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1、內(nèi)部資料 注意保密住宅綜合機(jī)電工程招標(biāo)工作講解及合同管控要點(diǎn)目錄一、招標(biāo)工作講解二、合同管控要點(diǎn)注：范圍及適用對(duì)象-住宅類項(xiàng)目單獨(dú)發(fā)包的施工圖總價(jià)包干招標(biāo)。招標(biāo)工作講解一一、招標(biāo)工作講解1、招標(biāo)條件2、基本原則3、承包范圍4、開辦費(fèi)注意事項(xiàng)5、計(jì)量計(jì)價(jià)問(wèn)題6、工程量清單7、議標(biāo)問(wèn)題8、評(píng)標(biāo)報(bào)告關(guān)注事項(xiàng)1、招標(biāo)條件（1）投標(biāo)單位名單確定（2）招標(biāo)圖紙（3）招標(biāo)文件招標(biāo)圖紙深度要求達(dá)到“施工圖”深度，而非“擴(kuò)初圖”。招標(biāo)圖包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、圖例、設(shè)備表、系統(tǒng)圖、平面圖、局部詳圖（如機(jī)房詳圖、衛(wèi)生間詳圖、接管詳圖等）。本次培訓(xùn)不作具體展開。合同條款，參考公司標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件版本，請(qǐng)留意根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況調(diào)整。2、技術(shù)要求，包括主要設(shè)備、材料的技術(shù)要求、材料設(shè)備選用表，要求投標(biāo)單位填寫擬選用之設(shè)備材料的品牌、型號(hào)、關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)、原產(chǎn)地及供貨期等。合同范圍及施工界面 1.與市政配套單位（供水、供電、燃?xì)狻⒉膳龋┑姆止そ缑妫?.與總包單位預(yù)留預(yù)埋的分工界面、與其他機(jī)電專業(yè)分工界面；3.與甲供設(shè)備、材料之合約分判界面。工程量清單 詳見(jiàn)后續(xù)第一、6條。招標(biāo)圖紙必須達(dá)到“施工圖”的深度要求，僅有粗略的系統(tǒng)圖或僅有點(diǎn)位圖，容易導(dǎo)致合同糾紛。設(shè)計(jì)部門應(yīng)對(duì)圖紙質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，必須提供完善的招標(biāo)圖紙給合約部招標(biāo)，同時(shí)明確招標(biāo)圖即是用于變更率統(tǒng)計(jì)考核的基準(zhǔn)版圖紙，禁用擴(kuò)初圖招標(biāo)。嚴(yán)格把控圖紙，避免發(fā)生一套圖紙中互相矛盾的情3、況，常見(jiàn)的情況包括：配電箱豎向干線圖與系統(tǒng)圖不一致，系統(tǒng)圖與平面圖不一致，低壓配電系統(tǒng)圖中的出線與配電箱系統(tǒng)圖中的進(jìn)線不一致，等等。設(shè)計(jì)出圖應(yīng)保證圖紙與現(xiàn)行規(guī)范一致，雖然合同條款中明確如招標(biāo)圖紙本身存在不一致或與現(xiàn)行規(guī)范產(chǎn)生不一致的，業(yè)主方將保留以較高的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的權(quán)利，但是實(shí)際碰到此類情況，較難以此條款來(lái)強(qiáng)壓施工單位，所以應(yīng)在設(shè)計(jì)階段就嚴(yán)格把控，避免發(fā)生圖紙不滿足規(guī)范的情況。（1）保證招標(biāo)圖紙質(zhì)量2、基本原則總價(jià)閉口包干，是指包深化設(shè)計(jì)、包工、包料、包機(jī)械設(shè)備工具、包圖紙、包工期及包質(zhì)量，亦包括按圖紙及工料規(guī)范要求完成本工程不可或缺的工作所需費(fèi)用。該總價(jià)除設(shè)計(jì)變更或本合同所容許的調(diào)整外，一概不4、予調(diào)整。綜合機(jī)電工程投標(biāo)單位應(yīng)對(duì)系統(tǒng)的完整性負(fù)責(zé)，對(duì)于因明顯的圖紙缺陷導(dǎo)致系統(tǒng)不能達(dá)到設(shè)計(jì)功能性要求的，投標(biāo)單位應(yīng)于投標(biāo)階段及時(shí)提出，合約部第一時(shí)間要求設(shè)計(jì)部及工程部及時(shí)澄清并修改圖紙，各投標(biāo)單位按完善后的圖紙進(jìn)行報(bào)價(jià)，總價(jià)包干。（深化設(shè)計(jì)責(zé)任是指完善深度不夠的圖紙，而非修改存在明顯設(shè)計(jì)缺陷的圖紙，不能指望施工方進(jìn)行原則性、顛覆性深化，如存在需顛覆性優(yōu)化的則說(shuō)明圖紙不具備招標(biāo)條件。）2、基本原則（2）合同性質(zhì)：總價(jià)閉口包干 形式：甲供：電線電纜、配電箱、水泵、塑料管材及管件、精裝部分開關(guān)、插座、燈具。