午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、深圳城市更新項目法律體系與流程總述基本理論與法律體系基本理論將城市中不適應(yīng)現(xiàn)代城市生活的區(qū)域做有計劃的“再開發(fā)”、“整治”或“保護”深圳：2010/9，市府發(fā)深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）“工作重點由增量空間建設(shè)向存量空間優(yōu)化轉(zhuǎn)變”法律體系深圳市城市更新辦法 深圳市人民政府令（第211號）2009/12/1深圳市城市更新辦法實施細則 深府20121 號 2012/1/21（以下簡稱“細則”）關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施 深府辦20148號城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則（關(guān)于印發(fā)的通告（深規(guī)土2013786號）深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定 深規(guī)土2013294號，2012、3/5/17，“有效期3年”深圳市福田區(qū)拆除重建類城市更新單元實施辦法 福府20127號 2012/4/13市規(guī)劃國土委城市更新項目用地審查操作規(guī)程 深規(guī)土201122號拆除重建類城市更新項目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則（試行）（深規(guī)土2010554號，以下簡稱“注銷操作規(guī)則”）深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）深規(guī)土告201016號（以下簡稱“計劃申報指引”）關(guān)于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知 深規(guī)土201059號(參考)深圳城市更新的實施流程與風(fēng)險總述總述定義針對現(xiàn)有土地功能和資源利用不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求的特定城市建成區(qū)域，特定主體根據(jù)城市規(guī)劃進行的活動城市更新類型綜合3、整治不改變建筑主體結(jié)構(gòu)與功能，修葺式更新，主要由政府統(tǒng)籌推進功能改變改變部分/全部建筑的功能，保留原建筑的主體結(jié)構(gòu)，不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限拆除重建對不符合城市發(fā)展和建設(shè)要求的用地類型（土地利用率低，消防隱患，基礎(chǔ)設(shè)施不足，環(huán)境惡劣等）進行全面改造權(quán)利主體自改模式市場主體單獨改造模式合作改造模式（主要適用于城中村）政府組織實施改造城市更新參與主體政府市查違和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)城更工作，對涉及的重大事項進行決策市規(guī)劃國土部門城更工作主管部門，制定政策規(guī)范；組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督，統(tǒng)籌城更規(guī)劃、計劃管理，負責(zé)城更中的土地使用權(quán)出讓、收回工作各區(qū)政府組織轄區(qū)內(nèi)城更用地的整理，對功能改變類4、拆除重建類更新項目的實施進行協(xié)調(diào)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理部門處理城更單元范圍內(nèi)歷史遺留違法建筑街道辦、居委會等維護城更活動的正常秩序權(quán)利主體市場主體主要工作項目申報土地建筑物核查匯總規(guī)劃編制搬遷補償拆除房屋，注銷原地產(chǎn)權(quán)屬證書申請用地審批、簽訂出讓合同建設(shè)回遷安置、商品房預(yù)售、辦證拆除重建類城更基本流程拆除重建類城更的法律風(fēng)險計劃申報與規(guī)劃審批風(fēng)險城更單元計劃申報風(fēng)險申報條件不符：更新辦法雖有規(guī)定，但很多條件仍屬主觀判斷，需與相關(guān)主管部門做好溝通工作改造意愿取得不能商業(yè)目的難以實現(xiàn)：政府要求責(zé)任多，法定圖則修改程序繁雜，項目周期不可控城更單元規(guī)劃審批風(fēng)險單元規(guī)劃公示異議規(guī)劃無法獲批土地5、建筑物核查風(fēng)險被搬遷人確定錯誤風(fēng)險核查結(jié)果不利風(fēng)險如未理清更新范圍內(nèi)合法建筑面積及地價繳納情況，則有被政府重計地價的風(fēng)險協(xié)議簽訂和實施主體確認風(fēng)險搬遷補償方案擬定的風(fēng)險搬遷補償安置協(xié)議簽訂的風(fēng)險被搬遷房屋存在權(quán)利瑕疵、項目滯后的違約責(zé)任等談判僵局風(fēng)險未能成為項目實施主體的風(fēng)險規(guī)劃申報主體不一定是實施主體土地取得、開發(fā)建設(shè)、回遷安置風(fēng)險更新計劃申報更新單元計劃申報更新單元須符合的條件符合以拆除重建方式實施城更的情形（細則第31條，計劃申報指引第3條第2款）基礎(chǔ)設(shè)施不足，按規(guī)劃需落實用地面積大于3000坪的公共設(shè)施且不小于拆遷范圍用地面積的15%環(huán)境惡劣、重大安全隱患：污染嚴重，危房集中，消防通道6、登高面不足等土地、建筑功能利用不符經(jīng)濟發(fā)展要求符合城更單元的劃定原則、要求（細則第12條，計劃申報指引第2條）更新單元內(nèi)拆除范圍用地面積大于10000坪（計劃申報指引第二條規(guī)定：拆遷范圍用地面積應(yīng)大于70%*城更單元總用地面積）。