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1、1 文件編碼文件編碼HYC-SGZX-WY-ZY-JGYJ 密級密級 普通 xx城xx集團有限公司 項目接管移交操作指引 xx城xx集團有限公司 項目接管移交操作指引 編寫部門編寫部門 審查審查 審核審核 批準批準 商業管理中心 項目管理中心 翟勝輝 應義洪 王弼川 蒙春榮 類型類型 主題詞主題詞 生效日期生效日期 原件存檔部門原件存檔部門 物業管理 操作指引 發送單位：發送單位：總裁辦公室、集團總部各職能中心、各城市公司 2 項目接管移交操作指引項目接管移交操作指引 1、1、目的 目的 為保證xx城集團各項目如期順利開業和正常運營，物業公司與地產公司按項目完成的進度和質量對項目進行預接管、接2、管和移交。2、項目的預接管2、項目的預接管 1）在正式接管前，為保證xx城項目如期開業，地產公司將已完工的設施、設備（包括變電站、水泵房等）委托物業公司進行管理，即為預接管；2）地產公司須保證委托預接管的設施、設備能夠正常使用與運行，設備間及預接管區域應獨立封閉；3）預接管時，物業公司須安排安保人員及運行技工進駐值班，對預接管區域防火、防盜及人員出入等安全問題及設備設施運行進行管理。地產公司相關專業人員應該組織對物業負責人、工程經理、工程主管及運行技工進行設備操作方法、操作規程及突發問題的處理方法進行崗前培訓；4）預接管期原則上應在正式開業時結束，進入接管階段。3、項目接管標準3、項目接管標準3、 1）對于已全部完工且全部完成調試運行、具備完善使用功能的設備設施，設備間及接管區域應該獨立可封閉；2）正式水、電、燃氣及供暖、電話、網絡等能源和通訊設施要正式開通，并由地產公司和物業公司進行交接確認；3）項目使用功能符合設計標準，滿足使用功能要求；4）涉及消防安全、影響經營（屬地產公司責任）的重大問題(包含但不限于消防系統的正常使用、正常供電、正常供水、正常供氣等問題)，須在整改完成后方可接管；4、項目接管的總體要求和組織準備4、項目接管的總體要求和組織準備 1）項目接管的總體要求1.1）滿足接管條件的系統及設備，物業公司須及時與地產公司辦理接管手續。3 1.2）在接管過程中，達不到接管標準4、的，可不接管。未經調試和系統運行的設備在調試運行合格后方可正式接管。1.3）給排水、空調、供暖等設施須經過一個完整的正式運行周期后，方可進行正式接管。2）項目接管的組織準備2.1）地產公司與物業公司成立接管小組，城市公司分管商業/物業副總經理為小組負責人，同時也是接管工作的第一責任人；2.2）負責在項目具備接管條件下，積極配合地產公司進行并完成項目正式接管工作，包含完整圖紙資料、備品備件、現場設備設施數量準確、功能完備的設備設施等，保證項目正常商業管理的需求。2.3）物業公司參與人員職責與分工 接管接管移交移交 小組組成小組組成 擔任擔任人員人員 職責職責 組長 分管商業/物業副總經理 本項目5、接管第一責任人，負有項目接管質量管理直接責任。現場接管文件的最終簽署人。組員 物業負責人 本項目接管第一聯系協調人，負有項目接管質量直接責任。指導檢查組員工作；定期向集團商業管理中心（物業組）匯報接管工作之進展、缺陷、整改計劃及落實情況。負責物業公司接管工作的實施，收集匯總各專業系統遺留問題，跟進整改工作情況；客服經理 客服主管 接管驗收期間的各項資料表格的匯總歸檔工作（圖紙、技術文件、說明書、合同復印件、遺留問題匯總等），備品備件的接管入庫登記等；工程經理 工程主管 專業技工 負責強電、電梯系統的接管資料審核，備品備件的清點查驗，接管計量數據的確認，本專業現場設備的接管檢查檢測及問題匯總，遺6、留問題的跟進整改；負責弱電、消防系統的接管資料審核，備品備件的清點查驗，本專業現場設備的接管檢查檢測及問題匯總，遺留問題的跟進整改；負責空調、采暖系統的接管料審核，備品備件的清點查驗，本專業現場設備的接管檢查檢測及問題匯總，遺留問題的跟進整改；負責給排水、消防水系統的接管資料審核接管計量數據的確認，本專業現場設備的接管檢查檢測及問題匯總，遺留問題的跟進整改；負責建筑專業的接管資料審核，品備件的清點查驗，本專業現場設備的接管檢查檢測及問題匯總，遺留問題的跟進整改；4 2.4）地產公司參與人員職責 負責組織地產公司與物業公司的接管工作，協調物業公司與總包施工方之間的關系，地產公司各專業工程人員從技7、術角度對接管檢查檢測過程中發現的問題進行確認，并督促施工方在規定時間內整改完畢。