乙供：除以上材料外其余主要水電材料（如母線橋架、閥門類、復(fù)合管材、塑料管材等），限定品牌原則應(yīng)5、遵循全國(guó)或當(dāng)?shù)厥姓悸瘦^大、常見(jiàn)易采購(gòu)的主流優(yōu)質(zhì)國(guó)產(chǎn)品牌，應(yīng)選5家左右同檔次品牌，不得少于3家。注意：忌提供的品牌檔次不一，變相地確定低檔品牌；需要考慮到業(yè)主方提供的品牌是否涵蓋所涉及到的品種型號(hào)規(guī)格，忌限定一些小眾品牌；設(shè)計(jì)部門提供的品牌表、合約部門應(yīng)甄選后再行放入招標(biāo)文件。品牌范圍確定，絕對(duì)不能由設(shè)計(jì)院說(shuō)了算！在內(nèi)部，也不能由設(shè)計(jì)部一家說(shuō)了算，應(yīng)由設(shè)計(jì)、工程、合約三家共同商定。2、基本原則（3）材料設(shè)備分判及選用的合理性 注意：不是所有每一類材料都需要限定品牌，對(duì)同質(zhì)化極高、成本價(jià)值有限的材料可不需要限定品牌。如配電箱的箱體、部分輔材，此類產(chǎn)品可能無(wú)明顯市占率較高的產(chǎn)品品牌，指定之后只會(huì)造成6、后期采購(gòu)障礙。（這類非品牌材料設(shè)備，我們要說(shuō)明其工藝要求：例如鍍鋅多厚？壁厚多少？什么材質(zhì)？等等）對(duì)于設(shè)備材料的選用一定要結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，可以事先進(jìn)行市場(chǎng)摸底或向供應(yīng)商征詢，避免出現(xiàn)所選擇的產(chǎn)品已經(jīng)被市場(chǎng)淘汰的情況。2、基本原則（3）材料設(shè)備分判及選用的合理性（續(xù)）綜合機(jī)電工程同一專業(yè)系統(tǒng)應(yīng)盡可能避免劃分標(biāo)段，這樣能明顯減少工程部門及總包單位的現(xiàn)場(chǎng)管理難度。綜合機(jī)電工程本身造價(jià)有限、且占比較大的材料設(shè)備均已甲供。僅鋼制配管與短期大宗材料市場(chǎng)行情敏感性較高、但造價(jià)太有限、且本身工期不算太長(zhǎng)。所以無(wú)需設(shè)置調(diào)差項(xiàng)。2、基本原則（4）標(biāo)段劃分及調(diào)差的合理設(shè)定對(duì)于綜合機(jī)電工程一定要在招標(biāo)前明確最終的7、交付標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于毛坯住宅項(xiàng)目應(yīng)盡量做到滿足驗(yàn)收規(guī)范下最低標(biāo)準(zhǔn)交付。注意：圖紙所示并非需要全部實(shí)施的施工內(nèi)容，應(yīng)結(jié)合地方驗(yàn)收規(guī)定，確定招標(biāo)的施工范圍及內(nèi)容，而非完成圖示所有內(nèi)容。比如多數(shù)地方可按一燈一開一插座驗(yàn)收等。詳細(xì)情況可參考附件1-地區(qū)驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研模板樣表。簡(jiǎn)便方式：咨詢現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，監(jiān)理一般為當(dāng)?shù)貑挝唬蕦?duì)該城市驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)或其他非常規(guī)工藝做法了如指掌。典型案例（與常規(guī)存差異化施工工藝的案例）：如：成都-PPR管需壓槽預(yù)埋、導(dǎo)致PPR管單價(jià)高于常規(guī)明配做法1倍；寧波-廚衛(wèi)排水管必須用剛性防水套管，導(dǎo)致UPVC管單價(jià)較常規(guī)做法高0.5-1倍。如招標(biāo)時(shí)對(duì)該地區(qū)特殊做法不清楚，會(huì)直接導(dǎo)致清單失效8、后期產(chǎn)生索賠。2、基本原則調(diào)研表模板-附件1（5）交付標(biāo)準(zhǔn)及特殊工藝在技術(shù)標(biāo)合格的前提下，“合理最低標(biāo)中標(biāo)”是基本原則。注意做好清標(biāo)工作，留意投標(biāo)單位的不均衡報(bào)價(jià)，尤其是將部分日后容易產(chǎn)生變更之項(xiàng)目單價(jià)報(bào)高，而將部分不易變更之項(xiàng)目單價(jià)報(bào)低。不建議分多標(biāo)段。如果是多標(biāo)段評(píng)標(biāo)時(shí)，必須以多標(biāo)段合計(jì)投標(biāo)總價(jià)作為評(píng)判原則，不得分開標(biāo)段選擇各自的最低標(biāo)。2、基本原則（6）中標(biāo)原則所有甲供材料均應(yīng)在清單選用表中設(shè)定損耗率，不應(yīng)由投標(biāo)單位自報(bào)，不要遺漏對(duì)損耗率的約定。若單價(jià)表中沒(méi)有一些日后可能出現(xiàn)變更的項(xiàng)目，則宜在備用清單中列項(xiàng)，要求投標(biāo)單位填報(bào)相關(guān)單價(jià)供日后變更之用。