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1、養老地產專題研究養老地產的養老地產的定義定義:對于養老地產的概念，目前業內并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業地產、旅游地產等復合型地產的概念，顧名思義，養老地產應當是用以養老的地產。養老地產發展養老地產發展機會機會挖掘挖掘:1.人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。2.國內養老地產的開發供應量不足。3.政府政策的支持。養老地產開發的養老地產開發的8 8大核心戰略問題：大核心戰略問題：1.創新核心：在于適老化設計!2.養老配套和服務是關鍵！3.養老地產的運作模式和運營成本應精心測算!4.國家提出的“居家養老”政策！5.迅速尋找項目的核心競爭力!6.有彈性的設置土地開發控制模式!7.2、認識入市風險并設定相應的解決方案!8.在成本及溢價平衡間選擇物業組合!研究研究框架：框架：part1：養老地產概論part2：市場研究part3：產品打造part4：發展前景分析part5：風險評估part1part1：養老地產概論：養老地產概論1.養老地產養老地產概念概念養老地產應該定義為住宅地產、商業地產和服務三者的有機結合體，可以稱為房地產混合開發模式。養老地產接近于高端住宅產品，但又有所不同，養老地產的標準更高，功能和設施更全，可以根據老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫療、康復等方面量身設置。住宅地產服務商業地產混合開發模式2.與一般住宅的與一般住宅的差異性差異性消費群的專一性它是“3、針對老年人提供的住宅產品”；產品設計的特殊性住宅樓、醫療看護、交通線路、配套設施等符合老人的生理特點；社區活動的廣泛性在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關懷住宅”。3.養老地產養老地產發展發展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養老和社區服務相結合模式的住宅。是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。養老社區：與一般住宅小區相同之處是都是一般大小不等的住宅小區。不同之處是，老年社區主要入住的是老年人。醫護型養老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫護型養老院。普通型養老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的4、愿意或都被“社會工作者”動員住進養老院。養老院代表案例：日本醫護型養老院養老院代表案例：日本醫護型養老院小規模多功能服務站中，配備有日托護理、上門服務、短期居住和長期居住等老年人基本服務功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務設施分類詳細，全面覆蓋了各類人群的需求。幼兒園與養老院結合老年公寓代表案例：臺灣老年公寓老年公寓代表案例：臺灣老年公寓房屋樣式房屋樣式經營項目經營項目獨立半獨立獨立半獨立單間套房單間套房門診健康咨詢門診健康咨詢餐飲娛樂等餐飲娛樂等租貸式、產權式租貸式、產權式產權帶租式產權帶租式運營方式運營方式臺灣老年公寓臺灣老年公寓養老社區代表案例：美國養老社區代表案例：美國CCRC社5、區社區CCRC（continuing retirment community)中文翻譯為：持續性照顧退休社區美國相對歐洲及其他發達國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區采取自費的模式，依住民與其簽定的契約內容，提供各種型態的住屋、住民的服務和健康服務。CCRC區域劃分：獨立生活區協助生活區專業護理區老年癡呆照顧區CCRCCCRC社區參考點：社區參考點：CCRC居民住院照顧方面天數短、次數少一般保守老人比較平均價格貴、次數多時間長在護理之家照顧方面次數、天數多在護理之家照顧方面次數、天數少在機構式照顧方面居住天數較多、花費較少在機構式照顧方面居住天數較少、花6、費較多雖然CCRC住民在住入護理之家，所花費的醫師照顧費用遠高于傳統社會族群。但在門診上花費的，卻比傳統社區老人低許多。此外CCRC居民對自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。.國內養老地產的開發模式國內養老地產的開發模式國內養老地產開發模式居家養老專業化的養老護理員志愿者隊伍候鳥養老度假養老基地老人公寓日托護理中心護工上門服務住院照顧護理之家照顧機構式照顧異地養老旅游養老度假養老回原籍養老居住護理之家CCRC社區模式詮釋產品4.產品產品形態形態“候鳥式”養老廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區養老院”。”度假養老基地“模式超7、凡生態農業園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關聯。其中3000畝用于生態農業，4000畝山坡地用于養老地產開發，另4000畝用于綜合開發。超凡生態農業對這部分物業持有運營，出售使用權。