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1、“住宅花園”操作指引“住宅花園”操作指引 為規(guī)避住宅花園交付后引發(fā)的一系列投訴，提高客戶滿意度，在力求項目順利報建的同時，最大化保留住宅花園的溢價空間，集團從規(guī)劃設(shè)計、營銷宣傳方式、物業(yè)管理三方面綜合制定相應操作指引，具體詳見附件。該指引自發(fā)文之日起生效，請集團總部各部門、所屬各公司嚴格遵照執(zhí)行，并對內(nèi)容保密、嚴禁外傳。附件一：住宅花園設(shè)計原則 附件二：銷售宣傳操作指引 附件三：物業(yè)管理操作指引 附件 1：住宅花園設(shè)計原則 住宅花園設(shè)計原則 一、目的 一、目的 花園作為洋房、別墅產(chǎn)品的重要價值點，為產(chǎn)品銷售溢價提供重要支撐。但近期集團部分項目反映花園存在開發(fā)報建、交房驗收、客戶投訴及后期維護等2、風險，為保證項目產(chǎn)品價值完整，同時盡量規(guī)避后期風險，特編制此原則。二、說明 二、說明 此原則適用于全集團所有項目洋房、別墅（含商業(yè)性質(zhì)別墅）類產(chǎn)品。高層住宅禁止設(shè)置花園，禁止將商業(yè)屋頂設(shè)置為住宅花園。此原則界定別墅不超過上中下三疊拼，超過三疊拼界定為洋房。界定洋房層數(shù)不超過 11 層，超過 11 層界定為高層。相反方向的花園定義為“前花園”，側(cè)墻方向的花園定義為“側(cè)花園”。三、設(shè)計原則 三、設(shè)計原則 1.1 總圖規(guī)劃應盡量設(shè)置軸線景觀、中庭景觀等公共綠化空間，避免極致追求貨值最大化而犧牲小區(qū)公共綠化品質(zhì)。1.2 多業(yè)態(tài)混合小區(qū)應根據(jù)總圖規(guī)劃，在不同業(yè)態(tài)組團分界的位置盡量留出較大尺度的公共綠化空3、間。（公共綠化空間規(guī)劃示意圖）1.3 洋房原則上僅設(shè)置前或后單側(cè)花園；當項目有條件，需同時設(shè)置前后花園、側(cè)花園時，應通過定位評審會決策。1.4 當洋房為“背靠背”戶型時（如背靠背 T4 洋房），設(shè)置花園必須謹慎，應通過定位評審會決策。1.5 禁止將洋房花園最大化設(shè)置，必須留出公共通道或綠化帶。（公共通道及綠化帶示意圖）1.6 洋房的二樓、疊拼別墅的上疊及中疊戶型可設(shè)置前花園，應通過定位評審會決策。1.7 前花園相對、后花園相對及側(cè)花園相對時，花園分界、公共通道或綠化帶應居中設(shè)置，保證花園進深盡量一致。1.8 前花園與后花園相對時，花園分界、公共通道或綠化帶應偏向前花園一側(cè)設(shè)置，保證后花園尺度的4、舒適性。1.9 側(cè)花園與前、后花園相對時，花園分界、公共通道或綠化帶應偏向側(cè)花園一側(cè)設(shè)置，保證前、后花園尺度的舒適性。（花園分界示意圖）1.10 出地面構(gòu)筑物嚴禁布置在花園內(nèi)及主要景觀區(qū)域，距離住宅主要功能房間外門窗必須8m。1.11 管道檢修井、生化池、燃氣設(shè)備井嚴禁設(shè)置在花園內(nèi)。1.12住戶花園內(nèi)部避免出現(xiàn)高差1.5m,分臺處理花園內(nèi)部高差時，需設(shè)置坡道連接。2、尺寸控制 2.1 人行公共通道最小尺寸：2.1.1 別墅之間應4.5m,綠化帶 1.5m+人行道 1.5m+綠化帶1.5m。2.1.2 洋房之間、洋房與其他業(yè)態(tài)之間應6.1m,綠化帶 1.8m+人行道 2.5m+綠化帶 1.8m。