2.5）項目施工單位參與人員職責 按照地產公司安排，配合接管的檢查檢測工作，跟進遺留問題的整改工作。5、項目移交前管理責任劃分5、項目移交前管理責任劃分 1）項目移交前物業公司管理責任項目項目移交前移交前物業公司物業公司管理責任管理責任 1）物業公司必須安排專人對應值守的區域進行值班管理。不得有脫崗現象。2）物業公司值班人員須嚴格執行機房人員進出管理登記制度，避免無關人員進入設備機房。3）物業公司值班人員須認真記錄設備調試時間，方法步驟、試運行數據及調試中發生的故障、問題等。作為設施設備的原始記錄進行存檔。4）物業8、公司值班人員必須在地產公司、施工安裝單位工程師的指導下學習設備操作方法，不得擅自單獨操作，地產公司和施工安裝單位有責任和義務對值班人員進行培訓及操作指導。5）在移交前，涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作須由地產公司、安裝調試施工單位組織實施。6）物業公司對已接管鑰匙的各豎井及樓層設備機房必須按集團總部的巡檢規定定時巡視檢查。發現安全及設備隱患，必須及時處理并上報。7）移交前如發生事故，經集團定責為日常管理（包括：安全、防盜、保衛、人員管理、物料堆放、設施器材管理）引起的后果由物業公司負責；2）項目移交前地產公司管理責任項目項目移交前移交前地產公司地產公司管理責任管理責任 1）地產公司應督促施9、工單位盡快完成尾項施工及保質保量的完成遺留問題的整改工作，及時完成移交工作。2）地產公司應做好未移交區域的施工安全管理工作。3）地產公司應及時準備好相關圖紙資料檔案，以便移交順利進行。4）地產公司負責落實施工單位按工藝流程進行實施，并對引起的問題負責。5）如移交前發生問題，經集團定責為施工質量缺陷、功能不完善和維保不及時的由地產公司負責。5 3）項目移交前的施工管理項目移交前項目移交前的施工的施工管理管理 1）項目移交前，如有相關專業施工方需進入物業公司人員值班機房或區域進行施工時，需持有地產公司指定的專人確認簽字的施工單（見附件六xx城移交期間施工申請），登記后方可進入機房或區域施工。2)施10、工單需明確相關施工內容、范圍及時間，施工方必須嚴格按施工單內容進行相關工作，不可進行超越施工單工作范圍之施工工作。3)物業公司負責監管機房或區域內的施工情況。4）如有動火施工，須由物業公司批準，并檢查落實安全措施。5）物業公司須對交叉施工等可能帶來的安全隱患及時提醒。6）物業公司對不服從管理、野蠻施工的施工人員，物業公司有權制止，并勒令離場，并報地產公司處理。6、項目移交標準6、項目移交標準 1）移交標準應符合設計和政府相關主管部門的要求并取得當地政府部門頒發的對整體建筑的消防驗收合格報告；2）在項目移交前應由地產公司和物業公司共同確定有資質的第三方消防檢測機構，由地產公司承擔費用對消防系統做11、逐點測試和全面聯動測試，并出具合格報告，最終在取得集團商業管理中心（物業組）、項目管理中心、設計研發中心認可方后可進行移交；3）項目移交時，相關設備設施必須全部安裝完畢且經過系統調試運行，達到正常使用條件。未投入過運行及未經過一個運行周期的設備暫不能移交；4）項目移交時必須經過各方按xx城項目移交檢查檢測標準，對相關設備進行檢測，符合合格標準方可進行移交；5）所有圖紙資料（見xx城移交接管圖紙資料一覽表）和備品備件須按要求先期移交完畢；6）計量系統必須按照集團制定的項目節能措施與分項計量系統專項驗收與移交標準。由地產公司、物業公司、集團設計研發中心、集團項目管理中心、集團商業管理中心（物業組）12、共同完成驗收。不允許物業公司與地產公司在沒有集團相關中心參與的情況下，對此項進行驗收與移交。7）所列工程遺留問題解決后，方可完成移交。6 7、項目移交程序7、項目移交程序 1）項目正式移交前，由物業公司組織開展項目預驗收工作。預驗收工作應以本指引要求為依據，結合項目整改情況，進行預驗收。重點關注以下幾點：A、根據集團制度要求，移交前由地產公司承擔檢測費用，由地產公司和物業公司共同選定有資質的第三方消防檢測機構對消防系統做逐點測試和全面聯動測試，并出具合格報告。