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發商開發旅游產業養老地產產業生態觀光、娛樂設施餐飲、旅館醫療機構等業主購買房屋的使用權分享綜合服務區的相關服務價格較低適用于老年群體典型案例典型案例居家養老形式經過專業培訓的服務人員上門為老年人開展照料服務社區創辦老年人日間服務中心為老年人提供日托服務9：0018：00日托護理服務站19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例典型案例居家養老以家庭為8、核心、以社區為依托、以專業化服務為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內容的社會化服務。例如：日本以社區為基本單元，在生活區域內提供所有服務，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務。一站式，日托、上門服務、短期入住、長期居住等服務在一個服務體內集中解決，同時有助于保持護理的連續性，可以與其他服務機構拼設，如老人公寓、幼兒園等。國內的CCRC社區典型案例典型案例三亞海棠灣國際養生社區國內的CCRC社區產業定位：休閑產業+養生（養老）產業+健康產業形成多元產業集群構筑復合型社區.整體功能設計包括：CCRC社區、養生（酒店）公寓、主題酒店（會所）、養生運動中心；主題養生谷；養生文化學院9、養生博物館等經營模式：向客戶出售物業產權;出售會員卡通過返本銷售入住、反向抵押貸款、房屋置換、出租原有房屋租住社區等方式。.國內養老地產的盈利模式國內養老地產的盈利模式國內養老地產盈利模式長期持有出售與持有相結合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發資金回籠快速一氣呵成開發資金回籠較慢資金循環開發資金回籠一般長期運營出售單純銷售典型案例：典型案例：出售與持有相結合盈利模式出售與持有相結合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時還采取了“反按揭”方法和“置換”方法。“反按揭”即老人同意后，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)。”置換“即將原有的住房與之進行等價10、換房，到老人去世后，將原置換的房產折價返還繼承人。.住宅建設與社區管理建設相結合模式住宅建設與社區管理建設相結合模式住宅建設與社區管理建設相結合住宅建設與社區管理相結合的經營模式住宅建設與社區管理相分離的經營模式優勢優勢劣勢劣勢立體的開發經營模式利潤來源不止是住宅產品配套服務為物業增值效應資金投入大、回收期較長投資風險、經營管理風險大對開發商專業要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風向投資小收益比”相結合“模式少對開發商專業要求低5.5.目標目標客戶群客戶群階段階段：絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者。時限特征：老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數。行為特征：自主消費思想特11、征：消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少。質量特征：老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費。內在特征：休閑性消費與服務性消費所占比例大。目標客戶群的消費特征目標客戶群的消費特征“以租換租”的形式社區幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨立型老年公寓的費用；“以舊換新”的形式即老年人的現有住房與老年公寓的住房進行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價養老”的方式，老年人不僅可以實現人住，還能為自己或后代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得。“倒按揭”在發達國家中是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老12、年公寓中的住宅后，與銀行與保險公司簽訂一份合同，在相關機構評估公寓價值和測算人均壽命之后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費，直到其故世，屆時，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實際上還含有人壽保險的意義。目標客戶群的消費方式目標客戶群的消費方式6.融資融資問題問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際養老地產的投資商主要有三類：REITs作為上市公司更關注租金收益的穩定性，強調資產的長期持有；私募基金則主要面向機構投資人，更關注資產升值的收益，強調物業資產的低買高賣；非盈利性組織主要利用捐贈資金和政府補貼為低收入群體提供社區養老。國內目前的融資機構多為商業銀行，一級城市目前已13、經出現房地產基金、房地產投資信托等新型的金融工具。part2part2：國內養老地產市場分析：國內養老地產市場分析有少量相關政策，但還缺少政策支持。與大型醫院合作設立護理醫療中心、家政服務中心、老人再就業中心、旅游服務、房屋置換服務、婚介中心。商業銀行、房地產基金、房地產投資信托國內專業機構較少，國外較多：美國SASAKI設計公司、美國K.J.A建筑事務所、丹麥KAB集團。1.養老地產市場養老地產市場環境環境分析分析融資機構規劃設計資源政策環境社區服務資源2.我國老年我國老年人口人口的發展狀況的發展狀況我國1999年成為老年型的國家，是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。