5、2.2 車行公共通道最小尺寸：2.2.1 人車分流小區(qū)，單車通道應7m,綠化帶 1.5m+車道 4m+綠化帶 1.5m；2.2.2 人車混行小區(qū)，單車通道應8.5m,綠化帶 1m+人行道1.5m+車道 4m+綠化帶 1m；2.2.3 雙車通道應10m,綠化帶 1.5m+人行道 1.5m+車道 5.5m+綠化帶 1.5m。2.3 花園尺寸控制：2.3.1 同業(yè)態(tài)住宅的相同位置（端戶或中間戶）戶型，應避免花園尺寸差異過大。2.3.2 洋房花園進深（建筑外墻邊緣至圍墻內(nèi)側(cè)邊緣）原則上應4m；當項目有條件時可設(shè)置花園進深 8m，應通過定位評審會決策。2.3.3 別墅花園在不影響公共通道、綠化帶及其他公6、共設(shè)施時，可最大化設(shè)置。2.3.4 為保證使用功能，花園進深不宜過小，否則不設(shè)置花園。3、圍墻設(shè)置 3.1 花園圍墻可選的幾種形式：實體圍墻、短矮墻、綠籬、綠植。實體圍墻示意圖 短矮墻示意圖 3.2原則上優(yōu)先選用綠籬或綠植作為花園圍墻，當項目有條件時，可設(shè)置實體圍墻或短矮墻，應通過定位評審會決策。3.3 純別墅小區(qū)，可設(shè)置實體圍墻或其他形式組合，入口處可設(shè)置門柱或短矮墻。3.4 多業(yè)態(tài)混合小區(qū)，花園不設(shè)置實體圍墻。別墅花園可設(shè)置局部短矮墻、綠籬或綠植，入口處可設(shè)置門柱或短矮墻。3.5 洋房私家花園只能設(shè)置綠籬或綠植。五、執(zhí)行及解釋 五、執(zhí)行及解釋 此原則為公司內(nèi)部控制標準，嚴禁對外宣傳和傳閱。7、花園設(shè)計應通過項目方案評審會后予以實施。報建圖紙中嚴禁出現(xiàn)“私家花園”字樣，嚴禁出現(xiàn)涉及花園的范圍線。此原則自下發(fā)之日起執(zhí)行，由集團規(guī)劃方案部負責修訂及解釋。附件 2 銷售宣傳操作指引銷售宣傳操作指引 一、目的 一、目的 為保持住宅花園銷售宣傳和交付使用前后一致性，減低業(yè)主投訴風險，特編制此操作指引。二、說明 說明 此原則適用于全集團所有項目洋房、別墅（含商業(yè)性質(zhì)別墅）類產(chǎn)品。三、操作指引 三、操作指引 1、在銷售宣傳物料和補充協(xié)議中，嚴禁出現(xiàn)“私家花園”的字樣，凡涉及到“私家花園”的宣傳，一律改為“底層綠化”。2、銷售宣傳戶型圖上嚴禁出現(xiàn)“底層綠化”的界線及尺寸。3、在現(xiàn)場銷售終端介紹時，對8、含有“底層綠化”的戶型，應附加介紹：“業(yè)主僅有使用權(quán)，在接房后進行底層綠化打造前，裝飾圖紙必須通過物業(yè)的審核，并遵守 裝飾裝修管理服務協(xié)議 中關(guān)于“底層綠化”的約定。”4、銷售合同附件補充協(xié)議添加：“底層綠化：局部有檢查井，使用人不得覆蓋、改動或包裝，并須配合物業(yè)后期的檢修（具體以交付為準）。”5、為規(guī)避“底層綠化”在銷售介紹過程中面積的偏差，由設(shè)計部以工作聯(lián)系函及書面形式向項目提供業(yè)主可使用底層綠化的真實尺寸，項目營銷負責人或銷售主管接到函告及書面的確切信息后，在確認底層綠化面積后必須存檔，底層綠化對外宣傳面積應低于實際面積，以把控項目溢價與營銷宣傳風險為原則，統(tǒng)一現(xiàn)場銷售說辭。6、當樣板房9、含“底層綠化”對外展示時，必須提前至當?shù)毓C處公證，留檔公證資料備查，同時在樣板房現(xiàn)場進行風險提示。四、執(zhí)行及解釋 四、執(zhí)行及解釋 此銷售操作指引為公司內(nèi)部控制標準，嚴禁對外宣傳和傳閱。