（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織地域范圍原則上應(yīng)整村劃定單元，整村劃定的：可小于70%*城更單元總用地面積）屬拆除重建的，拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應(yīng)當(dāng)不低于60%（深府辦20148號第1條第1款）不違反基本生態(tài)控制線、橙線、黃線等城市控制新區(qū)域管制要求未建設(shè)用地不劃入城更單元，因規(guī)劃統(tǒng)籌確需納入的，屬于邊角、夾心、插花地，總面積不超過項目總用地面積7、10%，特區(qū)內(nèi)不超過3000坪部分可劃入拆遷范圍邊界涉及道路時的邊界擬定原則規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路一致，以現(xiàn)狀道路邊界為界，現(xiàn)狀道路用地不納入拆遷范圍規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路不一致且規(guī)劃道路為未建成區(qū)，以規(guī)劃道路邊界為界，規(guī)劃道路用地不納入拆遷范圍規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路不一致且規(guī)劃道路現(xiàn)狀為建成區(qū)的，原則上以規(guī)劃道路中心線為界；規(guī)劃道路為支路的，拆遷范圍應(yīng)包含相對應(yīng)的規(guī)劃支路用地。申報主體類別權(quán)利主體自行申報權(quán)力主體委托單一市場主體申報區(qū)政府相關(guān)部門申報（以舊住宅區(qū)為主的計劃申報，通常由區(qū)重建局或舊改辦）申報與審批流程申報途徑（計劃申報指引第3條第4款）所在地的市規(guī)劃國土委各管理局（區(qū)城市更新職能部門）（福8、田區(qū)：區(qū)城中村改造辦）申報材料（一式三份附電子文件，計劃申報指引第4條，福府20127號第4條）城市更新單元規(guī)劃制定計劃申請書城更單元的：現(xiàn)狀建設(shè)情況，社會經(jīng)濟發(fā)展情況，用地及建筑物產(chǎn)權(quán)情況申報城更單元規(guī)劃制定計劃的理由再開發(fā)用地功能、開發(fā)強度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的具體請求承諾按照城市規(guī)劃及我市城更相關(guān)政策的要求履行相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任。城更單元現(xiàn)狀整體情況照片（3-5 張）深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報表地塊現(xiàn)狀詳細信息一覽表申報主體的身份證明工商營業(yè)執(zhí)照（加蓋工商部門復(fù)印專用章）法定代表人或負責(zé)人身份證明圖紙（參照政府格式）更新單元范圍圖現(xiàn)狀權(quán)屬圖“現(xiàn)狀權(quán)屬圖”應(yīng)附表，以地塊為單元申報各地塊宗地9、號或用地方案號、用地面積、現(xiàn)狀用地利用功能、權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬單位、權(quán)利人數(shù)量、總建筑面積、建筑物竣工時間、同意申請更新權(quán)利人數(shù)量占比及占有建筑物占比等詳細信息建筑物信息圖標明：建筑物平面位置、編號、樓層、結(jié)構(gòu)、已用年限更新意愿證明材料更新單元計劃申報委托書業(yè)權(quán)分散或地塊較多的，提交：更新意愿統(tǒng)計表土地及建筑權(quán)屬證明材料每一建筑單體近期實物照片（電子文件，照片上附拍攝日期，文件名與信息圖上編號一致）其他材料舊居住區(qū)，須提供：經(jīng)濟可行性研究報告危房：須提供：質(zhì)檢部門認定書受理階段（5工作日內(nèi)）（細則第38條）區(qū)城市更新主管部門受理并先進行形式審查，材料完整并符合要求的，予以受理審核階段（20工作日內(nèi)10、）（細則第38條）審核內(nèi)容認定意愿達成情況及計劃申報主體資格核查更新單元內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)情況綜合判斷申報的城更必要性及城更單元的合理性福府20127號第9條：區(qū)城中村改造辦對改造意愿達成情況進行為期7 天的公示，公示完畢后匯總整理，行成匯報方案報區(qū)城更領(lǐng)導(dǎo)小組審定審定通過后，區(qū)城中村改造辦2工作日內(nèi)報市規(guī)劃國土部門派出機構(gòu)審查審查階段（細則第39條）市規(guī)劃國土部門審查后，形成更新單元計劃草案，于深圳特區(qū)報、深圳商報、本部門網(wǎng)站上公示不少于10日后，報市府審批審批階段（細則第39條）市政府市府審批通過后，市規(guī)劃國土部門會同區(qū)政府在5工作日內(nèi)，在項目現(xiàn)場、特區(qū)報本部門網(wǎng)站對 計劃內(nèi)容 進行公告。