20世紀80年代以14、來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，占世界老年人口總數的22.3%。中國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。中國人口年齡構成及發展預測0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%19531964198219902000202020402050年份0-14歲15-59歲60歲比率中國人口年齡構成及發展預測中國人口年齡構成及發展預測(15、%)(%)年年 份份19531953196419641982198219901990200020002020202020402040205020500 0-1414歲歲36.2836.2840.7040.7033.5933.5927.6227.6226.1026.1020.6020.6019.6019.6019.8019.801515-5959歲歲56.4056.4053.2253.2258.7858.7863.8063.8063.8063.8064.2064.2058.3058.3058.8058.806060歲歲7.327.326.086.087.637.638.588.5810.101016、.1015.2015.2022.1022.1021.4021.40資料來源：人口研究0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%國內老年人居住模式自建住宅77.20%30.30%64.70%95.50%購買商品房2.40%6.20%5.60%0.60%購買經濟適用房2.10%5.60%4.20%0.60%購買原有公房10.50%37.10%12.70%0.70%租用公房4.60%15.37%6.50%0.50%租用商品房0.60%1.60%1.60%0.50%其他2.60%3.83%4.70%1.60%合計17、市鎮縣3.國內老年人的國內老年人的居住模式居住模式B、購買房屋居住A、自行建房居住C、租房居住資料來源：人口研究4.我國養老我國養老地產地產現狀現狀現有的開發模式：現有的開發模式：按建設經營者劃分為三種模式按建設經營者劃分為三種模式政府政府福利型福利型政府政府收益性收益性企業企業盈利型盈利型北京香山老年公寓山東威海老年公寓鄉鎮單位主辦，海淀區民政局直接領導和管轄山東省標準最高的、規模最大的社會福利服務機構由企業投資開發建設運營北京太陽城福利型養老院福利型養老院盈利型型養老院，老年公寓盈利型型養老院，老年公寓老年公寓，養老社區老年公寓，養老社區目前處于老年住宅第二階段，多為商業贏利性老年住宅受眾18、群體有限建設投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大現有老年住宅未形成規模效應，服務、設施差現有老年公寓具有“福利性事業、市場化經營”的特點，基本屬于商業范疇僅有部分發達城市的個別發展商開發了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發展商現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務我國社會保障體系不完善，無足夠資金發展老齡事業，老年住宅未形成“產業化、社會化、規范化”。無真正針對老年人生活、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質不高、社區管理、設施亟待完善。我國老年住宅現狀特點：企業贏利性初級老年社區，僅為中高經濟實力老年群體打造，投資額大，開發周期長養老地產開發現狀養老地產開19、發現狀1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發模式成熟，市場潛力巨大。2、古鎮開發模式以周莊、同里等江南古鎮及麗江等西南古鎮為代表。3、山地養老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨特的模式。主要分布區域：主要分布區域：目前，以北京、上海的養老地產發展最為成熟目前，以北京、上海的養老地產發展最為成熟項目名稱占地（萬）總建（萬）產品形式運營模式北京東方太陽城23370一期產品：公寓（點式、板式、連廊），聯排別墅二 期 產 品：在已有的一期產品中增加獨棟別墅租售+持有北京太陽城4230一 期 產 品：假 日 公 寓（租 售），多 層、小高 層、20、聯排別墅，獨棟別墅租售+持有上海親和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上海21城孝賢坊6.154.47高層、小高層為主廣州頤年園3320一 期 產 品：洋 房，獨 棟 別 墅；二期產品：小高層洋房出售海南清平樂8.815以高層、小高層為主出售小結：企業營利性養老地產項目少、具低密度、產品類型多樣特點、以租售方式為主企業營利型養老地產開發現狀：企業營利型養老地產開發現狀：目前國內開發的養老地產項目較少，且開發比較成功的更是鳳毛麟角國內養老地產的物業管理方式國內養老地產的物業管理方式根據國內老年人的特殊性，物業管理要包括社區醫療護理中心、家政服務中心、老人再就業中心、旅游服務、房屋置換服務21、以及婚介中心等。社區服務的供應或管理社區文化的營造常規管理物業管理基本操作模式：基本操作模式：將服務內容外包給引進社區的專業機構，也可以采用物業管理公司與專業機構合作的方式來進行。老年住宅物業管理的收入結構老年住宅物業管理的收入結構日常物業管理費家政服務費配套設施使用費特殊護理費其它費5.養老地產的發展養老地產的發展趨勢趨勢規模化：隨著市場的進一步發展，質高價低的大型老年社區應運而生，老年住宅產品呈現規模化。