此銷售操作指引自下發(fā)之日起執(zhí)行，由集團銷售管理部負責修訂及解釋。附件 3 物業(yè)管理操作指引物業(yè)管理操作指引 一、目的 一、目的 為規(guī)范物業(yè)公司管理，對容易引起業(yè)主投訴的“底層綠化”裝修項目進行風險預控，進一步提高客戶滿意度，特編制此操作指引。二、說明 說明 此原則適用于全集團所有項目洋房、別墅（含商業(yè)性質(zhì)別墅）類產(chǎn)品。三、操作指引 三、操作指引 1、在裝飾裝修管理服務協(xié)議第六款新增第 24 條：別墅、洋房底層裝10、修期間應封閉圍合，為了園區(qū)整體景觀效果，不允許在其內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物，不允許減少相應喬木，底層綠化帶不允許大面積硬化，嚴禁占用相鄰綠化帶，不得破壞埋地設(shè)備管網(wǎng)和結(jié)構(gòu)，綠化帶裝修方案（圍合方式、欄桿等）應滿足國家和地區(qū)相關(guān)規(guī)范，并經(jīng)過物業(yè)審批。2、在業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議時，重點告知關(guān)于其使用范圍內(nèi)的底層綠化的裝修要求，并明確物業(yè)權(quán)限，提前風險預控。四、附：裝飾裝修管理服務協(xié)議 裝飾裝修管理服務協(xié)議 裝飾裝修管理服務協(xié)議 裝飾裝修管理服務協(xié)議 甲方：金科物業(yè)服務集團有限公司XX分公司乙方：為了加強對小區(qū)裝飾裝修的管理，根據(jù)國家建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和XXX 地區(qū)物業(yè)管理條例的有關(guān)11、規(guī)定，結(jié)合金科XX小區(qū)實際情況，在乙方辦理房屋裝飾裝修手續(xù)時，甲乙雙方就房屋裝飾裝修管理服務達成如下協(xié)議：一、裝飾裝修工程的實施內(nèi)容：一、裝飾裝修工程的實施內(nèi)容：乙方對金科 XX 小區(qū) 幢 樓 號房實施裝飾裝修，具體施工內(nèi)容詳見裝修施工方案圖及裝修申請表。二、裝飾裝修工程的實施期限：二、裝飾裝修工程的實施期限：年 月 日至 年 月 日。三、允許施工的時間：三、允許施工的時間：裝修施工時間上午 8：0012：00，下午 14：0018：00，其余時間及法定節(jié)假日須靜音施工。裝修垃圾由乙方向甲方一次性繳納除渣費，由甲方安排除渣公司清運至市政指定垃圾處理場。五、乙方裝飾裝修禁止行為及注意事項：五、乙12、方裝飾裝修禁止行為及注意事項：1、未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提供設(shè)計方案，禁止變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。2、禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間或廚房；禁止將廚房和衛(wèi)生間進行互換使用；禁止改變其它房屋的使用功能。衛(wèi)生間及廚房在房屋交付業(yè)主驗收時已做關(guān)水試驗，且達到防水要求及標準，在房屋裝修后導致廚房、衛(wèi)生間漏水現(xiàn)象，均由裝飾單位或業(yè)主承擔全部修復責任（含給他人造成損失的賠償責任）。5、嚴禁私自占用和破壞房屋的公用部位，不得在公用地段堆放材料、施工作業(yè)、亂搭亂建、不得侵占共用墻體。