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1、容積率與建筑形式容積率，是指總建筑面積與總用地面積的比率。這是我們最常用的一個地產名詞，很多做策劃的同事，每天都會聊到容積率的問題。那么首先，我么要明白的是：單一容積率下，什么產品符合什么樣的容積率建筑形式高品質，低容積率中品質，中容積率低品質，高容積率獨棟、雙拼別墅小于0.30.30.4大于0.4Townhouse0.50.60.60.70.70.94、5層疊加0.70.80.80.90.91.16層多層1.11.31.31.51.51.711層小高層1.72.02.02.22.22.518層高層2.22.52.52.72.73.2單一物業類型的各種容積率指標尼瑪，容積率一定要做滿！傷不起的2、容積率啊！名叫尼瑪的你傷不起啊做策劃的童鞋，你們都遇到過這種情況吧，有木有！有木有！5誰動了我的面積對容積率的誤解源自于粗獷式的開發運作模式在傳統的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發商們：在傳統的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發商們：不斷的要求提高容積率；不斷的要求提高容積率；不斷的偷面積；不斷的偷面積；不斷的公關；不斷的公關；你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢；你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢；維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。誰動了我的面積誰動了我的面積開發商揮之不去的心理底限開發商揮3、之不去的心理底限實際上應該怎么理解容積率？實際上應該怎么理解容積率？哈爾濱南郡新城為了滿足開發商“將容積率做滿”的需求和指示，我們很多時候要出一些我們不喜歡或者不好去化的產品：比如廂房、比如塔樓、比如高層7先看幾個現象，反思容積率在項目開發中的影響因素和機理?，F象一：我的疊加怎么沒有了現象一：我的疊加怎么沒有了？當容積率從當容積率從1.61.6到到2.22.2的時候，產品類型發生了變化，客戶層面發生的時候，產品類型發生了變化，客戶層面發生了變化，面積上去了，可是出現了：了變化，面積上去了，可是出現了：市場上非常難以接受的小高層和高層占據了項目的大多數？市場上非常難以接受的小高層和高層占據了項目4、的大多數？開發商想做、市場認可度高的疊加別墅沒有了？開發商想做、市場認可度高的疊加別墅沒有了？增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發商問問什么？越多，利潤越低，開發商問問什么？現象二：為何給我做如此多的現象二：為何給我做如此多的一梯四一梯四戶？（北方某城市）戶？（北方某城市）當容積率從當容積率從2.82.8到到3.43.4的時候，做出了不想要的產品，銷售受阻，開發的時候，做出了不想要的產品，銷售受阻，開發商反思：商反思：市場難以接受一梯四戶的產品，開發商想要的一梯兩戶沒做出來？市場難以接受一梯四戶的產5、品，開發商想要的一梯兩戶沒做出來？面積上去了，開發商卻由喜到悲，后悔不已？面積上去了，開發商卻由喜到悲，后悔不已？為什么沒有做出想要的產品？為什么沒有做出想要的產品？8看幾個現象，反思容積率在項目開發中的影響因素和機理現象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質現象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質市場非常成熟的一線城市，一塊規模不大、一次開發完成的地塊容市場非常成熟的一線城市，一塊規模不大、一次開發完成的地塊容積率是積率是3.13.1還是還是4.24.2：競爭對手的規模大，產品成熟度高，品牌影響力強，向品質超越競爭對手的規模大，產品成熟度高，品牌影響力強，向品質超越有可能嗎？有可能嗎？別人6、做品質是為了后期開發，我們降低了容積率是為什么，后期別人做品質是為了后期開發，我們降低了容積率是為什么，后期已經沒有土地了？已經沒有土地了？高點容積率、適中的品質、適中的價格、差異補缺競爭有什么不高點容積率、適中的品質、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？