更新意愿11、征集定義指是否同意進行更新改造的意思表示，具體體現(xiàn)為：更新單元計劃申報委托書目標任務(wù)取得更新單元計劃申報委托書占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上權(quán)利主體同意 （細則第37條，計劃申報指引第3條第2款第9項）申報拆遷范圍內(nèi)涉多地塊的，同意的申請拆除面積占拆遷范圍用地面積4/5（計劃申報指引第3條第2款第9項）取得權(quán)屬證明材料身份證明文件身份證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)資質(zhì)證明文件房地產(chǎn)證若無，提供相關(guān)證明材料：房屋買賣合同，房地產(chǎn)抵押貸款合同，土地使用證，土地使用權(quán)出讓合同等存在共有人的，需婚姻、繼承方面的證明材料如結(jié)婚證、離婚證、財產(chǎn)分割協(xié)議、遺囑過程中的注意事項做好政策法規(guī)解釋工作12、如，要求權(quán)利人提交權(quán)屬證明材料，是出于政府需據(jù)此審查市場主體與權(quán)力主體之間的意愿委托的 真實、有效、合法性，不會對權(quán)利主體的利益造成任何侵害注重對自身實力的宣傳與區(qū)域內(nèi)大業(yè)主做好溝通對權(quán)利人主體資格的認定應(yīng)寬嚴并濟委托書簽署不涉及權(quán)力變動、影響，只要有證據(jù)證明權(quán)屬關(guān)系，即可與之簽署委托書如無相關(guān)權(quán)屬證書，但存在房屋買賣、贈與、遺贈，并未辦理無權(quán)變動手續(xù)的，經(jīng)有關(guān)權(quán)利人認可，可認定權(quán)屬關(guān)系應(yīng)以全體共有人（如夫妻）為共同權(quán)利主體權(quán)利人死亡又無確定的繼承人，根據(jù)繼承法規(guī)定確認合法繼承人委托第三人簽署.委托書的，提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書舊住宅區(qū)為主更新單元的意愿征集只能由政府進行更新意愿公示的異議處理政13、策法規(guī)未對更新意愿公示作強制規(guī)定，但深圳更新項目中，一般會在現(xiàn)場、報紙、部門網(wǎng)站公示7-15日不等土地建筑物的核查認定1 目的確保權(quán)屬清楚無爭議，以防出現(xiàn)任何差錯及糾紛完善各類歷史用地手續(xù)，解決歷史遺留問題2 深圳城市更新核查確權(quán)的規(guī)定深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定第5條城市更新單元計劃經(jīng)市政府批準后，在城市更新單元規(guī)劃編制之前，申報主體應(yīng)向市規(guī)劃國土主管部門申請對城市更新單元范圍內(nèi)的土地、建筑物信息進行核查、匯總核查內(nèi)容土地的性質(zhì)、權(quán)屬、功能、面積等建筑的性質(zhì)、面積等核查依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同；用地批復(fù)；房地產(chǎn)證；舊屋村范圍圖；建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測繪報告、身份證明等材料政府相關(guān)部門信息14、管理系統(tǒng)記載的數(shù)據(jù)核查流程（細則第40條，深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定第5條）受理單位市規(guī)劃國土部門時效對提交的材料進行核查和匯總后，20個工作日內(nèi)將該結(jié)果函復(fù)計劃申報主體所需材料土地、建筑物信息核查申請申請人身份證明土地權(quán)屬證明材料建筑物權(quán)屬證明材料未取得房地產(chǎn)權(quán)利證書的，提交規(guī)劃驗收證明文件或者建筑物現(xiàn)狀測繪報告土地信息一覽表、建筑物信息一覽表及相關(guān)圖示土地征（轉(zhuǎn)）情況證明材料等其他必要材料核查結(jié)果土地認定分類國有出讓土地已簽訂土地使用權(quán)出讓合同或已辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的用地城中村用地舊屋村用地指1979年設(shè)市前已存在的傳統(tǒng)村落歷史遺留用地經(jīng)處理的歷史遺留違法用地其他用地違法用地、儲備15、用地、邊角、夾心、插花地建筑物認定分類商品房取得房產(chǎn)證的建筑物經(jīng)土地清理確認的城中村等范圍內(nèi)建筑物歷史遺留建筑物已取得規(guī)劃確認文件和土地權(quán)屬證明文件并繳納地價的建筑物經(jīng)處理的歷史遺留違法建筑物已取得確權(quán)通知書并繳納地價、罰款的建筑物需完善手續(xù)的其他建筑物不予確權(quán)的其他違法建筑物和批準臨時使用的違建3 