6、嚴禁擅自封閉陽臺、露臺、院館，以及在這些地方安裝防盜網(wǎng)、雨陽蓬、搭建花架、房屋等構(gòu)筑物或建13、筑物；嚴禁開挖地下室或水井等。7、嚴禁擅自搭建屋頂花園、破壞屋面防水、增加屋面荷載、移動和隱埋公共設(shè)施、封閉屋面通道。8、嚴禁破壞房屋的梁、柱、樓板、承重墻、框架結(jié)構(gòu)、建筑外墻等，不得在上述部位開門、開洞、鑿孔打槽。9、嚴禁封閉穿過戶內(nèi)的主供、排水管、閥門、檢查口，以便于維修和養(yǎng)護；不得擅自移動水、氣表和供水閥門，以便于甲方查驗和維修。10、廚房煙道、衛(wèi)生間排氣道屬公共設(shè)施，嚴禁破壞；廚房油煙、衛(wèi)生間換氣均應從預留煙（風）道集中排放，嚴禁在外墻上開孔或經(jīng)門、窗向小區(qū)散排。11、禁止有隨地大小便造成污染或損壞公共環(huán)境、設(shè)施設(shè)備的行為發(fā)生。12、禁止裝修人員擅自動用任何消防設(shè)施或關(guān)、停公共水閥、電14、源、公共氣閥，不得私自拆裝，更換水、氣表和空氣開關(guān)；禁止未經(jīng)計量使用水、電、氣。13、業(yè)主使用電梯嚴格按照電梯使用規(guī)定操作，嚴禁運載有污染性，超長、超重、銳利、使電梯失衡、磨損、毀壞之物品。14、不得改變住宅外立面建筑風格以及在非承重墻上開門、開窗、挖孔安置鞋柜等。15、凡屬于甲方統(tǒng)一管理的給排水、強弱電系統(tǒng)，（表前部分或公用通道）任何單位和個人未經(jīng)許可不得私自亂接擅改管線，所有暗埋水管必須使用不銹鋼管或鋁塑管，嚴禁使用鍍鋅管，安裝完封閉前必須試水壓，并通知甲方查驗。16、未經(jīng)許可不得動用明火或焊接作業(yè)，如需進行明火或焊接作業(yè)，必須提前兩日向甲方提出書面申請，經(jīng)甲方派人現(xiàn)場查驗同意后方可施工。15、17、空調(diào)室外機應安裝在預留孔洞相對應的位置或甲方統(tǒng)一指定位置，做到上下排列整齊，不得影響樓宇立面外觀。支架應牢固安全，空調(diào)冷凝水須接入排水管道。18、不得將石沙、水泥、地磚等裝修材料集中堆放在樓板上，堆放材料應盡量分散以減少單位面積荷載，不得超過設(shè)計荷載。19、裝修期間不得將石沙、水泥或其他任何雜物以及化學腐蝕的廢液倒入下水管道，如因此堵塞管道將承擔全部經(jīng)濟責任。20、河沙、水泥等裝修材料必須按甲方指定的位置裝卸，要求袋裝搬運，完后必須清場恢復原貌。21、裝修施工的垃圾，必須袋裝堆放在甲方規(guī)定位置，嚴禁亂堆亂放和污染環(huán)境。22、裝修期間裝修人員不得在小區(qū)樓宇內(nèi)煮飯、燒水、醺酒、賭博、留宿。216、3、裝修單位和業(yè)主必須嚴格按照甲方審批合格的，經(jīng)業(yè)主、裝修單位、甲方專管員共同簽字的裝修施工方案圖施工。不得擅自更改裝修方案，如確需更改，需征得甲方同意。門市、商場寫字樓等裝修須另報公安、消防等相關(guān)部門審批。24、別墅、洋房底層裝修期間應封閉圍合，為了園區(qū)整體景觀效果，不允許在其內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物，不允許減少相應喬木，底層綠化帶不允許大面積硬化，嚴禁占用相鄰綠化帶，不得破壞埋地設(shè)備管網(wǎng)和結(jié)構(gòu)，綠化帶裝修方案（圍合方式、欄桿等）應滿足國家和地區(qū)相關(guān)規(guī)范，并經(jīng)過物業(yè)審批。