好呢？現象四：為何三房不給我做現象四：為何三房不給我做120120而做而做140140（北方某省會）（北方某省會）某中檔次的花園洋房社區，開發商要求容積率某中檔次的花園洋房社區，開發商要求容積率1.61.6，一梯兩戶，平均，一梯兩戶，平均6 6層：層：為何三房兩廳不給我做為何三房兩廳不給我做120-125120-125，都超過，都超過1407、140？銷售均價比鄰近樓盤低銷售均價比鄰近樓盤低200200元元/平方米，銷售速度還沒別人快，人家平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經海陸空齊上？還沒做廣告，我們已經海陸空齊上？9容積率問題開發決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數字那樣簡單容積率決定了什么？容積率決定了什么？決定不同的產品類型之間的配比；決定不同的產品類型之間的配比；決定了不同的產品形態；決定了不同的產品形態；決定了不同的面積區間；決定了不同的面積區間；決定了不同的產品戶型的使用功能；決定了不同的產品戶型的使用功能；決定了項目的售價和盈利表現；決定了項目的售價和盈利表現；決定了項目能否盈利、盈利難8、度及如何盈利的問題。決定了項目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。因為容積率對應的不同的產品，決定了項目不同的客戶層面，進而決定了不同的競爭格局10我們需要理解容積率的那些問題？當容積率變化時，對應的產品形態類型如何變化？當容積率變化時，對應的產品形態類型如何變化？容積率變化時，對應的產品規劃和布局形式如何？容積率變化時，對應的產品規劃和布局形式如何？如何從開發利潤實現的角度去確定容積率？如何從開發利潤實現的角度去確定容積率？在不同城市、不同規劃、不同客戶背景下的容積率應該如何決策在不同城市、不同規劃、不同客戶背景下的容積率應該如何決策?對比的項目多了也便發現很多容積率確定的規律，所有的這些規9、律都將保證我們的項目在開發過程中能夠找到一個風險和利潤的最佳點，能找到產品開發對應的利潤實現關系。11先來看幾種不同的狀況下的容積率的關系，應該如何確定容積率的問題。容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結了容積率與項目利潤之間的關系如下：不過分追不過分追求容積率求容積率品質及銷售價格土地價格容積率最容積率最大化大化單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質偏重單方利潤空間小，向品質偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質偏重單方利潤空間小，向品質10、偏重最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現的市場環境下，保證利潤最大化實現。4312高容積率低密度低容積率高密度為什么中心紅樹灣采用了為什么中心紅樹灣采用了“v v”型的樓體設計和布局型的樓體設計和布局？萬科萬科1717英里的規劃有什么特別之處？英里的規劃有什么特別之處？從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街tohotoho有何有何意義？意義？為何為何北方的開發商在開發時不停的加大進深，甚至是不惜導致面積龐北方的開發商在開發時不停的加大進深，甚至是不惜導致面積龐大、戶型設計不合理大、戶型設計不合理？為何開發商聽到退紅線很大就頭疼為何開發商聽到退紅線很大就頭疼?11、上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結合案例來說明，以期能找到相對合理的規律和答案。項目規劃的兩個方向13案例一：星海華庭將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利高容積率低密度案例二：中心紅樹灣滿足3.18的情況下，如何更多盈利，改變產品功能組合高容積率低密度即增加面積，又增加價值：高容積率下的“均好”，增加建筑面積，同時保證居住舒適度。保證采光和景觀的均好性。北方也有類似項目，只是做的不如此徹底整體規劃特點1、沒有遵循兵營式排列的規則形狀，沒有設立中軸線；2、最大限度的利用渾河景觀，利用品字結構來實現渾河景觀的均好性。