但需留意在清標(biāo)時(shí)需一并審核備用清單項(xiàng)目9、報(bào)價(jià)。忌使用“以國(guó)家或當(dāng)?shù)仳?yàn)收規(guī)范為準(zhǔn)”此類籠統(tǒng)性語(yǔ)句、作為清單編制的基本描述。比如：要清楚地說(shuō)明當(dāng)?shù)夭町惢龇ā⒖拐鹬Ъ堋⒐艿肋B接方式等。在招標(biāo)階段就可以預(yù)見(jiàn)的一些工作內(nèi)容，可作為“暫定數(shù)量項(xiàng)目”報(bào)價(jià)，計(jì)入投標(biāo)總價(jià)。如部分設(shè)備須提前投入使用的，例如潛水泵、地下室排風(fēng)機(jī)等，可按每臺(tái)班單價(jià)列項(xiàng)，盡可能的減少標(biāo)后的洽談定價(jià)工作。2、基本原則（7）其他幾類注意項(xiàng)綜合機(jī)電工程強(qiáng)電工程配電箱、母線橋架、電纜、配線、配管燈具、開關(guān)插座、防雷接地、其余雜項(xiàng)預(yù)留預(yù)埋工程信息箱、強(qiáng)電/消防/弱電橋架、預(yù)埋管、套管等給排水工程 給水、排水、雨水管道、閥類、水泵水箱、地漏、其他雜項(xiàng)采暖工程（若有）供回水管、保溫絕熱10、閥類等太陽(yáng)能熱水、中水處理、雨污水處理、泳池SPA（若有）設(shè)備、管道、保溫絕熱、閥類等分項(xiàng)分部綜合機(jī)電工程主要內(nèi)容導(dǎo)視（住宅類）3、承包范圍目前基本情況：由于綜合機(jī)電單位進(jìn)場(chǎng)晚，所以0.00以下部分的機(jī)電預(yù)留預(yù)埋劃入了總包。正常條件下，出0.00時(shí)應(yīng)該綜合機(jī)電單位已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，0.00以上的弱電、消防、強(qiáng)電、給排水的配管、套管、底盒等預(yù)留預(yù)埋工作內(nèi)容，應(yīng)均歸屬于綜合機(jī)電單位負(fù)責(zé)，且要求綜合機(jī)電承包單位交接與驗(yàn)收總包已完成預(yù)留預(yù)埋工作，若發(fā)現(xiàn)總包預(yù)埋不到位，有錯(cuò)漏，綜合機(jī)電單位須以書面形式及時(shí)要求總包修復(fù)到位后再行接收，若綜合機(jī)電單位在交接驗(yàn)收簽認(rèn)后，再行發(fā)現(xiàn)總包完成之上述預(yù)埋工作有錯(cuò)漏，則需要修11、補(bǔ)的工程量由綜合機(jī)電單位承擔(dān)，所需費(fèi)用包括在綜合機(jī)電合同總價(jià)內(nèi)。如總包招標(biāo)時(shí)，已有機(jī)電施工圖（非首期項(xiàng)目），則所有預(yù)留預(yù)埋工作均應(yīng)納入綜合機(jī)電范圍內(nèi)，且綜合機(jī)電可與總包合并招標(biāo)。不得任由或安排總包單位預(yù)埋至結(jié)構(gòu)封頂。這可能是機(jī)電出圖過(guò)晚、或招標(biāo)環(huán)節(jié)嚴(yán)重逾期所致，要防范。（但對(duì)于低樓層建筑、例如3-4層，如果不能及時(shí)確定機(jī)電施工單位，允許總包預(yù)埋至封頂）3、承包范圍（1）預(yù)留預(yù)埋工作3、承包范圍變配電單位負(fù)責(zé)從高壓進(jìn)線電纜至高壓配電柜、變壓器、低壓配電柜、電表箱（含電表）之間的內(nèi)容為變配電工程承包范圍（電表箱前的低壓橋架除外，屬于綜合機(jī)電負(fù)責(zé)范圍）。住戶電表后出線至各用電末端之間管線及末端設(shè)備（12、包括照明燈具、插座及用電設(shè)備）專變用的低壓配電柜出線至公區(qū)用電末端之間的管線及末端設(shè)備（包括照明燈具、插座、風(fēng)機(jī)、水泵等用電設(shè)備）綜合機(jī)電承包單位負(fù)責(zé)以上范圍僅為常規(guī)界面，具體以當(dāng)?shù)毓╇娋忠鬄闇?zhǔn)公變專變（2）強(qiáng)電系統(tǒng)精裝修項(xiàng)目分判方式：機(jī)電單位按精裝圖負(fù)責(zé)配管配線至末端穿線完成預(yù)留，燈具及開關(guān)插座面板則由精裝修單位負(fù)責(zé)。應(yīng)要求設(shè)計(jì)盡早確定精裝修圖紙，避免出現(xiàn)綜合機(jī)電單位預(yù)埋的管線與精裝點(diǎn)位不匹配而導(dǎo)致的返工情況。與其他專業(yè)分包界面（簡(jiǎn)便清晰的劃分方式）：弱電、電梯、水泵、風(fēng)機(jī)、防火卷簾、鍋爐、機(jī)械車位、泛光照明、泳池及SPA系統(tǒng)、園林景觀等所有其他專業(yè)的設(shè)備控制箱之前所有工作內(nèi)容均由綜合機(jī)電13、單位負(fù)責(zé)。即電源箱至設(shè)備控制箱之間的管線由綜合機(jī)電單位負(fù)責(zé)，控制箱（包括控制箱）至專業(yè)設(shè)備間管線由相應(yīng)專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)。弱電、消防專業(yè)設(shè)備工程的橋架、信息箱殼等歸屬綜合機(jī)電單位負(fù)責(zé)。