24、別墅、洋房底層裝修期間應封閉圍合，為了園區(qū)整體景觀效果，不允許在其內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物，不允許減少相應喬木，底層綠化帶不17、允許大面積硬化，嚴禁占用相鄰綠化帶，不得破壞埋地設(shè)備管網(wǎng)和結(jié)構(gòu)，綠化帶裝修方案（圍合方式、欄桿等）應滿足國家和地區(qū)相關(guān)規(guī)范，并經(jīng)過物業(yè)審批。25、污染作業(yè)必須閉門施工。裝修施工之前，應當告之相鄰業(yè)主或住戶，不得影響相鄰業(yè)主或住戶休息。26、房屋二次裝修必須按甲方規(guī)定辦理同一次裝修相同的手續(xù)，交納相關(guān)費用。27、需供水、供電、供氣、通訊、寬帶、閉路電視等部門進入小區(qū)施工作業(yè)，均需到物管處辦理相關(guān)手續(xù)。如需臨時使用水、電，需按甲方指定的位置搭接，并按規(guī)定交費。28、裝修施工人員均需辦理臨時出入證，一人一證，并憑臨時出入證進出小區(qū)，物業(yè)工作人員有權(quán)隨時檢查證件，無證件者甲方有權(quán)拒絕進入小區(qū)。28、遵18、守金科XX小區(qū)裝修管理規(guī)定。六、裝飾裝修監(jiān)督與管理：六、裝飾裝修監(jiān)督與管理：1、甲方依據(jù)本協(xié)議約定，對乙方住宅室內(nèi)裝飾裝修活動進行監(jiān)督和檢查，乙方應予以配合，不得拒絕和阻礙。2、甲方有權(quán)對違章施工單位的違章施工行為采取責令整改、停工、處罰或取消裝修施工開工證等措施。對拒不改正的，甲方可采取上報房屋行政主管部門依法處理或拒絕其進入小區(qū)等其他必要方式。3、任何單位和個人對裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公共利益的質(zhì)量事故以及影響周圍業(yè)主正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、報告、投訴，甲方接到投訴后應在一定時間內(nèi)給出處理意見，并督促相關(guān)責任方進行限期整改。七、裝飾裝修完畢檢查：七、裝飾裝修完畢檢查：1、甲方檢查范圍：房19、屋的梁、柱、樓板、承重墻、框架結(jié)構(gòu)、建筑外墻、空調(diào)安裝、防水、是否搭建構(gòu)筑物等情況進行檢查，對乙方室內(nèi)的其他裝修質(zhì)量不在甲方的檢查范圍內(nèi)。檢查，并填寫裝修完畢檢查表。4、違反法律、法規(guī)或裝飾裝修管理服務協(xié)議的行為甲方應當要求乙方限期整改，再進行復檢，直到合格。5、裝修完畢檢查合格，經(jīng)業(yè)主簽字同意后，甲方可按相關(guān)管理規(guī)定退還第一部分裝修保證金。以檢查合格之日算起，三個月后，如未發(fā)生因工程質(zhì)量問題引起的滲漏水等現(xiàn)象，無損害相鄰業(yè)主利益的事件發(fā)生，經(jīng)甲方檢查合格，業(yè)主簽字同意后，甲方可按相關(guān)管理規(guī)定退還第二部分裝修保證金。6、甲方只針對本裝飾裝修管理服務協(xié)議約定部分進行檢查，屬預防性措施，對于裝修而20、引起的任何后果，甲方不承擔任何責任，由乙方自行承擔。八、裝修費用：八、裝修費用：1、裝修保證金：XX 元戶（檢查合格后予以退還）2、裝修垃圾上門清運費：XX 元（按建筑面積計收；不含墻體垃圾，墻體垃圾按 XX 元每筐計算）3、裝修工人臨時出入證費用：XX元證（正，副本），其中包括押金XX 元，工本費 XX 元（退押金時，需退回出入證，副本原件及收據(jù)）九、違約責任：九、違約責任：1、未經(jīng)甲方批準擅自動工裝修者，乙方應向甲方支付違約金XX元人民幣，同時乙方需停工，待辦好裝修手續(xù)后再行施工。