(kāi)發(fā) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 投資相關(guān)知識(shí)分享 企業(yè)獲取土地模式 直接招 拍掛 一級(jí)開(kāi) 發(fā) 過(guò)戶(hù) 股權(quán)收 購(gòu) 意向性 拿地 三舊改 造 其他衍 生類(lèi)型 1 常見(jiàn)買(mǎi)地模式 Add Your Title 簽約主體 尚未成立新的項(xiàng)目公 司，用股東公司參與 競(jìng)買(mǎi)的，先簽訂成 交確認(rèn)書(shū)待項(xiàng)目公 司成立后再簽署國(guó) 有土地使用權(quán)出讓合 同 (注意：涉及簽 訂變更協(xié)議的，應(yīng)在 報(bào)名競(jìng)買(mǎi)時(shí)說(shuō)明清楚 ，以防涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生 稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn))。 土地閑置 在合同里需明確項(xiàng)目 交地時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間、 竣工時(shí)間，需特別防 范因土地閑置造成2、的 損失。 地價(jià)款支付時(shí)間 地價(jià)款的支付需與土 地交付掛鉤，爭(zhēng)取地 價(jià)款能分期支付（注 意未交清地價(jià)款而先 行動(dòng)工的，需與政府 談定未辦理國(guó)土證先 行報(bào)建的手續(xù)）。 1 常見(jiàn)買(mǎi)地模式直接招拍掛 一級(jí)開(kāi)發(fā)流程圖 政府公開(kāi)選擇合作方 確定合作方后簽 署土地儲(chǔ)備合同 甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 及進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償 乙方投入土地 儲(chǔ)備資金 談定一級(jí)開(kāi)發(fā) 協(xié)議 項(xiàng)目研究評(píng)估 完成土地收儲(chǔ)后 將土地公開(kāi)出讓 競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名競(jìng)買(mǎi)， 競(jìng)得后繳納地價(jià)款 甲方返還乙方投資款 產(chǎn)生溢價(jià)的， 對(duì)溢價(jià)進(jìn)行 分配、使用 合同 簽訂 階段 土儲(chǔ) 實(shí)施 階段 土地 出讓 階段 資金 返還 階段 1 常見(jiàn)買(mǎi)地模式土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 適用范圍3、 政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地具備出讓條件，或土地 的一級(jí)開(kāi)發(fā)雖未完成，但政府無(wú)需企業(yè)投入資金完善該工作的，企業(yè)直接與政 府簽署意向性的項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)，并交納一定數(shù)額的誠(chéng)意金（或保證金）。 合作 政府：辦妥土地征地農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)、完成 征地拆遷工作、完善市政配套設(shè)施后，將土 地在一定期限內(nèi)分期招拍掛出讓 。 企業(yè)：以一定的價(jià)格條件報(bào)名參與土地競(jìng)買(mǎi)， 并在競(jìng)得土地后進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) 企業(yè)繳納 保證金 保證金需要銀行托管。 1 常見(jiàn)買(mǎi)地模式意向性拿地 1 常見(jiàn)買(mǎi)地模式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 注意：成本、稅費(fèi)、審查、用地條件 股權(quán)收購(gòu)對(duì)價(jià) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 價(jià)款 目標(biāo)公司 債務(wù) 土方等工 程費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償 費(fèi)用 1 常見(jiàn)買(mǎi)地模式股權(quán)收購(gòu) 重點(diǎn)關(guān)注：盡職審查、稅費(fèi)、收購(gòu)條件、價(jià)款 支付 （1 1、雙方按股比成立合資公司，按比例投資及分配收益； 2、對(duì)方以土地作價(jià)入股，我司投入后期 開(kāi)發(fā)費(fèi)