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1、 東東東東直直直直門(mén)門(mén)門(mén)門(mén)交交交交通通通通樞樞樞樞紐紐紐紐項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目目目 （寫(xiě)寫(xiě)寫(xiě)寫(xiě)字字字字樓樓樓樓部部部部分分分分） 前前前前期期期期定定定定位位位位及及及及可可可可行行行行性性性性論論論論證證證證報(bào)報(bào)報(bào)報(bào)告告告告 目錄目錄 第一章第一章 技術(shù)報(bào)告技術(shù)報(bào)告 . 3 3 一、 東直門(mén)交通樞紐簡(jiǎn)介 . 3 二、調(diào)查設(shè)計(jì)方案 . 5 三、調(diào)查企業(yè)基本背景資料 . 6 第二章第二章 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析 . 1 13 3 一、北京市現(xiàn)有頂級(jí)寫(xiě)字樓供給分析 . 13 二、 北京市現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓供給分析 . 16 三、 北京市在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析 . 19 四、 未建已規(guī)劃項(xiàng)2、目的研究 . 46 第三章第三章 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析 . 4949 一、 字樓需求研究的基本假設(shè) . 49 二、 新增服務(wù)業(yè)（甲級(jí)頂級(jí)）寫(xiě)字樓需求面積預(yù)測(cè) . 錯(cuò)誤錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽。 第四章第四章 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 . 5454 一、 現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目描述 . 54 二、 現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目滿(mǎn)意度分析 . 60 三、 在建在售典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 . 66 第五章第五章 用戶(hù)需求研究用戶(hù)需求研究 . 7272 一、 潛在客群肖像分析及描述 . 72 二、潛在客戶(hù)需求分析 . 75 三、本項(xiàng)目的接受度研究 . 101 第四章、項(xiàng)目第四章、項(xiàng)目 SW3、OTSWOT 分析和結(jié)論建議分析和結(jié)論建議 . 115115 一、SWOT 分析 . 115 二、客群定位（主力、次主力、潛在） . 116 三、產(chǎn)品定位 . 117 四、產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)建議 . 118 第一章第一章 技術(shù)報(bào)告技術(shù)報(bào)告 一、一、 東直門(mén)交通樞紐簡(jiǎn)介東直門(mén)交通樞紐簡(jiǎn)介 東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目位于東二環(huán)東直門(mén)東北角， 項(xiàng)目總建筑面積 80 萬(wàn)平米， 是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體。 附圖 東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目 南區(qū)地上首層為 14 條線路的公共電汽車(chē)站，地上二層為機(jī)場(chǎng)鐵路站和首都 機(jī)場(chǎng)候機(jī)、售票大廳；地下一層直通地鐵二號(hào)線東直門(mén)站；地下二層是地鐵十三 號(hào)線（城市輕軌）站。南區(qū)為中央面積達(dá) 3 萬(wàn)平方米、高 8 米的空中綠化平臺(tái)， 可以美化環(huán)境并有效遮蔽公交電汽車(chē)帶來(lái)的影響。 項(xiàng)目南區(qū)將于 2004 年年底前開(kāi)工。2008 年以前，南區(qū)包括交通樞紐部分、 雙塔寫(xiě)字樓、酒