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1、2009/11/29 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究 綠城集團(tuán)：合作撬動(dòng)資源綠城集團(tuán)：合作撬動(dòng)資源 摘要摘要 ?歷經(jīng) 15 年的發(fā)展，綠城集團(tuán)已轄有 70 多家成員企業(yè)，擁有 員工 2700 余人，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)覆蓋 30 多個(gè)城市。 ?截至 2009 年 10 月 31 日，綠城相關(guān)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額 410 億 元，同比增加 204%，其中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額為 262 億 元（占總銷售額的 64%） ，較去年同期增加 181%。 ?綠城以“精品”戰(zhàn)略為根本，強(qiáng)化浙江大本營(yíng)市場(chǎng)，并以京 滬為支點(diǎn)拓展環(huán)渤海、長(zhǎng)三角等區(qū)域的二三四線城市。 ?綠城的融資手段幾乎已涵蓋各種方式，包括私募、可轉(zhuǎn)債、 I2、PO、高息票據(jù)、配股增發(fā)、信托、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目合作等。 其進(jìn)取性擴(kuò)張策略和其企業(yè)的能力、資源之間產(chǎn)生了矛盾。 以中高檔為主的相對(duì)單一的產(chǎn)品線，不利于風(fēng)險(xiǎn)分散，包括 資金的募集和企業(yè)文化之間的協(xié)調(diào)。 ?綠城通過(guò)公開(kāi)投標(biāo)、收購(gòu)、合作等多種方式取得新的土地儲(chǔ) 備，實(shí)現(xiàn)了土地儲(chǔ)備的大幅度增長(zhǎng)。截至 11 月，綠城相關(guān) 土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá) 3000 萬(wàn)平方米，其中自有權(quán)益 1973 萬(wàn)平方米，占 65.77%，而合作方的土地儲(chǔ)備權(quán)益占比達(dá)到 三成，顯示出綠城通過(guò)項(xiàng)目合作進(jìn)行擴(kuò)張的特點(diǎn)。 ?憑借過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)和強(qiáng)大的管理能力， 綠城吸引到了很多 財(cái)力雄厚的合作伙伴，以彌補(bǔ)擴(kuò)張過(guò)程中資金和土地的短 板。 3、綠城的合作開(kāi)發(fā)模式， 是在降低項(xiàng)目利潤(rùn)基礎(chǔ)上進(jìn)行的。 對(duì)于上市之前和上市之后，資金鏈一直緊張的綠城而言，該 模式有助于綠城擺脫困境，并求得發(fā)展。 ?“經(jīng)營(yíng)與管理并重、戰(zhàn)略與細(xì)節(jié)并重、產(chǎn)品與服務(wù)并重、過(guò) 程與結(jié)果并重”是綠城發(fā)展的一個(gè)內(nèi)涵總計(jì)。尤其是在快速 成長(zhǎng)的階段，經(jīng)營(yíng)與管理并重顯得十分重要。 ?綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開(kāi)發(fā)， 住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完 善，已形成多層公寓系列、高層公寓系列、別墅系列，平層 官邸系列、大型社區(qū)系列、城市綜合體系列的產(chǎn)品線，并通 過(guò)增加住宅園區(qū)服務(wù)向地產(chǎn)服務(wù)商轉(zhuǎn)型。 目目 錄 一、企業(yè)概況和發(fā)展沿革.1 錄 一、企業(yè)概況和發(fā)展沿革.1 二、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略“精品戰(zhàn)略”多區(qū)域拓展.7二、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略“精品戰(zhàn)略”多區(qū)域拓展.7 三、資本運(yùn)營(yíng)壓力下的多元化操作.9三、資本運(yùn)營(yíng)壓力下的多元化操作.9 四、土地戰(zhàn)略性選擇.21四、土地戰(zhàn)略性選擇.21 五、合作開(kāi)發(fā)輸出產(chǎn)品、