3、承包范圍（2）強(qiáng)電系統(tǒng)（續(xù)）給水系統(tǒng)施工范圍：各地均有差異，以當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司配套費(fèi)用施工范圍外的內(nèi)容。一般給水分戶表后內(nèi)容為綜合機(jī)電單位范圍。排水系統(tǒng)施工范圍：從各排水點(diǎn)至出外墻第一個(gè)井之間的排水系統(tǒng)均由綜合機(jī)電單位負(fù)責(zé)。室外消防及給水管網(wǎng)若非必須由壟斷單位負(fù)責(zé)，則可劃分到小市政工程。中水、雨污水處理、泳池循環(huán)系統(tǒng)及SPA系統(tǒng)應(yīng)委托專業(yè)承包單位負(fù)責(zé)，相關(guān)分工節(jié)點(diǎn)應(yīng)以給水點(diǎn)閥門為界。精裝修項(xiàng)目的給排水系統(tǒng)，給水管14、和排水管均應(yīng)由機(jī)電單位按精裝圖預(yù)留到位，其余內(nèi)容均由裝修單位施工，潔具甲供。3、承包范圍（3）給排水系統(tǒng)北方地區(qū)存在中央供暖系統(tǒng)的，從樓棟外熱力井內(nèi)出水閥門接駁開始至住戶內(nèi)分水器止（不包括分水器）為綜合機(jī)電工程施工范圍。如住戶室內(nèi)采用散熱器模式的，住戶內(nèi)分水器（包括分水器）至散熱器所有工作內(nèi)容為綜合機(jī)電工程施工范圍。如住戶室內(nèi)采用地暖模式，住戶內(nèi)分水器（包括分水器）至散熱管環(huán)路內(nèi)所有工作內(nèi)容由地暖專業(yè)單位負(fù)責(zé)。3、承包范圍（4）供暖系統(tǒng)屋頂?shù)募療岚濉⑺洹⒀h(huán)泵、膨脹罐、熱媒管以及閥門的安裝以及控制系統(tǒng)由太陽(yáng)能熱水單位負(fù)責(zé)。從總出水口后至每戶用水點(diǎn)以及進(jìn)水口之前的供回水熱水管道、保溫等內(nèi)容均由15、綜合機(jī)電單位負(fù)責(zé)。3、承包范圍（5）太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)3、承包范圍（6）防雷接地系統(tǒng)3、承包范圍（6）防雷接地系統(tǒng)（續(xù)）防雷接地與其他專業(yè)交接面較容易分清，原則上所有的防雷接地內(nèi)容均屬于綜合機(jī)電單位。從上圖可看出、防雷接地的內(nèi)容項(xiàng)目既雜又多，編制清單時(shí)建議“鍍鋅扁鋼連支架”按延長(zhǎng)米計(jì)；“等電位聯(lián)結(jié)端子箱”按“個(gè)”計(jì)；“利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作接地裝置”、“進(jìn)出建筑物金屬管道與接地裝置作連接”、“防雷接地測(cè)試”等按“項(xiàng)”計(jì)（具體按“項(xiàng)”列的項(xiàng)目可參考設(shè)計(jì)說(shuō)明）。3、承包范圍（6）防雷接地系統(tǒng)（續(xù)）機(jī)電范圍界面主要注意以下幾個(gè)方面：與各市政配套壟斷單位的界面，全國(guó)各地均不同。招標(biāo)前必須清楚該城市該項(xiàng)目的市政配16、套單位施工范圍。與其他非壟斷專業(yè)分包單位、總包單位的施工界面。要清楚實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)，圖示內(nèi)容非全部必須施工。施工圖紙一般為一個(gè)單項(xiàng)或分部工程的全部功能內(nèi)容，但驗(yàn)收條件并非完全按圖示，故招標(biāo)前應(yīng)清楚該城市驗(yàn)收交付條件。應(yīng)在招標(biāo)文件內(nèi)清楚描述工程范圍，不能盲目以圖紙所有內(nèi)容進(jìn)行包干招標(biāo)。3、承包范圍（7）承包范圍界面的特點(diǎn)總結(jié)招標(biāo)文件及清單中有明確的甲供材料分判表。明確說(shuō)明甲供材料的供貨周期，并要求承包單位充分了解提出甲供材料需求的時(shí)間。明確約定甲供設(shè)備材料的損耗率，詳見(jiàn)“清單模板-甲供材分判”表約定。明確甲供材料與綜合機(jī)電單位安裝之間的界面劃分，如貨到現(xiàn)場(chǎng)后未安裝時(shí)的看管責(zé)任以及大型機(jī)電設(shè)備的卸貨17、吊裝就位等等責(zé)任劃分。目前甲供材料（電纜、精裝燈具、面板、水泵、配電箱、塑料管等）均由供應(yīng)單位運(yùn)輸至工地指定地點(diǎn)，地板交貨，由業(yè)主方、監(jiān)理、施工單位共同簽收，看管責(zé)任歸屬于施工單位。3、承包范圍（8）甲供設(shè)備材料建筑物內(nèi)施工用水電費(fèi)由總包單位負(fù)責(zé)，但辦公區(qū)及生活區(qū)水電費(fèi)應(yīng)列入開辦費(fèi)。場(chǎng)內(nèi)能否自建臨時(shí)房屋供辦公及宿舍使用，由甲方?jīng)Q定；場(chǎng)內(nèi)能自建的，建設(shè)及使用費(fèi)用要計(jì)入開辦費(fèi)；場(chǎng)內(nèi)不能自建只能在場(chǎng)外租賃的，則租賃費(fèi)用和使用費(fèi)用要計(jì)入開辦費(fèi)。