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1、成都飯店的傳承 洋洋百貨的高峰 成都飯店項目分析定位報告 同策咨詢研發中心 2012.10 TOSPUR 項目取地建議 項目約束條件及將要達成的開發目標 占地面積15930，商業用地性質，物業類型發展受限； 地塊占地面積較小且相對狹長，影響建筑類型多樣性； 容積率6.0，限高200米以內，建筑物必須縱向發展， 約束條件 開發商目標 開發模式的確定：在風險最小的情況下利潤最大化； 樹立公司品牌形象，成為未來公司上市后的優質盈利資產； 可售物業須回收項目總投資；其他持有物業能夠獲得長期穩 定的收入； TOSPUR 項目取地建議 區域及項目屬性界定：成都西部華爾街CBD一級輻射區的商業綜合體項目 屬2、性界定 描述 物業可發展空間 區位屬性 未來規劃好：距離西部華爾街東大街500米 但目前環境傳統：老工業區，居民消費能力有限 周邊競爭激烈：處于市級區域級商圈包圍之中 商業綜合體項目 （酒店+辦公+商業） 項目屬性 交通通達性強：緊鄰一環主干道 政府對酒店檔次和規模有一定限制 周邊多為老式陳舊居民區 TOSPUR 項目取地建議 我們對成都飯店項目的思考：以何成為成都市商業綜合體價值推動器 如何盡可能快、盡可能多的收回項目投資 （收回投資） 銷售物業 經營物業 物 業 價 值 實 現 短 期 價 值 實 現 長 期 利 潤 價 值 及 社 會 價 值 如何在樹立公司品牌形象的同時、實現一定 量長3、期穩定收益，成為未來公司上市后的優 質盈利資產。（盈利資產） 短期市場競爭 風險 長期經營風險 需要解決的關鍵問題 風 險 可發展的物業方向如何，才能在實現項目高端檔次的同時實現資金快速回籠？ 確定各物業類型與開發方式，使之相互依托，相輔相成，實現長期收益？ TOSPUR 項目取地建議 報告研究思路 約束條件及 目標 根據項目約束條件及 目標確定 項目界定 1、區域屬性界定 2、項目屬性界定 1、城市宏觀背景 2、項目可發展的物業方向研究 3、各類可發展物業配比 問題解析 定位方向研判 經濟測算 1、酒店 2、寫字樓 3、酒店式公寓 4、商業 通過經濟測算 確定本案方案 TOSPUR 問題解析 1 1、城市宏觀背景城市宏觀背景 2 2、項目項目可發展的物業方向研究可發展的物業方向研究 3 3、各類可發展物業各類可發展物業配比與經營方式配比與經營方式 TOSPUR 項目取地建議 城市印象 閃