核查的法律性質(zhì)及內(nèi)涵一般意義上的確權(quán)行政確權(quán)行政主體，對公民、法人或其他組織間已發(fā)生的事實或已建立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系給予確定、認可或證明的行為司法確權(quán)司法機關(guān)，通過司法程序?qū)Ξ?dāng)事人之間已發(fā)生事實或已建立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系給予確定、認可或證明的行為城市更新中的確權(quán)目的為補償安置和項目實施提供基礎(chǔ)性的法律依據(jù)16、概念確認土地、房屋、附著物和構(gòu)筑物的權(quán)屬及其所處的狀態(tài)具體事務(wù)申請人申請，主管部門核查提供的權(quán)屬證明材料，對土地及房屋的權(quán)屬、性質(zhì)、功能、面積等進行清理和認定，以明確權(quán)利主體及其應(yīng)享有的法律地位性質(zhì)是依申請的行政行為，由申請、受理、審查、公示、確認等程序構(gòu)成，行政主體作出確認行為時 必須以 確認書、認定書等書面形式體現(xiàn)。該確權(quán)行為具有法律效力，體現(xiàn)為證明力，屬于宣示性行政行為，表示法律關(guān)系現(xiàn)有狀態(tài)，而不以法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅為目的。4 深圳城市更新確權(quán)的難點確權(quán)程序規(guī)定不明且不夠完善確權(quán)結(jié)果的法律定位不明確權(quán)結(jié)果在主管部門對申報主體提交的材料進行核查之基礎(chǔ)上形成，對于確權(quán)行為，存兩種不同理17、解：僅對材料文本、內(nèi)容真實性進行確認，不涉及權(quán)力關(guān)系的變動對材料中涉及的權(quán)屬關(guān)系二次確認，該結(jié)果可能推翻之前的認定，對當(dāng)事人相關(guān)權(quán)益造成事實影響對不符合確權(quán)條件的土地及房屋沒有規(guī)定具體的處理措施對確權(quán)結(jié)果的權(quán)利救濟程序缺少周全安排相關(guān)利害人一旦啟動行政或司法救濟程序，將嚴重拖延項目進度。同時，關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施規(guī)定，自城市更新計劃公告之日起一年內(nèi)，未完成土地、建筑物核查和城更單元規(guī)劃報批的，可調(diào)出計劃土地及權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，不利于確權(quán)工作開展7 歷史遺留用地的處理辦法用地行為發(fā)生在87年1月1日前的根據(jù)95年確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定進行確權(quán)后，辦理國有建設(shè)用地確權(quán)登記18、發(fā)證手續(xù)。用地行為發(fā)生在87年1月1日之后，07年6月30日之前的在一定條件下可按用地時土地管理法律處罰后按規(guī)定辦理征收手續(xù).07年6月30日后的，不適用于上述完善用地手續(xù)的規(guī)定6 違法建筑的認定及補償概念違反全國人大及常委會指定的法律，違反國務(wù)院制定的行政法規(guī)及違反地方性人大及常委會制定的地方性法規(guī)規(guī)定所建造的建筑物與構(gòu)筑物分類按違反法律法規(guī)性質(zhì)不同程序性違法建筑未違反法規(guī)，只是沒辦理合法的審批手續(xù)實質(zhì)性違法建筑違反了法律強制性規(guī)定，無法通過補辦手續(xù)糾正違法行為按違法建筑建造時間的不同歷史遺留造成的違法建筑現(xiàn)實違法造成的違法建筑深圳地區(qū)違建現(xiàn)狀城中村舊屋村舊工業(yè)區(qū)舊商業(yè)區(qū)舊住宅區(qū)建成超20年19、違法形式?jīng)]有合法用地審批，或超過批準文件用地面積未取得任何批準文件在原有房屋結(jié)構(gòu)上搭建、擴建、改建未經(jīng)批準合作建房或集資建房的房屋違建的法律評價物權(quán)法（07年頒布）第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，法律規(guī)定的除外爭議：“法不溯及以往”，物權(quán)法頒布之前的違建，是否取得物權(quán)?土地管理法（04年修訂）第73條：違反土地總體規(guī)劃將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除。城鄉(xiāng)規(guī)劃法（07年頒布）第40條：在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)的，建設(shè)單位或個人應(yīng)向相關(guān)主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑法（97年）第64條：未取得施工許可證或開工報告批準擅自施工的，責(zé)令改正.；第20、70條：涉及建筑主體或承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程擅自施工的，責(zé)令改正，處以罰款。