施工、辦公及生活區(qū)水電費(fèi)辦公用房及工人宿舍竣工驗(yàn)收水電費(fèi)按項(xiàng)報(bào)價(jià)列入開辦費(fèi)，并說(shuō)明至少保證各系統(tǒng)驗(yàn)收通過(guò)所需的水電費(fèi)包干，不得調(diào)整。竣工后移交前照管費(fèi)按項(xiàng)報(bào)價(jià)18、列入開辦費(fèi)，并明確不論竣工后至交付前時(shí)間有多長(zhǎng)均包干，不得調(diào)整。4、開辦費(fèi)注意事項(xiàng)列入開辦費(fèi)，應(yīng)說(shuō)明屬于包干性質(zhì)，如施工范圍不產(chǎn)生變化則包干總價(jià)不得調(diào)整，且需明確所有變更費(fèi)用亦不會(huì)再另計(jì)深化設(shè)計(jì)費(fèi)用。深化設(shè)計(jì)費(fèi)培訓(xùn)費(fèi)向業(yè)主員工及物業(yè)員工提供相關(guān)必要培訓(xùn)的費(fèi)用，應(yīng)在開辦費(fèi)清單中列項(xiàng)，并提供一定數(shù)量的相關(guān)維修手冊(cè)。保險(xiǎn)費(fèi)竣工圖工程一切險(xiǎn)及第三方責(zé)任險(xiǎn)由甲方購(gòu)買，其余的雇員保險(xiǎn)以及其他施工單位認(rèn)為有必要的保險(xiǎn)均已包括在開辦費(fèi)中，不得調(diào)整。施工單位須繪制竣工圖紙，并提供一定數(shù)量的竣工圖紙及竣工資料。4、開辦費(fèi)注意事項(xiàng)向有關(guān)政府部門審請(qǐng)之費(fèi)用為滿足合同條件等所產(chǎn)生的其他基本費(fèi)用所有由政府部門或有關(guān)當(dāng)局征19、收的有關(guān)本工程之一切稅項(xiàng)、費(fèi)用及辦理手續(xù)等的一切費(fèi)用均包括在投標(biāo)總價(jià)內(nèi)。列入開辦費(fèi)，應(yīng)說(shuō)明屬于包干性質(zhì)，如施工范圍不產(chǎn)生變化則包干總價(jià)不得調(diào)整，且需明確所有變更費(fèi)用亦不會(huì)再另計(jì)深化設(shè)計(jì)費(fèi)用。為消防、電梯調(diào)試驗(yàn)收所需的臨時(shí)用電消防、電梯調(diào)試時(shí)正式電源可能未能接通，投標(biāo)人須提供臨時(shí)電供消防、電梯單位使用，相關(guān)費(fèi)用計(jì)入開辦費(fèi)中，包干使用。4、開辦費(fèi)注意事項(xiàng)支架，包括固定件，錨，絕緣體和防震裝置（抗震支架除外）。防護(hù)油漆和裝飾油漆。電纜終端頭。法蘭片、卡箍件等。過(guò)路盒、接線盒及管路保護(hù)等。三通、彎頭及大小頭等管配件。穿墻及穿板套管（外墻防水套管及密閉套管除外）。（1）輔助項(xiàng)目，不應(yīng)獨(dú)立計(jì)費(fèi)基本原則：應(yīng)20、嚴(yán)格按工程量計(jì)算規(guī)則執(zhí)行。圖紙上可見(jiàn)的內(nèi)容一般獨(dú)立列項(xiàng)，圖紙不直接可見(jiàn)、但是根據(jù)國(guó)標(biāo)清單或定額習(xí)慣，屬于單獨(dú)列項(xiàng)的內(nèi)容、一般均為輔助項(xiàng)目，不應(yīng)單獨(dú)列項(xiàng)（含入主項(xiàng)工作內(nèi)容描述）。5、計(jì)量計(jì)價(jià)問(wèn)題防火封堵（堵料、防火板、防火包等）。接線調(diào)試、單系統(tǒng)調(diào)試及聯(lián)動(dòng)調(diào)試。其余詳細(xì)的規(guī)則，詳見(jiàn)集團(tuán)新版工程量計(jì)價(jià)規(guī)則2018及清單模板。5、計(jì)量計(jì)價(jià)問(wèn)題（1）輔助項(xiàng)目，不應(yīng)獨(dú)立計(jì)費(fèi)（續(xù)）在描述管道、橋架及風(fēng)管列項(xiàng)時(shí)可以加上“需要在穿過(guò)防火墻和類似項(xiàng)目的管件和套管之間安裝防火填料，以符合防火設(shè)計(jì)要求”，這樣就避免了日后計(jì)算防火封堵的麻煩。在描述設(shè)備及閥門時(shí)可以加上“連支撐四周的工作（例如掛鉤，托架）及密封和嵌填所21、有接駁，勾縫和穿孔的保溫材料”，這樣就避免了日后計(jì)算復(fù)雜的不規(guī)則設(shè)備保溫的麻煩。在描述閥門時(shí)，需要明確閥體材質(zhì)、閥芯或閥桿的材質(zhì)、閥門的工作壓力等級(jí)，這樣可以直觀判斷價(jià)格的合理性。詳細(xì)內(nèi)容參考附件2-綜合機(jī)電清單模板中列項(xiàng)方式。5、計(jì)量計(jì)價(jià)問(wèn)題（2）專業(yè)的列項(xiàng)描述（為了方便準(zhǔn)確的計(jì)、舉例幾個(gè)典型）如果是保護(hù)性拆除的（不對(duì)所拆除的設(shè)備材料造成破壞的），考慮到其施工難度，可以按安裝單價(jià)的50%計(jì)取。如果是破壞性拆除的即主材全部報(bào)廢的，可以按安裝單價(jià)的30%計(jì)取。可在合同清單中增加相關(guān)約定。