上報集團商業管理中心（物業組）備案，作為項目移交時安全確認的必要條件。B 清點現場設備設施實物、移交條件確認。C、圖紙資料移交條件確認。13、D、備品備件移交條件確認。E、計量儀表系統移交條件確認。F、遺留問題妥善處理方式確認。2）物業公司驗收小組須嚴格按照 xx城項目移交檢查檢測標準 之要求，物業公司驗收小組須嚴格按照 xx城項目移交檢查檢測標準 之要求，詳細對各建筑設施，各專業系統設備進行仔細梳理、核查。確認各系統問題，作為預驗收問題匯總，與地產公司確認，移交前須完成整改。詳細對各建筑設施，各專業系統設備進行仔細梳理、核查。確認各系統問題，作為預驗收問題匯總，與地產公司確認，移交前須完成整改。3）預驗收通過后，由物業公司通過通用業務流程審批上報“xx城 XX 移交申請”，申請中需說明上述各項工作的預驗收合格詳細情況。最終審批節點14、為分管常務副總裁。流程：物業公司負責人-分管商業物業副總經理-集團商業管理中心（物業組）-分管常務副總裁4）移交申請得到批準后，方可進行正式移交工作。5）由物業公司按 xx城項目移交檢查檢測標準 及制度相關要求編寫 xx城項目 xx 移交報告 重點寫清項目各區域設施情況、各系統設備情況、現狀、是否滿足移交條件、整改前后對比照片、相關證照是否辦理齊全、各種相關費用是否結清等有關移交的情況說明。需所有相關人員共同簽字確認。）由物業公司按 xx城項目移交檢查檢測標準 及制度相關要求編寫 xx城項目 xx 移交報告 重點寫清項目各區域設施情況、各系統設備情況、現狀、是否滿足移交條件、整改前后對比照片、15、相關證照是否辦理齊全、各種相關費用是否結清等有關移交的情況說明。需所有相關人員共同簽字確認。6）遺留問題基本解決后，邀請集團商業管理中心（物業組）、項目管理中心及設計研發中心參加現場移交會議，完成正式交接現場手續。7 7）由地產公司匯總所有交接文件，按制度以書面形式上報流程，將移交情況上報項目管理中心及物業公司，最終審批節點為分管常務副總裁，獲得審批后完成移交程序。流程：地產公司物業公司項目管理中心設計研發中心商業管理中心（物業組）分管工程副總裁分管常務副總裁 8 8、項目接管移交的管控8、項目接管移交的管控 項目項目 工作工作 要點要點 管控管控要點要點 主要主要 責任人責任人 相關人員相關16、人員 記錄記錄 表格表格 支持支持文件文件 移交協調 會議 移交 事宜 雙方移交范圍：圖紙資料的交接安排；移交檢查檢測時間安排；參與人員的分組及配置；確認檢查檢測標準、方式；檢查中發現問題的確認，確認遺留問題銷項根據方式（定期銷項會議）；確定物業公司對施工單位維修遺留問題的配合需求。地產公司總經理 分管商業物業副總經理 移交接管各方 小組相關成員 會議記錄 無 圖紙資料 移交 各專業系統 圖紙資料齊全；現場與圖紙情況一致，分系統匯總圖紙資料一并收集；做好圖紙資料移交接管記錄 地產公司工程負責人 地產公司設計負責人 物業負責人 移交接管各方 小組相關成員 附件二xx城工程資料移交清單 附件一xx17、城交接管圖紙資料一覽表 現場設備設施移交檢查檢測 強電 系統 系統全部完工并調試完成，滿足設計及使用要求，檢查檢測合格。如有問題記錄匯總。雙方強電工程負責人 地產公司設計負責人 雙方相關組員 附件四xx城工程移交檢查檢測問題記錄 附件三xx城項目移交檢查檢測標準 現場設備設施移交檢查檢測 弱電 系統 系統全部完工并調試完成，滿足設計及使用要求，檢查檢測合格。如有問題記錄匯總。雙方弱電專業負責人 地產公司設計負責人 雙方相關組員 附件四xx城工程移交檢查檢測問題記錄 附件三xx城項目移交檢查檢測標準 空調/采暖系統 系統全部完工并調試完成，滿足設計及使用要求，檢查檢測合格。如有問題記錄匯總。雙方18、暖通專業工程負責人 地產公司設計負責人 雙方相關組員 消防控制系統 系統全部完工并調試完成，滿足設計及使用要求，檢查檢測合格。如有問題記錄匯總。雙方弱電專業負責人 地產公司設計負責人 雙方相關組員 9 消防水系統 系統全部完工并調試完成，滿足設計及使用要求，檢查檢測合格。如有問題記錄匯總。雙方給排水專業負責人 地產公司設計負責人 雙方相關組員 給排水系統 系統全部完工并調試完成，滿足設計及使用要求，檢查檢測合格。