違建的認定處理確認產(chǎn)權(quán)適用：程序違法建筑和歷史遺留違法建筑一定日期以前興建的生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑一定日期以前興建的住宅用違法建筑前提條件須普查登記：在規(guī)定期限內(nèi)主動進行登記并被行政機關(guān)予以確認經(jīng)過行政處罰，繳交罰款及地價補辦了法律法規(guī)規(guī)定的手續(xù)對沒有實質(zhì)違法，只在程序上存在瑕疵的或因歷史原因造成的違建給予行政處罰后，確認建造人對違建的所有權(quán)依法拆除或沒收適用：實質(zhì)性違法建筑存嚴重安全隱患、非法占有已完成征、轉(zhuǎn)地補償手續(xù)的國有土地、占有基本農(nóng)田、占用一級水源保護區(qū)用地、占用公共道路、綠地、高壓供電走廊等臨時使用經(jīng)普查記錄的21、違建，經(jīng)向有關(guān)部門申請”工程質(zhì)量和消防安全檢驗后，辦理臨時從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的相關(guān)手續(xù)5 核查確權(quán)中的法律問題土地確權(quán)過程中須明確的法律問題土地所有權(quán)國有土地；集體用地土地的用途農(nóng)用地；建設(shè)用地；未利用地土地使用權(quán)形式、狀態(tài)國有土地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)出讓租賃(補充形式，使用的范圍有限制)劃撥轉(zhuǎn)讓（建筑物、附著物隨之轉(zhuǎn)讓）出租抵押集體土地使用權(quán)宅基地使用權(quán)農(nóng)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)違法用地未經(jīng)規(guī)劃部門批準，未領(lǐng)取使用土地許可證擅改用地位置或擴大位置擅改用地性質(zhì)臨時用地逾期未交還邊角、夾心、插花地未建設(shè)用地中，被分割、包圍等難以單獨出具規(guī)劃要點且小于3畝的地塊；總面積小于拆除范圍用地面積122、0%且小于3000坪部分，可作零星用地一并出讓房屋確權(quán)過程中須明確的法律問題房屋的權(quán)利形態(tài)房屋所有權(quán)占有權(quán)所有必占有，但占有并非所有，因存在“非法占有，非善意占有”等使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)如出售、出租、抵押等房屋使用權(quán)非房屋所有權(quán)人也可獲得使用權(quán)，如“房屋租賃”房屋的產(chǎn)權(quán)形態(tài)完全產(chǎn)權(quán)房已辦理產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的房屋該類房屋確權(quán)時，按照證書登記的內(nèi)容給予直接確權(quán)部分產(chǎn)權(quán)房概念相對“完全產(chǎn)權(quán)人”而言；強調(diào)永久使用權(quán)、繼承權(quán)，收益、處分權(quán)受一定限制類型微利房房產(chǎn)管理部門建設(shè)，低于市場價高于福利房的價格或租金集資房政府、單位、個人共同籌資建設(shè)；個人按房價全額出資，享完全產(chǎn)權(quán)，部分出資享部分產(chǎn)權(quán)房改23、房即福利分配房，房改后職工按規(guī)定購買村證房利用本村集體土地自主開發(fā)建設(shè)起來的村民福利房，只允許村民內(nèi)部轉(zhuǎn)讓更新單元規(guī)劃編制定義依據(jù)經(jīng)批準的城市總體規(guī)劃、城更專項規(guī)劃，在法定圖則的基礎(chǔ)上，對城更單元的更新目標定位、更新方式、土地利用、開發(fā)建設(shè)指標、配套設(shè)施、道路交通、各方主體利益平衡及分期實施等方面作出規(guī)定的更新改造方案。編制原則城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等公共設(shè)施優(yōu)先應(yīng)當(dāng)大于3000且不小于15%*拆除范圍用地面積（細則 第12條）細化法定圖冊規(guī)定的各類用地性質(zhì)尊重相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益編制內(nèi)容城更單元內(nèi)基礎(chǔ)與公共服務(wù)設(shè)施和其他用地的功能更新單元范圍拆遷用地范圍獨立占地的城市基礎(chǔ)與公共服務(wù)設(shè)施及保24、障性住房用地范圍開發(fā)建設(shè)用地范圍更新目標與方式功能控制空間控制城更單元內(nèi)城市設(shè)計指引實施措施和計劃如落實搬遷責(zé)任，制定分期實施計劃利益平衡方案涉及產(chǎn)業(yè)升級的，應(yīng)當(dāng)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門出具的意見編制注意事項分析城更單元現(xiàn)狀，識別問題，據(jù)此說明進行更新改造的必要性應(yīng)明確更新單元規(guī)劃目標及規(guī)劃區(qū)功能定位明確更新單元的規(guī)劃方案明確項目實施主體相關(guān)的拆遷與配建責(zé)任對城更單元內(nèi)未建設(shè)用地的規(guī)劃要求城更規(guī)劃設(shè)計改變法定圖則強制性內(nèi)容的處理原則尊重各方權(quán)利人利益規(guī)劃的效力（細則第44條）視為對所在地區(qū)法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制與修改是辦理后續(xù)更新改造各項行政許可的依據(jù)申報、審批流程（細則第42、43條）材料受理受理25、單位市規(guī)劃國土部門各管理局福田區(qū)城更辦公室網(wǎng)站：“城市更新單元規(guī)劃不改變已批法定圖則強制性內(nèi)容的，由市規(guī)劃國土主管部門審批。