3、以內外景觀來實現雙12、層的規劃布局，河景部分，為第一組團；呈弧線排布利用中央景觀帶的為第二組團；4、中央景觀帶的第二組團奢華的樓間距，營造豪宅效果。5、豪華會所沒有設立于園區中央，而是將中央區域讓位于綠化和景觀，在功能性和便捷性上退居其次。17案例三：楊柳國際新城地價不高、規模超大、市場快速發展、品質領先，放長線釣大魚低容積率高密度低容積率高密度技術層面，誰在影響容積率？項目項目規劃結構和規劃的布局形式？規劃結構和規劃的布局形式？項目產品類型的組合？項目產品類型的組合？項目所處區域的緯度？日照間距的情況？項目所處區域的緯度？日照間距的情況？戶型的設計和組合問題？戶型的設計和組合問題？容積率在一定程度上反映了社區的舒13、適度指標和地塊的開發強度，但是容積率的高低與社區舒適度并不是簡單的線性比例關系，開發商的開發水平、策劃人員的決策判斷、設計師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標。增大梯戶比增大梯戶比降低舒適度降低舒適度，不能做豪宅，不能做豪宅增大戶型進深增大戶型進深失去競爭優勢，降低舒適度失去競爭優勢，降低舒適度增大戶均面積增大戶均面積不能偏離定位過多不能偏離定位過多p競爭對手由于較高的容積率壓力，使得要么梯戶比偏高，要么進深開間比過大，極大影響競爭對手由于較高的容積率壓力，使得要么梯戶比偏高，要么進深開間比過大，極大影響戶型舒適度，故對本項目堅守戶型舒適度底線至關重要。有其他的途徑化解容積率的情況下，戶14、型舒適度，故對本項目堅守戶型舒適度底線至關重要。有其他的途徑化解容積率的情況下，盡量不要采用增加進深及梯戶比這兩種方式；盡量不要采用增加進深及梯戶比這兩種方式；p增大戶均面積是比較有效的提升容積率手段，可根據實際情況有適度放大，但不能偏離定增大戶均面積是比較有效的提升容積率手段，可根據實際情況有適度放大，但不能偏離定位過多。位過多。補全容積率的辦法補全容積率的辦法21戶型組合形式問題一梯多戶設計提升面積的根源是為了提高平均進深，進而提高容積率平均進深不到12米的花園洋房，如果進深增加到14米，整個項目容積率便可以增加10%15%之間，只是我們的120多平方米的面積還有嗎？設計上對開間一般都是比15、較謹慎，除非高檔產品，否則開間盡量做小，增大進深面來增加容積率。開發商常做的事情進深大了，容積率提高了，房型變差了，150的房子如此尷尬。23南方常見的戶型設計，一梯多戶的設計根本上也是提高覆蓋率，增加容積率。24比較失敗的設計方案，沒有增加容積率，卻把本來可以舒適的房型設計的不夠通透容積率在2.5以下的時候，我們不恐慌，可是隨著政府批地的同時出現容積率超過3的產品的同時，我們不會了高容積率下的規劃結構分類（按構成元素）高容積率下的規劃結構分類（按構成元素）純塔純塔萬科星園（萬科星園（2.7）棕櫚泉國際公寓（棕櫚泉國際公寓（3.4）1高容積率下的規劃結構分類高容積率下的規劃結構分類純塔純塔塔塔16、+少量板少量板朗朗琴琴園園(3.8)珠江峰景（珠江峰景（2.44）高容積率下的規劃結構分類高容積率下的規劃結構分類純塔純塔塔塔+少量板少量板塔塔+板板 陽光上東陽光上東(2.48)純塔純塔塔塔+少量板少量板塔塔+板板板板+少量點少量點樂府江南樂府江南(2.07)高容積率下的規劃結構分類高容積率下的規劃結構分類誠品建筑（誠品建筑（2.4）高容積率下的規劃結構分類高容積率下的規劃結構分類純點塔純點塔點塔點塔+少量板少量板點點+板板板板+少量點少量點燕沙后燕沙后(2.5)澳洲康都澳洲康都(3.98)高容積率下的規劃結構分類高容積率下的規劃結構分類純塔純塔塔塔+少量板少量板塔塔+板板板板+少量點少量點17、純板純板慧谷陽光慧谷陽光(2.15)華紡易城華紡易城(2.46)高容積率下的規劃結構分類高容積率下的規劃結構分類純點塔純點塔點塔點塔+少量板少量板點點+板板板板+少量點少量點純板純板沿海賽洛城沿海賽洛城(2.64)觀湖國際觀湖國際(3.5)高容積率下的規劃結構分類高容積率下的規劃結構分類純點塔純點塔點塔點塔+少量板少量板點點+板板板板+少量點少量點純板純板高層高層高層高層+小高層小高層高層高層+多層多層+低層低層高層高層+低層低層上元上元(3.18)高容積率下的規劃結構分類（按圍合方式）高容積率下的規劃結構分類（按圍合方式）強圍合強圍合半圍合半圍合弱圍合弱圍合開敞式開敞式超高層的梯戶組織形式三18、梯二戶板式（兩個單元連接）或三梯三戶、點式（一個單元）根據本項目地塊情況，建議：根據本項目地塊情況，建議：1、首選兩個單元連接的三梯二戶，但戶型在、首選兩個單元連接的三梯二戶，但戶型在250平米以上；平米以上；2、根據地塊實際排布情況和項目自身戶型定位，如果地塊面寬不、根據地塊實際排布情況和項目自身戶型定位，如果地塊面寬不夠，建議少量排布三梯三戶點式；夠，建議少量排布三梯三戶點式；3、超高層盡量集中排布，待項目后期成熟后推出，減少市場抗性。