5、計(jì)量計(jì)價(jià)問(wèn)題（3）關(guān)于拆除6、工程量清單一號(hào)清單開辦費(fèi)二號(hào)清單地庫(kù)三號(hào)清單高層四號(hào)清單室外總體五號(hào)清單商票22、保理其他附表清單清單結(jié)構(gòu)工程量清單模板-附件2工程量清單中應(yīng)注意區(qū)分各物業(yè)業(yè)態(tài)，有多業(yè)態(tài)時(shí)增加相應(yīng)清單。各業(yè)態(tài)清單中再根據(jù)系統(tǒng)細(xì)分 如：二號(hào)清單地庫(kù)2.1 強(qiáng)電工程2.2 給排水工程（1）要求投標(biāo)單位確認(rèn)所填報(bào)的開辦費(fèi)已完全滿足招標(biāo)文件之要求且為包干價(jià)，不論實(shí)際情況與投標(biāo)單位估計(jì)有任何出入，亦不論有無(wú)設(shè)計(jì)變更，或設(shè)計(jì)變更有多大，一律不予以調(diào)整。（2）要求投標(biāo)單位確認(rèn)工程量清單內(nèi)填報(bào)的項(xiàng)目及數(shù)量均不是本合同的一部分，其準(zhǔn)確與否的風(fēng)險(xiǎn)歸投標(biāo)單位，投標(biāo)總價(jià)不會(huì)因工程量清單中的項(xiàng)目及數(shù)量有任何錯(cuò)誤或遺漏而調(diào)整(除明確為暫定數(shù)量外)。（3）要求投標(biāo)單位確認(rèn)工程量清單中以“項(xiàng)”為單位之項(xiàng)目所填報(bào)之費(fèi)用均作23、為包干使用，不論今后實(shí)際情況與預(yù)期估計(jì)有任何出入一概不予調(diào)整。但若此等項(xiàng)目所說(shuō)明的工程不需要執(zhí)行時(shí)，則相關(guān)價(jià)款會(huì)在結(jié)算總價(jià)內(nèi)作相應(yīng)整項(xiàng)扣減。（4）要求投標(biāo)單位確認(rèn)若招標(biāo)圖紙、工程規(guī)范等互相之間有矛盾，以較晚發(fā)出的為準(zhǔn)，若同時(shí)發(fā)出的文件存在矛盾，則以較嚴(yán)格的規(guī)定為準(zhǔn)，且必須同時(shí)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及政府相關(guān)部門的要求，所需的費(fèi)用已包括在投標(biāo)總價(jià)中。7、議標(biāo)問(wèn)題（5）要求投標(biāo)單位確認(rèn)，無(wú)論在招標(biāo)圖紙上能否反映，因機(jī)電系統(tǒng)綜合管線布置圖布置之安排而導(dǎo)致管道、橋架、風(fēng)管等項(xiàng)目相互避讓、翻高翻低等情況所涉及之一切相關(guān)費(fèi)用已包括在投標(biāo)總價(jià)及相關(guān)項(xiàng)目之單價(jià)中。（6）要求投標(biāo)單位確認(rèn)，對(duì)于管道、導(dǎo)線管、電線24、槽及電線電纜等項(xiàng)目，其為配合工地實(shí)際情形而需要繞過(guò)柱、梁、墻壁等配合工地實(shí)際情形之一切工作/材料/配件等涉及之費(fèi)用已包括在相關(guān)項(xiàng)目之綜合單價(jià)中。（7）需復(fù)核投標(biāo)單位提供的技術(shù)標(biāo)是否滿足要求，若投標(biāo)單位選定的品牌不在業(yè)主方提供的品牌范圍內(nèi)，應(yīng)要求其在議標(biāo)時(shí)調(diào)整，滿足業(yè)主方要求。（8）應(yīng)再次與投標(biāo)單位確認(rèn)招標(biāo)范圍及分工界面，以免其對(duì)標(biāo)書要求存在誤解，以保證報(bào)價(jià)范圍正確。7、議標(biāo)問(wèn)題（9）對(duì)于投標(biāo)單位回標(biāo)數(shù)量明確存在偏差的，議標(biāo)時(shí)必須予以澄清要求其重新復(fù)核并調(diào)整，避免投標(biāo)單位進(jìn)行差別報(bào)價(jià)，從中漁利。（10）應(yīng)要求投標(biāo)單位承諾清楚了解現(xiàn)場(chǎng)工地條件以及總承包單位的施工計(jì)劃，并及時(shí)提出大型設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃及25、要求總包單位提供的配合。如因綜合機(jī)電單位原因?qū)е碌目偘鸶臋C(jī)房結(jié)構(gòu)造成費(fèi)用由綜合機(jī)電單位承擔(dān)。（11）應(yīng)要求投標(biāo)單位承諾其已經(jīng)了解工期節(jié)點(diǎn)要求，如因設(shè)備材料供貨期無(wú)法滿足要求需更換品牌的，業(yè)主方將不予增補(bǔ)任何費(fèi)用，檔次下降的，業(yè)主方將扣減相應(yīng)金額。更換品牌需獲得業(yè)主方書面認(rèn)可。（12）如果地下室預(yù)留預(yù)埋工作由總包單位完成的，議標(biāo)時(shí)需要提醒綜合機(jī)電單位進(jìn)場(chǎng)后須復(fù)核總包預(yù)留預(yù)埋工作是否符合綜合機(jī)電施工圖紙要求，不符合要求須要求總包整改，滿足要求后方可接收，接收后承包單位不得就預(yù)留預(yù)埋的準(zhǔn)確性向業(yè)主提出索賠，所需的修補(bǔ)的費(fèi)用已包括在綜合機(jī)電合同總價(jià)內(nèi)。