城市更新單元未制定法定圖則或城市更新單元規(guī)劃對已批法定圖則的強制性內(nèi)容作出調(diào)整的，由市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批”；（詳見城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則第2章）時效5個工作日內(nèi)預(yù)審申報材料符合要求的，向區(qū)城更職能部門征求意見，涉產(chǎn)業(yè)升級還應(yīng)向市產(chǎn)業(yè)部門征求意見更新單元規(guī)劃核查責(zé)任單位區(qū)城更職能部門（涉產(chǎn)業(yè)升級的，還需市產(chǎn)業(yè)部門）時效10個工作日內(nèi)，將書面意見反饋給市規(guī)劃國土部門審查責(zé)任單位市規(guī)劃國土部門各管理局內(nèi)容與時效收到反饋意見的10個工作日內(nèi)行成規(guī)劃草案公26、示不少于30日會同區(qū)城更職能部門在本部門網(wǎng)站及現(xiàn)場公示規(guī)劃草案公示結(jié)束后的10個工作日內(nèi)匯總意見、處理并審議規(guī)劃草案，通過的即函復(fù)申請人規(guī)劃公告更新單元規(guī)劃批準后的5個工作日內(nèi)，市規(guī)劃國土部門在本部門網(wǎng)站就規(guī)劃內(nèi)容進行公告，并函告區(qū)城更職能部門協(xié)議簽訂及實施主體確認實施主體的形成方式（細則第46條）權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或加入公司權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方收購注意屬城中村改造項目的與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位簽訂改造合作協(xié)議屬舊住宅區(qū)的區(qū)政府組織招標（方案經(jīng)占建面90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后），公開選擇市場主體與業(yè)主進行搬遷談判市場主體與所27、有業(yè)主簽訂協(xié)議后，形成單一主體實施主體的申請與確認（細則第49條；深圳市福田區(qū)拆除重建類城市更新單元實施辦法福府20127號 第17條）受理單位區(qū)城更職能部門（福田區(qū)：區(qū)城中村改造辦公室）申請材料項目實施主體確認申請書申請人身份證明文件城更單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內(nèi)：土地和建筑物的測繪報告；權(quán)屬證明；抵押、查封情況核查文件申請作為單一主體的證明材料申請人收購權(quán)利主體房地產(chǎn)的證明材料及付款憑證搬遷補償安置方案；安置協(xié)議；付款憑證；異地安置情況和回遷安置表核查與核發(fā)內(nèi)容與時效完成核查10個工作日內(nèi)認定符合的，公示不少于7日公示結(jié)束后3工作日內(nèi)完成對公示意見的處理，無異議或異議不成立的，上報區(qū)政府28、常務(wù)會審議（福府20127號）區(qū)政府常務(wù)會審議通過的，區(qū)城中村改造辦公室5工作日內(nèi)與申請人簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議并核發(fā)實施主體確認文件，同時將該文件抄送市規(guī)劃國土部門確認文件性質(zhì)一種行政許可，獲取后即取得對城更單元建筑物實施拆除重建的法律資格搬遷補償安置協(xié)議的簽訂協(xié)議性質(zhì)明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，政府履行備案審查、辦理相關(guān)認證和回遷房權(quán)屬證書的依據(jù)簽約主體的認定普通情形個人以房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)登記部門登記（不動產(chǎn)登記薄）的權(quán)利人為準具體的，審查權(quán)利人身份證等身份證明文件是否與之一致企業(yè)同上具體的，審查企業(yè)的工商登記信息是否與登記的權(quán)利人一致特殊情形婚姻應(yīng)以夫妻雙方為共同的被搬遷人；離婚且已協(xié)議分配房屋產(chǎn)權(quán)29、，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，方能確定其權(quán)利主體身份繼承權(quán)利主體過世的，以共有人和繼承人為共同的被搬遷人；繼承人身份的確定：依遺囑，無遺囑據(jù)繼承法確定繼承人特殊企業(yè)破產(chǎn)企業(yè)以人民法院指定的破產(chǎn)管理人為權(quán)利主體改制企業(yè)工商登記文件中確定的權(quán)利義務(wù)承接主體為權(quán)利主體；改制后需辦理過戶手續(xù)方能確定其權(quán)利主體身份補償安置方式貨幣補償優(yōu)點簡單，一次性了結(jié)，避免回遷安置方面的矛盾缺點資金壓力大；回遷面積減少不利爭取較好的規(guī)劃指標產(chǎn)權(quán)調(diào)換優(yōu)點開發(fā)商：減緩資金壓力；被搬遷人：以舊換新，價值與環(huán)境得到提升缺點1.