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房地產工程成本全過程精細化管理（52頁）.pdf

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上傳人：焦** 編號：73914 2021-03-25 52頁 1.65MB

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1、房地產工程成本全過程精細化管理（）房地產工程成本全過程精細化管理（）引言成本管理是研究如何花錢的學問！成本不是算出來的，是規劃出來的！開發商項目成本管理的特點突破承建市場的造價控制觀念，建立投資控制的理念全成本管理全面、全過程、全員成本管理與合約采購管理是全成本管理不可分割的有機組成部分成本管理是項目管理的一個有機組成部分，必須要納入項目管理中去綜合考慮小案例某大型房地產項目做方案設計階段的盈利分析報告時，發現本期的盈利指標水平比剛開發完成的前一期的好不了多少，而該期的各種條件及市場狀況要比前一期的好得多。是什么原因導致這樣的結果呢？是計算錯誤？成本估算指標偏2、高？還是售價預測過于保守？經反復核查均不是，最后發現某個綜合面積指標異常可售面積占總建筑面積的比例偏低（僅為76%）。遂追根溯源，顯示地下室面積的比例過大。于是公司責成相關部門盡快進行方案優化。不久拿出的新方案比原方案減少了約1萬平米的地下室（當然是在滿足當時的項目各種規劃要點及項目檔次要求的前提下進行的），若按當時的造價水平1600元/平米計算，直接成本將節約1600萬元，這還不包括減少土石方、基坑處理等直接費用及節約工期帶來的間接受益。當然，這1萬平米的地下室用來做停車庫，也有相應的收益，按經驗數據計算，大約可布置250個車位，年毛收入為250個 250元/個月 12月3、=67萬元。但投資回報率僅為4.2%，遠低于同期上部主體的回報率，對總體收益明顯形成拖累！上述原因就是邊際收益低使然，更何況這部分收益在項目入伙后一般交由物業管理公司處理，開發商很難形成實際收益。另外，若采取出售使用權的方式取得收益，一方面因增加的車庫，造成停車位暫時不緊張，會導致開發商要么賣不到一個好價錢，要么小業主購車位的積極性不高而只租不買，使得這部分收益得不到可靠保障。項目全成本精細化管理理念項目全成本精細化管理理念傳統“ 成本管理” 的誤區 1、成本管理的宗旨與原則不明確管理思想：“ 成本核算成本控制成本管理” 管理目的：“ 節約、省錢、不被騙” 表現特點：造價計算（概、預、結）定額模式下，強調個人經驗，追求算得快、算量準、定額熟、套價正確。結果：成本管理經驗膚淺，缺乏管理知識和經驗的沉淀。 2、成本管理無“ 全面組織” 保障兩個極端：（1）強勢地位：

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