7、議標(biāo)問(wèn)題（13）需要求投標(biāo)單位確認(rèn)，若業(yè)主方26、認(rèn)為有必要，可將綜合機(jī)電范圍內(nèi)的部分工作劃出給其他承包范圍負(fù)責(zé)，不論業(yè)主方于定標(biāo)前或于工程期間決定劃出部分范圍，相關(guān)之費(fèi)用將從合同總價(jià)中扣除，綜合機(jī)電單位不會(huì)因此而得到任何形式的費(fèi)用或工期上的補(bǔ)償。（14）應(yīng)要求投標(biāo)單位承諾如在不同章節(jié)的工程量清單中對(duì)于同一設(shè)備材料填報(bào)單價(jià)不一致的，在變更時(shí)均以報(bào)價(jià)內(nèi)合理最低的單價(jià)執(zhí)行。（15）應(yīng)要求投標(biāo)單位確認(rèn)增減費(fèi)的計(jì)算原則：施工條件及性質(zhì)與合同清單的工作項(xiàng)目相同的，按合同清單中單價(jià)計(jì)；施工條件及性質(zhì)與合同清單的工作項(xiàng)目類似的，則按合同清單中類似項(xiàng)目單價(jià)進(jìn)行換算及折算，例如：清單中有DN25和DN40的鍍鋅電線管單價(jià)，但是缺少DN32的單價(jià)，DN32變更單27、價(jià)應(yīng)采用插入法計(jì)，取在DN25和DN40之間；無(wú)法參考或換算的則以公平的市場(chǎng)價(jià)格協(xié)商確定。7、議標(biāo)問(wèn)題本項(xiàng)目基本信息及物業(yè)類型、標(biāo)段劃分范圍。投標(biāo)單位名稱及與我司歷史合作情況。本次招標(biāo)的范圍內(nèi)容及與其他各機(jī)電系統(tǒng)的施工界面說(shuō)明。綜合機(jī)電單位的交付標(biāo)準(zhǔn)，主要簡(jiǎn)述機(jī)電單位的施工內(nèi)容完成面以及是否存在配合小業(yè)主入住以后的后續(xù)配合工作等。甲供設(shè)備材料的范圍、機(jī)電工程使用的主要設(shè)備材料品牌。招標(biāo)過(guò)程簡(jiǎn)介。8、評(píng)標(biāo)報(bào)告注意事項(xiàng)（1）基本信息各投標(biāo)單位每輪的投標(biāo)報(bào)價(jià)匯總表，說(shuō)明各輪報(bào)價(jià)中各投標(biāo)單位的總價(jià)及排名的演變過(guò)程。說(shuō)明各輪報(bào)價(jià)中產(chǎn)生價(jià)格演變的原因，特別是對(duì)于產(chǎn)生價(jià)格異動(dòng)的情況。如無(wú)因大比例降價(jià)、改變中28、標(biāo)次序等，均需要做出特別的說(shuō)明分析，并給出結(jié)論性的意見(jiàn)。對(duì)于在招標(biāo)過(guò)程中對(duì)招標(biāo)方案有重大調(diào)整的應(yīng)做出詳細(xì)說(shuō)明，并給出對(duì)投標(biāo)總價(jià)影響的結(jié)論性意見(jiàn)。嚴(yán)禁對(duì)此類情況語(yǔ)焉不詳。對(duì)于各投標(biāo)單位的回標(biāo)文件應(yīng)進(jìn)行逐家分析，說(shuō)明各家投標(biāo)單位填報(bào)的工程量偏多偏少、單價(jià)偏高偏低、錯(cuò)報(bào)漏報(bào)的情況影響的投標(biāo)總價(jià)，寫明針對(duì)這些不平衡報(bào)價(jià)以及錯(cuò)報(bào)漏報(bào)各投標(biāo)單位議標(biāo)時(shí)的調(diào)整情況，調(diào)整后標(biāo)函是否已經(jīng)符合招標(biāo)文件要求，價(jià)格是否合理。（2）評(píng)標(biāo)報(bào)告重點(diǎn)8、評(píng)標(biāo)報(bào)告注意事項(xiàng)業(yè)態(tài)單方、各分部系統(tǒng)單方分析。從業(yè)態(tài)及各系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)進(jìn)行與歷史項(xiàng)目的對(duì)比分析。（一定是經(jīng)調(diào)整后同口徑下、相同的甲供界面、相同的合約招標(biāo)界面）主要單價(jià)的分析。應(yīng)29、挑選造價(jià)比重較大的主要項(xiàng)目。例如管道、配管、電線電纜、橋架母線等，單價(jià)應(yīng)與歷史價(jià)對(duì)比（但需要留意考慮現(xiàn)時(shí)鋼材與銅材價(jià)格與歷史價(jià)格之間的比例關(guān)系）。8、評(píng)標(biāo)報(bào)告注意事項(xiàng)分析的樣例模板，見(jiàn)附件3-（3）招標(biāo)結(jié)果分析重點(diǎn)費(fèi)用組成的合理性分析。招標(biāo)結(jié)果分析應(yīng)該包括各機(jī)電系統(tǒng)的供應(yīng)及安裝費(fèi)比例，防止投標(biāo)單位將安裝價(jià)抬高，從而達(dá)到總價(jià)一致的情況下更換材料或進(jìn)行拆除返工時(shí)更多獲利的情況，一般大型設(shè)備安裝費(fèi)應(yīng)占供應(yīng)費(fèi)10%左右，小規(guī)格管線安裝費(fèi)占供應(yīng)費(fèi)30%左右。