郊區化：滿足對環境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠離城市，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區。科技化：為老年人提供更細致的照顧；智能化的22、應用，帶來更方便、安全的全方位保障。建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產品推陳出新，建筑呈現多樣化。在建筑設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產品的競爭焦點。功能豐富化：融養老和家庭悠閑于一體社區服務專業化：社區服務在不斷細化、豐富的過程中向專業化發展。產品趨勢規模化科技化建筑多樣化郊區化社區服務專業化功能豐富化適合中國養老地產發展的創新手段：6.養老地產的發展養老地產的發展創新創新創新手段房屋置換、兩代買、以房養老、分時度假、私募基金、房地產投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業債、政府債part4part4：發展前景分析：發展前景分析中國的養老設施傳統上是民政機構23、社會福利的一部分，最初以為三無老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。無疑，養老地產是相當有前景的，市場需求也是不可抑制的。發展發展前景前景機會點一老齡人口增長速度快，城市空巢家庭比例增加過快，對養老地產的需求增加。數據來源：數據來源：20002000年全國第五次人口普查報告；年全國第五次人口普查報告；20102010年全國第六次人口普查報告年全國第六次人口普查報告全國老齡人口統計表2010年至2050年，中國60歲以上的人口將由現在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未來5年，中國老年人口將達2億，占總人口的15%。在廣州，60歲以上老人在2024、07年突破了100萬大關。機會點二老年消費者收入提高，消費能力增強。隨著經濟的發展，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現；隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。機會點三國內養老地產的開發供應量不足福利性養老地產供應不足，2010年，居住在福利性質的養老機構人數不足高齡人口總數的0.54%。營利性養老地產供應不足:國內開發的養老地產較少，做得成功的更是鳳毛麟角。數據來源：策略研究周報數據來源：策略研究周報機會點四政策的支持，“適居養老”概念的提出財政部和稅務總局關25、于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知（財稅200097號）；2006年頒發的國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知（國辦發20066號）；2009.4.1海南政協提案關于大力推進我省異地養老度假項目建設的建議。“十二五”規劃綱要提出，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養老服務機構，提倡適居養老概念市場不成熟，商業模式仍需探索，創新贏得先機。機會點五：養老地產這種創新型的地產產品，租售方式將比普通住宅更為復雜。從更長遠的層面來看，對于大多數開發商來說，受限于資金壓力，開發商采取“銷售+持有運營”的方式運作更為現實。比如康乃馨，二期10萬平米療養型精裝公寓26、和養生型住宅已全面啟動，在這一公寓中，有帶租約銷售的商務公寓，也可以直接采取租賃方式。“未來養老社區模式一定是多元的。”李重九表示，老年社區房產可能會采取出租、賣產權和直接買斷等方式進行。而更具體的問題，則是醫療機構是否能夠滿足社區老人護理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續生存的關鍵所在。part3part3：產品打造：產品打造.構建開發商、投資商、運營商角色分離的金融生態中國養老地產持有經營要考慮資金風險，經營收益不足10%，開發與經營的截然分開勢在必行。其發展需要把開發商、投資商、運營商的角色進行分離，促使養老地產金融生態的發育，并逐步構建這一生態鏈資金成本最低、規模化速度最快、抗沖擊能27、力最強的優勢。問題的核心是如何對養老地產的風險收益進行合理分配，實現整個系統的低成本平穩運行。美國養老地產金融生態中風險收益分解與匹配1.如何打造成功的養老地產.六大核心要素，打造成功養老地產室內設計規劃設計項目選址單體設計戶型設計6大核心要素色彩規劃項目選址：環境良好，交通便捷，場地周邊活動安全，生活氣息濃郁。規劃設計：應該從老年住宅的特點出發，滿足自然環境、人文環境、生活環境等方面需求。單體設計：單體設計以別墅、多層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮。色彩規劃：穩重和諧，但忌過于沉悶；不同組團應采用不同的色彩，利于老人辨認。戶型設計：保證有良好的采光、通風，為老年人提供一個健康的生28、活環境；室內設計：從墻地面裝修、廚衛產品選擇到色彩設計、電器照明設計，乃至門窗的選擇等等細節上都應體現出對居住者的細膩關懷。.產品設計原則心理：環境行為心理學的角度出發，考慮大多數老年人常年形成的居住習慣，提供傳統形式的室內空間。