2、違規(guī)拆墻、打洞、亂搭亂建等造成樓宇受損或樓宇外觀受損或因裝修原因造成對毗鄰房屋的影響和損壞者，甲方可責令其21、恢復原狀，賠償損失并向乙方收取違約金XX元人民幣。3、違規(guī)私搭亂接電線、水管、動用超負荷電動工具者，甲方將沒收工具并向乙方收取違約金XX元人民幣。4、違規(guī)堆放垃圾者，甲方向乙方收取違約金XX元人民幣，同時責令其清運到指定地點。5、違規(guī)在裝修室內(nèi)吸煙，使用電爐和擅自動用消防設(shè)施及水閥者，沒收電爐，同時甲方將向乙方收取違約金XX元人民幣。6、違規(guī)在樓宇內(nèi)亂竄、亂解大小便、喧嘩、酗酒、違反裝修時間規(guī)定者甲方向乙方收取違約金XX元人民幣。7、違規(guī)亂倒涂料、水泥、殘渣、有化學腐蝕作用的廢料，以及其他雜物造成管道堵塞、損壞等影響他人利益時，除照價賠償外另甲方向乙方收取違約金XX元人民幣。8、違規(guī)封閉管道、22、檢查孔者，責令其限期改正，否則，不予檢查，由甲方強制整改，費用在乙方的裝修保證金中扣除。9、違規(guī)占用小區(qū)公共部位和在小區(qū)公共部位，或在陽臺、露臺、院館搭建任何建（構(gòu)）筑物者，或開挖地下室及水井，責令其限期改正，拒不執(zhí)行者，由甲方上報行政主管部門強制拆除（費用由違規(guī)者承擔），同時向乙方收取違約金XX元人民幣。10、乙方違反金科 XX 小區(qū)裝修管理規(guī)定，甲方將向乙方收取違約金XX元人民幣。11、乙方的任何違規(guī)行為所引起的工期耽誤，由乙方自行負責。12、乙方違反本協(xié)議規(guī)定，應向甲方支付違約金時，甲方可在乙方繳納的裝修保證金里扣除，另乙方的裝修行為給其他任何第三方造成損失的應承擔全部責任。十、附則：十23、附則：1、乙方對甲方的管理應積極配合，甲方應認真履行職責，熱情服務。2、乙方應向其裝修人員作好本協(xié)議的宣傳、教育工作并負有監(jiān)督責任。3、乙方對裝修過程中發(fā)生的一切人生和財產(chǎn)安全負全部責任。4、凡進入小區(qū)裝修的施工人員，要遵紀守法，愛護公共設(shè)施，維護公共道德，加強協(xié)作與溝通，共同維護小區(qū)的公共設(shè)施和秩序維護管理。5、施工單位應按住宅室內(nèi)裝修管理辦法規(guī)定進行質(zhì)量保修，保修期滿后應由裝修人向業(yè)主或使用人提供維修服務。如裝修后發(fā)生房屋結(jié)構(gòu)破壞、滲漏等造成公共部位損壞或相鄰業(yè)主生命財產(chǎn)損失，應由乙方承擔全部責任。6、本協(xié)議如出現(xiàn)爭議，由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商未果，可向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。7、本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。8、本協(xié)議雙方簽字或蓋章后立即生效。甲方：金科物業(yè)服務集團有限公司乙方：業(yè)主（簽字）：_XX_分公司（蓋章）管理處 年 月 日年 月 日 五、執(zhí)行及解釋 五、執(zhí)行及解釋 此物業(yè)管理操作指引為公司內(nèi)部控制標準，嚴禁對外宣傳和傳閱。此物業(yè)管理操作指引自下發(fā)之日起執(zhí)行，由金科物業(yè)公司負責修訂及解釋。