談判難度大：涉及補償面積，回遷房位置，交付時間，地價與稅費承擔(dān)，房產(chǎn)證辦理，臨時安置期與費用標準等；2.建設(shè)30、進度不確定易致違約事件；以上二者結(jié)合城中村改造項目中較常見補償安置標準城更辦法及細則未明確規(guī)定；參照國有土地上房屋征收和補償條例（11年）；深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）（13年）房屋補償補償方式貨幣補償政府征收以房地產(chǎn)市場評估價格確定，不低于征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格市場主體協(xié)商確定，一般高于房地產(chǎn)市場評估價產(chǎn)權(quán)調(diào)換以建筑面積標準確定拆賠比，一般1:1.2用途確定以房地產(chǎn)權(quán)利證書確定用途為準；無證書的，按土地使用權(quán)出讓合同、報建批準文件等文件確定用途面積認定以房地產(chǎn)權(quán)利證書載明的建筑面積為準無證書的，以合法有效的竣工測繪報告認定其建面仍無法認定的，由測繪機構(gòu)測繪確定房31、屋構(gòu)筑（附屬）物、其他附著物補償重置價評估或協(xié)商確定裝修裝飾補償重置成新價或協(xié)商確定臨時安置費產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式標準參照同類房屋市場租金確定期限自搬遷至日起至產(chǎn)權(quán)條換房屋交付之日止，住宅加三月、非住宅加六月裝修期貨幣補償形式標準參照同類房屋市場租金確定期限三個月搬遷費停產(chǎn)停業(yè)補償經(jīng)登記備案的已出租住宅房屋，可給予租賃經(jīng)營損失賠償對合法經(jīng)營性房屋，結(jié)合區(qū)位、盈利狀況給予停產(chǎn)停業(yè)補償費擅改商適當(dāng)補償未經(jīng)批準擅改經(jīng)營性用途但取得營業(yè)執(zhí)照的，給予兩種用途市場租金差額的適當(dāng)補償，計算期一般小于3年搬遷獎勵簽約流程及注意事項協(xié)議簽署主體資格嚴格審查；協(xié)議簽訂可由公證機關(guān)或律師進行見證補償標準與補償方案保持一致；32、注意超出標準的特殊補償情形處理付款方式可分期付款，付款進度與被搬遷人的搬遷責(zé)任掛鉤違約責(zé)任被搬遷人責(zé)任一般為：未按期搬遷，產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議協(xié)議附件因后續(xù)產(chǎn)權(quán)注銷的需要有房產(chǎn)證的，提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書（經(jīng)公證）無房產(chǎn)證的，提交相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證明文件放棄房地產(chǎn)權(quán)益的聲明（經(jīng)公證）爭議解決協(xié)議備案協(xié)議簽訂后，搬遷人應(yīng)報區(qū)城市更新主管部門備案協(xié)議保全（特殊）對象依法代管房屋：所有權(quán)人出走棄留或下落不明的處理方式經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全特殊補償事項合作建房補償事宜按產(chǎn)權(quán)登記情況辦理無產(chǎn)權(quán)證的，按建房合同約定的分配方法對房屋進行確權(quán)后進行補償安置出租用房補償事宜協(xié)議簽署主體通常只與所有人33、簽訂協(xié)議，由所有人負責(zé)租賃關(guān)系解除、補償款項支付、搬遷與移交，應(yīng)承租人和權(quán)利人要求也可簽訂三方協(xié)議區(qū)分補償項目協(xié)議中須明確對所有人、承租人的補償項目區(qū)分，約定所有人未履行支付義務(wù)時的違約責(zé)任關(guān)注搬遷問題操作中易遇所有人已簽訂協(xié)議但承租人拒不搬遷情形，應(yīng)通過責(zé)任義務(wù)約定，補償款項支付安排進行規(guī)避抵押房屋補償事宜協(xié)議效力認為獲得抵押權(quán)人同意后簽署的搬遷補償安置協(xié)議方具完全法律效力，未獲得其同意的，屬效力待定合同抵押注銷和補償款支付問題按揭房屋在拆除搬遷前搬遷當(dāng)事人須告知抵押權(quán)人，通過提前還款或重設(shè)抵押物解除抵押合同和注銷抵押登記事宜，取得抵押權(quán)人書面統(tǒng)一意見，辦理抵押登記注銷，方可拆除為避免風(fēng)險，34、房屋補償款支付進度應(yīng)與抵押事項辦理進度掛鉤查封房屋補償事宜告知查封機構(gòu)其所封房屋納入城更范圍后，