如有問題記錄匯總。雙方給排水專業負責人 地產公司設計負責人 雙方相關組員 電梯 系統 系統全部完工并調試完成，滿足設計及使用要求，檢查檢測合格。如有問題記錄匯總。雙方電梯專業負責人 地19、產公司設計負責人 雙方相關組員 建筑 裝飾 建筑裝飾全部完工，防水等功能滿足設計及使用要求，檢查檢測合格。如有問題記錄匯總。雙方建筑專業負責人 地產公司設計負責人 雙方相關組員 遺留問題 匯總 各專業系統 物業公司工程部及時匯總工程遺留問題，提交至地產公司確認，根據實際情況制定整改計劃；并上報項目管理中心、設計研發中心及集團商業管理中心（物業組）備案，共同根據遺留問題開展整改工作。移交雙方工程負責人 文員 附件七遺留問題清單 公司制度 地產公司依據整改計劃，聯系施工單位，督促盡快完成整改。以便盡早完成移交 地產公司工程負責人 地產公司設計負責人 地產公司 相關組員 備品備件 移交接管 各專業系20、統 對移交的備品備件清單參照移交資料開箱清單、施工合同校對，確保無遺漏；盡早進行移交，以防備品備件的流失；工程施工完畢后的剩余工程材料統一清點，完成交接后辦理入庫手續；所以的交接記錄，須由參與交接的各方代表簽字確認 移交雙方工程負責人 雙方相關組員 附件五xx城工程備品備件移交清單 公司制度 10 能源計量 移交確認 水、電消耗 物業公司根據開業的時間節點，對項目的能源計量共同確認，雙方約定能源分界時間，分界時間之前的能源費由地產公司承擔，分界時間之后的能源費由各使用單位承擔，物業公司負責收（催）繳；若各種計量表的安裝達到計量條件，能源計量分界時間最早為項目開業時間；分界時間之后仍需完善的施工21、及調試產生的能源費用仍由地產公司承擔；項目開業后設施設備運行滿 60 天，物業公司須對運行數據集中分析，若能源總表與分表計量出現較大偏差，差額部分費用由地產公司承擔。移交雙方工程負責人 雙方相關組員 能源確認單 公司制度 移交接管 總結會議 移交接管確認 移交雙方對已完成遺留問題整改情況進行確認，在確認后無遺留問題后，邀請集團商業管理中心（物業組）及項目管理中心參加現場移交會議，完成征收交接現場手續 地產公司總經理 分管商業物業副總經理 移交接管方 小組相關成員 會議紀要 公司制度 11 9 9、項目遺留質量問題管控項目遺留質量問題管控 項目項目 工作工作要點要點 管控管控要點要點 主責任主責22、任人人 相關相關人員人員 工作工作 記錄記錄 支持支持 文件文件 影響項目安全與經營的主要問題 經營安全與環境 開業前 7 日內，由物業公司根據設備使用情況及經營環境需求，統計匯總影響項目安全與經營的主要問題，以消防、供電、供水、防凍采暖問題為主。溝通協調地產公司予以解決。并上報集團商業管理中心（物業組）及項目管理中心備案 分管商業物業副總經理 物業部相關人員 問題 匯總表 公司 制度 問題解決 地產公司在收到影響項目安全與經營的主要問題匯總后，應立即協調施工單位在 15 天內予以解決。以保障項目安全運營需求 地產公司總經理 地產公司相關人員 遺留問題的確定 檢查收集 項目開業 10 天內，物23、業公司充分查找并收集整理工程遺留問題，拍照取證，依據日后實際運行條件作出預見性合理判斷 分管商業物業副總經理 物業部相關人員 確認上報 物業公司在收集整理基礎上，組織地產公司、施工單位到現場對工程質量問題進行核實、簽字確認。項目開業 15 天內形成書面報告上報商管中部 分管商業物業副總經理 物業部相關人員 書面報告 遺留問題的處理 整改計劃上報備案 物業公司應與地產公司共同確認遺留問題，列出項目遺留問題清單及整改計劃，報集團項目管理中心及商業管理中心（物業組）備案。分管商業物業副總經理 物業部相關人員 遺留問題 匯總及整 改計劃 移交前整改問題處理 由地產公司聯系施工單位予以解決。并督促問題的解決 地產公司總經理 地產公司相關人員 移交后遺留問題的處理 由物業公司聯系施工單位予以解決 分管商業物業副總經理 物業部相關人員 施工單位不履行 合同義務時 施工單位怠于維修或維修兩次以上仍存在質量問題的，經兩次以上發函催促仍無改善的，物業公司可要求地產公司委托其他公司組織進行維修，費用經地產公司確認后從施工單位質保和工程尾款中扣除 分管商業物業副總經理 物業部相關人員