、超高層盡量集中排布，待項目后期成熟后推出，減少市場抗性。關于梯戶比：關于梯戶比：p超高層標準層面積超標準層面積超過過500500平米平米時才達到較好使用率19、要求；p三梯二戶250平米以上，或三梯三戶150平米以上；關于單元連接數：關于單元連接數：p由于本項目地塊東西較窄，超高層多單元連接將影響社區空間形態，但點式一個單元對容積率貢獻有限；p根據地塊排布實際，首選兩個單元連接。戶型參考：利用大面寬的三梯三戶布局，戶型參考：利用大面寬的三梯三戶布局，保證純正的南北通透舒適度。保證純正的南北通透舒適度。p點式一梯四戶設計p三房二廳二衛面積控制在105左右p三房二廳一衛面積控制在90左右p二房二廳一衛面積控制在75左右p通過入戶陽臺功能置換，形成室內面積有效放大，從而實現銷售面積的壓縮高容積率下的規劃結構要點分類表高容積率下的規劃結構要點分類表序號構成元20、素高低組合圍合方式空間形態（圍合感、領域感）景觀性城市形態(外在氣氛)小氣候品質體現點1純塔高低開敞圍合形態簡單，容易形成相對強的流動感1、流動性和連續性2、圍合感和私密性3、覆蓋率與綠化面積4、景觀優先的規劃結構點和板的布置直接構成沿街形象和外在表情 開放、封閉、或者冷漠，影響城市界面1、避免高層風2、圍合與開敞對局部小氣候的影響1、單體的品質2、領域感3、外在形象4、景觀品質5、舒適的小氣候和活動空間2塔+少量板形態有變化，彌補弱圍合感3塔+板形態變化豐富，容易形成圍合感4板+少量塔形態有變化，容易形成圍合感5純板形態簡單，容易形成圍合感規劃的形式感規劃的形式感1 1、為什么有些規劃講求、21、為什么有些規劃講求“形式形式”？更容易體現產品的差異性，引起市場關更容易體現產品的差異性，引起市場關注注契合了人們對于契合了人們對于“形式形式”的需求，強化的需求，強化某種空間氛圍某種空間氛圍設計師的設計師的“自發自發”需求，追求構圖上的需求，追求構圖上的秩序和美感秩序和美感市場角度市場角度客戶角度客戶角度設計角度設計角度高容積率下樓間距與高容積率下樓間距與中庭院之間的矛盾中庭院之間的矛盾100m的高層平行布置時南北向間距最小為35m。角對角布置時板式山墻最小距離為20m,塔式山墻最小距離為25m。相對于面對面的布置，角對角的布置的利用率更高，同時也更有利于減弱戶與戶之間的視線干擾節省大量的中22、庭面積采用角對角的方式采用角對角的方式布置總圖，但并沒布置總圖，但并沒有減小樓棟之間的有減小樓棟之間的間距，相反卻拉大間距，相反卻拉大了戶與戶之間的對了戶與戶之間的對視距離，形成較大視距離，形成較大的綠化空間的綠化空間2 2、強化、強化“形式感形式感”的的N N種手段種手段A A、追求強烈和極致化的空間對比、追求強烈和極致化的空間對比B B、經營、經營“軸線軸線”CC、幾何圖案化的構圖效果、幾何圖案化的構圖效果D D、超大尺度的構圖元素、超大尺度的構圖元素E E、旋轉與律動、旋轉與律動F F、單元復制、單元復制 /母題重復母題重復2 2、強化、強化“形式感形式感”的的N N種手段種手段“通常通23、?！钡纳鐓^規劃的社區規劃A A、追求強烈和極致化的空間對比、追求強烈和極致化的空間對比深圳淘金深圳淘金山山天津江勝天鵝天津江勝天鵝湖湖北京上元北京上元B B、經營、經營“軸線軸線”深圳桃源居深圳桃源居長春中海水岸春長春中海水岸春城城天津汐岸國際天津汐岸國際CC、幾何圖案化的構圖效果、幾何圖案化的構圖效果上海未上海未來灣來灣佛山萬科山水家佛山萬科山水家園園D D、超大尺度的構圖元素、超大尺度的構圖元素上海國際住宅上海國際住宅競賽競賽成都萬科金色家園成都萬科金色家園E E、旋轉與律動、旋轉與律動北京陽光上東北京陽光上東沈陽萬科花園沈陽萬科花園新城新城F F、單元復制、單元復制 /母題重復母題重復深圳四季花城深圳四季花城中山萬科城市風景中山萬科城市風景成都博瑞光華成都博瑞光華產品組合方案案例看龍湖如何利用容積率掏干吃凈龍湖如是案例2 成都郫縣項目案例2 重慶睿城項目可選擇的配比方式案例3 上海滟瀾山n七棟別墅合圍成一個庭院七棟別墅合圍成一個庭院n各棟通過分戶墻、平臺連接各棟通過分戶墻、平臺連接n類獨棟合圍式別墅類獨棟合圍式別墅案例4 聯排大院案例4 類聯排洋房