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房地產定價原則與方法(71頁）.pdf

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上傳人：焦** 編號：73968 2021-03-25 71頁 864.54KB

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1、 1 定價的原則與方法定價的原則與方法第一部分前期策劃階段（營銷策略報告中）的定價一、定價思路第一部分前期策劃階段（營銷策略報告中）的定價一、定價思路項目前期價格定位應從以下三個方面考慮：市場需求目標客戶對項目所在片區的可接受價格限度；項目成本含地價、財務成本、建筑工程、稅費、利潤、及管理費用等；市場價格本項目客戶可能選擇的其它競爭項目的價格水平和品質對比。以上 3 個方面分別決定了本項目定價的上限、下限和定價區間。如圖所示： 2 更高的價位市場需求承受能力客戶心里價位關口競爭對手價格水平項目成本更低的價位在此價格以上沒有可能的需求2、項目價格的上限項目定價的出發點和依據項目價格的下線在此價格以下沒有可能的利潤 3 二、價格定位參照表二、價格定位參照表示例：第二部分銷售執行中的定價第二部分銷售執行中的定價目前定價的方法，住宅普遍采用市場比較法制定樓盤的價格，市場比較法是通過與較近時期已經發生了交易的類似房地產項目個案價格作比較對照，修正求取最可能實現的合理價格的一種估價方法。因此最貼近市場，最具有競爭參考價值。商業的定價可用市場比較法結合收益還原法確定，原則相似只是在比較因素上有所不同。這里所指的類似房地產，是指用途，建筑結構，所處地區等相同或相似的房地產。 1 價格形成總體思路3、 1 價格形成總體思路競爭片區主要產品市場價格 48005500 元/ 項目成本 3500 元/ 本片區主流市場均價格 4000 元/ 目標客戶對總價敏感界線三房 100 左右總價 45-50 萬本項目入市均價 4500-4700 元/ 4 一個完整的價格方案制定共分為四大步驟。 5 確定銷售目標形成對外表價第一步：相關準備 1.重新估計項目成本 3.分析競爭對手確定可比較樓盤收集資料 4.對本項目資料收集 5.認購客戶產品需求資料收集 2.確定定價方法 6.相關三級市場價格資料收集第二步：確定核心均價 1.設定可比樓盤可比因素、權重，根據評分標準打分。 3.圍繞核心均價，確定均價范圍，確定實收均價 2.形成初步核心均價。 4.價格分解，分棟分期價格確定 1.構建價格表 EXCEL 框架，房號面積表、送面積表（查丈

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