（在投標(biāo)總價(jià)中，計(jì)算供應(yīng)總價(jià)與安裝總價(jià)的對(duì)比關(guān)系。供應(yīng)價(jià)低而安裝價(jià)高，對(duì)甲方不利。）如果存在選擇性報(bào)價(jià)項(xiàng)目的，在進(jìn)行招標(biāo)結(jié)果分析需將選擇性項(xiàng)目總價(jià)納30、入投標(biāo)總價(jià)進(jìn)行分析，避免投標(biāo)單位在選擇性項(xiàng)目上采取不平衡報(bào)價(jià)。與目標(biāo)成本的分析對(duì)比（同口徑下），明確結(jié)余率情況。8、評(píng)標(biāo)報(bào)告注意事項(xiàng)（3）招標(biāo)結(jié)果分析重點(diǎn)（續(xù)）合同管控要點(diǎn)二 二、合同管控要點(diǎn)1.從毛坯改成精裝、或從精裝改成毛坯，都會(huì)造成大量浪費(fèi)，是項(xiàng)目管理大忌。2.一經(jīng)定標(biāo)，不輕易改變材料或設(shè)備；更不能輕易接受施工單位“建議”來(lái)修改材料設(shè)備各類功能。3.水電的點(diǎn)位數(shù)量必須合理，避免事后增加，公區(qū)尤其容易發(fā)生增加點(diǎn)位情況；點(diǎn)位的位置必須安裝至大致合理范圍，減少精裝施工時(shí)改動(dòng)量。4.由施工單位深化的設(shè)計(jì)成果，必須經(jīng)過(guò)甲方書面審批，但不得增加造價(jià)。5.不得遺漏系統(tǒng)。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不得遺漏某些功能和某些系31、統(tǒng)圖紙；合約環(huán)節(jié)不得遺漏發(fā)包范圍。6.要防范施工單位以各種理由更改材料設(shè)備品牌。不得不更改的，必須經(jīng)過(guò)區(qū)域內(nèi)合約、設(shè)計(jì)、工程三部門共同決定，并報(bào)區(qū)域負(fù)責(zé)人同意。任何單一部門、單一個(gè)人無(wú)權(quán)決定更改合同品牌。二、合同管控要點(diǎn)從合同成本管控、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量美觀等角度，為減少管線交接打架可能出現(xiàn)的變更，應(yīng)由綜合機(jī)電單位主導(dǎo)共用支架排布（消防可分?jǐn)偲渌鶎俚墓艿阑蚍琅艧熤Ъ苁┕?nèi)容）。應(yīng)在施工過(guò)程中及時(shí)關(guān)注機(jī)電工程可能存在的偷工減料、品牌更換、以次充好的問(wèn)題，防止圖紙與現(xiàn)場(chǎng)施工嚴(yán)重不匹配問(wèn)題。交房標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)核確認(rèn)，防止地區(qū)驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)與圖紙存在差異，避免導(dǎo)致誤結(jié)算或轉(zhuǎn)包干的情況。注意機(jī)電小專業(yè)的準(zhǔn)備條件、方案、圖32、紙的前置。小專業(yè)前期不容易引起注意，易忽視。經(jīng)常出現(xiàn)到了需求階段才臨時(shí)增加功能需求或補(bǔ)充方案、施工圖紙的情況，且其供電或供水前端基本條件均是由綜合機(jī)電單位布設(shè)干線或干管，如前期對(duì)此預(yù)估不足，必然出現(xiàn)相關(guān)已完工程的拆改變更，個(gè)別情況甚至?xí)霈F(xiàn)不可逆的較大變更，如供電/供水容量問(wèn)題。相關(guān)專業(yè)包括但不限于：太陽(yáng)能/空氣源熱水、中水、雨污水處理、泳池SPA、機(jī)械車位、充電樁等。二、合同管控要點(diǎn)合同圖紙的確認(rèn)，從招標(biāo)開始一直到議標(biāo)完成，可能圖紙會(huì)不斷變化，需要及時(shí)更新圖紙目錄，并在定標(biāo)后整理出最終的合同圖紙，在合同圖紙上加蓋合同圖紙章、日期等，對(duì)于總價(jià)包干的合同，合同圖紙作為后期計(jì)算變更的原始基準(zhǔn)圖紙，對(duì)結(jié)算至關(guān)重要。注意甲供材料的領(lǐng)用，及時(shí)與應(yīng)供量核對(duì)，避免施工單位隨意領(lǐng)用，現(xiàn)場(chǎng)混亂施工，例如不同類型的電纜混用，結(jié)算時(shí)發(fā)生扯皮。對(duì)于簽證單及聯(lián)系單均應(yīng)由變更指令覆蓋，但對(duì)于成本人員需要明確，并不是有指令就有費(fèi)用產(chǎn)生，成本人員需判定變更事項(xiàng)是否成立，變更內(nèi)容是否已包括在原合同總價(jià)內(nèi)，是否有變更責(zé)任方相對(duì)應(yīng)的扣款等，并不是簡(jiǎn)單的計(jì)算變更費(fèi)用即可。THANK 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