簽訂三方協(xié)議，約定補償款優(yōu)先支付查封機構(gòu)用以解封，然后與所有人簽訂搬遷補償安置協(xié)議，如無法達成一致，改造主體又無法通過拍賣程序成為新權(quán)利主體，則與該新權(quán)力主體簽訂協(xié)議產(chǎn)權(quán)不明房屋補償事宜指：無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明，產(chǎn)權(quán)人下落不明，暫時無法考證產(chǎn)權(quán)合法所有人，存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋由改造主體提出改造方案，經(jīng)政府主管部門審核，對其辦理證據(jù)保全公證，將補償費依法提存后方可實施拆除綠本房補償事宜屬不完全產(chǎn)權(quán)房，國家認可。但簽訂時如權(quán)利主體要求改為紅本房的，如只涉及地價，協(xié)議中應(yīng)約定在補償費用中扣減相應(yīng)的地價款特殊建筑物35、的補償事宜指軍事設(shè)施、教堂、寺廟、宗祠等建筑物宗教建筑與宗教團體簽訂協(xié)議軍事設(shè)施、文物古跡應(yīng)相應(yīng)與軍事管理或文物管理部門的意見特殊人群建筑物補償事宜生活特殊困難人員參照政府規(guī)定給予一定照顧華僑、港澳臺同胞、外籍華人特別注意委托手續(xù)的合法性，對稅費做出合理安排項目土地取得(細則第54條及市規(guī)劃國土委城市更新項目用地審查操作規(guī)程第3條）受理單位市規(guī)劃國土部門用地審批報審責(zé)任部門：區(qū)管理局（區(qū)城更職能部門）所需材料城市更新單元規(guī)劃批準文件土地權(quán)屬證明文件改造實施主體核準文件項目實施監(jiān)管協(xié)議工業(yè)區(qū)升級改造的，應(yīng)提供市產(chǎn)業(yè)主管部門意見其他相關(guān)材料批準項目建設(shè)用地后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，簽訂土地使用權(quán)36、出讓合同項目監(jiān)管協(xié)議及回遷安置履行情況核實程序福府20127號 第20條、21條）項目申請預(yù)售及規(guī)劃驗收前，主管部門（市規(guī)劃國土部門）應(yīng)當(dāng)就項目搬遷補償安置方案和項目實施監(jiān)管協(xié)議的履行情況征求區(qū)城市更新職能部門的意見。監(jiān)管協(xié)議履行情況核實程序受理單位區(qū)城中村改造辦所需材料監(jiān)管協(xié)議履行情況的說明文件（附必要的照片，相關(guān)報建、施工的證明文件）實施主體申請人身份文件市政配套設(shè)施移交部門的意見時效10 工作日內(nèi)完成核查核實后，區(qū)城中村改造辦5 工作日內(nèi)向市規(guī)劃國土部門出具監(jiān)管協(xié)議履行情況意見書回遷安置責(zé)任履行情況核實程序受理單位區(qū)城中村改造辦所需材料實施主體申請人身份文件搬遷檔案備案文件房屋回遷接受安37、置協(xié)議書付清臨時安置補助費證明回遷安置總表時效10 工作日內(nèi)完成核查核實后，區(qū)城中村改造辦5 工作日內(nèi)向市規(guī)劃國土部門出具搬遷補償安置履行情況意見書建筑物拆除、房地產(chǎn)權(quán)證注銷拆除流程被拆除房屋交付保持房屋的完整性，被搬遷人不得自行拆除墻、門窗、固定裝修、水電表、配電房等附屬設(shè)施設(shè)備被搬遷人應(yīng)結(jié)清水電費、燃氣費、電話費等一切費用，并向搬遷人提交費用憑證原件拆除實施發(fā)布拆除公告房屋拆除施工前須取得施工許可強制拆除拒絕搬遷的，向人民法院起訴，實施司法強制拆除相關(guān)法律問題施工資質(zhì)與行政許可委托實施單位應(yīng)具“爆破與拆除.”企業(yè)資質(zhì)，委托合同簽訂后15日內(nèi)報市府主管部門備案需進行爆破作業(yè)的，須辦理“工程爆38、破許可”的申請?zhí)厥饨ㄖ鸪缱诮獭⒐媸聵I(yè)用房的拆除，須征得相關(guān)部門的批準拆除糾紛與解決市場主體實施的城更項目，房屋拆除糾紛應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟或民事仲裁的方式解決存在產(chǎn)權(quán)爭議、不明的房屋拆遷之前，應(yīng)辦理證據(jù)保全公證（公證機關(guān)勘測、拍照等保全措施）房地產(chǎn)權(quán)證注銷（細則第53條）向區(qū)城更職能部門申請拆除確認注銷受理單位：房地產(chǎn)登記部門申請辦理房產(chǎn)注銷提交材料深圳市房地產(chǎn)變更及其它登記申請表（權(quán)利人簽名或蓋章）申請人身份證明及委托書房地產(chǎn)權(quán)屬證書（原件）城更單元規(guī)劃成果（核原件收復(fù)印件）項目實施主體確認文件（核原件收復(fù)印件）相應(yīng)的搬遷補償安置協(xié)議（核原件收復(fù)印件）區(qū)城更職能部門出具的建筑物已拆除的確認文件法規(guī)規(guī)定的其他文件審核時效（注銷操作規(guī)則 第4條）30工作日（不含公告期）房產(chǎn)證遺失情況下的注銷辦理（注銷操作規(guī)則 第5條第4款）區(qū)城更職能部門出具同意注銷房產(chǎn)證的意見房地產(chǎn)登記部門核查認定后，公告十日，無異議的可辦理注銷