設計：從空間（消除室內高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、設備（緊急通報系統、安全電熱源）、管理員或護理人員等方面對應老年人日常生活中的安全性，做到緊急時刻可立即采取措施；交流：盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境；建筑：從建筑人類工程學的觀點出發，在家具、衛生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；交流交流建筑建筑設計設計心理心理產品設產29、品設計原則計原則區位：北京順義區潮白河畔定位：“世界級的高尚退休社 區”、“全新退休生活的領跑者”規模：總建筑面積70萬平方米物業類型：獨棟別墅、聯排別墅、中式四合院、公寓客戶來源：主要來源北京2.典型典型案例案例北京太陽城：國內最成功的老年社區之一別墅別墅別墅別墅四合院四合院公寓公寓公寓公寓成功點之1：針對不同人群，設計較為豐富的住宅物業形態東方太陽城醫院（一級綜合性醫院）東方嘉賓國際酒店，五星級標準大型超市進駐，商業一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池 5萬平米太陽會所，商務會議，餐飲休閑匯佳幼兒園成功點2：六重成品配套滿足各大需求 約2000畝潮白河近10萬株原生樹近20萬平米社區生態湖30、 75萬平米運動休閑綠地節能環保的水源地源熱泵系統高達4000個/立方厘米負離子含量，綠色生態系統，可比海濱、森林開放成功點3：良好的自然環境太陽城醫院：專業醫師和設備、由北京市老人病研究中心選派、定期體檢，提出保健計劃、專業急救中心、全覆蓋的應急呼叫系統。老年大學：北京第一家社區申辦的老年大學，開設多重課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部份課程由社區老人擔任教師社區農莊：在社區內開辟可以耕種的農莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作，很多老人非常喜歡這種農家樂的感覺成功點4：針對老年人需求建設的社區醫院、康體中心、老年大學、自助農莊等音樂會合唱團太極俱樂部活動棋牌俱樂部國際風箏文化節舉31、辦過3屆國際風箏節舉行了3次新年音樂會社區組織的俱樂部乒乓球俱樂部、太極俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部業主自發的俱樂部太極俱樂部、音樂沙龍、健身俱樂部等成功點5：多彩的精神文化生活養老地產要配套完整的，可應對緊急情況的醫療服務系統。要擁有豐富的、滿足不同需求的康復運動和娛樂配套設施。具有復合精神和價值需求的老年人服務功能，滿足自我價值的實現。針對養老客戶的無障礙設計。養生跟養老相結合。小結：小結：part5part5：風險評估：風險評估“銀發經濟”的龐大市場預示著中國“夕陽產業”正在成為蒸蒸日上的朝陽產業。然而，因為缺乏配套政策和監管，持有經營要考慮資金風險，經營收益不足10%，開發與經營的截32、然分開勢在必行，養老地產面臨著很大風險。風險風險評估評估新興市場不穩定風險評估一老年地產作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風險。由于人們多這一產業還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強，行事謹慎等原因，是老年地產的投資者可能出現面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風險。政策優惠無保障由于老年地產的帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策扶持對老年地產的發展至關重要，也是老年地產的投資者首要考慮的問題之一。一般來說，政府會在稅收、土地的取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優惠。在我國，雖然在從目前的情況來看，老年地產的投資者確實獲得了政府多多少少的支持，但并沒有任33、何具體政策表示可以對養老地產的開發過程提供優惠。這種無保障的政策優惠是養老地產投資者首要面臨的風險。風險評估二對于開發商來說，最熟悉的商業模式是：買地、建房、出售或持有。養老地產的不同在于，盈利更依靠后期的運營。目前傳統的養老機構基本屬于虧損或者微利狀態，大都需要民政部門的補貼才能維持運轉。而當前國家倡導的是“以居家養老為主”的政策，全國有90%以上的老人在家養老，這是一個巨大的產業，開發商在這個產業需要尋求新的模式創造經濟效益。開發模式需要創新風險評估三投資額高，投資收益風險大老年地產消費群體的特殊性要求投資者在建造老年社區時，要投入比普通住宅項目多30%-50%的資金。如養老地產社區的無障34、礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區要高30%-50%。另外，養老地產項目在配套方面的投入很大，如醫療保健中心、老年活動中心、商業購物中心等大量的醫護及配套設施設備，對企業來說是很重的負擔。投資功能性安全性健康性私密性高額的投資必然提高老年地產的成本，投資者要獲得利益就需要提高房價，這就增加了投資者的銷售風險。風險評估四回收期長，擴大了投資者的風險目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權）的方式入住養老地產，因養老地產配套設施較多，養老地產項目需要投資者進行一定時期的經營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。風險評估五后期物業管理要求高老年地產入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業服務，包括針對老年人的保潔、送飯、醫療等服務，這也使投資者需要考慮的風險之一。風險評估六THE ENDTHE ENDTHANKS!THANKS!