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1、成功在于細(xì)節(jié)房地產(chǎn)并購中的若干法律問題集團(tuán)總部投資部收并購小組 薛志宇 講師介紹從事法律條線工作 15 年曾任上海市錦天城律師事務(wù)所房地產(chǎn)專職律師 平安不動產(chǎn)高級法務(wù)經(jīng)理 宇培集團(tuán)法務(wù)副總監(jiān)集團(tuán)投資部收并購小組法律專家擅長律法、風(fēng)控類課程參與佛山三水、鄭州白沙、恒基、佛山佛塑、蘇州西山等多項目收購薛志宇第一篇CONTENTS 目錄投資并購小組及外部顧問1234如何選聘組織外部律師合同起草及談判中需要關(guān)注的問題合同審控中需注意的問題01投資并購小組及外部顧問1、投資并購小組及外部顧問投資財務(wù)法務(wù)外聘律師團(tuán)隊外聘會計師團(tuán)隊初步接觸盡調(diào)談判簽約收并購小組外部顧問02如何選聘組織外部律師2、如何選聘組2、織外部律師選聘考慮因素是否已入庫檔期律師團(tuán)隊的特點、長項團(tuán)隊人員組成使用密集度服務(wù)價格選聘標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量服務(wù)快速的反饋和行動時間較高的性價比促成交易控制法律風(fēng)險03合同起草及談判中需要關(guān)注的問題3、合同起草及談判中需要關(guān)注的問題充分和外部律師交底，使用我方起草版本1合同起草和談判中應(yīng)根據(jù)盡調(diào)清單不時調(diào)整談判要點2談判中由大到小、由粗到細(xì)3求同存異，先簡后難4密集談判，不給交易對手和他方溝通時間（土地市場較熱時期）談?wù)勀ツァ⒄劧黄疲瑺幦∮辛Φ慕灰讞l件（市場波動，土地趨冷期間）504合同審控中需注意的問題合同最終稿由外部律師出具投資并購小組共同審核合同簽字后留存蓋章版留底合同要在簽約前根據(jù)公司要求走3、合同流程4、合同審控中需注意的問題第二篇CONTENTS 目錄簽訂排他前須了解的問題及法律風(fēng)險123談判清單中需要關(guān)注的問題風(fēng)險控制的措施及手段01簽訂排他前須了解的問題及法律風(fēng)險交易對手的主體資格股權(quán)結(jié)構(gòu)土地的證照、批文土地本身的瑕疵1、簽訂排他前須了解的問題及法律風(fēng)險123土地的權(quán)利限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制重大的債權(quán)、債務(wù)或有負(fù)債風(fēng)險456交易對手的主體資格、股權(quán)結(jié)構(gòu)國有民營外資其他民事主體11、簽訂排他前須了解的問題及法律風(fēng)險土地的證照、批文土地出讓合同四證從土地立項到竣工的所有行政批文上級單位/行政主管部門對股權(quán)/資產(chǎn)出讓的批復(fù)/核準(zhǔn)2、收并購中須了解的問題及法律風(fēng)險21、簽訂排他前須了4、解的問題及法律風(fēng)險土地本身的瑕疵地上障礙、拆遷、地形、高壓線、基站、河道地下障礙、文物、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、管線、毒地相鄰關(guān)系、市政道路、配套、特殊單位、墳?zāi)挂?guī)劃：土地用途、性質(zhì)、容積率、商住比、配建公共設(shè)施、配套、日照、限高、變性、銷售限制（限價、限銷售方式）和政府給予一定特殊的優(yōu)惠條件土地閑置、逾期竣工2、收并購中須了解的問題及法律風(fēng)險31、簽訂排他前須了解的問題及法律風(fēng)險土地的權(quán)利限制抵押法院查封建筑工程優(yōu)先權(quán)2、收并購中須了解的問題及法律風(fēng)險41、簽訂排他前須了解的問題及法律風(fēng)險股權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制股權(quán)質(zhì)押股東優(yōu)先權(quán)特殊的承諾2、收并購中須了解的問題及法律風(fēng)險51、簽訂排他前須了解的問題及法律風(fēng)險5、重大的債權(quán)、債務(wù)、及或有負(fù)債風(fēng)險高利貸、物理償還的金融機(jī)構(gòu)融資拖欠的大量工程款和材料款賭債對眾多小業(yè)主負(fù)有的債務(wù)2、收并購中須了解的問題及法律風(fēng)險61、簽訂排他前須了解的問題及法律風(fēng)險02談判清單中需要關(guān)注的問題2、談判清單中需要關(guān)注的問題Q：在交易對手出讓部分股權(quán)，雙方合作開發(fā)的項目，在交易談判中應(yīng)關(guān)注什么問題？2、談判清單中需要關(guān)注的問題23678145109合作方式價格組成價款支付操盤并表兩費提取收益分配公司治理擔(dān)保措施清算退出公章、財務(wù)章印鑒管理03風(fēng)險控制的措施及手段不見兔子不撒鷹3、風(fēng)險控制的措施及手段人的擔(dān)保實際控制人連帶擔(dān)保銀行及上市公司保函或其他有實力第三方的保函物的擔(dān)保資產(chǎn)抵押股權(quán)質(zhì)押交易結(jié)構(gòu)設(shè)置保證金或分期付款、延期付款，附先決條件付款股權(quán)的擔(dān)保性質(zhì)轉(zhuǎn)讓及回購和金融機(jī)構(gòu)的三方協(xié)議，輪動解除抵押其他政府有權(quán)部門的承諾、協(xié)議、說明、或紅頭文件我方主動的法院查封收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓 （較特殊）12343、風(fēng)險控制的措施及手段3、風(fēng)險控制的措施及手段使用原則疊加使用，多多益善THANK YOU!